III CZP 82/12

Sygn. akt III CZP 82/12

UCHWAŁA

Dnia 12 grudnia 2012 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Katarzyna Tyczka-Rote (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Iwona Koper

SSN Dariusz Zawistowski

w sprawie z powództwa K. G., M. S., R. Ł. i A. Ł.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej " Ś. " w C.

o ustalenie,

po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym

w dniu 12 grudnia 2012 r.,

zagadnienia prawnego przedstawionego

przez Sąd Apelacyjny

postanowieniem z dnia 30 maja 2012 r.,

"Czy w przypadku, gdy wyodrębniony lokal stanowi przedmiot

współwłasności kilku osób każdemu ze współwłaścicieli lokalu

przysługuje odrębny samodzielny udział we współwłasności

nieruchomości wspólnej, czy też udział w nieruchomości wspólnej

związany z własnością danego lokalu przysługuje wszystkim

współwłaścicielom łącznie?"

podjął uchwałę:

Prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej

związanego z odrębną własnością lokalu przysługuje

niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu.

Uzasadnienie

2

Przedstawione Sądowi Najwyższemu zagadnienie prawne wyłoniło się

przy rozpatrywaniu przez Sąd Apelacyjny apelacji powodów od wyroku Sądu

Okręgowego z dnia 11 stycznia 2012 r., oddalającego ich powództwo o ustalenie

nieistnienia dwóch uchwał pozwanej wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnotę tworzą

właściciele i współwłaściciele dziewięciu wyodrębnionych lokali mieszkalnych oraz

trzech lokali użytkowych. Powodowie są właścicielami trzech lokali mieszkalnych

(jeden z nich wchodzi do majątku wspólnego małżonków). Inny członek wspólnoty

(B. R.) jest właścicielem czterech lokali mieszkalnych oraz współwłaścicielem w

99% piątego, a ponadto współwłaścicielem trzech lokali użytkowych. Obie

zaskarżone uchwały podjęte zostały na zebraniu w dniu 30 października 2009 r.

głosami oddanymi przez B. R. i jej męża, działającego jako pełnomocnik innych

współwłaścicieli lokali użytkowych. Sąd Okręgowy, zliczając głosy udziałami, w tym

udziałami współwłaścicieli liczonymi jako przypadająca samodzielnie każdemu z

nich część udziałów w nieruchomości wspólnej, ocenił, że uchwały zostały podjęte

zgodnie z wymaganiami art. 23 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności

lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm., dalej powoływana jako

„u.w.l.”) i zapadły większością głosów, gdyż głosująca za uchwałami B. R. sama

dysponowała ponad 50% udziałów i już tylko jej głos byłby wystarczający do

podjęcia uchwał.

Powodowie w apelacji zarzucili m. in., że Sąd pierwszej instancji nie

wyjaśnił przyjętego sposobu interpretacji art. 23 u.w.l., mimo że wykładnia tego

przepisu w zakresie sposobu wykonywania prawa głosu związanego z lokalami

pozostającymi we współwłasności była istotą sporu między stronami. Zdaniem

skarżących członkowi wspólnoty będącemu współwłaścicielem wyodrębnionego

lokalu nie przysługuje głos, którego siłę określa przeliczenie jego ułamkowego

udziału w tym lokalu na odpowiednią cześć udziałów w nieruchomości wspólnej

lecz głos ten przysługuje łącznie współwłaścicielom lokalu, a jego skuteczność

powinna być ustalana według zasad zarządu rzeczą wspólną. Przy zastosowaniu

takiej wykładni art. 23 u.w.l. zaskarżone uchwały nie uzyskały wymaganego

poparcia i nie zostały podjęte.

Podniesiony przez skarżącego problem Sąd Apelacyjny ujął w pytaniu

o charakter prawny udziału współwłaścicieli wyodrębnionego lokalu

3

we współwłasności nieruchomości wspólnej. Sąd Apelacyjny zaznaczył,

iż przedstawione zagadnienie nie zostało rozstrzygnięte w orzecznictwie Sądu

Najwyższego, zaś w literaturze wyrażane są dwa sprzeczne stanowiska. Zgodnie

z pierwszym każdemu ze współwłaścicieli lokalu przysługuje udział

w nieruchomości wspólnej w wysokości jego udziału we współwłasności lokalu

pomnożonej przez udział w nieruchomości wspólnej przypadający na lokal, którego

jest współwłaścicielem i uczestniczy on w głosowaniu nad uchwałami wspólnoty

mieszkaniowej samodzielnie, przy czym siła jego głosu jest określana jego

udziałem we własności lokalu. Przeciwne stanowisko przyjmuje, że udział

w nieruchomości wspólnej przysługuje łącznie wszystkim współwłaścicielom

jednego lokalu, a w głosowaniu nad uchwałami wspólnoty powinien brać udział

jeden przedstawiciel współwłaścicieli lokalu, głosujący w sposób uzgodniony

między współwłaścicielami. W razie niemożności określenia jednolitego stanowiska

współwłaściciele mogą zwrócić się do sądu o rozstrzygnięcie w trybie przepisów

o zarządzie rzeczą wspólną (art. 195 i nast. k.c.). Sąd pytający skłania się

do drugiego stanowiska, znajdując dla niego wsparcie w postanowieniu art. 23

ust. 2a u.w.l., przewidującym możliwość głosowania według zasady jeden

właściciel – jeden głos. Zdaniem Sądu przyznanie każdemu ze współwłaścicieli

uprawnienia do samodzielnego głosowania „własnym” głosem trudno

zaakceptować, ponieważ mogłoby prowadzić do podejmowania uchwał głosami

współwłaścicieli jednego lokalu. Wobec tego należy przyjąć, że współwłaściciele

dysponują jednym wspólnym głosem, którego treść muszą uzgodnić. Przyjęcie

poglądu o konieczności wyrażenia przez współwłaścicieli uzgodnionego stanowiska

także w wypadku głosowania udziałami określi spójną pozycję współwłaścicieli

jednego lokalu jako jednego zbiorowego właściciela, niezależnie od sposobu

głosowania. Sąd zwrócił też uwagę, że rozwiązanie, które proponuje ma

uwarunkowania historyczne, ponieważ w rozporządzeniu Prezydenta

Rzeczpospolitej z dnia 24 października 1934 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 94,

poz. 848) przewidziany był obowiązek wyboru przez współwłaścicieli lokalu osoby

reprezentującej ich na zebraniu właścicieli i wobec zarządu.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

4

Mimo ogólniejszego sformułowania, problem powstały w sprawie dotyczy w istocie

sposobu wykonywania prawa głosu we wspólnocie mieszkaniowej przez

współwłaścicieli lokalu i sprowadza się do odpowiedzi na pytanie, czy prawo to

może być wykonywane w odpowiedniej części przez każdego współwłaściciela

samodzielnie, czy też tylko łącznie, co niekoniecznie musi się wiązać bezpośrednio

z charakterem wspólności udziału w nieruchomości wspólnej. Trudności związane

z określeniem pozycji współwłaścicieli odrębnej własności lokalu były już

przedmiotem rozważań Sądu Najwyższego. W uchwale z dnia 3 października

2003 r. (III CZP 65/03, OSNC 2004, nr 12, poz. 189), udzielając negatywnej

odpowiedzi na pytanie o dopuszczalność samodzielnego wystąpienia przez

współwłaściciela wyodrębnionego lokalu o częściowe zniesienie współwłasności

nieruchomości wspólnej na podstawie art. 210 k.c., Sąd wyjaśnił, że nieruchomość

wspólna jest szczególną kategorią współwłasności, do której przepisy kodeksu

cywilnego stosuje się jedynie posiłkowo (art. 1 ust. 1 u.w.l.). Z treści art. 3 ust. 1

zdanie pierwsze u.w.l. Sąd wywiódł wniosek, że udział w nieruchomości wspólnej,

jako prawo związane z własnością lokalu, przysługuje właścicielowi lokalu,

co oznacza, że udział ten nie przysługuje samodzielnie współwłaścicielowi lokalu,

lecz niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom. Współwłaściciel nieruchomości

lokalowej nie ma więc samodzielnego udziału w nieruchomości wspólnej

odpowiedniego do wielkości swego udziału, co umożliwiałoby mu samodzielne

wystąpienie o częściowe zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej.

Inicjatywę zmierzającą do wprowadzenia zmian w przedmiocie współwłasności

nieruchomości wspólnej Sąd Najwyższy zaliczył do czynności przekraczających

zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną, wymagających zgody wszystkich

współwłaścicieli (art. 199 k.c.).

Podobne stanowisko wyrażone zostało w uchwale z dnia 14 lipca 2005 r.

(III CZP 43/05, OSNC 2006, nr 6, poz. 98), w której Sąd Najwyższy zwrócił uwagę,

że jakkolwiek ustawodawca nie recypował art. 11 rozporządzenia Prezydenta

Rzeczpospolitej z dnia 24 października 1934 r. o własności lokali i nie określił

sposobu reprezentacji na zebraniu, ani sposobu głosowania przez współwłaścicieli

lokalu albo współwłaścicieli samodzielnych lokali niewyodrębnionych, to jednak

szczególny charakter własności lokalu, jako prawa ściśle związanego z udziałem

5

w nieruchomości wspólnej - pomimo braku stosownej regulacji - prowadzi

do identycznego wniosku. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu

wymagają jednolitego stanowiska współwłaścicieli lokalu, którym udział

w nieruchomości wspólnej przysługuje niepodzielnie. Powinni oni zajmować jedno

stanowisko w głosowaniu nad uchwałami, a w braku zgody - zwrócić się

o rozstrzygnięcie do sądu na podstawie art. 199 k.c. w związku z art. 1 ust. 2 u.w.l.

Niepodzielnie przysługuje im też głos w wypadku głosowania, w którym na każdego

właściciela przypada jeden głos. Podobny pogląd znalazł się w uzasadnieniu

wyroku Sądu Najwyższego z dnia 26 kwietnia 2006 r. (II CSK 47/06, OSNC 2007,

nr 2, poz. 32).

Dotychczasowe orzecznictwo Sądu Najwyższego konsekwentnie przyjmuje

więc, że udział w nieruchomości wspólnej przysługuje niepodzielnie wszystkim

współwłaścicielom lokalu, którzy powinni zajmować jednolite stanowisko w kwestii

będącej przedmiotem podejmowanej uchwały, a w braku zgody powinni zwrócić się

o rozstrzygnięcie do sądu na podstawie art. 199 k.c. w związku z art. 1 ust. 2 u.w.l.

Identyczny pogląd wyraził Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia

30 marca 2011 r. (VI ACa 1106/10, LEX nr 842910). W orzecznictwie sądów

przyjmowany bywa także odmienny pogląd (np. wyroki Sądu Okręgowego

we Wrocławiu z dnia 12 marca 2008 r., I C 467/06 czy z dnia 23 grudnia 2008 r.,

I C 540/07), zgodnie z którym każdy współwłaściciel lokalu może głosować nad

uchwałami wspólnoty mieszkaniowej niezależnie od pozostałych współwłaścicieli,

a siła jego głosu obliczana jest poprzez pomnożenie wielkości udziału danej osoby

we współwłasności lokalu przez wielkość udziału we współwłasności nieruchomości

wspólnej przypadającej na ten lokal.

Niejednolitości orzecznictwa sądów powszechnych odpowiadają rozbieżne

poglądy prezentowane w piśmiennictwie. Przeważa wśród nich koncepcja uznająca

prawo współwłaściciela lokalu w części ułamkowej do samodzielnego uczestnictwa

w głosowaniu nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej, głosem o sile określonej jego

udziałem we współwłasności lokalu. Stanowisko to uzasadniane jest brakiem między

współwłaścicielami stosunku osobistego, który wymagałby ich współdziałania i ich

samodzielnym statusem. Argumentem jest także odwołanie do konstrukcji zbycia

udziału we współwłasności lokalu, obejmującego obligatoryjnie stosowny udział

6

w nieruchomości wspólnej, wyrażający się iloczynem wielkości udziału

przypadającego na cały lokal i ułamka określającego udział w prawie do lokalu, nie

zaś udział w niepodzielnym udziale. Autorzy podnoszą konieczność istnienia

podstawy prawnej ograniczeń treści prawa własności lub uprawnień, składających się

na tę treść, której brak wobec niezamieszczenia w ustawie o własności lokali

odpowiednika art. 11 rozporządzenia z 1934 r. Pominięcie analogicznego przepisu

interpretowane jest jako zabieg celowy. Kwestionowana jest też prawidłowość

konstrukcji, która w ramach jednej współwłasności w częściach ułamkowych,

obejmującej nieruchomość wspólną, dopuszcza wystąpienie drugiej współwłasności,

ograniczającej się do udziału w nieruchomości wspólnej przypadającego

współwłaścicielom lokalu. Podnoszone są również praktyczne aspekty

samodzielnego głosowania współwłaścicieli, których nie zapewnia wymaganie

uzgodnienia jednolitego stanowiska ze względu na czas pomiędzy zawiadomieniem

o zebraniu a terminem zebrania, który nie wystarczy na skorzystanie z drogi

sądowej w celu rozstrzygnięcia sporu pomiędzy współwłaścicielami

co do głosowania.

Jednak w przypadku podejmowania uchwał w myśl zasady jeden właściciel

- jeden głos nie budzi wątpliwości w doktrynie, że współwłaściciele lokalu mają

do dyspozycji tylko jeden głos i muszą ustalić wspólnie, w jaki sposób będą głosować,

a w braku zgody mogą wystąpić o rozstrzygnięcie do sądu.

Drugi nurt stanowi w literaturze pogląd zgodny z przyjmowanym

w orzecznictwie Sądu Najwyższego. Analizą objęto też art. 3 ust. 5 ustawy z dnia

15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz. U. z 2003 r.,

Nr 119, poz. 1116 ze zm.), zgodnie z którym w przypadku kiedy prawo odrębnej

własności lokalu należy do kilku osób, członkiem spółdzielni może być tylko jedna

z nich, chyba że prawo przysługuje wspólnie małżonkom. Rozumiany jest on jako

realizacja zasady wspólnej reprezentacji współwłaścicieli. Przytaczane są argumenty,

że udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo związane z własnością lokalu,

przysługuje właścicielowi lokalu. Akceptowana jest jednak możliwość zaskarżania

przez poszczególnych współwłaścicieli lokalu uchwał wspólnoty mieszkaniowej

zaliczana do czynności zachowawczych, o których mowa w z art. 209 k.c.

7

Przechodząc do rozważenia przedstawionego zagadnienia przypomnieć

należy, że w wypadku, kiedy odrębny lokal jest przedmiotem współwłasności

w częściach ułamkowych, poszczególnym współwłaścicielom przysługuje określony

ułamkiem udział w prawie własności lokalu. Ponieważ z własnością lokalu jest

związany udział w nieruchomości wspólnej, który - zgodnie z art. 50 k.c. - jest częścią

składową lokalu, prawo każdego współwłaściciela do lokalu (jego udział) obejmuje

także udział w nieruchomości wspólnej.

Nieruchomość lokalowa jest niepodzielnym przedmiotem współwłasności.

Udział w nieruchomości wspólnej stanowi część składową lokalu, co przemawia

za uznaniem za niepodzielny także tego udziału, ponieważ art. 47 § 1 k.c. wyłącza

możliwość uczynienia części składowej rzeczy odrębnym przedmiotem własności

i innych praw rzeczowych. Powiązanie całości rzeczy z jej częścią składową

sprzeciwia się przyjęciu konstrukcji, w której część składowa ulega podziałowi

na przedmioty odrębnych praw, z których jedno przysługuje wyłącznie jednemu

współwłaścicielowi, a drugie wyłącznie innemu współwłaścicielowi. Z tak rozumianą

niepodzielnością udziału w nieruchomości wspólnej koresponduje powszechnie

akceptowane stanowisko, że w razie głosowania zgodnie z zasadą jeden właściciel

- jeden głos (art. 23 ust. 2 i 2a u.w.l), głos przysługuje współwłaścicielom lokalu

wspólnie, skoro bowiem udział jest niepodzielny, to niepodzielne jest również

wynikające zeń prawo głosu. Przyjęcie poglądu, że każdemu ze współwłaścicieli

przysługuje jeden głos prowadziłoby do nieuzasadnionego przymnożenia

kompetencji decyzyjnych współwłaścicieli jednego lokalu we wspólnocie

mieszkaniowej. Tego rodzaju skutki nie są zamierzeniem ustawodawcy, o czym

świadczy wcześniej przywołany art. 3 ust. 5 zd. 1 ustawy o spółdzielniach

mieszkaniowych, pozwalający na wprowadzenie do spółdzielni mieszkaniowej tylko

jednego współwłaściciela (o ile prawo nie należy do małżonków). Z uwagi

na przewidzianą w prawie spółdzielczym zasadę przysługiwania każdemu członkowi

jednego głosu (art. 36 § 2, poprzednio § 3 ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo

spółdzielcze, tekst jedn. Dz. U. z 2003 r., Nr 188, poz. 1848 z zm.) niezależnie

od ilości udziałów, postanowienie to było konieczne, aby wyeliminować możliwość

nieproporcjonalnie dużego wpływu na uchwały licznych niekiedy współwłaścicieli

lokalu.

8

Podjęcie decyzji co do wykonania wspólnego prawa jednego głosu jest

uprawnieniem przysługującym wszystkim współwłaścicielom lokalu, wynikającym

z udziału w nieruchomości wspólnej jako części składowej lokalu. Uzasadnione jest

więc zastosowanie przepisów o zarządzie rzeczą wspólną (art. 199 i 201 k.c.).

W zależności od przedmiotu głosowania - stosownie do postanowień art. 22 u.w.l.

- wykonanie prawa głosu może stanowić czynność zwykłego zarządu albo czynność

przekraczającą zakres zwykłego zarządu.

Z uwagi na niepodzielność udziału i związanego z nim prawa głosu

uzasadnione jest przyjęcie analogicznych reguł także w przypadku głosowań

na zasadach ogólnych, gdy większość głosów liczona jest według wielkości udziałów.

Współwłaściciele mogą więc oddać tylko jednolity głos, którego siła mierzona jest

wielkością wspólnego udziału w nieruchomości wspólnej. Przeciwko różnicowaniu

sytuacji współwłaścicieli w zależności od rodzaju głosowania przemawia – poza

wynikającym z art. 3 ust 1 u.w.l. ścisłym związaniem udziału w nieruchomości

wspólnej z własnością lokalu w jedną niepodzielną całość – także i to, że praktycznie

każde głosowanie może być przeprowadzane zarówno w formie głosowania udziałami

jak i według zasady jeden właściciel – jeden głos, jeśli wynika to z umowy lub uchwały,

a we wspólnotach wskazanych w art. 23 ust. 2a u.w.l. - na każde żądanie właścicieli

dysponujących co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. Oznaczałoby to,

że zmiana sposobu głosowania dokonana w trakcie zebrania wspólnoty pozbawiałaby

współwłaścicieli nie mających zgodnego stanowiska możliwości uczestniczenia

w głosowaniu. Byłoby to w praktyce bardziej dotkliwe ograniczenie praw

niż wskazywana przez zwolenników koncepcji o uprawnieniu współwłaścicieli

do odrębnego głosowania „swoimi” udziałami trudność uzgodnienia przez nich

jednolitego kierunku głosowania w okresie od zawiadomienia o zebraniu do jego

przeprowadzenia. Przypadki poddanych rozstrzygnięciu sądu sporów między

współwłaścicielami w sprawie sposobu głosowania nad uchwałą będą występowały

raczej sporadycznie, a ewentualne uzasadnione zarzuty co do podjętych uchwał

współwłaściciel może podnieść zaskarżając je do sądu na podstawie art. 25 ust. 1

u.w.l., w tym zakresie będzie bowiem podejmował czynność zachowawczą

w rozumieniu art. 209 k.c. Niewprowadzenie do ustawy o własności lokali

odpowiednika dawnego art. 11 rozporządzenia z 1934 r. nie pozbawia współwłaścicieli

9

możliwości umownego, a nawet sądowego (art. 203 k.c.) ustanowienia zarządcy

wspólnego udziału, ani też umocowania pełnomocnika mającego realizować wspólne

im prawa.

Z tych przyczyn Sąd Najwyższy w składzie rozpoznającym przedstawione

zagadnienie prawne nie znalazł podstaw do odstąpienia od poglądów dotychczas

wyrażanych w orzecznictwie tego Sądu.

Przyjęta wykładnia zbieżna jest z także poglądami dotyczącymi innych

przypadków wspólności praw o charakterze udziału. Za utrwalony można uznać

pogląd, że zbycie ułamkowej części udziału w spółce z ograniczoną

odpowiedzialnością nie prowadzi do rozbicia tego udziału na mniejsze samodzielne,

części, lecz przysługująca każdemu ze współuprawnionych ułamkowa część

obejmuje cały udział w spółce (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 22 maja

1996 r., III CZP 49/96, OSNC 1996, nr 9, poz. 119), a współuprawnieni z udziału

mają status wspólnika zbiorowego, który może wykonywać swe uprawnienia

majątkowe i korporacyjne przez wspólnego przedstawiciela (por. wyrok Sądu

Najwyższego z dnia 20 maja 1999 r., I CKN 1146/97, OSNC 1999, nr 12, poz. 209).

Stosunki między współuprawnionymi regulują stosowane analogicznie przepisy

o współwłasności rzeczy. Wprawdzie w tym wypadku art. 184 k.s.h., wprost

wprowadza obowiązek ustanowienia wspólnego przedstawiciela, w celu

zabezpieczenia spółki przed negatywnymi konsekwencjami ewentualnych

nieporozumień i sporów pomiędzy współuprawnionymi, jednak nie sprzeciwia się to

porównaniu obydwu konstrukcji, ze względu na podobną potrzebę zapewnienia

operatywnego podejmowania decyzji wymagających uchwał. Zwraca uwagę,

że w art. 184 § 1 k.s.h. ustawodawca pozostawił samym współuprawnionym

do udziału troskę o zajęcie wspólnie uzgodnionego stanowiska. Także więc

wspólność ułamkowa udziału w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością

nie powoduje podziału tego udziału, a płynące z niego uprawnienia mogą być

wykonywane tylko niepodzielnie.

Z przytoczonych względów Sąd Najwyższy orzekł jak w uchwale.