III CZP 8/13

Sygn. akt III CZP 8/13

UCHWAŁA

Dnia 21 marca 2013 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Jan Górowski (przewodniczący)

SSN Bogumiła Ustjanicz

SSA Monika Koba (sprawozdawca)

Protokolant Bożena Kowalska

w sprawie z wniosku M. P., E. P. i B. C.

przy uczestnictwie D. S. i in. ,

o wpis,

po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym

w dniu 21 marca 2013 r.,

zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w G.

postanowieniem z dnia 20 listopada 2012 r.,

"1). Czy ważne są umowy zbycia - w ramach umowy zamiany -

udziałów jedynie w niektórych działkach gruntu stanowiących wraz

z innymi działkami, nie objętymi umową, jedną nieruchomość

gruntową w sytuacji gdy uczestniczący w umowie współwłaściciele

nieruchomości złożyli jednocześnie wniosek o dokonanie podziału

wieczystoksięgowego nieruchomości?

a w razie pozytywnej odpowiedzi na to pytanie

2). Czy mniejszości współwłaścicieli nieruchomości przysługuje

samodzielne uprawnienie, oparte o treść art. 21 ustawy o księgach

wieczystych i hipotece, do dokonania wieczystoksięgowego podziału

nieruchomości?"

podjął uchwałę:

Nieważna jest umowa zamiany udziałów jedynie

w niektórych działkach gruntu stanowiących wraz z innymi

działkami nieruchomość objętą księgą wieczystą.

Uzasadnienie

2

Postanowieniem z 20 kwietnia 2012 r. Sąd Rejonowy w T. oddalił wniosek B.

C. oraz M. i E. P. o odłączenie z księgi wieczystej […] 22 działek zbywanych w

udziale przez B. C., założenie dla nich nowej księgi wieczystej, z jednoczesnym

przeniesieniem do nowo założonej księgi dotychczasowych podstaw nabycia

własności na rzecz współwłaścicieli nieruchomości wpisanych w księdze wieczystej

[…] oraz o dokonanie w księdze wieczystej […] wpisu prawa własności na rzecz

B. Czarneckiego w udziale 414/8400 części.

Sąd Rejonowy ustalił, iż w księdze wieczystej […] obejmującej 76

wyodrębnionych geodezyjnie działek gruntu o powierzchni 213,8874 ha wpisane

było prawo własności na rzecz: B. C. w udziale 325/8400, M. P. i E. P. w udziale

1292/8400 w ustawowej wspólności, D. S. w udziale 1200/8400, M.K. w udziale

695/8400, J. K. w udziale 1724/8400, D. H. i J. H. w udziale 1292/8400 w

ustawowej wspólności, D. S. i R. S. w udziale 579/8400 w ustawowej wspólności

oraz Iwony Kowoll w udziale 92/8400.

W dniu 4 kwietnia 2012 r. B. C. oraz M. i E. P. zawarli umowę zamiany w

formie aktu notarialnego zgodnie z którą, małżonkowie P. przenieśli na B. C.

udziały wynoszące 412/8400 w prawie własności 54 działek gruntu o powierzchni

7,4802 ha z całego stanu księgi wieczystej, natomiast B. C. przeniósł na

małżonków P. udział wynoszący 325/8400 w prawie własności pozostałych 22

działek gruntu o powierzchni 207,3791 ha z całego stanu księgi wieczystej.

Oddalając wniosek o wpis Sąd Rejonowy uznał, iż odłączenie z księgi

wieczystej części nieruchomości w postaci geodezyjnie oznaczonych działek

i założenie dla nich nowej księgi wieczystej, stanowi w istocie podział prawny

nieruchomości wymagający zgody wszystkich współwłaścicieli (art. 199 k.c.).

Umowa zamiany, nie respektująca tych wymogów jest bezwzględnie nieważna i nie

może stanowić podstawy wpisu.

Podczas rozpoznawania apelacji wnioskodawców M. P. i E. P. Sąd

Okręgowy w G. powziął poważne wątpliwości, którym dał wyraz w zagadnieniu

prawnym przedstawionym Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia.

Sąd drugiej instancji wyraził pogląd, iż dla rozstrzygnięcia apelacji, istotna

jest odpowiedź na pytanie czy każda z geodezyjnie wydzielonych działek, objętych

3

jedną księgą wieczystą stanowi odrębną nieruchomość, czy też działki te są tylko

częściami składowymi nieruchomości i jako części nie mogą być przedmiotem

samodzielnego obrotu. Uznając, iż z odpowiedzią na to pytanie wiąże się

konieczność zdefiniowania „odrębnego przedmiotu własności” (art. 46 § 1 k.c.)

i akcentując występujące w doktrynie i orzecznictwie rozbieżności, dotyczące

sposobu rozumienia tego pojęcia, przychylił się do stanowiska, iż pojęcie

nieruchomości powinno być uzależnione od tożsamości podmiotu własności, a nie

od istnienia i liczby ksiąg wieczystych.

W razie akceptacji tego poglądu, Sąd Okręgowy wskazał na zagadnienie

prawne związane z zakresem uprawnień współwłaściciela do rozłączenia

nieruchomości objętej księgą wieczystą argumentując, iż można je traktować jako

czynność rozporządzającą wymagającą zgody wszystkich współwłaścicieli (art. 199

k.c.) lub samodzielne uprawnienie współwłaściciela związane z kompetencją do

rozporządzenia udziałem (198 k.c.).

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Wykładnia pojęcia nieruchomości była przedmiotem licznych kontrowersji

wynikających z niedostatecznego sprecyzowania pojęcia „odrębnego przedmiotu

własności” wskazanego w art. 46 § 1 k.c. jako kryterium powstania i istnienia

nieruchomości gruntowej. Z uwagi na niezrealizowanie zasady powszechności

ksiąg wieczystych w kodeksie cywilnym odstąpiono od klarownej,

wieczystoksięgowej definicji nieruchomości na rzecz ujęcia materialnoprawnego.

Ponieważ ustawodawca nie określił wprost, o jakiej formie wyodrębnienia

powierzchni ziemskiej mowa na gruncie art. 46 § 1 k.c. i 24 ustawy z dnia 6 lipca

1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz. U. z 2001 r., Nr 124,

poz. 1361 z późn zm. - dalej „u.k.w.h.”) prezentowane są w doktrynie co najmniej

dwa sposoby rozumienia nieruchomości gruntowej.

Według pierwszego z nich nieruchomością jest jednolity fizycznie obszar

gruntu należący do tego samego właściciela, graniczący ze wszystkich stron

z gruntami należącymi do innych właścicieli, bez jakiegokolwiek nawiązywania do

ksiąg wieczystych. W tym materialnoprawnym ujęciu jedna księga wieczysta

mogłaby obejmować kilka nieruchomości, zatem odłączenie z księgi wieczystej

4

i założenie nowej księgi wieczystej, nie musiałoby się wiązać z podziałem

nieruchomości.

W myśl drugiej koncepcji, w przypadku nieruchomości wieczystoksięgowych

o istnieniu, liczbie nieruchomości oraz ich zakresie przedmiotowym decyduje treść

księgi wieczystej. Natomiast takie okoliczności jak sąsiedztwo czy przynależność

do jednego podmiotu własności nie mają znaczenia. W tym ujęciu wyrażonym

regułą „ jedna księga wieczysta- jedna nieruchomość” kilka działek objętych jedną

księgą wieczystą stanowi zawsze jedną nieruchomość, nawet jeśli działki nie

graniczą ze sobą, a odłączenie chociażby jednej z działek z księgi wieczystej

równoznaczne jest z podziałem nieruchomości.

Te rozbieżności dotyczące prawnego rozumienia nieruchomości znalazły

odzwierciedlenie w orzecznictwie Sądu Najwyższego.

Za materialnoprawnym ujęciem nieruchomości opowiedział się Sąd

Najwyższy w uzasadnieniach uchwały z 27 grudnia 1994 r., III CZP 158/94, OSNC

1995/4/59 oraz postanowienia z 7 listopada 2003 r., V CK 396/02, Lex nr 381021.

Zawarty w motywach tych orzeczeń pogląd, trudno jednak uznać za wyraz

ustalonego stanowiska Sądu Najwyższego, skoro nie został bliżej

uargumentowany, a rozpatrywane zagadnienie nie było przedmiotem

pogłębionej analizy.

Natomiast dominująca w orzecznictwie Sądu Najwyższego jest koncepcja,

pierwszeństwa wieczystoksięgowego modelu nieruchomości, w myśl której

nieruchomością jest część powierzchni ziemskiej, dla której urządzono księgę

wieczystą. Natomiast w braku księgi wieczystej sąsiadujące ze sobą grunty

należące do tego samego podmiotu stanowią jedną nieruchomość (por. wyroki

Sądu Najwyższego z 23 września 1970 r., II CR 361/70, OSNC 1971/6/97;

z 26 lutego 2003 r., II CKN 1306/00, Lex nr 83961; z 22 lutego 2012 r., IV CSK

278/11, Lex nr 1170327; postanowienia Sądu Najwyższego z 19 lutego 2003 r,

V CK 278/02, Lex nr 77085; z 30 października 2003 r., IV CK 114/02, OSNC

2004/12/201; z 30 maja 2007 r., IV CSK 56/07, Lex nr 301839; z 16 czerwca

2009 r., V CSK 479/08, Lex nr 627259, uchwały Sądu Najwyższego

z 7 kwietnia 2006 r., III CZP 24/06, OSNC 2007/2/24; z 26 kwietnia 2007 r., III CZP

5

27/07, OSNC 2008/6/62; z 17 kwietnia 2009 r., III CZP 9/09, OSNC 2010/1/4).

Stanowisko to należy podzielić. Zestawiając treść art. 46 § 1 k.c. i art. 24

u.k.w.h za trafną należy uznać koncepcję wieczystoksięgowego rozumienia

nieruchomości, wyrażającą się w formule „jedna księga wieczysta - jedna

nieruchomość”, jako najlepiej uargumentowaną, racjonalną i odpowiadającą

potrzebom obrotu, zwłaszcza w praktyce notarialnej.

Definicja nieruchomości zawarta w art. 46 § 1 k.c. jest na tyle pojemna,

że obejmuje zarówno nieruchomości nie mające urządzonych ksiąg wieczystych jak

i nieruchomości mające księgi wieczyste. Nie ma zatem podstaw do

przeciwstawiania sobie materialnoprawnego (prawnorzeczowego) i formalnego

(wieczystoksięgowego) pojęcia nieruchomości i przyjmowania dualizmu

nieruchomości gruntowej rozpadającej się na pojęcie gruntu w znaczeniu

materialnoprawnym oraz wieczystoksięgowym, aktualnym jedynie pod rządem

u.k.w.h. Jednakże, gdy dla określonej nieruchomości zostanie założona księga

wieczysta obowiązuje reguła „jedna księga wieczysta - jedna nieruchomość”

odnosząca się także do graniczących ze sobą nieruchomości, które stanowią

własność tej samej osoby, a ponadto do nieruchomości stanowiących całość

gospodarczą, ale nie graniczących ze sobą. Odesłanie zawarte w art. 46 § 2 k.c.

nie stanowi argumentu na rzecz tezy, by zamiarem ustawodawcy było

uregulowanie pojęcia nieruchomości bez jakiegokolwiek odniesienia do ksiąg

wieczystych i by istniała odrębna kategoria nieruchomości w ujęciu

wieczystoksięgowym. Art. 46 § 2 k.c. stanowi tylko o regulacji prowadzenia ksiąg

wieczystych i niepodobna z tego odesłania wyprowadzać wniosków, co do

znaczenia pojęcia nieruchomości.

Odmienny pogląd godziłby w podstawową funkcję ksiąg wieczystych, jaką

jest ustalenie stanu prawnego wpisanej do księgi wieczystej nieruchomości jako

odrębnego przedmiotu własności i samoistnego przedmiotu obrotu prawnego (art. 1

u.k.w.h). Byłby on także niezgodny z ustawową zasadą (art. 24 u.k.w.h), że dla

każdej nieruchomości prowadzi się oddzielną księgę wieczystą, chyba, że przepisy

szczególne stanowią inaczej. Uznanie zatem księgi wieczystej za czynnik

wyodrębniający nieruchomość najlepiej zapewnia bezpieczeństwo obrotu

6

nieruchomościami, a względy systemowe sprzeciwiają się przypisywaniu pojęciu

nieruchomości gruntowej innego znaczenia w obrębie u.k.w.h i art. 46 § 1 k.c.

Natomiast w żadnym razie nie ma podstaw do przyjmowania, że samo

geodezyjne wyodrębnienie działki i nadanie oddzielnego numeru zmienia jej status

jako części składowej nieruchomości. Geodezyjnie wyodrębnione działki objęte

jedną księgą wieczystą, stanowią części składowe nieruchomości i nie mogą być

przedmiotem samodzielnego obrotu. Nadanie działkom odrębnych numerów

geodezyjnych nie wywołuje skutków cywilnoprawnych. Jeżeli takie działki objęte

są jedną księgą wieczystą, to bez względu na sposób rozumienia pojęcia

nieruchomości składają się na jedną nieruchomość.

W polskim prawie cywilnym przedmiotem własności i innych praw

rzeczowych jest zawsze rzecz w całości, a nigdy nie może to być część rzeczy

(art. 47 § 1 k.c.). Nie ulega zatem wątpliwości, iż umowa przenosząca udział nie we

własności rzeczy, a tylko jej części składowej jest nieważna jako sprzeczna

z ustawą (art. 58 § 1 k.c. w zw. z art. 47 § 1 k.c.).

Skoro w stanie faktycznym sprawy umowa zamiany udziałów dotyczyła

jedynie niektórych działek gruntu stanowiących wraz z innymi działkami

nieruchomość objętą księgą wieczystą, a nie obejmowała rozporządzenia udziałem

we współwłasności całej nieruchomości, to jako nie respektująca zasady zakazu

rozporządzania częścią składową nieruchomości jest umową nieważną

(por. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 30 maja 2007 r., IV CSK 56/07,

Lex nr 301839 oraz z dnia 16 czerwca 2009 r., V CSK 479/08, Lex nr 627259).

Uczestniczący w umowie współwłaściciele nieruchomości jednocześnie

złożyli wniosek o dokonanie podziału wieczystoksięgowego nieruchomości przez

odłączenie z księgi wieczystej […] 22 działek zbywanych w udziale przez B. C.,

nie uzyskując zgody pozostałych współwłaścicieli.

Nie negując, iż uprawnienie do rozporządzenia rzeczą jest atrybutem prawa

własności, zauważenia wymaga, że analizowana umowa zamiany przez złożenie

wniosku o odłączenie części nieruchomości w postaci już istniejących działek

geodezyjnych zmierzała w istocie do podziału nieruchomości objętej księgą

wieczystą, z pominięciem uzyskania zgody współwłaścicieli, którzy nie uczestniczyli

7

w transakcji zamiany (art. 199 k.c.). Rozłączenie z woli właściciela nieruchomości

wpisanej do jednej księgi wieczystej jest dopuszczalne (por. postanowienie Sądu

Najwyższego z 11 lutego 2009 r., V CSK 333/08 OSNC - ZD 2010/2/33 oraz

uchwała Sądu Najwyższego z 7 kwietnia 2006 r., III CZP 24/06, OSNC 2007/2/24),

jednakże w stanie faktycznym sprawy wola taka została wyrażona jedynie przez

część współwłaścicieli.

Z przedstawionych względów Sąd Najwyższy podjął uchwałę jak na wstępie

(art. 390 § 1 k.p.c.).

jw