II CSK 223/12

Sygn. akt II CSK 223/12

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 31 stycznia 2013 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Katarzyna Tyczka-Rote (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Mirosław Bączyk

SSN Hubert Wrzeszcz

w sprawie z powództwa M. B. - Spółki z ograniczoną

odpowiedzialnością w S.

przeciwko Skarbowi Państwa - Staroście Powiatu K.

o ustalenie wysokości opłaty,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 31 stycznia 2013 r.,

skargi kasacyjnej strony pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego w K.

z dnia 28 grudnia 2011 r.,

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi

Okręgowemu w K. do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia

o kosztach postępowania kasacyjnego.

2

Uzasadnienie

Pozwany Skarb Państwa reprezentowany przez Starostę K. wniósł skargę

kasacyjną od wyroku Sądu Okręgowego w K. z dnia 28 grudnia 2011 r.

oddalającego jego apelację od wyroku Sądu Rejonowego w K. z dnia 26 sierpnia

2011 r. Sąd Rejonowy ustalił, że opłata roczna za użytkowanie wieczyste

nieruchomości - działki gruntu położonej w S., gmina M. o numerze 199/1 i 199/2 i

powierzchni łącznej 1,4319 ha wynosi od 1 stycznia 2009 r. 2% wartości

nieruchomości, to jest kwotę 28 960 zł, przy zaliczeniu na poczet różnicy pomiędzy

wysokością opłaty obowiązującej przed 1 stycznia 2009 r. a opłatą zaktualizowaną,

wynoszącej 17.060,92 zł, wartości nakładów poniesionych na nieruchomość przez

użytkownika wieczystego w okresie do 1 stycznia 2009 r. w kwocie 73.039,75 zł -

do czasu wygaśnięcia stwierdzonej wierzytelności z tytułu nakładów.

Podstawę wyroków Sądów obydwu instancji stanowiły następujące fakty:

Powód na podstawie umowy z dnia 15 stycznia 1999 r. jest użytkownikiem

wieczystym nieruchomości pozwanego Skarbu Państwa położonej w S.,

wykorzystywanej na cele turystyczne. Na rzecz właściciela nieruchomości uiszcza

opłatę roczną. W okresie ostatnich lat powód poczynił nakłady na nieruchomość –

wymienił bądź wyremontował przyłącze gazowe, energetyczne, zewnętrzną sieć

wodociągową, kanalizację zewnętrzną i kabel przyłączeniowy. Nakłady zwiększyły

wartość infrastruktury technicznej działki. Łączny koszt inwestycji zamknął się

kwotą 73.039,75 zł brutto. W dniu 20 listopada 2008 r. Skarb Państwa wypowiedział

dotychczasową wysokość opłaty rocznej. Nową opłatę ustalił według stawki 3%

od szacunkowej wartości nieruchomości - 1 808 000 zł. Powód zakwestionował

przyjętą wartość nieruchomości oraz zastosowaną stawkę procentową składając

wniosek do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. Domagał się

zastosowania stawki 2% ze względu na turystyczne przeznaczenie i wykorzystanie

działki oraz zarzucał zawyżenie szacunkowej wartości. Samorządowe Kolegium

Odwoławcze oddaliło wniosek orzeczeniem z dnia 15 maja 2009 r. Powód wniósł

sprzeciw i sprawa przekazana została na drogę sądową. W toku postępowania

niesporna stała się stawka opłaty w wysokości 2% i wartość nieruchomości

3

ustalona ostatecznie na 1.448.000 zł, a w konsekwencji także zaktualizowana

wysokość opłaty wynosząca 28.960 zł. Spór skupił się wokół zaliczenia na poczet

wzrostu opłaty wartości nakładów powoda wzbogacających infrastrukturę działki,

oszacowanych przez Sąd Rejonowy na 73.039,75 zł. Powód wniósł o zaliczenie

wartości tych nakładów na poczet różnicy między opłatą zaktualizowaną

a obowiązującą dotychczas dopiero w toku postepowania przez Sądem

Rejonowym. Obydwa Sądy uznały, że dopuszczalne jest orzekanie o zaliczeniu,

mimo że wcześniej sprawa ta nie była przedmiotem rozpoznania przez

samorządowe kolegium odwoławcze, wbrew stanowisku pozwanego, który

podnosił, że niewyczerpane drogi administracyjnej zamyka przed żądaniem

zaliczenia drogę sądową. Sąd Rejonowy przyjął, że ustalenie wzrostu opłaty

stanowi okoliczność prejudycjalną w stosunku do możliwości zaliczenia wartości

nakładów. Sam spór o zaliczenie nakładów nie podlega jednak reżimowi

postępowania o ustalenie wysokości opłaty. Związek między tymi postępowaniami

ma charakter funkcjonalny, sprowadza się do zaliczenia wartości nakładów

podczas postępowania aktualizacyjnego tak, aby z dniem 1 stycznia następnego

roku po wypowiedzeniu strony wiedziały w jakiej wysokości obowiązuje opłata

roczna. Pogląd ten podzielił Sąd Okręgowy podnosząc dodatkowo, że stosunek

prawny łączący strony i roszczenia wynikające z tego stosunku, w tym związane

z rozliczeniem nakładów na przedmiot użytkowania wieczystego mają charakter

cywilnoprawny. Zwrócił też uwagę na specyfikę trybu, w jakim rozpoznawane

są spory o wysokość opłaty rocznej, wyrażającą się w tym, że wniesienie sprzeciwu

od orzeczenia samorządowego kolegium odwoławczego powoduje utratę mocy

przez to orzeczenie, a sprawa jest rozpoznawana od początku przez sąd. Sądy

uznały też za nieuzasadnione zarzuty przedawnienia roszczenia o rozliczenie

nakładów i zawyżenia ich wartości. Przyjęły, że art. 77 ust. 4 ustawy z dnia

21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r.

Nr 102, poz. 561, dalej powoływanej jako „u.g.n.”) jest przepisem szczególnym,

dopuszczającym wcześniejszą możliwość zwrotu nakładów na użytkowaną

wieczyście nieruchomość. Jeżeli jednak użytkownik wieczysty nie skorzysta z tej

drogi, będzie mógł domagać się ostatecznego rozliczenia swoich nakładów

na infrastrukturę w trybie art. 243 k.c. W okresie trwania użytkowania wieczystego

4

roszczenia te nie przedawniają się. Termin przedawnienia, liczony od dnia zwrotu

nieruchomości, wyznacza art. 243 k.c., a art. 118 k.c. nie znajduje zastosowania.

Sądy nie uwzględniły także zarzutu pozwanego dotyczącego konieczności

odliczenia podatku od poniesionych wydatków na nakłady, uznając go za nie

wykazany merytorycznie ani kwotowo.

Pozwany złożył skargę kasacyjną opartą na obydwu podstawach z art. 3983

§ 1 k.p.c. Zarzucił naruszenie przepisów postępowania, mające jego zdaniem

wpływ na wynik sprawy, polegające na uchybieniu art. 379 pkt 1 k.p.c. w zw. z art.

80 ust. 2, w zw. z art. 78 ust. 2 oraz art. 77 ust. 4 u.g.n. przez rozpoznanie

roszczenia o zaliczenie wartości nakładów na poczet różnicy pomiędzy opłatą

zaktualizowaną a opłatą dotychczasową mimo czasowej niedopuszczalności drogi

sądowej z powodu niewyczerpania etapu postępowania przed samorządowym

kolegium odwoławczym.

Zarzucił także naruszenie prawa materialnego przez:

- błędną wykładnię art. 77 ust. 4 u.g.n. polegającą na przyjęciu, że wniosek

o zaliczenie nakładów na poczet różnicy pomiędzy opłatą zaktualizowaną

a dotychczasową może być złożony w toku postępowania przed sądem

pierwszej instancji; że warunkiem skutecznego zgłoszenia wniosku

o zaliczenie nakładów jest uprzednie ustalenie, iż doszło do wzrostu opłaty

rocznej oraz że wartość nakładów wyraża się kosztami poniesionymi na

budowę urządzeń infrastruktury technicznej;

- niewłaściwe zastosowanie art. 77 ust. 4 u.g.n. w zw. z § 28 ust. 6 oraz § 35

ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie

wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207,

poz. 2109 ze zm.) polegające przyjęciu wadliwego mechanizmu ustalania

wartości nakładów;

- niewłaściwe zastosowanie art. 77 ust. 4 u.g.n. poprzez zaliczenie na poczet

wzrostu opłaty wartości nakładów na infrastrukturę techniczną zlokalizowaną

na nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste oraz nakładów które

dotyczyły remontu bądź wymiany urządzeń infrastruktury technicznej, a nie

ich budowy;

5

- błędną wykładnię art. 77 ust. 4 w zw. z art. 78 ust. 2 w zw. z art. 80 ust. 2

zd. 2 u.g.n. przez przyjęcie, że wniosek kierowany do samorządowego

kolegium odwoławczego nie wyznacza zakresu kognicji sądu

powszechnego, a spór o uwzględnienie nakładów nie podlega reżimowi

postepowania o ustalenie wysokości opłaty, wobec czego dopuszczalne jest

rozszerzenie powództwa o roszczenie o zaliczenie nakładów

w postępowaniu sądowym;

- błędną wykładnię art. 77 ust. 4 w zw. z art. 78 ust. 2 u.g.n. przez przyjęcie,

że samorządowe kolegium odwoławcze nie jest właściwe do rozpoznania

wniosku użytkownika wieczystego o zaliczenie wartości nakładów na poczet

wzrostu zaktualizowanej opłaty rocznej.

We wnioskach domagał się uchylenia zaskarżonego wyroku w części

oddalającej jego apelację oraz uchylenia wyroku Sądu Rejonowego w części

zaliczającej kwotę 73.039,75 zł na poczet różnicy między opłatą dotychczasową

a zaktualizowaną i odrzucenia pozwu w tym zakresie, a także zasądzenia od

powoda na jego rzecz zwrotu kosztów procesu według norm przepisanych;

ewentualnie uchylenia tego wyroku we wskazanej części i orzeczenia co do istoty

sprawy poprzez zmianę wyroku Sądu Rejonowego i oddalenie powództwa

o zaliczenie wartości nakładów na poczet różnicy między opłatą dotychczasową

a opłatą zaktualizowaną oraz zasądzenia na rzecz Skarbu Państwa zwrotu kosztów

procesu według norm przepisanych; ewentualnie uchylenia zaskarżonego wyroku

w kwestionowanej części i przekazania sprawy w tym zakresie do ponownego

rozpoznania Sądowi Okręgowemu w K. z pozostawieniem temu Sądowi

rozstrzygnięcia o kosztach instancji odwoławczej oraz zasądzenia (w każdym

przypadku) na rzecz Skarbu Państwa - Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa

zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu kasacyjnym według

norm prawem przepisanych.

W odpowiedzi na skargę kasacyjną pozwanego powód wniósł o oddalenie

apelacji i zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów postępowania przed

Sądem Najwyższym według norm przepisanych.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

6

Najdalej idący jest zarzut nieważności postępowania spowodowanej

czasową niedopuszczalnością drogi sądowej do rozpoznania roszczenia

użytkownika o zaliczenie wartości nakładów na poczet różnicy między opłatą

zaktualizowaną a opłatą dotychczasową. Niedopuszczalność drogi sądowej

w zakresie tego roszczenia skarżący wywodzi z konstrukcji dwustopniowego

postępowania przewidzianego w art. 80 ust. 2 u.g.n. w zw. z art. 78 ust. 2 u.g.n.,

odwołując się do wykładni obydwu przepisów ustawy o gospodarce

nieruchomościami przyjętej w wyrokach Sądu Najwyższego z dnia 6 grudnia

2007 r. (V CSK 326/07, Lex nr 485878) i z dnia 15 lutego 2008 r. (I CSK 418/07,

Lex nr 4659920), a także w wyroku z dnia 14 maja 2010 r. (II CSK 610/09)

i uchwale z dnia 30 marca 2011 r. (III CZP 3/11). Uważa, że skoro art. 80 ust. 2

u.g.n. nakazuje traktować wniosek do samorządowego kolegium odwoławczego

jako pozew w postępowaniu toczącym się po wniesieniu sprzeciwu od orzeczenia

kolegium, to treść wniosku jest wiążąca i niedopuszczalne jest dokonywanie zmiany

zawartych w tym wniosku żądań w toku procesu.

Z poglądem skarżącego nie można się jednak zgodzić. Przepisy art. 78 – 81

u.g.n. określają obligatoryjny tryb postępowania obowiązujący w wypadku

aktualizacji opłaty rocznej, jaką powinien płacić użytkownik wieczysty.

Po wypowiedzeniu dotychczasowej wysokości opłaty i przedstawieniu nowej oferty

(art. 78 ust. 1 u.g.n.) niezadowolony z niej użytkownik wieczysty ma prawo poddać

sprawę ukształtowania należytej wysokości opłaty pod rozstrzygniecie

samorządowego kolegium odwoławczego (art. 78 ust. 2 u.g.n.). Ten etap kontroli

prawidłowości aktualizacji przybiera formę postępowania administracyjnego (art. 79

u.g.n.), mimo że jego przedmiotem jest oznaczenie rozmiaru obowiązku

o charakterze cywilnoprawnym. Jeżeli orzeczenie samorządowego kolegium

odwoławczego nie zadowala jednej lub obu stron przysługuje im prawo wniesienia

sprzeciwu, który równoznaczny jest z żądaniem skierowania sprawy na drogę

postępowania sądowego (art. 80 ust. 1 u.g.n.), otwierającą się po wyczerpaniu

postępowania administracyjnego. Wniosek złożony do kolegium zastępuje

wówczas pozew (art. 80 ust. 2 u.g.n.).

Z powołanych przepisów wynika, że postępowanie administracyjne zostało

przewidziane jako szczególny, silnie mediacyjny etap ustalania wysokości opłaty.

7

Przepisy oznaczające zakres uprawnień samorządowego kolegium odwoławczego

nie odnoszą go do innych zagadnień niż aktualizacja opłaty, co wynika

z określonego w art. 78 ust. 2 u.g.n. przedmiotu żądania, jakie użytkownik

wieczysty może zawrzeć we wniosku. Użytkownik uprawniony jest do złożenia

wniosku „o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest

uzasadniona w innej wysokości”, zaś samorządowe kolegium odwoławcze wydaje

orzeczenie o oddaleniu wniosku lub o ustaleniu nowej wysokości opłaty.

Zważywszy, że umowa użytkowania wieczystego jest instytucją prawa cywilnego,

spory z niej wynikające stanowią sprawy cywilne (art. 2 § 1 k.p.c.) i jako takie mogą

być przekazane do rozpoznania innym organom niż sądy jedynie na podstawie

przepisów szczególnych (art. 2 § 3 k.p.c.). Artykuł 2 § 1 k.p.c. wykładać należy

w powiązaniu z art. 45 ust. 1 Konstytucji, jako normę ustanawiającą domniemanie

drogi sądowej w sprawach cywilnych, wykluczającą rozszerzającą interpretację

przepisów wyłączających całkowicie lub czasowo drogę sądową do rozpoznania

tego rodzaju spraw. Te założenia muszą być uwzględnione przy ocenie,

czy przewidziane w art. 77 ust. 4 u.g.n. zaliczenie na poczet wzrostu

zaktualizowanej opłaty wartości nakładów poczynionych przez użytkownika

na budowę urządzeń infrastruktury jest uprawnieniem użytkownika, które wymaga

wyczerpania etapu postępowania administracyjnego, czy też może być zgłoszone

także po zakończeniu tego etapu i przeniesieniu sporu na drogę procesu przed

sądem powszechnym.

Zasady dokonywania zaliczenia nakładów poczynionych przez użytkownika

w czasie trwania umowy użytkowania wieczystego ujęte zostały w art. 77 ust. 4 - 6

u.g.n., przy czym dwa ostatnie ustępy tego przepisu wprowadzone zostały do

ustawy dopiero w wyniku nowelizacji z 2007 r. (Dz. U. Nr 173, poz. 1218).

Wskazana grupa przepisów określa przede wszystkim wierzytelności jakie

podlegają zaliczeniu (wartość nakładów zaliczana jest na poczet różnicy między

nową a dotychczasową opłatą) i rodzaj nakładów, których wartość może być

zaliczona, natomiast jeśli chodzi o tryb zaliczania ograniczają się do stwierdzenia,

że wartość nakładów „zalicza się” „przy aktualizacji opłaty, o której mowa w ust. 1”,

a więc przy aktualizacji opłaty rocznej. To lapidarne sformułowanie stało się

przedmiotem rozważań w piśmiennictwie i wypowiedzi orzeczniczych. Sąd

8

Najwyższy wyjaśnił, że zaliczenie wartości nakładów przy aktualizacji opłaty

rozumieć należy jako czynność dokonaną z zachowaniem procedury trybu

aktualizacji w okresie od wypowiedzenia opłaty rocznej do ustalenia jej wysokości.

Przy czym użytkownik wieczysty może domagać się ustalenia wartości i zaliczenia

nakładów przez właściciela, później przed samorządowym kolegium odwoławczym

a w końcu przed sądem powszechnym. Użytkownik może zgłosić wniosek

o zaliczenie nakładów w każdym czasie, ale wniosek ten stanie się skuteczny

dopiero w chwili przystąpienia do aktualizacji opłaty (wyrok z dnia 14 maja 2010 r.,

II CSK 610/09, nie publ.), wykluczone jest bowiem odrębne, dokonywane poza

procedurą aktualizacji opłat, jednostronne oświadczenie użytkownika wieczystego

o potrąceniu wartości nakładów w trybie art. 498 k.c. (wyrok z dnia 21 kwietnia

2010 r., V CSK 356/09, Lex nr 584211). Przytoczone poglądy nie odnoszą się

jednak bezpośrednio do zagadnienia, w jaki sposób zaliczenie wartości nakładów

winno być włączone w tok postępowania aktualizacyjnego. Z powołaniem się na

względy praktyczne jako właściwe wskazuje się zgłoszenie nakładów na tyle

wcześnie, by ich oszacowanie mogło nastąpić wraz z szacowaniem nieruchomości.

Na tle rozpatrywanej sprawy odpowiedzi wymaga pytanie, czy dopuszczalne

jest zgłoszenie wniosku o zaliczenie wartości nakładów dopiero na etapie

postepowania sądowego. Nie budzi wątpliwości, także skarżącego, że roszczenie

o zaliczenie nakładów nie stanowi sprawy przekazanej na drogę administracyjną.

Stanowisko takie zajmuje też konsekwentnie sądownictwo administracyjne

(por. postanowienie NSA z dnia 27 września 2011 r., I OSK 1533/11, G. Prawna

2012/46/8). Jeżeli więc kwestia zarachowanie wartości nakładów w postępowaniu

przed samorządowym kolegium odwoławczym pojawia się jedynie z uwagi

na funkcjonalne powiązanie z koniecznością dochowania administracyjnego etapu

aktualizacji opłaty, to przeszkodą do zgłoszenia takiego żądania dopiero na etapie

postępowania sądowego, toczącego się po wniesieniu sprzeciwu, nie może być

zamkniecie drogi sądowej.

Pozwany wskazuje jako przeszkodę wystąpienia o zaliczenie dopiero

w postępowaniu sądowym związanie sądu żądaniem pozwu, którego rolę, zgodnie

z postanowieniem art. 80 ust. 2 u.g.n. pełni wniosek złożony do samorządowego

kolegium odwoławczego. Powołuje się przy tym na orzecznictwo Sądu

9

Najwyższego. Jednak argumenty zaczerpnięte z wybranych orzeczeń

nie są przekonujące, ponieważ dotyczą stricte postępowania aktualizacyjnego,

w którym wyczerpanie postępowania administracyjnego jest obowiązkowe.

Sąd Najwyższy stwierdził, że nie jest dopuszczalne rozszerzenie w postępowaniu

sądowym żądania i objęcie nim także zmiany stawki procentowej opłaty

(wyrok z dnia 6 grudnia 2007 r., IV CSK 326/07, Lex nr 485878), ani też objęcie

żądaniem współużytkowników, którzy nie wykorzystali drogi postępowania przed

samorządowym kolegium odwoławczym (postanowienie z dnia 30 marca 2011 r.,

III CZP 3/11, OSNC 2011/12/138). Przyczyną niedopuszczalności zgłoszenia

żądania nie był więc zakaz zmiany powództwa, którego nie można wyinterpretować

z postanowienia nadającego wnioskowi do kolegium odwoławczego funkcję pozwu,

lecz zgłoszenie dodatkowego żądania, dla którego droga sądowa była zamknięta.

Natomiast zamiana powództwa polegająca na zgłoszeniu obok żądania ustalenia

opłaty rocznej na niższym poziomie dodatkowego wniosku o zaliczenie wartości

nakładów, które nie odnosi się do aktualizacji opłaty rocznej, lecz do sposobu jej

zapłaty, mieści się w granicach uprawnień powoda przewidzianych w art. 193 k.p.c.

i nie może uzasadniać odrzucenia pozwu w zakresie wniosku o dokonanie

zaliczenia, z powołaniem się na art. 199 pkt 1 k.p.c. Zgodzić się również należy

z Sądem Okręgowym, że zaliczenie wartości nakładów jest czynnością wtórną

w stosunku do sporu o właściwą wysokość zaktualizowanej opłaty rocznej.

Zaliczenie może nastąpić jedynie na poczet wzrostu opłaty (różnicy pomiędzy

opłatą nową a dotychczasową), wobec czego dopiero określenie wysokości

należnej opłaty decyduje o istnieniu i wielkości świadczenia na poczet którego

następuje zarachowanie. Dlatego złożenie wniosku dopuszczalne jest do chwili

prawomocnego określenia wysokości opłaty zaktualizowanej. Jej ustalenie stanowi

moment, w którym dochodzi do realizacji prawa zaliczenia. Z tych przyczyn

zgłoszony przez pozwanego zarzut naruszenia art. 379 pkt 1 k.p.c. w zw. z art. 80

ust. 2, w zw. z art. 78 ust. 2 oraz art. 77 ust. 4 u.g.n. Natomiast dotyczący tych

samych zagadnień zarzut błędnej wykładni art. 77 ust. 4 w zw. z art. 78 ust. 2 w zw.

z art. 80 ust. 2 zd. 2 u.g.n. zgłoszony w ramach podstawy naruszenia prawa

materialnego nie mógł zostać uwzględniony, ponieważ problematyka właściwej

drogi postepowania należy do zagadnień procesowych.

10

Podnoszona przez skarżącego w ramach zarzutu błędnej wykładni art. 77

ust. 4 w zw. z art. 78 ust. 2 u.g.n. kwestia kompetencji odwoławczego kolegium

samorządowego do orzekania o wartości nakładów podlegających zaliczeniu, co do

której Sąd Okręgowy wyraził zastrzeżenia, poza tym, że także ma charakter

procesowy, a nie materialnoprawny, to ponadto nie jest zagadnieniem, które

wymaga rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie; nie budzi bowiem wątpliwości,

że wniosek o zaliczenie wartości nakładów powód zgłosił dopiero w toku

postępowania sądowego.

Natomiast nie można odmówić słuszności zarzutom kwestionującym kryteria,

według których Sądy obydwu instancji oznaczyły nakłady podlegające, ich zdaniem,

zaliczeniu na poczet wzrostu opłaty rocznej oraz sposób oszacowania ich wartości.

Artykuł 77 ust. 4 i 5 u.g.n. uprawnia do zaliczenia wartości nakładów poniesionych

przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych

urządzeń infrastruktury technicznej, nierozliczonych przy wcześniejszych

aktualizacjach. Ustęp 6 tego przepisu nakazuje stosować te same zasady do

nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu,

poniesionych przez użytkownika, o ile w ich następstwie wzrosła wartość

nieruchomości gruntowej. Użyte w art. 77 ust. 4 pojęcie budowy urządzeń

infrastruktury technicznej definiuje art. 143 ust. 2 u.g.n., zaliczając do tych urządzeń

budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią

przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych,

elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych. Definicja umieszczona została

w rozdziale normującym udział w kosztach budowy urządzeń infrastruktury

technicznej w formie opłaty adiacenckiej, lecz jej zastosowanie jest szersze i służy

jako punkt odniesienia nie tylko dla pojęcia używanego w ustawie o gospodarce

nieruchomościami, ale także w innych aktach prawnych. Infrastruktura techniczna

rozumiana jest jako infrastruktura publiczna. Wskazuje na to treść art. 143 ust. 1

u.g.n., który nakazuje postanowienia o opłacie adiacenckiej stosować w wypadku,

kiedy urządzenia infrastruktury technicznej zostały wybudowane z udziałem

środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków

pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych

niepodlegających zwrotowi. Obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej przez

11

właścicieli i niektórych użytkowników wieczystych nieruchomości łączy się

z uzyskaną przez nich korzyścią z powstania infrastruktury, polegającą na

zwiększeniu się wartości ich nieruchomości (art. 146 ust. 1 u.g.n.), przy korzyść

polega – jak wynika z postanowień art. 148a u.g.n. – na stworzeniu warunków do

podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej albo warunków

do korzystania z wybudowanej drogi, przy uwzględnieniu odległości urządzeń

infrastruktury technicznej od nieruchomości, dostępności urządzenia do

podłączenia do nieruchomości oraz dostępności korzystania z drogi. Również

przepis § 40 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny

nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego przy określaniu wartości

nieruchomości po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej nakazywał

uwzględniać odległość od tych urządzeń oraz warunki podłączenia nieruchomości

do nich.

Przedstawiony pogląd potwierdza zestawienie art. 77 ust. 4-6 u.g.n. z art.

148 ust. 4 i art. 87 ust. 4 i 5 tej ustawy. Wszystkie przepisy zostały zmienione

w wyniku nowelizacji dokonanej w 2007 r. Celem nowelizacji było zracjonalizowanie

obciążeń właścicieli, zarządców i użytkowników wieczystych nieruchomości tak, by

nie ponosili oni negatywnych skutków udziału finansowego w inwestycjach

w publiczną infrastrukturę, poprzez zdublowanie kosztów raz poniesionych w formie

nakładu na powstanie tej infrastruktury, a drugi raz – w postaci konieczności

uiszczania zwiększonych obciążeń finansowych wynikających ze wzrostu wartości

nieruchomości gruntowej na skutek lepszego uzbrojenia technicznego terenu, na

którym nieruchomość się znajduje. Dlatego wartość nakładów na infrastrukturę

techniczną polega zaliczeniu na poczet wzrostu opłat za użytkowanie wieczyste i za

trwały zarząd, a w wypadku podstaw do obciążenia opłatą adiacencką, umniejsza

tę opłatę. Natomiast inwestycje w uzbrojenie własnej nieruchomości nie mieszczą

się w pojęciu nakładów na budowę infrastruktury. Drogi wewnętrzne, sieci

kanalizacyjne, przyłącza itp. ulokowane na nieruchomości wieczystego użytkownika

nie są stanowią więc nakładów wskazanych w art. 77 ust. 4 u.g.n., natomiast

w wypadku, gdyby spełniały kryteria art. 77 ust. 5 u.g.n. mogą być uwzględniane na

podstawie tego przepisu.

12

Skarżący słusznie podnosi też niewłaściwy sposób wyceny przyjęty przez

Sąd Okręgowy. Przedmiotem rozliczeń jest wartościowe określenie nakładów.

Wynika to wprost z treści art. 77 ust. 4 u.g.n., w którym mowa o zaliczeniu wartości

nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego, a nie kosztu dokonania

tych nakładów. Sposób ich szacowania określa obecnie § 28 ust. 6 rozporządzenia

w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Przepis

ten wprowadzony został w wyniku nowelizacji dokonanej rozporządzeniem z dnia

14 lipca 2011 r. i wszedł w życie 26 sierpnia 2011 r., nie ma więc zastosowania

przy wycenie dokonywanej według stanu na 1 stycznia 2009 r. Przewiduje on

określanie wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego jako

iloczynu wartości nakładów określonych na podstawie § 35 ust. 3 pkt 1

i procentowego udziału użytkownika wieczystego w kosztach budowy

poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Jednak także wcześniej

wartość nakładów określana była na podstawie § 35 ust. 3 pkt. 1 rozporządzenia,

wprowadzenie § 28 ust. 6 rozporządzenia doprecyzowało więc stan normatywny,

nie zmieniło jednak jego istoty.

Skarżący ma tez rację, że art. 143 ust. 2 u.g.n. ma na uwadze nakłady

poniesione na budowę urządzeń infrastruktury, a nie na ich remonty czy wymianę.

Z uwagi na to, że u podstaw zaskarżonego wyroku legła błędna wykładnia

art. 77 ust. 4 u.g.n. polegająca na uznaniu, że rozliczeniu podlega koszt wykonania

nakładów, a nie ich wartość oraz niewłaściwe zastosowanie art. 77 ust. 4 u.g.n.

w zw. z § 35 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości

i sporządzenia operatu szacunkowego poprzez odniesienie go do nakładów

na uzbrojenie działki, konieczne było uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie

sprawy Sądowi Okręgowemu w K. do ponownego rozpoznania na podstawie art.

39815

§ 1 k.p.c.

Orzeczenie o kosztach postępowania kasacyjnego uzasadnia art. 39821

k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 i art. 108 § 2 k.p.c.

13

jw