II CSK 655/12

Sygn. akt II CSK 655/12

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 12 czerwca 2013 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Wojciech Katner (przewodniczący)

SSN Krzysztof Pietrzykowski

SSN Krzysztof Strzelczyk (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa M. B. i B. Z.

przeciwko P. I. Spółce z ograniczoną

odpowiedzialnością

o ustalenie,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym

w Izbie Cywilnej w dniu 12 czerwca 2013 r.,

skargi kasacyjnej powódki M. B.

od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]

z dnia 23 kwietnia 2012 r.,

oddala skargę kasacyjną.

2

UZASADNIENIE

M. B., B. Z. i S. M. wniosły pozew przeciwko „P. I." Spółce z ograniczoną

odpowiedzialnością ,domagając się ustalenia nieważności przedwstępnej, umowy

sprzedaży udziałów w nieruchomości położonej w Ł. przy ul. P. […], zawartej w

dniu 25 lipca 2006 r., a następnie zmienionej w dniu 30 listopada 2006 r.

W trakcie postępowania powódki doprecyzowały swoje żądanie, wnosząc

o ustalenie nieważności lub bezskuteczności umowy przedwstępnej, ewentualnie

o sądową waloryzację swojego świadczenia oraz powołały wyzysk jako dodatkową

podstawę faktyczną żądania. Ostatecznie wskazały jako żądanie główne

zwiększenie świadczenia strony pozwanej, poprzez podwyższenie ceny sprzedaży

o kwotę 1290.000 zł na podstawie art. 388 k.c., o waloryzację na podstawie art.

3571

lub art. 3581

k.c., ewentualne o unieważnienie, stwierdzenie bezskuteczności

lub rozwiązanie umowy.

Pozwana spółka nie uznała powództwa i wniosła o jego oddalenie w całości

oraz zwrot kosztów procesu.

Wyrokiem z dnia 9 listopada 2011 r. Sąd Okręgowy oddalił powództwo

główne i ewentualne oraz zasądził od powódek solidarnie na rzecz strony pozwanej

kwotę 7.200 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sąd Okręgowy ustalił między innymi, że będące przedmiotem sporu udziały

w nieruchomości położonej przy ul. P. […] powódki nabyły w drodze spadkobrania

po ojcu i mężu J. M., który zmarł 13 lipca 2003 r. Przedmiotem spadku był udział

wynoszący 1/2 w nieruchomości, pozostałe udziały w nieruchomości należały do

pozwanej S. M. w 1/4 oraz Gminy Miasto Ł. w ¼. Po otwarciu spadku po J. M.

powódka S. M. stała się współwłaścicielką w 10/24 częściach, a jej córki M. B. i B.

Z. po 4/24 części. Spadkobiercami S. M. są po 1/2 części córki: M. B. i B. Z. Zarząd

nieruchomości, od jej zwrotu w 1992 r., prowadziła powódka M. B. Powódka nie

miała kwalifikacji do zarządzania nieruchomościami. Gmina zarzucała powódce, że

nie wywiązuje się z obowiązku składania sprawozdań z zarządu, rozliczania

zysków, a stan techniczny nieruchomości jest zły. W 2005 r. na wniosek Miasta

3

został wyznaczony zarządca sądowy w osobie Gminy Miasta Ł. Administracji

Nieruchomościami. Nieruchomość nie przynosiła zysków, gdyż jedynie 30%

lokatorów regularnie płaciło czynsz. Powódka M. B. w latach 1999 - 2000

zaciągnęła wiele pożyczek, których nie spłaciła. Zwracali się do niej wierzyciele.

Powódka zaczęła mieć coraz większe kłopoty finansowe. Toczyły się przeciwko niej

egzekucje.

S. M. w dniu 25 listopada 2003 r. udzieliła notarialnie córce M. B.

pełnomocnictwa do rozporządzania swoim udziałem w nieruchomości, w tym do

jego zbycia. Decyzja o sprzedaży udziałów w nieruchomości zapadła w 2005 r. Jej

powodem były kłopoty finansowe oraz groźba odebrania zarządu nieruchomością.

Mąż powódki M. B. był w dwóch biurach obrotu nieruchomościami, jednak biura te

nie były zainteresowane podjęciem się pośrednictwa przy sprzedaży

przedmiotowych udziałów. Powódka w pierwszej połowie 2005 r., udała się do biura

nieruchomości W. K. i następnie w dniu 6 października 2005 r. zawarła przed

notariuszem warunkową umowę przedwstępną sprzedaży. W umowie tej powódka

M. B. w imieniu własnym i matki zobowiązała się do sprzedaży W. K. do dnia 31

stycznia 2006 r. w stanie wolnym od wszelkich obciążeń łącznie 7/12 udziałów w

nieruchomości za kwotę 80.000zł. Warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej

miało być uregulowanie podatku od spadku oraz doprowadzenie do wykreślenia

hipotek. Przy zawarciu umowy powódka otrzymała zadatek w kwocie 10.000 zł,

który miała zwrócić w podwójnej wysokości w przypadku niedojścia do skutku

umowy przyrzeczonej. W tym zakresie powódka poddała się rygorowi egzekucji z

art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c.

W. K. wystąpił z pozwem do Sądu Okręgowego, sygn. akt I C …/06, o

zasądzenie od powódki kwoty 78.000 zł z tytułu strat za niedopuszczenie do

współposiadania nieruchomości. Powództwo zostało prawomocnie oddalone

wyrokiem Sądu Apelacyjnego z dnia 10 grudnia 2007 r. W tamtym postępowaniu M.

B. twierdziła, że umowę z W. K. z dnia 6 października 2005 r. zawarła dla pozoru w

celu ukrycia pożyczki 10.000 zł, jakiej udzielił jej powód. Sąd I instancji uznał, że w

sprawie nie ma podstaw do przyjęcia pozorności umowy i na tej podstawie zasądził

od powódki na rzecz W. K. kwotę 22.000 zł tytułem podwójnego zadatku oraz

zwrotu kosztów zawarcia umowy. Sąd II Instancji uznał to rozstrzygnięcie za

4

orzeczenie ponad żądanie, gdyż powód dochodził jedynie odszkodowania za

niedopuszczenie do współposiadania nieruchomości. W konsekwencji w II Instancji

wyrok zasądzający 22.000 zł został zmieniony, a powództwo oddalone.

W. K. uzyskał w księdze wieczystej wpis roszczenia o zawarcie umowy

przyrzeczonej, który do dnia dzisiejszego nie został wykreślony. Powódka nie

zwróciła W. K. otrzymanego od niego zadatku 10.000 zł.

Zamiar sprzedaży udziałów w nieruchomości M. B. zgłaszała również w

Biurze Obrotu Nieruchomościami „A. - Nieruchomości" A. K. W 2005 r. cena była

określona na 1.000.000 zł. Cena ta została podwyższona wiosną 2006 r. do

1.600.000 zł, a wiosną 2007 r. do 3.500.000 zł. W 2006 r. nieruchomością było

zainteresowanych dwóch klientów proponujących cenę rzędu 1.600.000 -

1.700.000 zł. W czerwcu 2007 r. był klient proponujący 3.500.000 zł.

Mąż powódki M. B. – M. B. przez znajomych nawiązał kontakt z I.K.

prowadzącą biuro obrotu nieruchomościami. I. K. zaproponowała nieruchomość

powódek stałemu klientowi swojego biura - obywatelowi Włoch – A. A., który już

wcześniej kupował poprzez jej biuro mieszkania na wynajem. Od początku

zastrzegał, że jako ostatecznego nabywcę wskaże inną osobę lub firmę, gdyż

chciał założyć spółkę do zarządzania nieruchomością. W kwietniu 2006 r. A. A.

otrzymał propozycję zakupu udziałów powódek za 1.700.000 zł.

W czerwcu 2006 r., na sprzedaż swojego udziału zdecydowała się również

powódka B. Z. Obie siostry w dniu 28 czerwca 2006 r. podpisały oficjalną umowę

pośrednictwa z biurem Obrotu Nieruchomościami O. I. K. Cenę oferowaną ustalono

na 1.700.000 zł.. Ostatecznie podczas negocjacji w dniu 24 lipca 2006 r. strony

uzgodniły cenę sprzedaży na 1.600.00 zł. Wcześniej nabywca proponował

1.500.000 zł. Ustalono u notariusza termin transakcji na następny dzień.

W dniu 25 lipca 2006 r. powódka M. B. działająca w imieniu własnym oraz w

imieniu i na rzecz matki S. M. oraz B. Z. zawarły przed notariuszem G. R. z dwójką

obywateli Republiki Włoskiej: F. M. R. oraz L. C. przedwstępną umowę sprzedaży

3/4 udziałów w nieruchomości, położonej przy ul. P. […]. Przedmiotem umowy było

zobowiązanie się powódek do przeniesienia w stanie wolnym od obciążeń udziałów

w nieruchomości, stanowiących łącznie 3/4 własności nieruchomości za cenę

5

1.600.000zł po 1/2 na rzecz kontrahentów lub wskazanej przez nich osoby trzeciej.

Termin umowy rozporządzającej ustalony został na 4 miesiące od daty zawarcia

umowy przedwstępnej, zaś zadatek na łączną kwotę 300.000 zł płatną w kwocie

50.000 zł w dniu zawarcia umowy, a pozostałe 250.000 zł do dnia 10 września

2006 r.

Do umowy z dnia 25 lipca 2006r. nie stanął A. A., ale jego przyszli wspólnicy

F. M. R. oraz L. C., gdyż to oni dysponowali kwotą 50.000 zł, która została

przekazana powódkom w dniu podpisania umowy. Już po podpisaniu umowy

przedwstępnej okazało się, że w księdze wieczystej jest wpisane roszczenie W. K.

o zawarcie umowy przyrzeczonej. Roszczenie to oraz fakt nieuregulowania podatku

od spadku spowodował przesunięcie daty zawarcia umowy przyrzeczonej. A. A.,

jako prezes spółki „P. I." chciał od umowy odstąpić, ale obawiał się, że nie odzyska

od powódek przekazanego im zadatku, ani tym bardziej jego podwójnej wysokości.

Nadto został poinformowany o rozmowach ugodowych z W. K. Z tego względu

zdecydował się przedłużyć termin zawarcia umowy przyrzeczonej o dwa miesiące,

tj. do 30 stycznia 2007 r.

Pozwana spółka została założona w dniu 27 października 2006 r., a jej

wspólnikami byli: A. A., G. Spółka z o.o., L. C. i L. R. Zarząd był jednoosobowy, a

prezesem zarządu był od początku A. A. W dniu 30 listopada 2006 r. strony zawarły

kolejny akt notarialny przed tym samym notariuszem zmieniający m.in. stronę

nabywającą oraz termin zawarcia umowy definitywnej ustalony ostatecznie na

dzień 30 stycznia 2007 r. Do aktu w dniu 30 listopada 2006 r. stanęła już spółka „P.

I.", na podstawie zawartej w pierwszym akcie notarialnym zgody sprzedającego na

zmianę dłużnika umowy.

W dniu 2 maja 2007 r. powódka M. B. złożyła wniosek o wykup 1/4 udziałów

stanowiących własność Gminy. W odpowiedzi poinformowano ją o warunkach

postępowania przy tego rodzaju sprawach.

W dniu 23 lipca 2007 r. powódki złożyły w związku z nabyciem spadku

zeznanie podatkowe, w którym zadeklarowały wartość nabytych udziałów na

300.000zł. Po przeanalizowaniu wartości rynkowej nieruchomości podobnych

Naczelnik Urzędu Skarbowego podwyższył wartość udziału w nieruchomości do

6

kwoty 1.059.392 zł, na co powódki w dniu 5 września 2007 r. wyraziły zgodę. Od tej

kwoty został wyliczony podatek od spadku.

Od II - III kwartału 2006 r. doszło do znacznego wzrostu cen nieruchomości

od 30% do nawet 100% wartości nieruchomości, który utrzymał się w 2007 r.

Analiza rynku nieruchomości zabudowanych wielomieszkaniowych w Ł.

w okresie od stycznia 2005 r. do lipca 2006 r. wskazuje, że ceny transakcyjne

zależały od położenia nieruchomości oraz od stanu nieruchomości.

Mniejsze nieruchomości w dobrym stanie technicznym cieszyły się większym

zainteresowaniem kupujących. Ceny transakcyjne wahały się od kilkuset złotych do

ponad 2.000 zł za m2

. Wycena nieruchomości powódek metodą porównywania

parami na dzień 25 lipca 2006 r. wynosiła 3.854.000 zł, tj. 1.459,50 zł za m2

.

Wyceniając nieruchomość biegły nie zastosował metody korygowania ceny

średniej, gdyż nie znalazł kilkunastu transakcji nieruchomościami podobnymi, które

mogłyby służyć do wyceny tą metodą. Podaż nieruchomości wielomieszkaniowych

nie była porównywalna do podaży innych nieruchomości. Była i jest ograniczona.

Popyt na takie nieruchomości był od września 2006 i w 2007 r.

Powódka M. B. trzykrotnie: w lipcu 2006 r., w maju 2007 r. i maju 2009 r.

korzystała z konsultacji psychiatry. Nie było jednak wystarczających przesłanek do

stwierdzenia, że w okresie zawierania spornej umowy przedwstępnej występowały

u niej zaburzenia depresyjne, które wpływały na jej zdolność do świadomego

i swobodnego wyrażania woli i podejmowania przez nią czynności prawnych. Z

punktu widzenia psychologicznego brak przesłanek dla stwierdzenia zakłócenia

stanu psychicznego w dniu zawierania umowy.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Okręgowy zważył, że konstrukcję

wyzysku uregulowaną w art. 388 k.c. trudno zastosować do umowy przedwstępnej,

która z istoty swej nie jest umową wzajemną, a świadczeniami stron zastrzeżonymi

w tej umowie nie są wprost - obowiązek zapłaty określonej ceny i obowiązek

przeniesienia własności, ale zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli

o określonej treści. Ewentualna ingerencja sądu w treść tych przyszłych

oświadczeń może mieć miejsce dopiero na etapie sporu o zawarcie umowy

przyrzeczonej. Zgodnie z treścią art. 388 § 2 k.c. uprawnienia do zgłaszania

7

roszczeń opartych na zarzucie wyzysku wygasają z upływem lat dwóch od dnia

zawarcia umowy, co w rozpoznawanej sprawie miało miejsce z dniem 25 lipca

2008 r., natomiast powódki, reprezentowane przez profesjonalnego pełnomocnika,

po raz pierwszy powołały się na wyzysk dopiero na rozprawie w dniu 7 maja 2009 r.

Sąd I instancji zaznaczył jednak, że zgromadzony w sprawie materiał

dowodowy wyraźnie wskazywał, iż po stronie przyszłych nabywców nie mogło być

świadomości istnienia dysproporcji, a tym bardziej rażącej dysproporcji pomiędzy

ustaloną ceną zbycia a wartością rynkową nabywanych udziałów. w 2006 r. nie było

dużego zainteresowania nabyciem udziałów powódek, a inni potencjalni kupcy

w 2006 r. proponowali ceny porównywalne do strony pozwanej 1.600.000 -

1.700.000 zł. Porównywalną do tych kwot była też wycena dokonana przez Urząd

Skarbowy pod kątem wartości majątku spadkowego po J. M.

Dla powódek decyzja o sprzedaży nie była nagła, a wynegocjowana 24 lipca

2006 r. cena 1.600.000 zł była jedynie o 100.000 zł niższa od ceny ustalonej w dniu

28 czerwca 2006 r. przy podpisywaniu z I. K. umowy o pośrednictwo.

Sąd Okręgowy stwierdził również, że w sprawie nie nastąpiła nadzwyczajna

zmiana stosunków.

Poddając pod rozwagę kolejne zarzuty powódek Sąd Okręgowy nie znalazł

podstaw do uznania oświadczeń woli powódek za dotknięte jedną z podnoszonych

przez nie wad.

Apelację od opisanego wyżej wyroku w całości wniosła powódka M. B.

domagając się jego zmiany poprzez orzeczenie zgodnie z żądaniem zawartym w

pozwie oraz o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa

procesowego według norm przepisanych zasądzenia od pozwanej na rzecz

powódki kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa

procesowego według norm przepisanych.

Wyrokiem z dnia 23 kwietnia 2012 r. Sąd Apelacyjny oddalił apelację i

zasądził od powódki M. B. na rzecz pozwanej spółki kwotę 5400 zł tytułem zwrotu

kosztów postępowania.

Sąd Apelacyjny przyjął i poszerzył argumentację o niemożności

zastosowania instytucji wyzysku do umowy przedwstępnej ze względu na brak

8

wzajemności i nieekwiwalentny charakter świadczeń. Sąd Apelacyjny wyraził

wątpliwość odnośnie do możliwości stosowania klauzuli rebus sic stantibus do

wszystkich umów przedwstępnych, jednak poddał analizie przesłanki jej

zastosowania do umowy stron.

Powódka M. B. wniosła skargę kasacyjną od wyroku Sądu apelacyjnego

domagając się uchylenia zaskarżonego orzeczenia i przekazania sprawy do

ponownego rozpoznania sądowi drugiej instancji , ewentualnie uchylenia

zaskarżonego wyroku i orzeczenia co do meritum sprawy oraz zasądzenia od

pozwanej na rzecz powódki kosztów postępowania kasacyjnego, w tym kosztów

zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W skardze kasacyjnej

podniesione zostały obie podstawy kasacyjne. Zdaniem skarżącej naruszenie

w sprawie przepisów prawa materialnego polegało na:

1. błędnej wykładni art. 388 k.c. i w konsekwencji niezastosowaniu tego

przepisu - w następstwie uznania, że przepis ten nie znajduje zastosowania do

umowy przedwstępnej, w sytuacji gdy z uwagi na treść i cel tego przepisu,

powyższe uznanie jest nieuzasadnione,

2. błędnej wykładni art. 3571

k.c. i w konsekwencji niezastosowania tego

przepisu w następstwie uznania, że przepis ten nie znajduje zastosowania do

umowy przedwstępnej sprzedaży, w której strona zobowiązała się do spełnienia

świadczenia polegającego na złożeniu oświadczenia woli o zapłacie określonej

kwoty pieniężnej tytułem ceny, nie zaś do spełnienia świadczenia rzeczowego,

w sytuacji gdy z uwagi na treść i cel tego przepisu, takie uznanie jest

nieuzasadnione,

3. niezastosowaniu art. 3571

k.c. wobec stwierdzenia braku przesłanki

nadzwyczajnego charakteru zmiany stosunków, w sytuacji gdy z ustaleń Sądu

wynika, że przesłanka ta została spełniona, a ustalenie to jest zgodne z treścią

opinii biegłego sądowego,

4. niezastosowaniu art. 3571

k.c. wobec stwierdzenia braku przesłanki

nieprzewidywalnego charakteru następstw zmiany stosunków, w sytuacji gdy

z ustaleń Sądu wynika, że przesłanka ta została spełniona,

9

5. błędnej wykładni art. 3571

k.c. i w konsekwencji niezastosowanie -

w następstwie uznania, że rażącą stratę należy wykazywać na „dzień orzekania"

przez Sąd I Instancji, w sytuacji gdy w praktyce nie jest możliwe, aby biegły

sporządził opinię na nieznany jemu i stronom „dzień orzekania",

6. niezastosowaniu art. 3571

k.c. wobec stwierdzenia, że strona

powodowa udowodniła zagrożenie rażącą stratą jedynie na dzień zawarcia umowy

przyrzeczonej (30 stycznia 2007 roku), w sytuacji gdy z ustaleń Sądu wynika,

że istnienie nieprzeciętnie wysokich cen nieruchomości zostało wykazane

w postępowaniu również za okres po dacie, w której umowa przyrzeczona miała

być zawarta, a ustalenie to jest zgodne z opinią biegłego sądowego,

7. naruszeniu art. 3581

§ 3 k.c. - przez jego błędną wykładnię

i w konsekwencji niezastosowanie - w następstwie uznania, że przepis ten nie ma

zastosowania do przedwstępnej umowy sprzedaży, bowiem z takiej umowy nie

wynika zobowiązanie do świadczenia pieniężnego, w sytuacji gdy z przedwstępnej

umowy sprzedaży wynika zobowiązanie pozwanego do złożenia oświadczenia woli

o zapłacie określonej kwoty pieniężnej tytułem ceny i nie ma przeszkód, aby takie

zobowiązanie zostało zwaloryzowane przez sąd.

W skardze podniesiono także naruszenie przepisów postępowania w postaci

art. 217 § 1 i 2 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. w zw. z art. 232 k.p.c. przez

nieuprawnione uznanie za słuszne odmówienia dopuszczenia przez Sąd Okręgowy

wniosków dowodowych strony powodowej, które zdaniem skarżącej miało istotny

wpływ na wynik sprawy.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna podlegała oddaleniu.

Odnosząc się w pierwszej kolejności do zarzutu naruszenia przepisów

postępowania, tj. art. 217 § 1 i 2 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. w zw. z art. 232 k.p.c.,

poprzez nieuprawnione zdaniem skarżącej uznanie sądu odwoławczego oddalenia

wniosków dowodowych przez sąd I instancji trzeba uznać ten zarzut za chybiony

i to z trzech powodów.

10

Po pierwsze, jak trafnie wskazał sąd odwoławczy, apelująca nie wniosła do

protokołu sporządzonego przez sąd I instancji zastrzeżenia w trybie art. 162 k.p.c.,

co niweczyło zarzut apelacyjny w zakresie oddalenia dowodów. W judykaturze

ugruntowany jest pogląd, że powoływanie się w apelacji na naruszenie przez sąd

pierwszej instancji przepisów procedury uzależnione jest od zgłoszenia

zastrzeżenia, stosownie do art. 162 k.p.c. (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia

22 lipca 2010 r., I CNP 100/09, niepubl., wyrok Sądu Najwyższego z dnia

11 stycznia 2013 r., I CSK 284/12, niepubl.). Dotyczy to także oceny zasadności

postanowienia sądu oddalającego wniosek dowodowy. Ocena jest możliwa

w ramach zarzutu naruszenia przepisów postępowania jedynie przy zachowaniu

przez skarżącego wymogu zgłoszenia zastrzeżenia co do dokonanego przez sąd

uchybienia w tym zakresie przepisom postępowania, zgodnie z treścią art. 162

k.p.c. (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 sierpnia 2009 r., I CSK 13/09,

niepubl., wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 kwietnia 2013 r., I CSK 447/12,

niepubl.). Zgodnie z treścią art. 162 k.p.c. niepodniesienie przez stronę zarzutu

naruszenia przepisów postępowania w sposób określony w tym przepisie oznacza

bezpowrotną utratę tego zarzutu w dalszym toku postępowania, a więc także

i w postępowaniu apelacyjnym i kasacyjnym, chyba, że chodzi o przepisy prawa

procesowego, których naruszenie sąd powinien wziąć pod rozwagę z urzędu, albo

że strona nie zgłosiła zastrzeżeń bez swej winy (por. wyrok Sądu Najwyższego

z dnia 27 maja 2010 r., III CSK 248/09, niepubl., wyrok Sądu Najwyższego z dnia

3 czerwca 2009 r., IV CSK 96/09, niepubl., uchwała Sądu Najwyższego z dnia

27 października 2005 r., III CZP 55/05, publ. w OSNC 2006/9/144).

Po drugie, należy podkreślić, że w orzecznictwie wskazuje się na

konieczność powołania w skardze kasacyjnej obok przepisów regulujących

postępowanie dowodowe również konkretnego przepisu dotyczącego

postępowania odwoławczego, bowiem naruszenie procedury musi dotyczyć

postępowania przed sądem II instancji (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia

20 stycznia 2009 r., II CSK 430/08, niepubl.; wyrok Sądu Najwyższego z dnia

20 marca 2009 r., II UK 304/08, niepubl.; wyrok Sądu Najwyższego z dnia

4 kwietnia 2012 r., III UK 80/11, niepubl.). Po trzecie wreszcie, naruszenie przepisu

art. 217 § 2 k.p.c. może nastąpić w sytuacji, gdy zawnioskowany dowód ma istotne

11

znaczenie dla sprawy, istnieją jeszcze nie wyjaśnione okoliczności, a sąd dowód

ten pominął (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 października 2010 r., V CSK

120/10, niepubl.). Tymczasem w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku Sąd

Apelacyjny szczegółowo wyjaśnił kwestię pominięcia wniosków dowodowych przez

sąd I instancji i brak wpływu tego uchybienia na treść orzeczenia

pierwszoinstancyjnego.

W piśmiennictwie przeważa pogląd, że umowa przedwstępna nie ma

charakteru umowy wzajemnej bowiem pomiędzy świadczeniami stron umowy

przedwstępnej nie zachodzi stosunek odpłaty, charakterystyczny dla umów

wzajemnych. Podobne stanowisko prezentowane jest w orzecznictwie Sądu

Najwyższego (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 13 stycznia 2013 r., V CSK

80/12, niepubl.; z dnia 30 maja 2006 r. IV CSK 66/06, niepubl.; z dnia 2 kwietnia

2004 r., III CK 537/02, niepubl.; z dnia 15 kwietnia 2003 r., V CKN 74/01, niepubl.;

z dnia 14 grudnia 1999 r., II CKN 624/98, publ. w OSNC 2000/6/120). Odnosi się

ono zarówno do umów przedwstępnych jedno i dwustronnie zobowiązujących. Jak

wskazał Sąd Najwyższy w wymienionym wyroku z dnia 15 kwietnia 2003 r.

kontrahentowi umowy przedwstępnej chodzi o uzyskanie świadczenia z umowy

przyrzeczonej, a nie o złożenie oświadczenia woli przez drugą stronę. Z regulacji

zawartej w art. 388 § 1 k.c. wynika, że przepis ten stosuje się do ukształtowania

treści ważnej umowy właśnie z zachowaniem zasady ekwiwalentności wzajemnych

świadczeń (por. też wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 czerwca 2012 r., II CSK

608/11, niepubl., wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 listopada 2001 r., II CKN

614/00, niepubl.).

Z rozważanym charakterem umowy przedwstępnej wiąże się kwestia

zastosowania do tych umów art. 388 § 1 k.c. Zamieszczone w nim postanowienia

o przyjęciu lub zastrzeżeniu świadczenia w zamian za inne świadczenie oraz

o porównywaniu wzajemnej wartości tych świadczeń, mogą usprawiedliwiać

stwierdzenie, że zakresem zastosowania art. 388 § 1 k.c. objęte są wyłącznie

umowy wzajemne. W piśmiennictwie podejmowane są jednak próby

usprawiedliwienia zastosowanie art. 388 § 1 k.c. do umów przedwstępnych

dwustronnie zobowiązujących. Proponuje się w nich ze względów systemowych

(m.in. ze względu na zamieszczenie art. 388 w tytule III Kodeksu cywilnego: Ogólne

12

przepisy o zobowiązaniach umownych) i funkcjonalnych odejście od związania

zakresu jego zastosowania z definicją umowy wzajemnej, zawartą w art. 487 § 2

k.c. Podnosi się, że art. 388 k.c. ma zastosowanie do wszystkich czynności

prawnych dwustronnych (nie tylko do umów wzajemnych), w których do świadczeń

zobowiązane są obie strony ( zob. też postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 22

lipca 2005 r., III CZP 49/05, niepubl., w którym dopuszczono stosowanie art. 388 §

1 k.c. do umowy ubezpieczenia).

Wobec tego trzeba podnieść, że gdyby nawet przychylić się do stanowiska

prezentowanego w skardze kasacyjnej i uznać, że art. 388 § 1 k.c. ma

zastosowanie do umów wzajemnych, wówczas należałoby i tak przyjąć, że

rozstrzygnięcie Sądu drugiej instancji odpowiada prawu, albowiem wykazanie

wyzysku jednej ze stron stosunku zobowiązaniowego wymaga wykazania nie tylko

rażącej dysproporcji świadczeń stron ale także szczególnej sytuacji strony

wyzyskanej - jej przymusowego położenia, niedołęstwa lub niedoświadczenia

i świadomości tego stanu rzeczy strony wyzyskującej (zob. wyrok Sądu

Najwyższego z dnia 14 stycznia 2010 r., IV CSK 432/09, niepubl.).

Pomimo, iż Sąd drugiej instancji wykluczył zastosowanie art. 388 § 1 k.c., to

jednak oceniając dochodzone roszczenie na kilku innych podstawach prawnych

dokonał ustaleń faktycznych, które uzasadniają stwierdzenie, że nie zaszły

wskazane wyżej okoliczności niezbędne do zastosowania art. 388 k.c.

Pomijając występujące w orzecznictwie Sądu Najwyższego rozbieżności

dotyczące wzajemnych relacji pomiędzy art. 388 § 1 k.c. a art. 58 § 2 k.c. ( por.

wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 października 2009 r., II CSK 160/09, w którym

Sąd Najwyższy przyjął, że art. 388 § 1 k.c. jest przepisem szczególnym w stosunku

do art. 58 § 2 k.c., niepubl., a także odmiennie stanowisko wyrażone wyroku

z dnia 13 stycznia 2005 r., IV CK 444/04, niepubl.; w wyroku tym przyjęto

"możliwość krzyżowania się zakresów norm zawartych w art. 58 § 2 k.c. i art. 388

k.c.") na użytek rozpoznawanej sprawy wystarczy podnieść, że w obu przypadkach

przedmiotem ustaleń faktycznych Sądu były podobne okoliczności.

W rozważaniach odnośnie do zastosowania art. 58 § 2 k.c., Sąd Apelacyjny uznał,

że to postępowanie powódki, a nie pozwanych, zasługiwało na negatywną ocenę

13

w świetle zasad współżycia społecznego. W szczegółach, było to zawarcie umowy

wynegocjowanej z osobistym udziałem stron, przyjęcie przez powódki wysokiego

zadatku w wysokości 300.000 złotych, zatajenie przez nie istotnej informacji

dotyczącej wcześniej zawartej umowy przedwstępnej.

Z kolei uznając za słuszne oddalenie powództwa opartego na błędzie jako

wadzie oświadczenia woli jak i na bezwzględnej nieważności czynności prawnej

dokonanej w warunkach określonych w art. 82 k.c., Sąd drugiej instancji przytoczył

inne przykłady zachowań powódki M.B., a mianowicie dwukrotne zawarcie umowy

przedwstępnej, pozyskanie dwóch zadatków, niezwrócenie żadnego z nich, które

słusznie wskazywały, że powódka M. B. radziła sobie w życiu. Sąd Okręgowy

przyjął ostatecznie, że nie była ona w przymusowym położeniu, przez które rozumie

się tak niedogodną sytuację życiową, że aby się z niej wydostać wyzyskany

zmuszony jest zawrzeć nawet tak niekorzystną dla niego umowę, która prowadzi do

rażącej dysproporcji świadczeń. Podobne wnioski Sąd sformułował wobec drugiej

powódki.

W sprawie nie doszło również do naruszenia art. 3571

k.c. W piśmiennictwie

przyjęto dopuszczalność zastosowania klauzuli rebus sic stantibus do każdego

rodzaju umowy, a więc i do umowy przedwstępnej. W przypadku klauzuli rebus sic

stantibus bez znaczenia jest to, czy umowa ma charakter wzajemny.

Odnosząc się do zarzutu pominięcia art. 3571

§ 1 k.c. należy zważyć, iż Sąd

Apelacyjny pomimo wyrażenia wątpliwości co do możliwości zastosowania tego

przepisu do umów przedwstępnych podjął się jednak analizy przesłanek jego

zastosowania i uznał, że one nie wystąpiły.

Sąd Apelacyjny ustalił, że na dzień orzekania nie doszło do nadzwyczajnej

zmiany stosunków, na którą składają się okoliczności nieobjęte typowym ryzykiem

umownym, mające obiektywny charakter, a zatem niezależne od stron, czego one

nie przewidywały przy zawieraniu umowy i nie miały podstaw do przewidzenia

(por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 września 2011 r., I CSK 727/10, niepubl.),

zaś użyte w analizowanym przepisie pojęcia „nadzwyczajna zmiana”, „nadmierna

trudność”, „rażąca strata” nawiązują do wyjątkowego charakteru tego przepisu

przełamującego regułę nakazującą dotrzymywanie umów (tak Sąd Najwyższy m.in.

14

w wyroku z dnia 6 grudnia 2006 r., IV CSK 290/06, niepubl.; por. też wyrok Sądu

Najwyższego z dnia 10 maja 2006 r., III CK 336/05, niepubl.). Samo wahanie cen

na rynku mieszkaniowym nawet na wysokim poziomie różnic nie świadczy jeszcze

o nadzwyczajnej zmianie stosunków, zwłaszcza gdy weźmie się pod uwagę

specyficzne cechy nieruchomości będącej we współwłasności skarżącej

przejawiające się jej większym niż zwykle rozmiarem (nieruchomość

wielomieszkaniowa) i położeniem.

Nie zasługuje na uwzględnienie argument, że sąd II instancji powinien brać

pod uwagę istnienie nadzwyczajnej zmiany stosunków oraz grożącą stronie rażącą

stratę na datę zawarcia umowy przyrzeczonej a nie na chwilę orzekania.

Takie rozumowanie przeczyłoby instytucji sędziowskiego miarkowania

zmierzającej do sprawiedliwego rozłożenia ciężaru zobowiązania, która jest

znamienna dla stosowania art. 3571

§ 1 k.c. oraz art. 3581

§ 3 k.c. Nie można

bowiem nie uwzględnić, iż stosunki panujące w dacie zawarcia umowy mogą ulec

zmianie do dnia zamknięcia rozprawy. Dlatego przesłanki uzasadniające zmianę

sposobu wykonania zobowiązania, zmianę wysokości świadczenia muszą istnieć

w tym dniu.

Błędnie podnosi się w skardze kasacyjnej, że Sąd Odwoławczy uznał,

że nastąpiła istotna zmiana stosunków, a powódce groziła rażąca strata.

Sąd Apelacyjny w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku wskazał bowiem,

że powódka nie wykazała by w dacie wyrokowania przez sąd I instancji groziła jej

rażąca strata.

Nie może odnieść zamierzonego skutku argumentacja dotycząca naruszenia

art. 3581

§ 3 k.c. Powołany przepis ma zastosowanie do zobowiązań, które od

samego początku mają charakter pieniężny. W przypadku umowy przedwstępnej

dotyczącej sprzedaży nieruchomości strony zobowiązują się jedynie do zawarcia

umowy przyrzeczonej, co przejawia się złożeniem w przyszłości stosownych

oświadczeń woli przenoszących własność tej nieruchomości. Zobowiązanie do

zawarcia umowy przyrzeczonej ze swej istoty nie jest świadczeniem pieniężnym, co

zresztą zauważa skarżąca podając, że „świadczenie strony pozwanej (tak jak

i strony powodowej) miało zatem charakter złożony - co do zasady było

15

świadczeniem niepieniężnym, ale obejmowało również zobowiązanie do spełnienia

świadczenia pieniężnego”, jednak wyciąga z tego korzystne dla siebie, ale chybione

wnioski.

Mając wszystko powyższe na uwadze, na podstawie art. 39814

k.p.c. Sąd

Najwyższy orzekł jak w sentencji wyroku.

jw