I CSK 282/12

Sygn. akt I CSK 282/12

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 11 stycznia 2013 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Zbigniew Kwaśniewski (przewodniczący)

SSN Józef Frąckowiak

SSN Marta Romańska (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa A. A., M. B., W. J., S. J. i H. S.

przeciwko Miastu Stołecznemu Warszawie

o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 11 stycznia 2013 r.,

skargi kasacyjnej strony pozwanej od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 29 grudnia 2011 r.,

uchyla zaskarżony wyrok i sprawę przekazuje Sądowi

Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu

Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

2

Powodowie - /…/ wnieśli o zobowiązanie miasta stołecznego Warszawy do

złożenia oświadczenia woli o oddaniu im we współużytkowanie wieczyste na 99 lat

nieruchomości położonej w W. przy ul. W. nr …, dla której Sąd Rejonowy prowadzi

księgę wieczystą nr …, stanowiącej działkę nr 127/1 z obrębu 5-03-10, numer

jednostki rejestrowej 131, o powierzchni 854 m2

i sprzedaży na współwłasność

posadowionego na niej budynku mieszkalno-użytkowego.

Pozwany - miasto stołeczne Warszawa wniósł o oddalenie powództwa.

Wyrokiem częściowym z 8 marca 2011 r. Sąd Okręgowy uwzględnił

powództwo, określił przy tym, że wartość gruntu wynosi 3.380.051 zł, cena budynku

- 630.032 zł, pierwsza opłata roczna - 24,5% wartości gruntu, a kolejne opłaty

roczne stanowią 2,94% wartości gruntu, oddanie w użytkowanie wieczyste

następuje na cel zgodny z przeznaczeniem nieruchomości, a mianowicie usługi

ponadlokalne, administrację, zabudowę mieszkaniową o charakterze śródmiejskim.

Rozstrzygnięcie zapadło po ustaleniu, że nieruchomość, której dotyczy

żądanie pozwu, stanowi własność miasta stołecznego Warszawy. Znajduje się

na niej budynek mieszkalny wybudowany w latach 1894 - 1896, wpisany do rejestru

zabytków. Nieruchomość jest położona na obszarze działania dekretu

z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st.

Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279; dalej - dekret). Poprzednio jej właścicielem była

S. W., której powodowie są spadkobiercami.

W 2002 r. Zarząd Dzielnicy /…/ przeznaczył nieruchomość gruntową do

oddania w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu pisemnego

nieograniczonego i sprzedaży znajdującego się na niej budynku. Zgodnie z treścią

wykazu z 16 lipca 2002 r. budynek posiadał pięć kondygnacji naziemnych i jedną

podziemną, był w złym stanie technicznym, był objęty ochroną konserwatorską, a

do wykwaterowania z niego pozostawało wówczas 5 najemców, a 5 rodzin

zajmowało lokale bez tytułu prawnego.

Powodowie zawiadomili Zarząd Dzielnicy, że przysługuje im prawo

pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości wynikające z art. 34 ust. 1 pkt 2 ustawy

z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r.

3

Nr 102, poz. 651 ze zm., dalej - u.g.n.). W październiku 2002 r. strony podpisały

protokół z rokowań zmierzających do zawarcia umowy o ustanowieniu użytkowania

wieczystego. Przyjęły w nim, że umowa zostanie zawarta w terminie 30 dni

po wykonaniu przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego decyzji

o opróżnieniu budynku. Strony uznały, że działka ewidencyjna nr 127 o pow.

889 m2

będąca przedmiotem rokowań, powstała z dawnej nieruchomości

hipotecznej nr … (grunt o powierzchni 850 m) oraz prawdopodobnie z części

nieruchomości hipotecznej nr … (grunt o powierzchni 39 m2

). Powodowie

zobowiązali się do zaspokojenia ewentualnych roszczeń wynikających z przejęcia

praw do części hipotecznej nieruchomości nr … . Strony ustaliły, że cena gruntu

wynosi 2.800.000 zł, a cena budynku 2.000.000 zł.

Po podpisaniu protokołu z rokowań pozwany zaczął wyjaśniać, jakie grunty

wchodzą w skład działki nr 127 i ustalił, że w jej granicach, oprócz nieruchomości

hipotecznej nr …, znajdują się także części działek: nr … - 32 m2

, nr 1… – 1,7 m2

,

nr … - 3 m2

. Ustalił też, że budynek przy ul. W. nr … posadowiony jest nie tylko na

działce ewidencyjnej nr 127, ale również na części działek 128/3 i nr 99. Wówczas

z inicjatywy pozwanego opracowano zmiany w ewidencji gruntów, w wyniku których

działka 127 została podzielona na działki nr 127/1 i nr 127/2. Działka nr 127/1 ma

powierzchnię 854 m2

i odpowiada dawnej nieruchomości hipotecznej nr … .

Wykwaterowywanie mieszkańców z budynku przy ul. W. zakończyło się 18

kwietnia 2007 r., a 16 stycznia 2008 r. powodowie wezwali pozwanego do zawarcia

z nimi umowy. Mazowiecki Wojewódzki Konserwator Zabytków 16 czerwca 2008 r.

zezwolił na zbycie przedmiotowej nieruchomości, a 2 października 2008 r. Rada

m.st. Warszawy podjęła uchwałę o udzieleniu bonifikaty dla nabywców użytkowania

wieczystego działki nr 127/1 i własności budynku przy ul. W. nr … w wysokości 2%

od ceny sprzedaży budynku oraz od pierwszej opłaty z tytułu użytkowania

wieczystego gruntu. Aktualnie wartość gruntu tworzącego nieruchomość

stanowiącą działkę nr 127/1 wynosi 3.380.051 zł, zaś budynku na tej działce -

630.032 zł.

Sąd Okręgowy wskazał, że powodom przysługiwało pierwszeństwo

określone w art. 34 ust. 1 u.g.n. w nabyciu nieruchomości, która w przeszłości

4

stanowiła własność osoby, której są spadkobiercami. W takiej sytuacji sprzedaż

nieruchomości albo oddanie jej w użytkowanie wieczyste następuje w drodze

bezprzetargowej. Warunki zbycia nieruchomości ustala się w drodze rokowań

prowadzonych z nabywcą, a protokół z rokowań stanowi w myśl art. 28 ust. 3 u.g.n.

podstawę do zawarcia umowy, gdy zawiera jej essentialia negotii. Podstawę

prawną roszczenia o zawarcie umowy ustanowienia użytkowania wieczystego

i sprzedaży budynków stanowi wówczas art. 72 § 1 k.c. w zw. z art. 64 k.c.

Z momentem podpisania przez strony protokołu rokowań, ustalone zostały

wszystkie konieczne postanowienia umowy. Przeszkoda w postaci braku zgody

Mazowieckiego Konserwatora Zabytków na zbycie nieruchomości przestała być

aktualna, gdyż zgoda taka została wydana.

To, że niektóre fragmenty ścian budynku przy ul. W. nr … są położone poza

granicami działki nr 127/1, Sąd Okręgowy uznał za nieistotne.

Roszczenie powodów dotyczy ustanowienia prawa użytkowania wieczystego

nieruchomości, dla której prowadzona jest odrębna księga wieczysta oraz

posadowionego na niej budynku. To, że budynek ten znajduje się częściowo

na sąsiedniej nieruchomości, nie oznacza, że powodowie uzyskają prawa

także do nieruchomości sąsiedniej. Jej właściciele mogą natomiast do powodów

zgłaszać roszczenia w związku z zajęciem części ich gruntów.

Wyrokiem z 29 grudnia 2011 r. Sąd Apelacyjny zmienił wyrok Sądu

Okręgowego w ten sposób, że w treści oświadczenia, do złożenia którego

zobowiązano pozwanego, obniżył wartość gruntu z kwoty 3.380.051 zł do

kwoty 2.690.010 zł i podwyższył cenę budynku z kwoty 630.032 zł do kwoty

2.000.000 zł, a w pozostałej części apelację oddalił.

Sąd Apelacyjny zaakceptował ustalenia faktyczne Sądu Okręgowego oraz

ocenę prawną sprawy. Poza zarzutami apelacji dostrzegł jednak, że spór dotyczył

po pierwsze tego, czy protokół rokowań podpisany przez strony 25 października

2002 r. może stanowić podstawę zawarcia umowy, chociaż chodzi w nim

o przeniesienie własności budynku, który częściowo zajmuje także działki

nienależące niegdyś do spadkodawczyni dla powodów, a po drugie tego, czy cena

ustalona w protokole rokowań jest wiążąca także obecnie, czy też umowa winna

5

opiewać na aktualne ceny nieruchomości.

Zdaniem Sądu Apelacyjnego, usytuowanie jakichś fragmentów ścian

budynku poza granicami działki nr 127/1 nie stoi na przeszkodzie ustanowienia na

rzecz powodów użytkowania wieczystego działki nr 127/1 i sprzedaży im

posadowionego na niej budynku. Protokół uzgodnień, jakich dokonały strony nie

jest nieważny z tego powodu, że dotyczył działki nr 127, w skład której wchodziły

także części innych dawnych działek hipotecznych, co do których powodom

pierwszeństwo nabycia nie przysługuje. Spadkobiercy właścicieli tych innych

działek nie wystąpili o realizację przysługującego im prawa pierwszeństwa, a zatem

protokół uzgodnień nie naruszał ich praw. Po wydzieleniu z działki nr 127 działki nr

127/1 stanowiącej odpowiednik dawnej działki hipotecznej nr …, treść umowy

zawartej na podstawie protokołu obejmuje tylko działkę, do której przysługuje

powodom prawo pierwszeństwa, co likwiduje problem nieważności protokołu czy

niemożliwości świadczenia.

Odnosząc się do wartości gruntu i budynku, Sąd Apelacyjny uznał, że cena

ustalona w protokole rokowań jest dla stron wiążąca. Wiedząc, że do zawarcia

umowy dojdzie dopiero po wykwaterowaniu wszystkich lokatorów, co wymagało

czasu, strony nie przewidziały w protokole rokowań możliwości zmiany ceny na

aktualną w dacie zawierania umowy. Zmiana cen gruntów i budynków w Warszawie

nie ma żadnego znaczenia prawnego i wpływu na treść umowy, w której powinna

być ustalona zgodnie z warunkami przyjętymi przez strony w protokole rokowań,

a nie w oparciu o aktualne na dzień orzekania wartości rynkowe nieruchomości.

Cenę za grunt Sąd określił zatem zgodnie z tym protokołem, adekwatnie jednak

do powierzchni działki podlegającej sprzedaży.

W skardze kasacyjnej od wyroku z 29 grudnia 2011 r. pozwany zarzucił,

że orzeczenie to zostało wydane z naruszeniem prawa materialnego (art. 3983

§ 1

pkt 1 k.p.c.), t.j.: - art. 235 k.c. i art. 31 u.g.n. w zw. z art. 58 § 1 k.c. przez błędną

wykładnię i niewłaściwe zastosowanie w związku z zobowiązaniem pozwanego do

przeniesienia na rzecz powodów własności budynku w sytuacji, gdy jest on

położony również na sąsiednich działkach, których pozwany nie oddaje

w użytkowanie wieczyste; - art. 46, 47 i 143 k.c. przez błędną wykładnię

6

i niezastosowanie wyrażające się zobowiązaniem do przeniesienia na rzecz

powodów własności budynku podczas, gdy jego część znajduje się na gruncie,

który nie został im oddany w użytkowanie wieczyste; - art. 28 ust. 3 u.g.n. w zw.

z art. 387 § 1 k.c. poprzez błędną wykładnię wyrażającą się uznaniem, że nie jest

sprzeczny z prawem protokół z rokowań z 25 października 2002 r. prowadzonych

przez strony, w którym błędnie określono powierzchnię gruntu oddawanego

w użytkowanie wieczyste, do którego powodom przysługuje pierwszeństwo; -

art. 64 k.c. w zw. z art. 158 k.c. poprzez błędną wykładnię, wyrażającą się

niewymienieniem treści protokołu rokowań w oświadczeniu, do którego złożenia

zobowiązano pozwanego.

Pozwany zarzucił nadto, że zaskarżony wyrok zapadł z naruszeniem

przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy (art. 398 § 1

pkt 2 k.p.c.), a mianowicie art. 384 k.p.c. przez orzeczenie na niekorzyść

wnoszącego apelację pozwanego i zmianę orzeczenia Sądu Okręgowego

w ten sposób, że w treści oświadczenia, do złożenia którego zobowiązano

pozwanego obniżona została wartość gruntu z kwoty 3.380.051 zł do kwoty

2.690.010 zł, a przez to również obniżona została wysokość należnej pozwanemu

pierwszej opłaty oraz opłat rocznych z tytułu ustanowienia użytkowania

wieczystego.

Pozwany wniósł o uchylenie w zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie

sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania ewentualnie o uchylenie

zaskarżonego wyroku w całości i zmianę wyroku Sądu Okręgowego poprzez

oddalenie powództwa.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

1. Art. 384 k.p.c. stanowi, że sąd nie może uchylić lub zmienić wyroku na

niekorzyść strony wnoszącej apelację, chyba że strona przeciwna również wniosła

apelację. Skoro art. 384 k.p.c. rozstrzyga o zakresie zmiany lub uchylenia

zaskarżonego wyroku na niekorzyść strony wnoszącej apelację, to jego

prawidłowe rozumienie oznacza, iż wyrok w części niezaskarżonej przez stronę

przeciwną nie może ulec modyfikacji w żadnym ze swoich elementów, a więc

co do rozstrzygnięcia głównego, zasądzonych odsetek, odroczenia świadczenia,

7

czy też rozłożenia go na raty (por. wyrok Sądu Najwyższego z 5 marca 2004 r.,

I CK 375/03, LEX nr 175947). Wyrok zaskarżony w całości apelacją tylko jednej

ze stron procesu może być zmieniony w wyniku jej rozpoznania tylko o tyle,

o ile nie prowadziłoby to do mniej korzystnego rozstrzygnięcia o prawach lub

obowiązkach skarżącego.

W wyroku częściowym z 8 marca 2011 r. Sąd Okręgowy uwzględnił

powództwo o zobowiązanie pozwanego do złożenia oświadczenia woli, określił przy

tym, że wartość gruntu podlegającego oddaniu w użytkowanie wieczyste wynosi

3.380.051 zł, cena budynku - 630.032 zł, pierwsza opłata roczna - 24,5% wartości

gruntu, a kolejne opłaty roczne stanowią 2,94% wartości gruntu. Takie zatem kwoty

powodowie świadczyliby pozwanemu na podstawie umowy. Od tego wyroku

apelację złożył wyłącznie pozwany. Zaskarżonym wyrokiem Sąd Apelacyjny zmienił

wyrok Sądu Okręgowego w ten sposób, że obniżył wartość gruntu z kwoty

3.380.051 zł do kwoty 2.690.010 zł i podwyższył cenę budynku z kwoty 630.032 zł

do kwoty 2.000.000 zł, a w pozostałej części apelację oddalił. Świadczenie

wzajemne, które obowiązani byli spełnić powodowie na podstawie wyroku Sądu

Okręgowego wynosiło łącznie 4.010.083 zł, a to, które byliby zobowiązani

świadczyć powodowi zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego wynosi łącznie

4.690.010 zł. Sumarycznie zatem orzeczenie Sądu Apelacyjnego, wydane w

związku dostrzeżeniem przez ten Sąd nieobjętego zarzutami apelacji uchybienia

prawu materialnemu może wydawać się korzystniejsze dla pozwanego niż

orzeczenie Sądu pierwszej instancji. Podniesieniu przez Sąd Apelacyjny ceny,

którą powodowie obowiązani byliby świadczyć za budynek towarzyszyło jednak

istotne obniżenie ceny za użytkowanie wieczyste gruntu. Ma ona znaczenie także

dla określenia wysokości opłat za użytkowanie wieczyste, do których powodowie

byliby zobowiązani w przyszłości (art. 71 ust. 1-4, art. 72 u.g.n.), a możliwość jej

zaktualizowania jest ograniczona (art. 77 oraz art. 78-81 u.g.n.).

Uwzględnienie powyższych okoliczności prowadzi do wniosku, że zasadny

jest zarzut naruszenia przez Sąd Apelacyjny art. 384 k.p.c.

2. Decyzja o oddaniu z gminnego zasobu konkretnej nieruchomości

w użytkowanie wieczyste i o sprzedaży posadowionego na niej budynku należała

8

do pozwanego. Podejmując tę decyzję pozwany wskazał, że jej przedmiotem jest

nieruchomość objęta księgą wieczystą nr …, stanowiąca zabudowaną działkę nr

127 z obrębu 5-03-10, numer jednostki rejestrowej 131. Tak też strony

postępowania identyfikowały przedmiot umowy, którą zamierzały zawrzeć.

Powodowie przystąpili do rokowań z pozwanym z powołaniem się

na przysługujące im pierwszeństwo nabycia użytkowania wieczystego i własności

budynku wynikające z tego, że są spadkobiercami poprzedniego właściciela

nieruchomości, pozbawionego jej własności przed 5 grudnia 1990 r. (art. 34 ust. 1

pkt 2 u.g.n.). Z ustaleń przyjętych za podstawę rozstrzygnięcia wynika, że w trakcie

rokowań strony miały wiedzę o tym, że w skład zabudowanej w całości budynkiem

działki nr 127 weszła dawna działka hipoteczna nr …, należąca do poprzednika

prawnego powodów, ale też - z uwagi na postawienie budynku z przekroczeniem jej

granic – także części innych dawnych działek hipotecznych, sąsiednich dla działki

nr 5689.

Już po zakończeniu rokowań, pozwany podzielił działkę nr 127, wskutek

czego powstała działka nr 127/1 o powierzchni 854 m2

, odpowiadająca dawnej

działce hipotecznej nr … . Wówczas powodowie ograniczyli żądanie i domagali się

oddania im w użytkowanie wieczyste gruntu odpowiadającego dawnej działce

hipotecznej nr …., do którego przysługiwało im pierwszeństwo nabycia,

ale z jednoczesną sprzedażą całego budynku przy ul. W. nr …, niemającego jednak

w pełni oparcia na gruncie, które zamierzali nabyć w użytkowanie wieczyste.

Pogląd Sądu Apelacyjnego, że ograniczenie roszczenia powodów

do części nieruchomości, której dotyczyły rokowania zmierzające do ustalenia

warunków przyszłej umowy nie stoi na przeszkodzie jego uwzględnieniu można

by zaakceptować, gdyby w efekcie takiego określenia przedmiotu roszczenia,

a zatem i umowy, nie zostały naruszone przepisy definiujące nieruchomość jako

rzecz i przedmiot obrotu oraz zasady wyznaczania jej granic (art. 46, 47 i 143 k.c.).

3. Budynek trwale związany z gruntem jest jego częścią składową i nie może

być odrębnym od niego przedmiotem własności i innych praw rzeczowych, chyba

że ustawa stanowi inaczej (art. 47 § 1 i art. 48 k.c.). Jeden z takich wyjątków

przewidują przepisy o użytkowaniu wieczystym.

9

Prawo użytkowania wieczystego gruntu w świetle art. 235 k.c. ma charakter

nadrzędny w stosunku do prawa własności budynków i innych posadowionych na

nim urządzeń, co sprawia, że prawem głównym jest prawo wieczystego

użytkowania, a prawem związanym z nim jest prawo własności budynków.

Użytkowanie wieczyste gruntu nie może być przedmiotem obrotu prawnego

odrębnym od prawa własności budynków wzniesionych na tym gruncie, i odwrotnie,

prawo własności budynków nie może być przedmiotem obrotu prawnego odrębnym

od prawa użytkowania wieczystego. Ustawa o gospodarce nieruchomościami

stanowi, że oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej

zabudowanej następuje z równoczesną sprzedażą położonych na tej

nieruchomości budynków i innych urządzeń (art. 31), bądź – wyjątkowo –

nieodpłatnym przeniesieniem ich własności. Zasada ta odnosi się do wszystkich

budynków posadowionych na gruncie oddawanym w wieczyste użytkowanie.

Uwzględniające zmienione powództwo orzeczenia Sądów obu instancji

sprawiają, że budynek posadowiony w większości na działce nr 127/1 ma być

sprzedany powodom bez jakiegokolwiek prawa – jak się wydaje – ciągle jeszcze

przysługującego pozwanemu do gruntów sąsiednich dla działki nr 127/1. Prowadzi

to w istocie do utworzenia nieruchomości budynkowej, do której powodom miałoby

przysługiwać prawo własności, w jakiejś części nie powiązanej z prawem

użytkowania wieczystego gruntu pod tym budynkiem. Konstrukcja prawa własności

budynku jako prawa związanego i podporządkowanego użytkowaniu wieczystemu

wyklucza taką możliwość, by budynek mający być przedmiotem tego prawa

w części stał na gruncie oddanym określonym osobom w użytkowanie wieczyste,

a w części na gruncie będącym przedmiotem prawa własności gminy.

Działanie zasady superficies solo cedit czyniłoby wówczas częścią składową

nieruchomości gruntowej tę część budynku, która stoi na gruncie nieoddanym

w użytkowanie wieczyste. Jeden i ten sam budynek nie może być zarazem częścią

składową nieruchomości gruntowej i nieruchomością budynkową, której własność

związana jest z użytkowaniem wieczystym. Odstępstwo od przytoczonej wyżej

zasady może dotyczyć tylko budynków, które wraz z gruntem można podzielić

wzdłuż płaszczyzn pionowych. W orzecznictwie utrwalony jest pogląd, że taki

podział jest dopuszczalny, jeżeli w jego wyniku powstają odrębne budynki.

10

W tym wypadku linia podziału musi przebiegać według płaszczyzny, którą stanowi

ściana wyraźnie dzieląca budynek na dwa odrębne budynki, przy czym może to być

ściana już istniejąca lub wykonana w tym celu. O odrębności powstałych z podziału

budynków mówić można wówczas, jeżeli tworzą one zamkniętą w sobie

funkcjonalną całość lub gdy uzasadnione interesy właścicieli w tym zakresie

gwarantują ustanowienie odpowiednich służebności (por. uchwała Sądu

Najwyższego z 23 stycznia 2007 r., III CZP 136/06, OSN C 2007, nr 11, poz. 163;

postanowienia Sądu Najwyższego z 12 października 2000 r., IV CKN 1525/00,

LEX nr 52541; z 13 maja 1966 r., III CR 103/66, OSP 1967, nr 5, poz. 110;

wyrok Sądu Najwyższego z 5 stycznia 1970 r., I CR 5/71, LEX nr 6643).

Z ustaleń faktycznych poczynionych w sprawie wynika, że budynek, którego

dotyczyło żądanie pozwu nie może być podzielony w płaszczyźnie pionowej wraz

z gruntem w tym miejscu, w którym na nieruchomości pozwanego wytyczono

granice dawnych działek, przejętych przez gminę Warszawa, a należących

do różnych osób. Nie oznacza to wcale, że grunt zabudowany tym budynkiem

nie może być przez pozwanego oddany w użytkowanie wieczyste. Oznacza

jednakowoż, że przedmiotem użytkowania wieczystego może być cały ten grunt,

który został zajęty przez budynek podlegający sprzedaży na własność

wraz z użytkowaniem wieczystym. W realiach niniejszej sprawy oznacza to,

że oddana w użytkowanie wieczyste może być, tak jak to przyjęto w rokowaniach,

cała działka nr 127 i znajdujący się na niej budynek, nie zaś działka nr 127/1 i cały

budynek stojący częściowo na tej działce, a częściowo na nieruchomości gruntowej

będącej własnością pozwanego lub - co możliwe, choć nieobjęte ustaleniami

w sprawie – podlagający oddaniu w użytkowanie wieczyste na rzecz innych osób

niż powodowie.

Uprawnienie przewidziane na rzecz powodów w art. 34 ust. 1 pkt 2 u.g.n. do

nabycia bezprzetargowo w użytkowanie wieczyste gruntu, którego własność ich

poprzednik utracił przed 5 grudnia 1990 r. dotyczy wprawdzie tej nieruchomości,

która została objęta działaniem dekretu, ale aktualnie musi być ono odniesione do

takiej rzeczy, która może być przedmiotem obrotu.

Można założyć, że spadkobiercom byłych właścicieli gruntów okalających

11

nieruchomość, którą powodowie chcą nabyć w użytkowanie wieczyste także

przysługują roszczenia, o jakich mowa w art. 34 ust. 1 pkt 2 u.g.n. Nie oznacza

to jednak, żeby przedmiotem tych roszczeń mogły być nieruchomości w takiej

postaci, w jakiej nie mogą istnieć w świetle bezwzględnie obowiązujących norm

prawa rzeczowego, to jest np. wyłącznie grunt tworzący aktualnie (po podziale

gruntu pod budynkiem, którego dokonano z inicjatywy pozwanego) działkę nr 127/2

wraz z fragmentami ścian zewnętrznych budynku, którego pozostała część stoi na

działce nr 127/1. Także tak opisane części powierzchni ziemskiej nie mogą stać się

rzeczami będącymi przedmiotem obrotu.

Po tym, jak gmina Warszawa, a następnie Skarb Państwa i w jego miejsce –

pozwany objął na własność tak nieruchomość poprzedników prawnych powodów,

jak i inne okalające ją nieruchomości, nie może być mowy o wydzielaniu z tego

zasobu gruntów i budynków w celu ich oddania w użytkowanie wieczyste w sposób,

który prowadziłby do powstania nieznanych prawu rzeczowemu konstrukcji.

W wyroku z 22 grudnia 2004 r., II CK 262/04 (LEX nr 589956),

Sąd Najwyższy wyjaśnił, że jeżeli budynek posadowiony jest na dwóch sąsiednich

nieruchomościach (przekroczenie granicy), to umowa oddania jednej z nich

w użytkowanie wieczyste jest nieważna, jako sprzeczna z art. 235 k.c. i art. 31

u.g.n. (art. 58 § 1 k.c.), chyba że budynek zostanie podzielony w ten sposób,

że możliwe będzie przeniesienie własności jego części na użytkownika wieczystego

(zgodny z prawem podział pionowy w linii granicy między nieruchomościami).

Z ustaleń faktycznych dokonanych w sprawie wynika, że budynek przy ul. W. nr …

nie może być podzielony pionowo na granicy działek nr 127/1 i nr 127/2,

powstałych w wyniku przeprowadzonego z inicjatywy pozwanego podziału

działki nr 127.

Przepisy art. 235 k.c. i art. 31 u.g.n. mają charakter bezwzględnie

obowiązujący, co wielokrotnie potwierdzał Sąd Najwyższy (por. np. wyrok

z 23 stycznia 2003 r., II CKN 1155/00, OSNC 2004, nr 4, poz. 61;

uchwały z 14 listopada 1963 r., III CO 60/63, OSNCP 1964, nr 12, poz. 246 i z 19

stycznia 1971 r., III CZP 86/70, OSNCP 1971, nr 9, poz. 147). Dlatego umowa

o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste jednej osobie, a przeniesienie własności

12

znajdującego się na niej budynku na inną osobę lub pozostawienie go właścicielowi

jako części składowej gruntu byłaby sprzeczna z prawem. W razie oddania

w użytkowanie wieczyste nieruchomości, na której posadowiona jest struktura

nie będąca w tych granicach budynkiem, nie powstaje prawo związane - własność

nieruchomości budynkowej.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 39815

k.p.c., Sąd Najwyższy

uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Sądowi Apelacyjnemu do ponownego

rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego (art. 108 § 2

w zw. z art. 391 § 1 i art. 39821

k.p.c.).

jw