II CSK 351/12

Sygn. akt II CSK 351/12

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 14 lutego 2013 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Anna Kozłowska (przewodniczący)

SSN Hubert Wrzeszcz (sprawozdawca)

SSN Kazimierz Zawada

w sprawie z powództwa M.W. – B.

przeciwko W. Przedsiębiorstwu Handlowo - Usługowo -

Produkcyjnemu "A." Spółce Akcyjnej w P.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym

w Izbie Cywilnej w dniu 14 lutego 2013 r.,

skargi kasacyjnej strony pozwanej

od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]

z dnia 2 lutego 2012 r.,

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi

Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu

Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

2

Wyrokiem z dnia 10 października 2011 r. Sąd Okręgowy w P. zasądził od

pozwanej na rzecz powódki 109 059,80 zł tytułem części odszkodowania za

bezumowne korzystanie z lokalu użytkowego.

Sąd ustalił, że do stycznia 2009 r. powódka była właścicielką nieruchomości

w P. przy ul. R. 42, którą nabyła w drodze dziedziczenia. W budynku znajdującym

się na tej nieruchomości jest lokal użytkowy, który od lat 70. dwudziestego wieku do

6 marca 2009 r. zajmowała pozwana spółka.

W sierpniu 2001 r. powódka wypowiedziała pozwanej umowę najmu tego

lokalu; wypowiedzenie zostało doręczone w dniu 31 sierpnia 2001 r. Powódka

wielokrotnie wzywała pozwaną do opróżnienia i wydania lokalu; został on jednak

zwrócony dopiero w marcu 2009 r.

Czynsz za wynajem lokalu w okresie od dnia 1 września 2001 r. do dnia

31 grudnia 2008 r., ustalony według stawek wolnorynkowych i stanu lokalu z dnia

1 września 2009 r., wynosił 759 231 zł. Za zajmowanie lokalu od dnia

1 października 2001 r. do dnia 31 marca 2009 r. powódka otrzymała od

pozwanej 145 980 zł.

Wspomniany lokal użytkowy znajduje się na parterze kamienicy, w centrum

miasta, walorem jego jest atrakcyjna lokalizacja i dobry dojazd autobusowy

i tramwajowy. Duże okna wystawowe zapewniają dobre warunki reklamowe.

Całkowita powierzchnia lokalu wynosi 144,20 m2

, w tym część handlowa - 79,40

m2

, zaplecze - 51,70 m2

i piwnica - 13,10 m2

. W pomieszczeniach zaplecza

widoczne są ślady wilgoci, zacieki, odpryski farby, ubytki tynku i znaczne zużycie

podłogi. Lokal wymaga remontu.

W kamienicy są także inne lokale użytkowe, w jednym najemca prowadzi

sklep obuwniczy, a w drugim – cukiernię. Podcienia kamienicy zostały

zaadoptowane na kawiarnię. Na piętrach kamienicy znajduje się 30 lokali

mieszkalnych, dziesięć z nich lokatorzy wykupili. Część lokatorów zalega

z płaceniem czynszu. Stawki czynszowe są ustalane uchwałą Rady Miasta P.

Dochód z tytułu czynszu powódka przeznaczała na bieżące utrzymanie

nieruchomości i drobne remonty. Powódka była także właścicielką innych

3

nieruchomości w P., nabytych również w drodze dziedziczenia. Powódka jest

farmaceutą, od 1989 r. jest zatrudniona w aptece, wcześniej była nauczycielem

akademickim.

Sąd Okręgowy uznał, że powódka - wbrew stanowisku pozwanej - była

właścicielką nieruchomości w okresie, za który dochodzi odszkodowania

za bezumowne korzystanie z lokalu; wynika to jednoznacznie z księgi wieczystej

nieruchomości. Sąd nie podzielił zarzutu pozwanej, że dochodzone roszczenie

podlega przewidzianemu w art. 118 k.c. trzyletniemu terminowi przedawnienia;

nie jest ono bowiem roszczeniem o świadczenie okresowe, ani też świadczeniem

związanym z prowadzeniem działalności gospodarczej. Zdaniem Sądu

wynajmowanie lokali przez powódkę nie stanowiło działalności gospodarczej.

Należało natomiast uznać, że powódka korzystała z przysługującego jej prawa

własności i czerpała z tego pożytki cywilne. Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia

Sąd wskazał art. 225 k.c.

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Apelacyjny oddalił apelację pozwanej,

podzielając ustalenia faktyczne i ocenę prawną Sądu pierwszej instancji.

W skardze kasacyjnej, opartej na obu postawach, pełnomocnik pozwanej

zarzucił naruszenie art. 225 k.c., art. 431

k.c. w związku z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia

23 grudnia 1988 r. o działalności gospodarczej (Dz. U. Nr 41, poz. 324 ze zm.;

dalej: „u.d.g.”), art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności

gospodarczej (Dz. U. Nr 173, poz. 1807 ze zm.; dalej: „u.s.d.g.”), art. 5 ust. 6

u.s.d.g. w związku z art. 10 ust. 6 i art. 14 ust. 2 pkt 11 ustawy z dnia 26 lipca

1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r.,

Nr 51, poz. 307 ze zm.; dalej – „ u.p.d.f.”) i art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 marca

2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.; dalej:

„u.p.t.u.”), art. 118 k.c. i art. 244 k.p.c. Powołując się na te podstawy, wniósł

o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego

rozpoznania albo o wydanie określonego wyroku reformatoryjnego.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

4

Zasadnicze znaczenie dla oceny zasadności skargi kasacyjnej ma zarzut

wydania zaskarżonego wyroku z naruszeniem art. 225 k.c. przez jego

niewłaściwego zastosowanie. Zdaniem skarżącej nie ma bowiem podstaw

do uznania jej za posiadacza zależnego lokalu użytkowego w złej wierze,

od którego powódka może domagać się wynagrodzenia za bezumowne korzystanie

z lokalu, ponieważ po upływie terminu oznaczonego w wypowiedzeniu

najmu z sierpnia 2001 r. doszło do przedłużenia umowy na czas nieoznaczony

na podstawie art. 674 k.c.

Uwzględniając powództwo, Sąd uznał, że pozwana jako posiadacz zależy

lokalu użytkowego w złej wierze odpowiada wobec właściciela tak jak samoistny

posiadacz w złej wierze. Jest zatem obowiązana do zapłaty dochodzonego

wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu użytkowego, stanowiącego

jedynie określoną część wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu

w okresie od 1 września 2001 r. do 31 grudnia 2008 r., albowiem nie miała tytułu

prawnego do zajmowania wynajmowanego lokalu, gdyż utraciła go na skutek

wypowiedzenia umowy najmu w sierpniu 2001 r. Tymczasem uszło uwagi Sądu,

że z kilku dołączonych do pozwu pism powódki, uznanych za wiarygodne dowody

w sprawie, wynika, iż powódka po upływie terminu oznaczonego w wypowiedzeniu

z sierpnia 2001 r. wielokrotnie – wobec używania nadal lokalu przez pozwaną –

wypowiadała pozwanej umowę stanowiąca podstawę używania lokalu użytkowego.

W zaadresowanym do pozwanej piśmie z dnia 27 sierpnia 2003 r., doręczonym jej

w dniu 28 sierpnia 2003 r., powódka powiadomiła adresata, że rozwiązuje

wspomnianą umowę za trzymiesięcznym wypowiedzeniem i wezwała do

opróżnienia i wydania lokalu z dniem 30 listopada 2003 r. Z kolejnego pisma z dnia

29 czerwca 2004 r., doręczonego w dniu 30 czerwca 2004 r., wynika, że powódka

rozwiązała umowę za miesięcznym wypowiedzeniem i wezwała do opróżnienia

i wydania lokalu z dniem 31 lipca 2004 r. Dwa razy powódka wypowiadała umowę

w 2005 r. W piśmie z dnia 28 lutego 2005 r., doręczonym tego samego dnia,

powiadomiła pozwaną, że rozwiązuje umowę za miesięcznym wypowiedzeniem

i wezwała do opróżnienia i wydania lokalu. W drugim piśmie, opatrzonym datą

31 sierpnia 2005 r. i doręczonym pozwanej tego samego dnia, powódka rozwiązała

5

umowę również za miesięcznym wypowiedzeniem i wezwała do opróżnienia

i wydania lokalu z dniem 30 września 2005 r.

Mając na względzie powyższe, nie można odeprzeć zarzut skarżącej,

że zaskarżony wyrok został wydany z naruszeniem art. 225 k.c. przez jego

niewłaściwe zastosowanie. Wynikające z przytoczonych pism powódki do

pozwanej, wielokrotne rozwiązywanie stanowiącej podstawę używania lokalu

umowy za wypowiedzeniem podważa stanowisko Sądu, że już od chwili upływu

terminu oznaczonego w wypowiedzeniu z sierpnia 2001 r. pozwana zajmowała

lokal bez tytułu prawnego, zatem była jego posiadaczem zależnym w złej wierze,

obowiązanym do zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu tak

jak samoistny posiadacz w złej wierze. Rozważenia wymagało bowiem - czego nie

zrobiono w sprawie – czy po rozwiązaniu najmu lokalu za wypowiedzeniem

z sierpnia 2001 r. nie doszło do przedłużenia umowy najmu na czas nieoznaczony

na podstawie art. 674 k.c. W myśl bowiem tego przepisu, jeżeli po upływie terminu

oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za

zgodą wynajmującego poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został

przedłużony na czas nieoznaczony. Zarówno w literaturze, jak i w orzecznictwie

przyjmuje się, że zgoda wynajmującego na używanie nadal rzeczy przez najemcę,

stanowiąca niezbędną przesłankę tzw. milczącego przedłużenia umowy najmu,

może zostać wyrażona także w sposób dorozumiany (por. wyroki Sądu

Najwyższego z dnia 6 czerwca 1959 r., 3 CR 832/58, OSN 1960 nr 3, poz. 77,

z dnia 23 maja 1983 r., IV CSK 569/82, nie publ., z dnia 14 października 1998 r.,

II CKN 925/97, nie publ. i z dnia 16 czerwca 2000 r., IV CKN 65/00 nie publ.).

Uwzględnienie omówionego zarzutu naruszenia prawa przesądza

o uwzględnieniu skargi kasacyjnej. Niezbędną przesłanką dochodzonego

roszczenia jest bowiem wykazanie, że skarżąca w okresie, za który powódka

domaga się wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu użytkowego, była

posiadaczem zależnym tego lokalu w złej wierze. Skuteczne podważenie

tej przesłanki powoduje, że przedwczesne byłoby odnoszenie się do pozostałych

zarzutów naruszenia prawa materialnego, gdyż ocena ich zależy od przesądzenia

kwestii dotyczącej wspomnianej przesłanki roszczenia o wynagrodzenie za

bezumowne korzystanie z lokalu. Jedynie zatem ubocznie można zauważyć,

6

że kwestia, czy wynajmowanie lokali może stanowić działalność gospodarczą była

przedmiotem rozważań Sądu Najwyższego w wyroku z dnia 11 października

1996 r., III RN 4/96 (OSNP 1997, nr 10, poz. 160). W zaskarżonym w tej sprawie

kasacją wyroku przyjęto, że wynajmowanie lokali nie jest działalnością

gospodarczą, a stanowi jedynie pobieranie pożytków cywilnych z rzeczy.

Podkreślając, że uznanie wynajmowania lokali za działalność gospodarczą albo

pobieranie pożytków cywilnych z rzeczy zależy od skali przedsięwzięcia

i aktywności związanej z pobieraniem pożytków cywilnych, a także od kontekstu

prawnego, Sąd Najwyższy - co uszło uwagi Sądu odwoławczego - nie podzielił

poglądu wyrażonego w zaskarżonym wyroku, że wynajem lokali nie stanowił

działalności gospodarczej. Uznał bowiem, że wynajmowanie przez właściciela

trzech lokali mieszkalnych i zapowiedziany zamiar wydzierżawienia innych lokali

w celu ich wynajęcia, stanowi przedsięwzięcie o skali wystarczającej do uznania

najmu lokali za działalność gospodarczą.

Za nieuzasadniony należało uznać zarzut naruszenia art. 244 § 1

k.p.c. polegającego - zdaniem skarżącej - na pominięciu wniosków

dowodowych zgłoszonych w piśmie procesowym z dnia 6 czerwca 2011 r.,

ponieważ nie mogło dojść do obrazy tego przepisu w sposób wskazany przez

skarżącą. Przytoczony przepis dotyczy bowiem pojęcia dokumentu w znaczeniu

procesowym, nie reguluje on natomiast kwestii pominięcia dowodów w sprawie

(tego zagadnienia dotyczy np. art. 217 § 2 czy art. 381 k.p.c.).

Z przedstawionych powodów Sąd Najwyższy orzekł, jak w sentencji wyroku

(art. 39815

§ 1 k.p.c. oraz art. 108 § 2 w związku z art. 39821

k.p.c.).

jw