III CZP 110/12

Sygn. akt III CZP 110/12

UCHWAŁA

Dnia 28 lutego 2013 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Marta Romańska (przewodniczący)

SSN Krzysztof Pietrzykowski (sprawozdawca)

SSN Agnieszka Piotrowska

w sprawie z powództwa Przedsiębiorstwa Budowlano - Montażowego S.

sp. z o.o. w T.

przeciwko Skarbowi Państwa - Prezydentowi Miasta T.

o ustalenie,

po rozstrzygnięciu na posiedzeniu jawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 28 lutego 2013 r.,

zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy

postanowieniem z dnia 21 listopada 2012 r.,

„Czy w przypadku, gdy zaktualizowana wysokość opłaty

rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przewyższa dwukrotność

wysokości dotychczasowej opłaty rocznej, zdanie drugie i trzecie art.

77 ust. 2a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce

nieruchomościami (Dz.U. Nr 115, poz. 741 z późń. zm.) należy

rozumieć w ten sposób, że:

- w drugim roku od aktualizacji użytkownik wieczysty wnosi opłatę

stanowiącą sumę dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej

i połowy nadwyżki ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty, zaś

w trzecim roku od aktualizacji opłatę stanowiącą sumę opłaty

ustalonej w drugim roku (tj. dwukrotności opłaty rocznej

dotychczasowej powiększonej o połowę nadwyżki) i drugiej połowy

nadwyżki, ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty,

2

czy też, że

- w następnych dwóch latach od aktualizacji użytkownik wieczysty

wnosi opłatę stanowiącą sumę dwukrotności dotychczasowej opłaty

i połowy nadwyżki ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty,

czy też, że

- w następnych dwóch latach od aktualizacji użytkownik wieczysty

wnosi opłatę stanowiącą sumę pełnej wysokości zaktualizowanej

opłaty rocznej i połowy nadwyżki ponad dwukrotność dotychczasowej

opłaty?"

podjął uchwałę:

W przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej

przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej

opłaty, użytkownik wieczysty w drugim roku od aktualizacji

wnosi opłatę w wysokości stanowiącej sumę dwukrotności

dotychczasowej opłaty i połowy nadwyżki ponad dwukrotność

tej opłaty, a w trzecim roku od aktualizacji wnosi opłatę

w wysokości stanowiącej sumę opłaty ustalonej w drugim roku

i połowy nadwyżki ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty

(art. 77 ust. 2a zdanie drugie i trzecie ustawy z dnia 21 sierpnia

1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jedn. tekst Dz.U.

z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.).

Uzasadnienie

3

Przedsiębiorstwo Montażowe S.Spółka z o.o. w T. złożyła do Sądu

Rejonowego sprzeciwy od orzeczeń Samorządowego Kolegium Odwoławczego w

T. oraz wniosła przeciwko Skarbowi Państwa – Prezydentowi Miasta T. powództwo

o ustalenie, że aktualizacja opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego

nieruchomości w T. oznaczonych jako działki nr 142/4 i 142/12, dla których Sąd

Rejonowy w T. prowadzi księgi wieczyste nr KW […] i nr KW […], jest

nieuzasadniona.

Sąd Rejonowy wyrokiem z dnia 18 stycznia 2012 r. ustalił, że wysokość

opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste stanowiącej własność Skarbu Państwa

nieruchomości oznaczonej jako działka nr 142/4 od dnia 1 stycznia 2011 r. wynosi

39 720 zł, a nieruchomości oznaczonej jako działka nr 142/12 od dnia 1 stycznia

2011 r. wynosi 2 589 zł oraz zasądził od powódki na rzecz pozwanego 2 400 zł

tytułem zwrotu kosztów poniesionych przez pozwanego i nakazał pobrać od

powódki na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Rejonowego kwotę 624,03 zł tytułem

wydatków tymczasowo poniesionych przez Skarb Państwa.

Sąd Rejonowy ustalił, że Skarb Państwa reprezentowany przez Prezydenta

Miasta T. pismem z dnia 9 listopada 2010 r. wypowiedział Przedsiębiorstwu

Budowlano - Montażowemu S.Sp. z o.o. w T. wysokość dotychczasowej opłaty

rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, która w odniesieniu do działki do

działki 142/4 wynosiła 18 720,90 zł, a w odniesieniu do działki nr 142/12 - 1 032,12

zł. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. orzeczeniami z dnia 15 lutego 2011

r. ustaliło wysokość nowych opłat odpowiednio na kwoty 41 430 zł (3% wartości

nieruchomości – 1 381 000 zł) i 3 210 zł (3% wartości nieruchomości – 107 000 zł).

Sąd Rejonowy ustalił nową wysokość opłat za użytkowanie wieczyste, przyjmując

wartość działek określoną w opiniach biegłego sądowego.

Powódka wniosła apelację od wyroku Sądu Rejonowego w części

dotyczącej zasądzenia opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie w odniesieniu do

działki nr 142/4 ponad kwotę 17 723,48 zł, a w odniesieniu do działki nr 142/12

ponad kwotę 977,13 zł.

Sąd Okręgowy przy rozpoznawaniu apelacji powziął wątpliwość wyrażoną w

zagadnieniu prawnym przedstawionym do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

4

Podstawowym obowiązkiem użytkownika wieczystego jest uiszczanie opłat

rocznych (art. 238 k.c.). Artykuł 71 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.

o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze

zm.; dalej: „u.g.n.”) rozszerza ten obowiązek, nakładając na użytkownika

wieczystego konieczność poniesienia także pierwszej opłaty. Wysokość pierwszej

opłaty i opłat rocznych oraz wysokość udzielonych bonifikat, a także sposób zapłaty

tych opłat, jest ustalana w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste

(art. 73 ust. 5 u.g.n.). Zarówno pierwsza opłata, jak i opłaty roczne są ustalane

w odniesieniu do ceny nieruchomości gruntowej (art. 72 ust. 1 u.g.n.), a punktem

wyjścia do ustalenia ceny nieruchomości jest jej wartość (art. 67 ust. 1 u.g.n.)

ustalana przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 7 u.g.n.). Jest zasadą, że cenę

nieruchomości ustała się w przetargu (art. 37 ust. 1 i art. 67 ust. 2 u.g.n.).

W wypadku oddawania nieruchomości w użytkowanie wieczyste w drodze

bezprzetargowej cenę nieruchomości ustala się w rokowaniach (art. 67 ust. 3

w związku z art. 28 ust. 2 u.g.n.). Stawka procentowa pierwszej opłaty z tytułu

użytkowania wieczystego wynosi od 15 do 25% ceny nieruchomości gruntowej

(art. 72 ust. 2 u.g.n.). Natomiast wysokość stawek procentowych opłat rocznych

z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu,

na jaki nieruchomość gruntowa została oddana, i wynosi co do zasady 3% ceny

nieruchomości (art. 72 ust. 3 pkt 5 u.g.n.).

Zgodnie z art. 71 ust. 4 u.g.n., opłaty roczne wnosi się przez cały okres

użytkowania wieczystego, w terminie do 31 marca każdego roku, z góry za dany

rok. Opłaty te mają charakter cywilnoprawny. Jednakże ich uiszczanie, wysokość

i terminy płatności nie zależą od woli stron, lecz zostały precyzyjnie ustalone

w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości

gruntowej podlega aktualizacji. W razie zakwestionowania przez użytkownika

wieczystego dokonanej aktualizacji, postępowanie w tym zakresie może składać się

z trzech etapów (art. 78 - 80 u.g.n.). W każdym z tych etapów ciężar dowodu

istnienia podstaw do dokonania aktualizacji spoczywa na organie reprezentującym

publicznego właściciela nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste.

5

W pierwszym etapie następuje wypowiedzenie dotychczasowej wysokości

opłaty, zawierające jednocześnie ofertę tej opłaty w nowej wysokości.

Wypowiedzenie opłaty w dotychczasowej wysokości, związane ze zmianą wartości

nieruchomości (art. 77 ust. 1 zdanie 1 in fine u.g.n.), może być dokonane do dnia

31 grudnia roku poprzedzającego rok, za który ma obowiązywać opłata w nowej

wysokości.

W drugim etapie dochodzi do postępowania przed samorządowym kolegium

odwoławczym wywołanego wnioskiem użytkownika kwestionującym

wypowiedzenie. Użytkownik wieczysty może w terminie 30 dni od dnia otrzymania

wypowiedzenia złożyć wniosek do samorządowego kolegium odwoławczego

właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości o ustalenie, że

aktualizacja opłaty w wypowiedzeniu jest nieuzasadniona albo że jest uzasadniona,

ale w innej wysokości. Złożenie takiego wniosku powoduje, że rozstrzygnięcie

w przedmiocie ustalenia wysokości opłaty należy do samorządowego kolegium

odwoławczego, a do czasu takiego rozstrzygnięcia użytkownik wieczysty uiszcza

opłatę w dotychczasowej wysokości. Postępowanie kończy się ugodą albo

orzeczeniem kolegium o oddaleniu wniosku albo o ustaleniu opłaty w nowej

wysokości.

Trzeci etap aktualizacji stanowi postępowanie przed sądem powszechnym,

wywołane sprzeciwem użytkownika wieczystego wobec orzeczenia

samorządowego kolegium odwoławczego. Postępowanie to może zakończyć się

ugodą albo orzeczeniem w przedmiocie ustalenia wysokości opłaty rocznej.

Ustawa z dnia 28 lipca 2011 r. o zmianie ustawy o gospodarce

nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 187, poz. 1110) w art. 77

u.g.n. zmieniła ust. 1 i dodała ust. 2a. Zgodnie z art. 77 ust. 1 zdanie 1 u.g.n.,

wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej

podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata. W przypadku gdy zaktualizowana

wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość

dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną

w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej (art. 77

ust. 2a zdanie pierwsze u.g.n.). Pozostałą kwotę ponad dwukrotność

dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które

6

powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach (art. 77 ust. 2a zdanie

drugie u.g.n.). Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie

wynikającej z tej aktualizacji (art. 77 ust. 2a zdanie trzecie u.g.n.).

Sąd Okręgowy podkreślił, że z art. 77 ust. 2a u.g.n. wynika jednoznacznie, iż

w pierwszym roku od aktualizacji użytkownik wieczysty wnosi wówczas opłatę w

wysokości dwukrotności dotychczasowej opłaty. Niejednoznaczne są natomiast

regulacje zamieszczone w zdaniu 2 i 3 art. 77 ust. 2a u.g.n.

Artykuł 77 ust. 2a u.g.n. reguluje wysokość opłaty rocznej za użytkowanie

wieczyste w trzech kolejnych latach od aktualizacji. Skoro w pierwszym roku

użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej

dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej, zaś w trzecim roku opłata jest równa

w kwocie wynikającej z aktualizacji, to na wysokość opłaty w drugim i trzecim roku

składa się połowa z nadwyżki ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty.

Pozostała do zapłaty kwota nowej opłaty rocznej (nadwyżka), jest rozkładana na

dwie równe części, które powiększają w kolejnych dwóch latach kwotę opłaty

wniesionej w poprzednim roku. W drugim roku od aktualizacji opłata roczna stanowi

sumę kwoty wniesionej w pierwszym roku i kwoty odpowiadającej połowie

nadwyżki. W trzecim roku opłata roczna stanowi sumę kwoty wniesionej w drugim

roku oraz drugiej połowy nadwyżki. W ten sposób w trzecim roku od aktualizacji

opłata osiąga wysokość wynikającą z aktualizacji. Oznacza to, że zdanie trzecie art.

77 ust. 2a u.g.n. jest w istocie pozbawione znaczenia normatywnego, potwierdza

mianowicie to, co wynika ze zdania drugiego.

Przyjmując zatem, że dotychczasowa opłata roczna w 2011 r. wynosiła

400 zł, a opłata roczna ustalona w wyniku aktualizacji i skutecznie wypowiedziana

w 2011 r. wynosi 1 000 zł, w kolejnych latach użytkownik wieczysty powinien

wnieść opłaty w następującej wysokości:

 opłata roczna za 2012 r. (pierwszy rok od aktualizacji) wynosi 800 zł (400 zł x 2);

 opłata roczna za 2013 r. (drugi rok od aktualizacji) wynosi 900 zł (800 zł + 100

zł);

 opłata roczna za 2014 r. (trzeci rok od aktualizacji) wynosi 1 000 zł (900 zł + 100

zł).

7

Z przedstawionych powodów Sąd Najwyższy rozstrzygnął zagadnienie

prawne, jak w uchwale.