III CZP 104/12

Sygn. akt III CZP 104/12

UCHWAŁA

składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego

Dnia 24 maja 2013 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

Prezes SN Tadeusz Ereciński (przewodniczący)

SSN Mirosław Bączyk (sprawozdawca)

SSN Jan Górowski

SSN Jacek Gudowski

SSN Grzegorz Misiurek

SSN Krzysztof Pietrzykowski

SSN Marta Romańska

na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 24 maja 2013 r.,

przy udziale prokuratora Prokuratury Generalnej Henryki Gajdy-Kwapień,

po rozstrzygnięciu zagadnienia prawnego przedstawionego

przez Prokuratora Generalnego

we wniosku z dnia 6 grudnia 2012 r., PG IV CP 38/12,

"Czy jest dopuszczalne założenie księgi wieczystej w celu

ujawnienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

znajdującego się w budynku posadowionym na nieruchomości

gruntowej, do której spółdzielni mieszkaniowej nie przysługuje

własność ani użytkowanie wieczyste?"

2

podjął uchwałę:

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione

w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie

przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste, stanowi

ekspektatywę tego prawa; niedopuszczalne jest założenie księgi

wieczystej w celu jej ujawnienia.

3

Uzasadnienie

Wnosząc o rozstrzygnięcie przez Sąd Najwyższy przedstawionego

zagadnienia prawnego, Prokurator Generalny wskazywał i udokumentował

rozbieżność stanowisk, także w orzecznictwie, dotyczących dopuszczalności

zakładania księgi wieczystej dla ujawnienia spółdzielczego własnościowego

prawa do lokalu, znajdującego się w budynku wzniesionym na nieruchomości

gruntowej, do której spółdzielni mieszkaniowej nie przysługuje ani własność ani

użytkowanie wieczyste. Przewidziany po wielu zmianach ustawodawczych dość

szczególny sposób ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

(na podstawie art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy

o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, Dz.U. Nr

125, poz. 873, dalej: „ustawa z dnia 14 czerwca 2007 r.”, a obecnie na podstawie

art. 6 ustawy z dnia 18 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy on spółdzielniach

mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw, Dz.U. Nr 233, poz. 1779,

cyt. dalej jako „ustawa z dnia 18 grudnia 2009 r.” ) może być, w ocenie Prokuratora

Generalnego, zakwestionowany przez sąd wieczysto-księgowy, którego kognicja

obejmuje także ocenę skuteczności czynności prawnych, mających - w intencji

wspomnianych przepisów - doprowadzić do powstania tego ograniczonego prawa

rzeczowego.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

1. Wprowadzenie do polskiego porządku prawnego spółdzielczego

własnościowego prawa do lokalu jako odrębnego prawa rzeczowego (art. 244 § 2

k.c.) i możliwości zakładania dla tego prawa odrębnej księgi wieczystej (art. 241

ust. 1, art. 65 § 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece,

j.t. Dz.U. z 2005 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm., dalej: „u.k.w.h.; przepisy

te dodano w art. 2 pkt 1 i 4 ustawy z dnia 25 października 1991 r. o zmianie

ustawy - Kodeks cywilny oraz ustaw - o księgach wieczystych i hipotece,

Prawo Spółdzielcze, Kodeks postępowania cywilnego, Prawo lokalowe; Dz.U. Nr

115, poz. 496), spowodowało powstanie nowych istotnych zagadnień prawnych.

Chodzi o możliwość prawną i przesłanki ustanawiania spółdzielczego

4

własnościowego prawa do lokalu oraz ujawniania tego prawa w księdze wieczystej

w sytuacji, w której kwestią otwartą pozostawał stan prawno-rzeczowy

nieruchomości, znajdującej się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowej.

Typowa sekwencja zdarzeń prawnych, prowadzących do powstania wspomnianego

ograniczonego prawa rzeczowego, powinna kształtować się następująco:

uzyskanie przez spółdzielnię mieszkaniową prawa własności (współwłasności) lub

prawa użytkowania wieczystego gruntu, a następnie ustanowienie ograniczonego

prawa rzeczowego obciążającego przedmiot własności spółdzielni (nieruchomość

gruntową lub budynek). Tak powstałe spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

mogło zostać ujawnione w księdze wieczystej (art. 241

u.k.w i h.).

Uregulowanie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jako nowego

prawa rzeczowego pojawiło się w okresie (początek lat 90-tych ubiegłego stulecia),

w którym ustawodawca miał świadomość, że wiele spółdzielni mieszkaniowych -

z wielu powodów - nie miało jeszcze uregulowanej sytuacji prawnej w odniesieniu

do nieruchomości gruntowych, tj. nie było wpisane w księgach wieczystych na ich

rzecz prawo własności bądź prawo użytkowania wieczystego nieruchomości.

Dochodziło jednak do podejmowania czynności zmierzających do ustanowienia

spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu bezpośrednio na rzecz członka

spółdzielni w umowie o przydział lokalu lub w wyniku przekształcenia w to prawo

już istniejącego spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu (np. uzasadnienie

uchwały Sądu Najwyższego z dnia 30 maja 1994 r., III CZP 73/94, OSNC 1994,

nr 12, poz. 236). Co więcej, potrzeby obrotu prawnego i możliwość uzyskania

kredytu bankowego przy zabezpieczeniu hipotecznym obciążającym omawiane

prawo rzeczowe (art. 65 ust. 2 u.k.w.h.) prowadziły do występowania z wnioskami

o zakładanie odrębnych ksiąg wieczystych dla spółdzielczego własnościowego

prawa do lokalu także wówczas, gdy nie doszło jeszcze do definitywnego

uregulowania tytułu prawno-rzeczowego spółdzielni mieszkaniowej do posiadanej

przez nią nieruchomości.

Praktyka taka uzyskała pierwotnie wsparcie ze strony judykatury. W uchwale

Sądu Najwyższego z dnia 30 maja 1994 r., III CZP 79/94, wyjaśniono, że założenie

księgi wieczystej w celu ustalenia stanu prawnego własnościowego prawa do lokalu

mieszkalnego w budynku stanowiącym własność spółdzielni nie jest uzależnione od

5

uregulowania tytułu prawnego spółdzielni do nieruchomości, na której znajduje się

budynek mieszkalny. Założenie księgi wieczystej dla nieruchomości gruntowej nie

musiało zatem poprzedzać ustanowienia odrębnej księgi wieczystej dla

omawianego prawa rzeczowego. Podkreślano nawet samodzielność takich ksiąg

wieczystych w tym zakresie. W uzasadnieniu tej uchwały stwierdzono, że skoro

jednak wprowadzono regulację prawną dotyczącą prawnego statusu spółdzielczego

własnościowego prawa do lokalu w okresie, w którym nie doszło do

uregulowania stanu własności nieruchomości i budynków przez wiele spółdzielni

mieszkaniowych, to stało się tak w celu „usanowania przez ustawodawcę

przydziałów uzyskanych przez spółdzielców w odniesieniu do lokali znajdujących

się w budynkach” i „uniezależnienia członka, któremu przysługuje własnościowe

prawo do lokalu, od czynności spółdzielni mieszkaniowej oraz jej aktywności

w zakresie uporządkowania własności nieruchomości”. Takie uniezależnienie

zakładało więc możliwość skutecznego ustanowienia ograniczonego prawa

rzeczowego w wyniku przydziału lokalu, a w każdym razie odmienną niż wskazana

sekwencja zdarzeń mających prowadzić do powstania tego prawa. Należy

zaznaczyć, że w omawianej uchwale rozważano przede wszystkim możliwość

założenia księgi wieczystej w celu ustanowienia stanu prawnego własnościowego

spółdzielczego prawa do lokalu, przy czym lokal taki powinien znajdować się w

budynku stanowiącym własność spółdzielni mieszkaniowej. Podobne stanowisko

wyrażono w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 28 września 1994 r., III CZP

121/94 (Rejent 1996, nr 3, s. 123), z której wyjaśniono, że brak uregulowania tytułu

prawnego spółdzielni mieszkaniowej do nieruchomości, na której znajduje się

budynek mieszkalny należący do spółdzielni, nie stanowi przeszkody do założenia

księgi wieczystej w celu ujawnienia w niej praw wymienionych w art. 241

u.k.w.h.

2. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych

(j.t. Dz.U. z 2003 r., Nr 119, poz. 1116 ze zm.; dalej: „u.s.m.”) i kolejne jej zmiany

ujawniły kilka istotnych tendencji legislacyjnych dotyczących prawnego statusu

spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i sytuacji prawnej członków

spółdzielni mieszkaniowych dysponujących już takim prawem rzeczowym.

Po pierwsze, ujawniło się wyraźne niezdecydowanie ustawodawcy co do

potrzeby utrzymania także pro futuro - i w jakiej formule prawnej - spółdzielczego

6

własnościowego prawa do lokalu jako odrębnego prawa rzeczowego.

W konsekwencji pojawiła się też kwestia utrzymania instytucji przekształcenia

spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w spółdzielcze prawo własnościowe

jako jednego ze sposobów tworzenia tego prawa rzeczowego.

Po drugie, ustawodawca wyraźnie preferuje odrębną własność lokalu, nawet

w odniesieniu do członków spółdzielni mieszkaniowych dysponujących

spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu (model spółdzielczości mieszkaniowej

opartej na prawie własności wyodrębnionych lokali). Preferencja ta stała się

motywem wielu rozwiązań szczegółowych, zawartych w kolejnych zmianach ustawy

o spółdzielniach mieszkaniowych. W toku tych zmian powtarzano m.in. regułę

o niemożności ustanowienia przez spółdzielnię spółdzielczych praw do lokalu

w budynkach wybudowanych na gruncie, do którego spółdzielni przysługuje prawo

własności lub użytkowanie wieczyste (np. art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 14 czerwca

2007 r.).

Po trzecie, oryginalnym jurydycznie rozwiązaniem stała się możliwość

ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na rzecz osób

składających wniosek o przekształcenie lokatorskiego spółdzielczego prawa do

lokalu w spółdzielniach, którym nie przysługiwało jeszcze prawo własności

(współwłasności) lub użytkowania wieczystego gruntu (art. 7 ust. 2 ustawy z dnia

14 czerwca 2007 r. i art. 6 ustawy z dnia 18 grudnia 2009 r.). Wprawdzie regulacja

taka pojawiła się po uchyleniu m.in. art. 171

ust. 2 u.s.m., ale jednocześnie

utrzymano regułę przewidzianą w art. 9 ust. 2 u.s.m., zgodnie z którą spółdzielcze

lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może być ustanowione w budynku

stanowiącym własność lub współwłasność spółdzielni (odpowiednik uchylonego

art. 171

ust. 2 u.s.m.). To szczególne rozwiązanie, niezależnie od intencji

ustawodawcy ujawnionych w uzasadnieniu projektu ustawy z dnia 18 grudnia

2009 r., wzbudziło największe kontrowersje, wywołało poważne zastrzeżenia natury

konstytucyjnej i systemowej oraz dalsze komplikacje prawne w zakresie możliwości

ujawniania w księgach wieczystych spółdzielczego własnościowego prawa do

lokalu mającego powstać w taki nietypowy sposób.

7

3. Jeżeli przekształcenie lokatorskiego prawa do lokalu w prawo

własnościowe zostało pierwotnie uregulowane w art. 219 § 1 ustawy z dnia

16 września 1982 r. - Prawo spółdzielcze (j.t.; Dz.U. z 1995 r., Nr 54, poz. 288,

ze zm., dalej: Prawo spółdzielcze z 1982 r.”), a następnie regulację

tę zmodyfikowano (art. 219 § 1a tego Prawa ), to możliwość takiego

przekształcenia została od dnia 24 kwietnia 2001 r.. zniesiona (art. 29 pkt 11

u.s.m.). W art. 37 u.s.m. stwierdzono, że w tym dniu spółdzielnia mieszkaniowa nie

może ustanawiać m.in. spółdzielczych własnościowych praw do lokali

mieszkalnych. Możliwość wspomnianego przekształcenia przywrócono jednak

w art. 1 pkt 17 ustawy z dnia 19 grudnia 2002 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach

mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 240, poz. 2058 ze zm.;

dalej: „ustawa z dnia 19 grudnia 2002 r.”). W dodanym art. 111

u.s.m. nałożono

na spółdzielnię mieszkaniową obowiązek zawarcia z członkiem, dysponującym

lokatorskim prawem do lokalu mieszkalnego, umowy o przekształcenie tego prawa

w prawo własnościowe po spełnieniu przez członka wymagań określonych

w tym przepisie.

Regulacja ta, nawiązująca do poprzednio obowiązującego art. 219 Prawa

spółdzielczego z 1982 r., została uchylona w art.1 pkt 12 ustawy z dnia 14 czerwca

2007 r. Uchylenie art. 111

u.s.m. miało ten istotny skutek, że członek spółdzielni,

któremu przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, mógł żądać jedynie

przekształcenia tego prawa w prawo odrębnej własności lokalu, tj. ustanowienia

i przeniesienia odrębnej własności lokalu (art. 12 u.s.m.; por. też np. uzasadnienie

postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 16 stycznia 2008 r., III CZP 113/08,

OSNC 2010, nr 1, poz. 17). W art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r.,

powtórzono stwierdzenie przyjęte wcześniej w uchylonym art. 37 u.s.m. (art. 1 pkt

26 ustawy z dnia 19 grudnia 2002 r.), że po wejściu w życie ustawy z dnia

14 czerwca 2007 r., tj. po dniu 31 lipca 2007 r., spółdzielnia mieszkaniowa nie

może ustanowić m.in. spółdzielczych własnościowych praw do lokali w budynku

wybudowanym na gruncie, do którego przysługuje jej prawo własności lub prawo

użytkowania wieczystego. Temu rozwiązaniu, preferującemu wyraźnie odrębną

własność lokali, towarzyszyła szczególna regulacja prawna, wyposażająca członka

spółdzielni (uprawnionego) wobec spółdzielni w roszczenie o zawarcie umowy

8

o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w spółdzielcze

prawo własnościowe. Podobne rozwiązanie - nieco zmodyfikowane odnośnie do

przesłanek obowiązku zawarcia umowy i formy umowy - pojawiło się także w art. 6

ustawy z dnia 18 grudnia 2009 r. W przepisie tym wydłużono również termin,

do którego spółdzielnia została zobowiązana zawrzeć umowę o przekształcenie.

Wniosek Prokuratora Generalnego odnosi się do spółdzielczego

własnościowego prawa do lokalu niezależnie od sposobu jego powstania.

Należy zaznaczyć, że kwestii dopuszczalności zakładania księgi wieczystej w celu

ujawnienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie da się systemowo

rozstrzygnąć bez rozwiązania problemu sprowadzającego się do pytania,

czy de lege lata - w świetle art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. i art. 6

ustawy z dnia 18 grudnia 2009 r. - można w ogóle przyjąć, iż ograniczone prawo

rzeczowe może być ustanowione w sposób przyjęty w tych przepisach, a jeżeli tak -

to z jakimi konsekwencjami w sferze obrotu prawnego. Zakwestionowanie takiego,

szczególnego i nieznanego wcześniej sposobu ustanawiania własnościowego

spółdzielczego prawa do lokalu, oznaczałoby niedopuszczalność założenia osobnej

księgi wieczystej w celu ujawnienia tego prawa. Taką niedopuszczalność może

stwierdzić sąd w postępowaniu wieczysto-księgowym, zgodnie bowiem

z utrwalonym orzecznictwem Sądu Najwyższego sąd ten mógłby badać prawną

skuteczność umowy będącej podstawą wpisu do księgi wieczystej, w tym

skuteczność umowy o przekształcenie, która miałaby w założeniu tego przepisu

stać się źródłem powstania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

(art. 6268

§ 1 k.p.c.). Z uzasadnień niektórych orzeczeń Sądu Najwyższego wynika,

że kwestia powstania tego prawa rzeczowego pojawiała się przede wszystkim

w związku z rozpoznawaniem wniosków o założenie księgi wieczystej w celu jego

ujawnienia i ustanowienia na nim odpowiedniej hipoteki, także w okresie po wejściu

w życie art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r.

5. W orzecznictwie Sądu Najwyższego w okresie przed wejściem w życie

przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dopuszczano możliwość

ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nawet w razie braku

uregulowania tytułu prawnego spółdzielni mieszkaniowej do nieruchomości, na

której znajduje się budynek należący do spółdzielni (np. uchwała Sądu

9

Najwyższego z dnia 28 września 1994 r., III CZP 129/94). Wskazywano jednakże

także na to, że w tym okresie - w czasie obowiązywania art. 204 i 213 Prawa

spółdzielczego z 1982 r. - członek spółdzielni mieszkaniowej mógł uzyskać

spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego tylko w budynkach stanowiących

własność spółdzielni (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 lipca 2004 r., V CSK

676/03, nie publ.). W piśmiennictwie i orzecznictwie sądów powszechnych

podejmuje się niekiedy próby uzasadniania możliwości ustanowienia

spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, mimo niedysponowania przez

spółdzielnię własnością gruntu lub jego użytkowaniem wieczystym, właśnie

z powołaniem się na art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. i art. 6 ustawy

z dnia 18 grudnia 2009 r. W uzasadnieniu postanowienia Sądu Najwyższego z dnia

16 listopada 2011 r., II CSK 538/10 (nie publ.) jedynie na uboczu stwierdzono

o możliwości przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu

w spółdzielcze prawo własnościowe, ale z ogólnym zastrzeżeniem zgodności art. 7

ust. 2 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. z Konstytucją.

Stanowisko negujące możliwość tworzenia spółdzielczego własnościowego

prawa do lokalu, mającego obciążać nieruchomość (gruntową lub budynkową),

niebędącą własnością spółdzielni mieszkaniowej, zajęte zostało w postanowieniu

Sądu Najwyższego z dnia 16 stycznia 2009 r., III CZP 133/08 (OSNC 2010, nr 1,

poz. 17). Stwierdzono, że po wejściu w życie ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r.

nie jest możliwe przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu

mieszkalnego w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, przyjęte bowiem w art.

7 ust. 2 tej ustawy rozwiązanie pozostaje sprzeczne z regułą, że spółdzielcze

lokatorskie prawo do lokalu może być ustanowione tylko w budynku stanowiącym

własność lub współwłasność spółdzielni (art. 9 ust. 2 u.s.m.; poprzednio - art. 213

§ 3 Prawa spółdzielczego z 1982 r., i art. 135 § 2 ustawy z dnia 17 lutego 1961 r.

o spółdzielniach i ich związkach, Dz. U. nr 12, poz. 61 ze zm.). Treść art. 7 ust. 2

ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. przeczy wymaganiom przyzwoitej legislacji.

Nawet przejściowy charakter omawianego rozwiązania nie pozwala na uznanie

jego poprawności prawnej, skoro w art. 36 u.s.m. wyrażono właściwą, zasadę

ogólną, tj. możliwość ustanowienia odrębnej własności lokal w budynkach

i położonych na gruntach określonych w art. 35 ust. 1 u.s.m. jedynie po nabyciu

10

przez spółdzielnię własności lub użytkowania wieczystego działek, na których

wzniesiono te budynki. Skutkiem wspomnianego przekształcenia może być co

najwyżej zmiana charakteru przysługującego członkowi posiadania zależnego

z posiadania w zakresie prawa obligacyjnego w posiadanie w zakresie prawa

rzeczowego ograniczonego.

Na stanowisko zajęte w omawianym postanowieniu Sądu Najwyższego

powołują się często sądy powszechne (zob. np. uzasadnienie postanowienia Sądu

Najwyższego z dnia 16 listopada 2011 r., II CSK 538/10).

6. Istotne argumenty prawne przemawiają za niedopuszczalnością de lege

lata możliwości skutecznego tworzenia spółdzielczego własnościowego prawa

do lokalu w razie nieprzysługiwania spółdzielni mieszkaniowej własności

(współwłasności) gruntu lub prawa użytkowania wieczystego, zarówno w wyniku

bezpośredniego utworzenia tego prawa (umowa członka ze spółdzielnią; tzw.

przydział), jak i w rezultacie przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa

w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przy wyposażeniu członka spółdzielni

w wynikające ex lege roszczenie o zawarcie odpowiedniej umowy transformacyjnej

(art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. i art. 6 ustawy z dnia 18 grudnia

2009 r.). Chodzi tu przede wszystkim o wzgląd na konstytucyjną ochronę prawa

własności (art. 64 Konstytucji RP). Odmienne stanowisko prowadziłoby do

naruszenia ogólnych reguł ustanawiania ograniczonych praw rzeczowych

obciążających nieruchomość (bez udziału właściciela nieruchomości gruntowej),

a tym samym także do naruszenia ogólnych reguł powstawania szczególnego

następstwa prawnego o charakterze konstytutywnym (ograniczone prawo rzeczowe

jako wycinek prawa własności przysługującego już spółdzielni mieszkaniowej przed

aktem jego wyodrębnienia na rzecz członka). Pojawiałoby się także realnie

zagrożenie bezpieczeństwa obrotu prawnego, skoro istnienie spółdzielczego

własnościowego prawa do lokalu i obrót takim prawem-także ujawnionym

w księdze wieczystej - nie było jurydycznie powiązane ze statusem

własnościowym gruntu, na którym spółdzielnia wzniosła budynki mieszkaniowe

i dokonała - w jej przekonaniu i przekonaniu członka - skutecznych „rozporządzeń

rzeczowych”, mających z założenia wywierać skutki prawne nie tylko

w zakresie stosunku spółdzielczego, ale także erga omnes. Ponadto istnieją

11

poważne symptomy, że po okresie wyraźnego braku zdecydowania

ustawodawcy co do kierunku ewolucji stanu prawnego w zakresie

określenia statusu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,

ustawodawca zmierza do pełnego uporządkowania prawnej regulacji

w tej mierze bez nawiązywania do koncepcji zawartej w obowiązującym

art. 6 ustawy z 18 grudnia 2009 r. Czyni to też przy założeniu

niedopuszczalności ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa

do lokalu pro futuro. W jednym z projektów ustawy o spółdzielniach

mieszkaniowych (Sejm VII kadencji, nr druku 819) przewidziano możliwość

nabycia przez spółdzielnię mieszkaniową własności nieruchomości gruntu

w wyniku tzw. przemilczenia ze strony właściciela lub ułatwienia w uzyskaniu przez

tę spółdzielnię użytkowania wieczystego gruntu (art. 45 projektu). To ogólne

rozwiązanie ma zastąpić - jak wyjaśniono w uzasadnieniu - obecne

unormowania, zamieszczone w art. 35 u.s.m. „jako nie tylko kuriozalne (…),

ale przede wszystkim nieczytelne”.

Negacja prawnego sposobu ustanawiania spółdzielczego własnościowego

prawa do lokalu jako ograniczonego prawa rzeczowego na podstawie art. 6 ustawy

z dnia 18 grudnia 2009 r. nie oznacza jednak eliminacji takiej możliwej wykładni

tego przepisu, która nie narusza ogólnych, wspomnianych reguł ustanawiania

ograniczonych praw rzeczowych i tym samym reguł nabywania tych praw w wyniku

następstwa prawnego o charakterze konstytutywnym, a także w zasadzie nie godzi

w sferę uprawnień właściciela gruntu. Odpada wówczas potrzeba dostrzegania

w rozwiązaniu przyjętym w art. 6 ustawy z dnia 18 grudnia 2009 r. regulacji

szczególnej, przyjętej przez ustawodawcę w warunkach określonych w tym

przepisie, obowiązującej tylko we wskazanym czasie podyktowanej określonymi

względami społeczno-prawnymi (wzmożenie ochrony prawnej członków

spółdzielni). Odwrócenie w tych przepisach typowej, właściwej dla powstawania

ograniczonych praw rzeczowych, jurydycznej sekwencji etapów powstawania

spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie może być uznane jedynie za

kwestię natury techniczno-organizacyjnej, obojętną dla samego kreowania

omawianego prawa rzeczowego, prawo to bowiem nie może powstać skutecznie -

jak wspomniano - jedynie w sferze stosunku korporacyjnego i to także w wyniku

12

transformacji dotychczasowego, obligacyjnego spółdzielczego lokatorskiego prawa

do lokalu. Dzieje się tak nawet przy założeniu, że chodzi tu jedynie o tzw. prawo

przejściowe, przy wyraźnym obligowaniu przez ustawodawcę spółdzielni

mieszkaniowych do wykazania aktywności w celu uzyskania przez nie

odpowiedniego tytułu prawno-rzeczowego do nieruchomości i tym samym

prawnego „sanowania” prawno-rzeczowego statusu spółdzielczego

własnościowego prawa do lokalu.

W literaturze i orzecznictwie Sądu Najwyższego od dawna nawiązywano

do konstrukcji tzw. prawa podmiotowego tymczasowego (ekspektatywy), m.in.

w związku z zagadnieniem podziału majątku byłych małżonków, w skład którego

wchodziło uprawnienie do uzyskania tzw. przydziału spółdzielczego lokatorskiego

prawa do lokalu (por. np. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 13 stycznia 1978 r.,

III CZP 30/77, OSNC 1978, nr 13, poz. 39). Aktualność tej konstrukcji w porządku

prawnym - tzw. ekspektatywy maksymalnie ukształtowanej, bez ograniczania

kategorii definitywnego prawa podmiotowego, poprzedzonego taką ekspektatywą -

przyjmowano także w orzecznictwie Trybunału Konstytucyjnego (por. np. wyrok

z dnia 28 października 2003 r., P 3/3, OTK-A 2003, nr 8, poz. 82. Nawiązuje

do niej wprost niekiedy sam ustawodawca (np. w art. 174

i art. 1714

u.s.m.; w art. 7

ust. 2 i 54 ustawy z dnia 18 czerwca 2007 r.), aczkolwiek konstrukcja

ta niewątpliwie należy w zasadzie do tzw. prawa sędziowskiego i może być

przyjęta na tle analizy określonej sytuacji prawnej, w jakiej znajduje się podmiot

prawa cywilnego, oczekujący na powstanie prawa podmiotowego definitywnego,

a stan tego oczekiwania zasługuje już w pełni na ochronę prawną

(por. np. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 2002 r., V CKN

221/01, nie publ.). Oznacza to, że de lege lata nie jest wyłączone ocenianie

niektórych, typowych i kwalifikowanych sytuacji prawnych jako „espektatywy

prawa rzeczowego”, w tym „ekspektatywy spółdzielczego własnościowego prawa

do lokalu”.

Powstanie ograniczonego prawa rzeczowego z reguły wymaga zachowania

określonego przebiegu zdarzeń prawnych rozłożonych w czasie. Problem polega

na tym, kiedy można mówić o prawnym ukształtowaniu się ekspektatywy jako

prawa podmiotowego, samodzielnego w relacji do prawa oczekiwanego

13

(definitywnego), czyli kiedy taki stan oczekiwania nie jest już indyferentny dla

porządku prawnego i może być objęty ochroną prawną.

W art. 6 ustawy z dnia 18 czerwca 2009 r. przewidziano odpowiednią

sekwencję zdarzeń mającą na celu „ustanowienie” w wyniku przekształcenia

spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w prawo własnościowe: zakończenie

samej procedury przekształcenia, tj. czynności podejmowanych od chwili złożenia

wniosku przez uprawnionego do czasu zawarcia umowy o przekształcenie

i uzyskanie przez spółdzielnię w odpowiedni sposób właściwego tytułu prawnego

do nieruchomości, umożliwiającego obciążeniem jej ograniczonym prawem

rzeczowym. Te pierwsze zdarzenia (wniosek, umowa) mogą prowadzić do

ukształtowania się ekspektatywy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,

a dalsze (doprowadzające do uzyskania tytułu prawnego) powinny być już oceniane

jako przewidziane ex lege, „ostatnie ogniwo” przesądzające możliwość

definitywnego uformowania się omawianego prawa rzeczowego.

Ze względu na wspomniane wcześniej systemowe reguły

ustanawiania ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomość

umowa o przekształcenie, zawarta na postawie art. 7 ust. 2 ustawy z dnia

18 czerwca 2007 r. lub art. 6 ustawy z dnia 18 grudnia 2009 r., nie może wywołać

w pełni skutków prawno-rzeczowych w postaci powstania spółdzielczego

własnościowego prawa do lokalu, lecz co najwyżej doprowadzić do pojawienia się

ekspektatywy tego prawa. Co więcej, członek spółdzielni mieszkaniowej został

nawet wyposażony ex lege właśnie w roszczenie o zawarcie umowy

przekształcenia określonej obecnie w art. 6 ustawy z dnia 18 grudnia 2009 r.,

co pozwala odpowiednio wzmocnić i ustabilizować jego sytuację prawną jako

beneficjenta oczekiwania prawnego.

Przedstawionej interpretacji art. 6 ustawy z dnia 18 grudnia 2009 r.

nie podważa art. 7 tej ustawy, zgodnie z którym ważne są czynności prawne,

w wyniku których nastąpiło ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do

lokalu po dacie wskazanej w tym przepisie bez zachowania aktu notarialnego.

Przepis ten może przesądzać jedynie prawną skuteczność umowy przekształcenia,

14

a nie „powstanie” spółdzielczego własnościowego prawa własnościowego jako

w pełni ukształtowanego prawa rzeczowego.

W postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 16 stycznia 2009 r., III CZP

133/08, zakwestionowano przewidziany w art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 14 czerwca

2007 r. sposób ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu także

z tego powodu, że narusza on art. 9 ust. 2 u.s.m. Chodzi o wskazanie w art. 7 ust. 2

(obecnie w art. 6 ustawy z dnia 18 grudnia 2009 r.) jako jednej z przesłanek

powstania wobec spółdzielni roszczenia uprawnionego o zawarcie umowy

przekształcenia istniejącego spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu (verba

legis: ”któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu”). W prawie

spółdzielczym kanonem powstanie tego prawa obligacyjnego było zawsze

przysługiwanie spółdzielni mieszkaniowej własności lub współwłasności

budynku (art. 9 ust. 2 u.s.m.; zob. też wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 lipca

2004 r., V CK 876/03, nie publ.).

W postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 16 stycznia 2009 r., III CZP

133/08 założono wyraźnie, że art. 7 ust. 2 i art. 6 wspomnianych ustaw przesądzały

wprost istnienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu jako jednej

z podstawowych przesłanek skutecznego przekształcenia je w spółdzielcze

własnościowe prawo do lokalu. Niemożność powstania tego prawa wbrew treści art.

9 ust. 2 u.s.m. oznacza w konsekwencji - jak trafnie stwierdził Sąd Najwyższy -

nieskuteczność procedury przekształcenia przewidzianej w art. 7 ust. 2 ustawy

z dnia 14 czerwca 2007 r., procedura ta bowiem nie przewiduje możliwości

przekształcania w ograniczone oprawo rzeczowe jakiekolwiek prawa majątkowego

przysługującego członkowi i powiązanego ze stosunkiem spółdzielczym.

Konstrukcja ekspektatywy pozostaje aktualna także wówczas, gdy doszło

między członkiem i spółdzielnią mieszkaniową do zawarcia umowy (wydania

przydziału) zmierzającej do ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do

lokalu w sposób bezpośredni poza procedurą transformacyjną. Sytuacja prawna

takich uprawnionych jest tożsama z sytuacją prawną uprawnionych, zmierzających

do uzyskania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na podstawie

15

obecnego art. 6 ustawy z dnia 18 grudnia 2009 r., a różnice dotyczą tylko

charakteru i sekwencji zdarzeń prowadzących do powstania tych sytuacji.

Prawny reżim ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,

niezmieniony także de lege lata, należy brać pod uwagę również w zakresie

określenia prawnych konsekwencji omawianej procedury transformacyjnej.

Pozwala to na przyjęcie takiej interpretacji, że w art. 7 ust. 2 i art. 6 wspomnianych

ustaw chodzi nie o lokatorskie prawo do lokalu w rozumieniu art. 9 u.s.m., lecz

raczej o sam fakt przydziału (zawarcia umowy członka ze spółdzielnią). Nie sposób

bowiem negować tego, że w wyniku takiego przydziału i po zamieszkaniu

uprawnionego członka w lokalu spółdzielczym doszło do ukształtowania się między

tymi podmiotami stosunku obligacyjnego, związanego z posiadaniem określonego

lokalu i odpowiadającego treściowo spółdzielczemu lokatorskiemu prawu do lokalu

w rozumieniu art. 9 u.s.m. Wbrew zatem przyjętej stylizacji art. 7 ust. 2 ustawy

z dnia 14 czerwca 2007 r. i art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 18 grudnia 2009 r. jedną

z przesłanek powstania roszczenia członka o zawarcie umowy o przekształcenie

należy przyjąć istnienie takiego właśnie prawa obligacyjnego, wynikającego

z dokonanego przydziału. Na podstawie tych przepisów może więc dojść jedynie

do wykreowania ekspektatywy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,

a nie takiego prawa w jego definitywnym uformowaniu. Takiemu uformowaniu

brakuje bowiem ”ogniwa ostatniego” w postaci uzyskania przez spółdzielnię

odpowiedniego tytułu prawnego do nieruchomości. W każdym razie należy zwrócić

przede uwagę przede wszystkim na cel przyjętej regulacji prawnej, a nie użyte

przez ustawodawcę niezbyt konsekwentne i spójne instrumentarium prawne.

Tworząc określone przesłanki roszczenia przewidzianego obecnie w art. 6 ustawy

z dnia 18 grudnia 2009 r., ustawodawca z pewnością zmierzał przynajmniej

do „otwarcia drogi” uprawnionemu do uzyskania w przyszłości odpowiedniego

prawa rzeczowego (spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,

ewentualnie odrębnej własności lokalu). Z tego punktu widzenia wtórne znaczenie

ma samo ujęcie w ustawie przesłanek powstania ekspektatywy ograniczonego

prawa rzeczowego, natomiast istotne pozostaje to, że uprawniony członek

spółdzielni został wyposażony w odpowiednie instrumenty prawne (roszczenie

przewidziane w art. 6 ustawy z dnia 18 grudnia) i ustawa zezwala mu nawet

16

wcześniej uiścić należności odpowiadające wartości przyszłego, ukształtowanego

prawa rzeczowego. Takich rozporządzeń majątkowych członka na rzecz

spółdzielni mieszkaniowej nie można zatem uznać za postać nienależnego

świadczenia (art. 410 § 2 k.c.). Tym samym dochodzi do stabilizacji sytuacji

prawnej uprawnionego członka spółdzielni jako beneficjenta ekspektatywy

spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i jednocześnie do wzmocnienia

jego pozycji w relacjach prawnych ze spółdzielnią. Uzyskane tymczasowe prawo

podmiotowe jest zbywalne i dziedziczne.

Jeżeli zatem spółdzielnia mieszkaniowa nie dysponuje własnością

(współwłasnością) gruntu lub jego użytkowaniem wieczystym, to zarówno na

podstawie art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. i art. 6 ustawy z dnia

18 grudnia 2009 r., jak i bezpośrednio w umowie członka ze spółdzielnią

(w umowie o przydział), nie może dojść do skutecznego ustanowienia

definitywnego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jako ograniczonego

prawa rzeczowego (art. 244 § 2 k.c.). W związku z tym należy stwierdzić,

że de lege lata w ogóle nie powstaje kwestia dopuszczalności zakładania księgi

wieczystej dla ujawniania takiego prawa, nie jest natomiast możliwe założenie

księgi wieczystej dla samej ekspektatywy spółdzielczego własnościowego prawa do

lokalu (art. 1, 16 i 241

u.k.w.h.).

Z przestawionych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 390 k.p.c.

podjął uchwałę, jak na wstępie.