IV CSK 313/12

Sygn. akt IV CSK 313/12

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 8 lutego 2013 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Katarzyna Tyczka-Rote (przewodniczący)

SSN Józef Frąckowiak

SSN Marta Romańska (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa Ministra Spraw Wewnętrznych

przeciwko B. A. i K. L. – W.

o stwierdzenie nieważności umowy,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 8 lutego 2013 r.,

skargi kasacyjnej strony powodowej

od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]

z dnia 20 września 2011 r.,

oddala skargę kasacyjną.

Uzasadnienie

2

Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji wniósł o ustalenie, że

nieważna jest urnowa zawarta 3 stycznia 2008 r. przed notariuszem P. K., na

podstawie której obywatelka Szwecji – B. A. kupiła od K. L.-W. nieruchomość

stanowiącą działkę nr 571/73 w P., przy ul. O. o powierzchni 152 m2

, dla której Sąd

Rejonowy w W. prowadzi księgę wieczystą KW nr […].

Pozwane B. A. i K.L.-W. wniosły o oddalenie powództwa.

Wyrokiem z 16 marca 2011 r. Sąd Okręgowy w G. oddalił powództwo, a

wyrokiem z 20 września 2011 r. Sąd Apelacyjny oddalił apelację powoda od tego

orzeczenia.

Za podstawę rozstrzygnięcia Sądy obu instancji przyjęły ustalenie, że

obywatelka Szwecji B. A. przyjechała do Polski 8 października 2006 r.

Zameldowała się w mieszkaniu rodziców w G. i do 6 stycznia 2009 r. zamieszkiwała

z nimi. Następnie przeprowadziła się do J. , na ul. C. 9, gdzie zamieszkuje do

chwili obecnej. Pod tym adresem została też zarejestrowana w Polsce jako

obywatel Unii Europejskiej.

W grudniu 2006 r. B. A. kupiła nieruchomość w J. zabudowaną budynkiem z

pokojami gościnnymi. Czynność nie wymagała zezwolenia Ministra Spraw

Wewnętrznych i Administracji, gdyż zakup dokonywany był na cele prowadzenia

działalności gospodarczej, którą pozwana uruchomiła w lipcu 2007 r. Umową z 3

stycznia 2008 r. B. A. kupiła od K. L.-W. za cenę 174.468 zł nieruchomość

stanowiącą działkę nr 571/73 o powierzchni 152 m2

, w P. przy ul. O., dla której Sąd

Rejonowy w W. prowadzi księgę wieczystą KW nr […], zabudowaną parterowym

budynkiem mieszkalnym w stanie deweloperskim. Pozwana nie uzyskała

zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji na zakup nieruchomości,

a przy czynności oświadczyła, że będzie jej ona służyć jako tzw. „pierwszy dom” i

stałe miejsce zamieszkania, a zatem może ją zakupić bez zezwolenia.

Po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego Minister Spraw Wewnętrznych

i Administracji wszczął postępowanie w sprawie wpisu umowy sprzedaży do

rejestru nieruchomości nabywanych przez cudzoziemców i 9 września 2008 r.

wezwał B. A. do przedłożenia brakującego zaświadczenia o przeznaczeniu

nabywanej działki w planie zagospodarowania przestrzennego bądź aktualnego

3

wypisu z rejestru gruntów oraz zaświadczenia o zameldowaniu na pobyt stały na

nabytej nieruchomości. W odpowiedzi pozwana wyjaśniła, że postępowanie stało

się bezprzedmiotowe, gdyż umową z 12 listopada 2008 r. zawartą przed

notariuszem P. K. sprzedała kupioną wcześniej nieruchomość.

Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji ponowił wezwanie, a skoro

pismo pozostało bez odpowiedzi, to 7 lipca 2010 r. wniósł pozew w niniejszej

sprawie.

Sąd Okręgowy przytoczył treść art. 1 ust. 1 i ust. 2 oraz art. 8 ust. 2 pkt 2

ustawy z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, (tekst

jedn.: Dz.U. z 2004 r. Nr 167, poz. 1758 ze zm.; dalej – u.n.n.c.), z którego wynika,

że ustawodawca zezwolił na nabywanie nieruchomości w Polsce przez

cudzoziemców bez żadnych ograniczeń jedynie dla celów nabycia tzw. „pierwszego

domu", tj. domu, który ma stanowić ich stałe miejsce zamieszkania. Nabycie

drugiego domu podlega już kontroli organów państwowych i wymaga uzyskania

zezwolenia.

Sąd Okręgowy podzielił stanowisko powoda, że pojęcie miejsca

zamieszkania zostało użyte w art. 1 ust. 5 u.n.n.c. w znaczeniu miejsca, w którym

dana osoba ma centrum swoich interesów życiowych, w którym przejawia swoją

największą aktywność. To, czy dane miejsce jest miejscem zamieszkania

konkretnej osoby powinno być jednak ustalane nie tylko w oparciu o zasadę

koncentracji interesów życiowych, ale także po stwierdzeniu przebywania osoby

pod danym adresem, jak i jej zamiaru stałego tam pobytu (art. 25 k.c.). Przesłanka

faktycznego przebywania w określonym miejscu nie zawsze może być spełniona

bezpośrednio po nabyciu nieruchomości. Jeżeli kupiony budynek wymaga remontu,

przebudowy czy wykończenia, to nie da się w nim od razu zamieszkać. Brak

możliwości zamieszkania na kupionej nieruchomości bezpośrednio po zawarciu

umowy ze względu na jej stan fizyczny nie oznacza, że nieruchomość ta nie może

być traktowana jak „pierwszy dom” cudzoziemca i jego docelowe miejsce stałego

pobytu.

Sąd Okręgowy stwierdził, że B. A. nabyła nieruchomość w P. z zamiarem

uczynienia z niej swojego „pierwszego domu”. Świadczą o tym działania pozwanej

poprzedzające nabycie nieruchomości w P. Pozwana nie mogła zamieszkać na tej

4

nieruchomości bezpośrednio po zawarciu umowy, gdyż kupiła budynek w stanie

deweloperskim, a na przeszkodzie do jego wykończenia stanęły problemy

finansowe. Wówczas zaprzestała urządzania domu w P., za priorytetowy uznając

remont budynku hotelowego, w którym prowadziła działalność gospodarczą. W

konsekwencji podjęła również decyzję o sprzedaży domu w P., a ze środków

uzyskanych z transakcji przeprowadziła prace przystosowujące jeden z lokali w

budynku położonym w J. do zamieszkania i uczyniła z niego swoje centrum

życiowe. Zdaniem Sądu Okręgowego, powód nie wykazał, żeby B. A. kupiła

nieruchomość w P. jako „drugi dom”. Nie świadczy o tym sam fakt odsprzedania

nieruchomości w krótkim czasie za wyższą cenę.

Sąd Apelacyjny zaakceptował powyższą ocenę prawną.

W skardze kasacyjnej od wyroku Sądu Apelacyjnego z 20 września 2011 r.

powód zarzucił, że orzeczenie to zapadło z naruszeniem prawa materialnego

(art. 3983

§ 1 pkt 1), to jest: art. 1 ust. 5 u.n.n.c. przez błędną wykładnię oraz art. 6

ust. 1 w zw. z art. 1 ust. 1 oraz art. 8 ust. 2 pkt 2 u.n.n.c. przez niewłaściwe

zastosowanie (niezastosowanie).

Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie

sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania, a ewentualnie

o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i uwzględnienie powództwa.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

1. Skarżący nie zgłosił zarzutów, które zmierzałyby do zakwestionowania

czynności procesowych podjętych w sprawie przez Sąd drugiej instancji. Ocena

zarzutów mieszczących się w zakresie pierwszej podstawy kasacyjnej (art. 3983

§ 1

pkt 1 k.p.c.) musi być zatem odniesiona do tych faktów, które Sądy obu instancji

przyjęły za podstawę subsumcji, gdyż Sąd Najwyższy jest nimi związany (art. 39812

§ 2 in fine k.p.c.).

2. Uprawnienie Ministra Spraw Wewnętrznych do wystąpienia z pozwem

w niniejszej sprawie ma źródło w art. 6 ust. 2 u.n.n.c., z którego to przepisu wynika,

że wymienione w nim organy administracji publicznej mogą zgłosić w procesie

cywilnym żądanie stwierdzania nieważności nabycia nieruchomości przez

cudzoziemca, o ile nastąpiło ono wbrew przepisom ustawy. Przepis ten ma

charakter szczególny w stosunku do art. 64 k.p.c., ale wynika z niego nie tylko

5

podstawa dla przyznania zdolności sądowej do działania w procesie cywilnym

wymienionym w nim organom administracji, lecz także podstawa do przypisania im

legitymacji w sprawie o ustalenie w warunkach gdy czynność prawna, której

dotyczy żądanie pozwu nie ma bezpośredniego związku z majątkiem osoby

prawnej, którą mógłby reprezentować konkretny organ wymieniony w przepisie

(por. wyrok Sądu Najwyższego z 20 kwietnia 2012 r., III CSK 247/11, LEX nr

1168546).

3. W wyroku z 27 listopada 2008 r., IV CSK 313/08, OSNC-ZD 2009, nr 3,

poz. 77, Sąd Najwyższy wyjaśnił, że wynikające z art. 1 ust. 1 u.n.n.c. wymaganie

uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemców zostało

uchylone przez art. 8 ust. 2 u.n.n.c. w odniesieniu do cudzoziemców będących

obywatelami państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego. Jeden

z wyjątków od zasady, że obywatele państw członkowskich Europejskiego Obszaru

Gospodarczego mogą swobodnie nabywać nieruchomości w Polsce został

zastrzeżony w art. 8 ust. 2 pkt 2 u.n.n.c. i dotyczył przypadków nabycia w okresie

pięciu lat od dnia przystąpienia przez Polskę do Unii Europejskiej „drugiego domu”

w rozumieniu art. 1 ust. 5 u.n.n.c. (pkt 2). Na mocy art. 8 ust. 2a pkt 2 u.n.n.c. nie

obejmował on przypadków, gdy nabywca nieruchomości zamieszkiwał legalnie

i nieprzerwanie co najmniej cztery lata w Polsce lub nabycie nastąpiło w celu

wykonywania działalności gospodarczej polegającej na świadczeniu usług

turystycznych. Jeżeli zatem nabycie przez cudzoziemca „drugiego domu”

w rozumieniu art. 1 ust. 5 u.n.n.c. następowało przed upływem pięciu lat od dnia

przystąpienia przez Polskę do Unii Europejskiej, to choćby nabywca był

obywatelem państwa członkowskiego Europejskiego Obszaru Gospodarczego,

konieczne było uzyskanie przez niego – jeśli nie zachodziła żadna z sytuacji

określonych w art. 8 ust. 2a pkt 2 u.n.n.c. – zezwolenia, o którym mowa w art. 1 ust.

1 u.n.n.c., pod rygorem nieważności czynności, zastrzeżonym w art. 6 ust. 1

u.n.n.c. Uzależnienie nabycia przez cudzoziemca we wskazanym okresie „drugiego

domu” w rozumieniu art. 1 ust. 5 u.n.n.c. od zezwolenia miało na celu

przeciwdziałanie obawom o podłożu historycznym i ekonomicznym, które wiązały

się z przewidywaniem znacznego wzrostu cen i zmniejszeniem dostępności

nieruchomości dla obywateli polskich, gdyby od razu całkowicie odpadło

6

wymaganie zezwolenia na nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców –

obywateli państw członkowskich Unii Europejskiej.

4. Zgodnie z art. 1 ust. 5 u.n.n.c. nabyciem „drugiego domu” w rozumieniu

przepisów tej ustawy jest nabycie przez cudzoziemca (osobę niemającą

obywatelstwa polskiego) nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę

mieszkaniową lub na cele rekreacyjno-wypoczynkowe, która nie będzie stanowić

jego stałego miejsca zamieszkania; nie dotyczy to jednak nabycia samodzielnego

lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali

(jedn. tekst: Dz. U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.).

W cytowanym wyroku z 27 listopada 2008 r., IV CSK 313/08, Sąd Najwyższy

za prawidłową uznał taką wykładnię pojęcia nabycie „drugiego domu” na gruncie

przepisów ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, w świetle

której o tym, że nabyta przez cudzoziemca nieruchomość w Polsce jest jego

„drugim domem” nie zależy od tego, którą kolejną nieruchomością w Polsce jest

nieruchomość, której nabycie podlega ocenie w świetle przesłanek ustalonych

w ustawie. Nabycie nieruchomości jest nabyciem „drugiego domu” w rozumieniu

art. 1 ust. 5 u.n.n.c., jeżeli: 1) nabywca nieruchomości jest cudzoziemcem, czyli

osobą fizyczną niemającą obywatelstwa polskiego, 2) nabycie nieruchomości

następuje pod zabudowę mieszkaniową lub na cele rekreacyjne, 3) nabywana

nieruchomość nie będzie stanowić stałego miejsce zamieszkania nabywcy.

Na gruncie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców

ustawodawca posługuje się pojęciem „drugiego domu” i przeciwstawia mu pojęcie

„pierwszego domu”, na zakup którego nie było konieczne uzyskanie zezwolenia,

z odwołaniem się do kryteriów wymagających poczynienia szczegółowych ustaleń

i ocen uwzględniających specyficzne okoliczności konkretnych spraw.

Oceniając, czy nabycie nieruchomości nastąpiło z przeznaczeniem pod tak

rozumiane stałe miejsce zamieszkania, nie można się kierować jedynie

oświadczeniami nabywcy lecz należy uwzględnić także faktyczne i prawne

możliwości uczynienia przez nabywcę na nieruchomości swego centrum

życiowego. O zakwalifikowaniu nabycia nieruchomości jako dokonanego pod

zabudowę mieszkaniową lub na cele rekreacyjne powinny decydować wskazania

planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu, na którym nieruchomość jest

7

położona. O nabyciu nieruchomości na cele stałego miejsce zamieszkania

w rozumieniu art. 1 ust. 5 u.n.n.c. należy wnioskować w nawiązaniu do zawartej

w art. 6 ust. 1 ustawy z 10 kwietnia 1974 r. o ewidencji ludności i dowodach

osobistych (jedn. tekst: Dz. U. z 2006 r. Nr 139, poz. 993 ze zm.) konstrukcji

stałego pobytu i zamieszkiwania na nabytej nieruchomości z zamiarem stałego

przebywania na niej, w sensie chęci uczynienia tam swego centrum życiowego.

5. Sądy obu instancji orzekające w niniejszej sprawie wyjaśniły te przesłanki,

które w świetle poglądu wyrażonego w wyroku Sądu Najwyższego z 27 listopada

2008 r., IV CSK 313/08, są doniosłe dla oceny, czy nabycie nieruchomości przez

cudzoziemca ma charakter nabycia „drugiego domu” w rozumieniu art. 1 ust. 5

u.n.n.c. Sądy obu instancji zastrzegły, że ustalenie o nabyciu nieruchomości w P. z

przeznaczeniem na centrum życiowe pozwanej nie było oparte jedynie na treści

oświadczenia pozwanej B. A. złożonego przy zawarciu umowy sprzedaży z 3

stycznia 2008 r. O jego dokonaniu zadecydowały także inne fakty przemawiające

za możliwością przypisania B. A. woli zamieszkania na kupionej nieruchomości

oraz fakty świadczące o tym, że przynajmniej przez jakiś czas mogła ona

zrealizować ten swój zamiar.

Podstawowa kwestia związana z potrzebą odpowiedzi na pytanie, czy

nabywca miał wolę osiedlenia się na nieruchomości i uczynienia z niej centrum

życiowego wymagała zbadania przeznaczenia nieruchomości w planie

zagospodarowania przestrzennego ale także stwierdzenia, jakie zamiary wiązał

z nieruchomością jej nabywca. W sprawie rozstrzygniętej wyrokiem z 27 listopada

2008 r., IV CSK 313/08, ocenę tej przesłanki determinowała okoliczność, że

nieruchomość, która była przedmiotem kwestionowanej umowy miała charakter

rekreacyjno-wypoczynkowy. Natomiast pozwana B. A. kupiła nieruchomość

przeznaczoną na cele mieszkaniowe, zabudowaną domem o powierzchni 152 m2

w zabudowie szeregowej.

W definicji „pierwszego domu” ustawodawca nie wskazał, w jakim terminie

cudzoziemiec powinien zamieszkać na kupionej nieruchomości. O nabyciu

„pierwszego domu” nie można wnioskować na tej tylko podstawie, czy już w dniu

nabycia nieruchomości gotowy jest on (w aspekcie swoich planów życiowych oraz

posiadania odpowiednich dokumentów, np. zaświadczenia o zarejestrowaniu

8

pobytu) do zamieszkania na kupionej nieruchomości i do zameldowania się na niej

na pobyt stały. Stworzenie dla siebie centrum życiowego w określonym miejscu

może wymagać czasu i niezbędnych przygotowań. Co do zasady, dla uzyskania

takiego rezultatu, że sprawy życiowe konkretnej osoby zostaną przez nią

przeniesione w inne miejsce i skoncentrowane w nim, nie wystarczy uzyskanie

tytułu prawnego do nieruchomości, na której można się osiedlić, bo potrzeby

człowieka nie ograniczają się do posiadania dachu nad głową. Nie można

oczekiwać, że nabywca zamieszka na nieruchomości natychmiast po jej zakupieniu

niezależnie do tego, w jakim jest ona stanie i w jakim standardzie są posadowione

na niej budynki.

Pozwana kupiła nieruchomość gruntową, zabudowaną budynkiem

jednorodzinnym w stanie deweloperskim. Prace budowlane na tej nieruchomości

były już ukończone, ale konieczne było wykończenie budynku stosownie do

indywidulanych potrzeb każdego nabywcy. Ustawa o nabywaniu nieruchomości

przez cudzoziemców nie wyłączała możliwości nabywania tego rodzaju

nieruchomości przez cudzoziemców z zamiarem osiedlenia się, a nieruchomości

lokalowe, zwykle kupowane w stanie deweloperskim, pozwalała im swobodnie

nabywać. Z ustaleń Sądów obu instancji wynika, że B. A. jeszcze przed

podpisaniem 3 stycznia 2008 r. z deweloperem umowy przenoszącej własność

nieruchomości podjęła czynności, które miały sprawić, że budynek zostanie

przystosowany do jej indywidualnych potrzeb, zleciła wykonanie w nim

niestandardowych instalacji oraz rozwiązań architektonicznych.

Sądy obu instancji nie poczyniły ustaleń, na podstawie których można by

wnioskować, że zakup nieruchomości w P. był dla B. A. formą inwestycji. Z ustaleń

tych wynika, że pozwana nie zamieszkała w budynku na nieruchomości w P.

dlatego, że nie wystarczyło jej środków finansowych na jego wykończenie oraz na

konieczne inwestycje w rozpoczętą działalność gospodarczą. Przyczyna ta nie była

pozwanej wiadoma w dacie zawierania umowy sprzedaży. Dopiero po zakupie

spornej nieruchomości pozwana zdecydowała, że z uwagi na swoje ograniczone

możliwości finansowe, zamieszka w nieruchomości, w której od 2007 r. prowadzi

działalność gospodarczą - pensjonat.

Z powyższych względów skarga kasacyjna powoda podlegała oddaleniu

9

(art. 39814

k.p.c.).

db