III CZP 30/13

Sygn. akt III CZP 30/13

UCHWAŁA

Dnia 27 czerwca 2013 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Anna Owczarek (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Krzysztof Pietrzykowski

SSN Agnieszka Piotrowska

w sprawie z powództwa Gminy O.

przeciwko R. W.

o zapłatę,

po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym

w dniu 27 czerwca 2013 r.,

zagadnienia prawnego przedstawionego

przez Sąd Okręgowy w O.

postanowieniem z dnia 14 lutego 2013 r.,

"Czy art. 68 ust. 2b ustawy o gospodarce nieruchomościami (jedn.

tekst Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) ma zastosowanie do

osoby bliskiej najemcy, w sytuacji, gdy najemca zawarł umowę

sprzedaży lokalu mieszkalnego z gminą w czasie obowiązywania

art. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce

nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 141, poz. 1492), w brzmieniu

nadanym ustawą z 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy

2

o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych

ustaw tj. od dnia 22 września 2004 r. do dnia 21 października 2007 r.,

jeżeli nabywca lokalu podarował go osobie bliskiej po dniu

21 października 2007 r., a osoba bliska zbyła lokal przed upływem

pięciu lat, licząc od dnia pierwotnego nabycia?"

podjął uchwałę:

Obowiązek zwrotu kwoty równej bonifikacie udzielonej

pierwotnemu nabywcy lokalu mieszkalnego, po jej waloryzacji,

obciąża - na podstawie art. 68 ust. 2b w zw. z ust. 2 i 2a pkt 1

ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce

nieruchomościami (jedn. tekst: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603

ze zm.) w brzmieniu po nowelizacji dokonanej ustawą z dnia

24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce

nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw

(Dz. U. Nr 173, poz. 1218) - osobę bliską, która nabyła i zbyła

lokal po dniu 21 października 2007 r.

3

Uzasadnienie

Powódka Gmina O. wniosła o zasądzenie od pozwanego R. W. kwoty

71.940,13 zł z ustawowymi odsetkami tytułem zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty

udzielonej jego matce w związku ze sprzedażą prawa odrębnej własności lokalu

mieszkalnego, które zbyła na rzecz pozwanego i które on następnie sprzedał

osobie trzeciej przed upływem 5 lat, licząc od dnia jego pierwszego nabycia.

Sąd Rejonowy w O. wyrokiem z dnia 10 września 2012 r. oddalił powództwo.

Podstawa faktyczna rozstrzygnięcia była bezsporna. Powódka w dniu 13 lutego

2007 r. ustanowiła odrębną własność lokalu mieszkalnego i sprzedała je wraz z

udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu matce pozwanego za kwotę

14.823 zł przy uwzględnieniu bonifikaty w wysokości 80% ceny lokalu. W umowie

stwierdzono, że zgodnie z art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami

Prezydent miasta O. zażąda zwrotu udzielonej bonifikaty w kwocie 59.294,40 zł po

jej waloryzacji, jeżeli nabywca lokalu przed upływem pięciu lat, licząc od dnia jego

nabycia, zbędzie lub wykorzysta lokal mieszkalny na inne cele niż cele

uzasadniające udzielenie bonifikaty, nie dotyczy to zbycia na rzecz osoby bliskiej.

Pozwany nabył od matki prawo odrębnej własności lokalu na podstawie umowy

darowizny z dnia 9 czerwca 2008 r., a związany z nim udział w prawie użytkowania

wieczystego gruntu na podstawie umowy darowizny z dnia 4 kwietnia 2011 r. W

dniu 31 sierpnia 2011 r. pozwany sprzedał osobie trzeciej prawo odrębnej

własności lokalu za cenę 130.000 zł i darował jej udział w prawie użytkowania

wieczystego gruntu. W ocenie Sądu Rejonowego wielokrotna nowelizacja art. 68

ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami nakazuje

wykluczyć uniwersalną wykładnię pojęcia nabywcy. Przyjmując, że obowiązek

zwrotu bonifikaty jest następstwem umowy zawartej z pierwotnym nabywcą przed

dniem 22 października 2007 r., Sąd Rejonowy uznał, iż art. 68 ust 2 w związku z

ust. 2b tej ustawy w aktualnym brzmieniu nie ma zastosowania, a roszczenie

powódki o zwrot bonifikaty podlega ocenie na podstawie tego przepisu w brzmieniu

obowiązującym w dacie zawarcia umowy zbycia lokalu pierwotnemu nabywcy.

Przemawia za tym warunkowy charakter zobowiązania wynikającego z tej umowy,

4

ale mającego źródło w ustawie. Sąd wskazał ponadto, że roszczenie powódki jest

sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, obejmującymi reguły wzajemnego

zaufania między osobami bliskimi, zaufania do prawa i pewności obrotu prawnego.

Sąd Okręgowy w O., rozpoznając apelację powódki, powziął wątpliwość czy

roszczenie o zwrot zwaloryzowanej bonifikaty od osoby bliskiej najemcy powinno

być oceniane na podstawie art. 68 ust. 2b ustawy o gospodarce nieruchomościami

w aktualnym brzmieniu w sytuacji, gdy najemca, będący poprzednikiem osoby

bliskiej, nabył lokal w stanie prawnym obowiązującym od dnia 22 września 2004 r.

do dnia 21 października 2007 r., kiedy ten przepis nie obowiązywał i możliwość

zbycia lokalu na rzecz osoby bliskiej w okresie 5 lat od dnia nabycia nie była

ograniczona ani nie powodowała zwrotu bonifikaty (art. 68 ust. 2 i 2a), następnie po

dniu 21 października 2007 r. zbył go osobie bliskiej, a ta ponownie zbyła go przed

upływem pięciu lat licząc od dnia pierwotnego nabycia. Nowelizacja art. 68 ustawy

nie zawierała przepisów przejściowych, które mogłyby wyjaśnić, czy o

zastosowaniu tego przepisu w nowym brzmieniu ma rozstrzygać chwila nabycia

nieruchomości od gminy, zbycia na rzecz osoby bliskiej, czy także zbycia przez

osobę bliską na rzecz osoby trzeciej. Sąd Okręgowy odwołał się do uchwały Sądu

Najwyższego z dnia 24 lutego 2010 r. (III CZP 131/09, OSNC 2010, nr 9, poz. 118),

w której przyjęto, że art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n., odnoszący się do przeznaczenia na

cele mieszkaniowe środków uzyskanych przez nabywcę ze sprzedaży lokalu

mieszkalnego, ma zastosowanie także do umów sprzedaży lokalu mieszkalnego

zawieranych przez gminę z najemcami w czasie obowiązywania art. 68 ust. 2 u.g.n.

w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o

gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw, tj. od dnia

22 września 2004 r. do dnia 21 października 2007 r., jeżeli nabywca tego lokalu

sprzedał go po dniu 21 października 2007 r. Odnosząc tę regułę do osoby bliskiej

nabywającej, a następnie zbywającej lokal po dniu wejścia w życie art. 68 ust. 2b.

należałoby uznać, że przepis ten znajduje zastosowanie także do dalszej

odsprzedaży. Stanowisko takie dominuje w orzecznictwie, które wskazuje,

że powstanie obowiązku zwrotu kwoty równej uzyskanej bonifikacie po jej

waloryzacji jest sankcją naruszenia ustawowych ograniczeń w dysponowaniu

i rozporządzaniu nabytą nieruchomością, zatem o tym, czy dane zdarzenie stanowi

5

takie naruszenie i pociąga za sobą powstanie tego obowiązku powinny rozstrzygać

przepisy obowiązujące w chwili zaistnienia zdarzenia polegającego na wtórnym

zbyciu lokalu.

Sąd Okręgowy zwrócił uwagę, że uprawnienie jednostki samorządu

terytorialnego do żądania zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty udzielonej nabywcy

lokalu mieszkalnego, wykazuje raczej związek z pierwotną umową sprzedaży.

Stosunek, z którego wynika obowiązek zwrotu bonifikaty, jest wprawdzie odrębny

względem pierwszej umowy sprzedaży lokalu ale budzi wątpliwości, czy obowiązek

zwrotu bonifikaty wynika z ustawy. Zbycie przez pierwotnego nabywcę

nieruchomości na rzecz osoby bliskiej nastąpiło na podstawie darowizny, nie

powodującej wzbogacenia się zbywcy, pozwany nie wstąpił w sytuację prawną

darczyńcy, zatem nie powinien go obciążać obowiązek zwrotu, zwłaszcza z uwagi

na zasady współżycia społecznego i konkretne okoliczności sprawy. Sąd Okręgowy

wskazał, że umowa sprzedaży lokalu na rzecz matki pozwanego była umową

prawa cywilnego, uzupełnioną przez przepisy ustawy o gospodarce

nieruchomościami jedynie w zakresie sposobu wyznaczania ceny, czy ściągania

należnych świadczeń w przypadku niewywiązania się z umowy przez nabywcę.

Treść art. 353 k.c. nakazuje, aby świadczenie dłużnika było oznaczone już

w momencie powstania zobowiązania, bądź powinno wskazywać kryteria

umożliwiające rozpoznanie świadczenia dłużnika najpóźniej przy wykonywaniu

zobowiązania, m.in. zawierać odesłanie do przepisów ustaw, które mogą

dookreślać obowiązki dłużnika. Celem zobowiązania jest zaspokojenie interesu

wierzyciela i dłużnik musi wiedzieć, jakie są jego obowiązki. Pierwotny nabywca nie

był ograniczony przez regulację art. 68 ust. 2b u.g.n. i płynące stamtąd

zobowiązania. Sąd wskazał, że Sąd Najwyższy opowiedział się za przyjęciem

prawa obowiązującego w chwili pierwotnego nabycia nieruchomości dla ustalenia

istnienia i zakresu obowiązku zwrotu bonifikaty w uzasadnieniu uchwały z dnia

6 listopada 2002 r., III CZP 59/02. Sąd Okręgowy odwołał się także do wyroku

Sądu Najwyższego z dnia 25 października 2006 r., III CSK 145/06, w którym

wskazano na potrzebę ochrony praw kolejnych nabywców, którzy mogą swobodnie

rozporządzać przedmiotem prawa własności. Stwierdził, że skorzystanie z tego

uprawnienia nie może skutkować negatywnymi konsekwencjami majątkowymi

6

w postaci obowiązku zwrotu kwoty równej wysokości bonifikaty udzielonej innemu

podmiotowi, jeśli taka sankcja, będąca przejawem ingerencji w sferę prawa

własności kolejnych nabywców, nie została wyraźnie zastrzeżona w ustawie.

Pozwany wniósł o podjęcie uchwały o treści stwierdzającej, że przepis art.68

ust. 2b ustawy o gospodarce nieruchomościami w aktualnym brzmieniu nie ma

zastosowania w sytuacji, gdy zbycie na rzecz osoby bliskiej nastąpiło po dniu

21 października 2007 r.

Sąd Najwyższy zważył:

Przepis art. 68 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce

nieruchomościami był przedmiotem wielu zmian, często niespójnych, co zwłaszcza

wobec dokonywania ich w okresie karencji (przed upływem dziesięciu lat,

a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny, przed upływem pięciu

lat licząc od dnia jej pierwotnego nabycia) oraz braku przepisów przejściowych było

i jest źródłem wielu wątpliwości przy dokonywaniu jego wykładni.

W pierwszym rzędzie rozważyć należy - w zakresie relewantnym dla

rozstrzygnięcia przedstawionego zagadnienia prawnego, tj. odnoszącym się do

lokalu mieszkalnego - problemy prawa międzyczasowego związane ze zmianą

treści art. 68 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami,

dokonanej z dniem 22 października 2007 r., na podstawie ustawy z dnia 24 sierpnia

2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie

niektórych innych ustaw (Dz. U. 2007, Nr 173, poz. 1218). Cytowana ustawa

w odniesieniu do powołanego przepisu nie zawierała przepisów przejściowych,

stanowiąc jedynie w art. 10, że wchodzi on w życie po upływie 30 dni od dnia

ogłoszenia. Wskazany przepis art. 68 u.g.n. zawierał szereg jednostek

redakcyjnych, a jego zmiana polegała zarówno na wwiązaniu się w dotychczasowe

ustępy 1, 2, 2a, jak i dodaniu nowych ust. 1a, 2b, 2c, 3a. Dotychczasowy przepis

ust. 2 - przewidujący zobowiązanie nabywcy nieruchomości do zwrotu kwoty równej

udzielonej bonifikacie, gdy zbył ją lub wykorzystał na inne cele niż cele

uzasadniające udzielenie bonifikaty przed upływem dziesięciu lat, a w przypadku

nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny, przed upływem pięciu lat licząc od

dnia jej nabycia - objęła jedynie zmiana redakcyjna dotycząca usytuowania zwrotu

7

„licząc od dnia jej nabycia”, art. 68 ust. 2a określający, że ust. 2 nie stosuje się

w przypadku zbycia na rzecz osoby bliskiej, został uzupełniony o zwrot

„z zastrzeżeniem ust. 2b” oraz o nowe kolejne punkty odnoszące się do zamian

lokalu mieszkalnego (pkt 4) i sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane

z jego sprzedaż przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego

lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele

mieszkaniowe (pkt 5). Ponadto wprowadzono nowy ust. 2b, wskazujący że przepis

ust. 2 stosuje się odpowiednio do osoby bliskiej, która zbyła lub wykorzystała

nieruchomość na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty przed

upływem dziesięciu lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny,

przed upływem pięciu lat licząc od dnia pierwotnego nabycia. Tak zmodyfikowany

przepis art. 68 ust. 2b w zakresie odnoszącym się do obrotu lokalami mieszkalnymi

wprowadza złożoną konstrukcję prawną, której założeniem jest dokonanie trzech

czynności prawnych w różnym czasie, tj. (1) umowy sprzedaży w drodze

bezprzetargowej między Skarbem Państwa (jednostką samorządu terytorialnego)

a osobą fizyczną na cele mieszkaniowe, (2) zbycia dowolną czynnością prawną

przez osobę fizyczną (pierwotnego nabywcy na rzecz osoby bliskiej w rozumieniu

art. 4 pkt 13 u.g.n., (3) zbycia dowolną czynnością prawną przez nabywcę,

będącego osobą bliską pierwotnego nabywcy na rzecz osoby trzeciej. Przewiduje

on ponadto powiązania podmiotowe tego rodzaju, że tożsamość strony, z tym że

o odmiennej pozycji prawnej (nabywcy - zbywcy), występuje jedynie w odniesieniu

do czynności (2) i (3), oraz jeden termin początkowy rozpoczynający bieg w dniu

pierwotnego nabycia i termin końcowy wynoszący pięć lat. Zauważyć należy,

że wskazane terminy są takie same jak przy zbywaniu lokalu mieszkalnego przez

pierwotnego nabywcę na rzecz osoby, nie będącej osobą bliską lub wykorzystania

na cele inne niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty (art. 68 ust. 2). Specyfika

wskazanej konstrukcji prawnej wymaga udzielenia odpowiedzi na pytanie, czy dla

zastosowania art. 68 ust. 2b, jako podstawy zwrotu kwoty równej udzielonej

bonifikacie po jej waloryzacji, wymagane jest dokonanie wszystkich trzech

czynności prawnych w okresie obowiązywania ustawy w brzmieniu nadanym

ustawą z dnia 24 sierpnia 2007 r., co oznaczałoby że pierwotne zbycie musiałoby

nastąpić po dniu 21 października 2007r.. W nauce prawa wyróżnia się zdarzenia

8

prawne złożone, składające się z pewnej, skończonej liczby zdarzeń prawnych

cząstkowych, które następują po sobie w pewnych odstępach czasu, przy czym nie

muszą mieć jednorodnego charakteru. Tak zakwalifikować należy przedstawiony

złożony stan faktyczny obejmujący trzy różne czynności faktyczne o znamionach

samodzielnych czynności prawnych które, jako zależne od woli stron – co do

zasady - nie mają charakteru powiązań koniecznych, ale muszą wystąpić łącznie.

Złożone zdarzenie prawne można uznać za zrealizowane wówczas, gdy nastąpił

ostatni fakt należący do stanu faktycznego, co przemawiałoby – zgodnie z zasadą

tempus regit actum wskazującą, że skutki czynności prawnych oceniać należy na

podstawie ustawy, która obowiązywała w czasie gdy jej dokonano – za

zastosowaniem dla oceny całego zdarzenia ustawy o tej samej treści,

obowiązującej w czasie, gdy doszło do ostatniego objętego nim faktu. Zasady

prawa międzyczasowego prywatnego określają jednak, że dla oceny skuteczności

czynności prawnych dotyczących przeniesienia praw rzeczowych należy stosować

przepisy obowiązujące w dacie ich dokonywania (art. XXXIX i art. XI p.w.k.c.) oraz,

że do stosunków prawnych powstałych przed zmianą ustawy stosuje się prawo

dotychczasowe (art. XXVI p.w.k.c.). Przemawia to za przyjęciem, że jeżeli

poszczególne fakty stanowią również samoistne zdarzenia prawne, łącznie

tworzące złożone zdarzenie prawne, to dla ich oceny stosować należy przepisy

obowiązujące w czasie, gdy fakty te nastąpiły. Sytuacja taka kwalifikowana jest

obecnie przez przedstawicieli nauk prawnych jako działanie bezpośrednie ustawy

nowej, polegające na jej zastosowaniu ogólnym a nie retrospektywnym.

Oceny wymaga również, czy odstępstwa od wskazanej zasady nie

uzasadniają powiązania między wskazanymi trzema czynnościami prawnymi tego

rodzaju, że skutkować powinny wymogiem ziszczenia się ich w okresie

obowiązywania tego samego stanu prawnego. Za tym stanowiskiem przemawiałyby

nabycie pierwotne bez ustawowych ograniczeń w zakresie rozporządzania nabytym

prawem własności na rzecz osób bliskich oraz uzależnienie biegu obu terminów od

daty tego nabycia. Argumentem przeciwko jest określenie tytułu roszczenia wprost

jako „kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej zwaloryzowaniu” a nie zwrotu

bonifikaty. Brak podstaw do przyjęcia, że osoba bliska w zakresie stosunku

z którego wynika obowiązek zapłaty tej kwoty jest następcą prawnym (sukcesorem)

9

pierwotnego nabywcy. Jak trafnie wskazano w judykaturze na skutek zaistnienia

stanu faktycznego odpowiadającego hipotezie normy prawnej zawartej w art. 68

ust. 2a u.g.n. powstaje stosunek prawny jednostronnie zobowiązujący, określany

jako stosunek zwrotu bonifikaty, przy czym jest on odrębny od umowy sprzedaży

będącej podstawą pierwotnego nabycia, jakkolwiek pozostaje z nią

w funkcjonalnym związku. Szczególne znaczenie w zakresie wykładni art. 68 u.g.n.

związanej z nowelizacją dokonaną ustawą z dnia 24 sierpnia 2007 r. ma uchwała

Sądu Najwyższego z dnia 24 lutego 2010 r., III CZP 131/09 (OSNC 2010, nr 9,

poz.118). Jakkolwiek wprost odnosi się ona do przepisu art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n.

(także objętego wskazaną zmianą) dotyczącego przeznaczenia środków

uzyskanych ze sprzedaży lokalu mieszkalnego nawiązuje w uzasadnieniu również

do art. 68 ust. 2b u.g.n. Podzielić należy wyrażony w nim pogląd, że umowa

pierwotna nie jest zawarta pod warunkiem ani obciążona obowiązkiem

powstrzymania się od dalszego rozporządzania lokalem z zastrzeżeniem

odpowiedzialności za jego niewykonanie, że wygasa na skutek wykonania,

a obowiązek zapłaty nie przechodzi na osobę bliską tylko powstaje bezpośrednio

wobec niej jako stosunek obligacyjny z chwilą dalszego rozporządzenia lokalem.

Podstawą tego stosunku jest zatem wprost ustawa. Do stanowiska przyjętego we

wskazanej uchwale odwołują się kolejne judykaty, w większości dotyczące

sposobu lub zakresu przeznaczenia na cele mieszkaniowe kwoty uzyskanej przez

pierwotnego nabywcę po zbyciu lokalu mieszkalnego stwierdzając, że jeżeli

powstanie obowiązku zwrotu kwoty równej uzyskanej bonifikacie stanowi sankcję

naruszenia ustawowych ograniczeń w dysponowaniu i rozporządzaniu nabytą

nieruchomością to o tym, czy dane zdarzenie stanowi takie naruszenie i pociąga za

sobą powstanie obowiązku, powinny rozstrzygać przepisy obowiązujące w chwili

tego zdarzenia (por. uchwały Sądu Najwyższego z dnia 26 stycznia 2012 r.,

III CZP 87/11, OSNC 2012, nr 7-8, poz. 84, z dnia 30 marca 2012 r., III CZP 4/12,

OSNC 2012, nr 10, poz. 116, wyroki Sądu Najwyższego z dnia 25 listopada 2011 r.,

II CSK 103/11, niepubl., z dnia 10 lutego 2012 r., II CSK 294/11, niepubl., z dnia

16 marca 2012r., IV CSK 356/11, niepubl.).

Sąd Okręgowy dla uzasadnienia poglądu przeciwnego, tj. że za miarodajną

dla określenia prawa właściwego dla ustalenia istnienia i obowiązku zwrotu

10

bonifikaty jest chwila pierwotnego nabycia nieruchomości odwołał się do uchwały

z dnia 6 listopada 2002 r., III CZP 59/02, OSNC 2003, nr 7-8, poz. 101 oraz do

wyroku Sądu Najwyższego z dnia 25 października 2006 r., III CSK 145/06,

pomijając jednak, że dotyczyły one odmiennego stanu prawnego. Nie zasługuje na

akceptację także argumentacja wskazująca, że obowiązek zwrotu bonifikaty wynika

z pierwotnej umowy i powinien być w niej zawarty. Pomija ona zgodne stanowisko

orzecznictwa, wyrażone już na tle poprzedniego stanu prawnego, wskazujące,

że skoro zgodnie z art. 56 k.c. treść stosunku zobowiązaniowego kształtuje obok

umowy także ustawa, to ustawowe prawo gminy do żądania zwrotu kwoty równej

udzielonej bonifikacie stanowiło element umowy sprzedaży, niezależnie od braku

w niej zapisu w tym przedmiocie, chyba że zgodnym zamiarem stron było

wyłączenie uprawnienia do żądania zwrotu (por. uchwała z dnia 9 grudnia 2005 r.,

III CZP 112/05, OSNC 2006, nr 11, poz. 184, wyroki Sądu Najwyższego z dnia 30

listopada 2004 r., IV CK 300/04, niepubl., z dnia 17 września 2010 r., II CSK

146/10, niepubl., z dnia 15 września 2011 r., II CSK 728/10, niepubl.).

W odniesieniu do zbycia lokalu mieszkalnego przez osobę bliską

pierwotnego nabywcy w judykaturze wprost wyrażony został pogląd, że wykładnia

gramatyczna ustępu 2b, zwłaszcza sformułowanie „z zastrzeżeniem ustępu 2b”

wskazuje, że obowiązek zwrotu bonifikaty obejmuje wyłącznie te osoby bliskie,

które nabyły lokal mieszkalny po wejściu w życie ustawy z dnia 24 sierpnia 2007 r.

(por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 kwietnia 2012 r., II CSK 462/11, niepubl.,

postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 9 listopada 2010 r., II CSK 334/10,

niepubl.). Zaakceptować również należy stanowisko, że przesłanki zwolnienia od

obowiązku zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji (art. 68 ust.

2a u.g.n.) mają zastosowanie do pierwotnych nabywców nieruchomości

wskazanych w art. 68 ust. 2 ustawy, a nie do osób im bliskich (art. 68 ust. 2b

u.g.n.), na rzecz których zbyły nieruchomość (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia

14 lipca 2010 r., CSK 15/10, OSNC 2011, Zb. dod. A, poz. 15).

Argumentację powyższą wspiera wykładnia językowa art. 68 ust. 2b u.g.n.

mającego charakter przepisu odsyłającego, gdyż jedynie odpowiednio

zezwalającego na stosowanie przepisu ust. 2. W tej sytuacji dodatkowego

znaczenia nabiera posłużenie się przez ustawę dla określenia tytułu roszczenia

11

pojęciem „kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej zwaloryzowaniu” a nie „zwrotu

bonifikaty”, której wszak osoba bliska pierwotnego nabywcy nie uzyskała.

Potwierdza ona, że stosunek zwrotu bonifikaty jest odrębny od stosunku sprzedaży

lokalu jaki powstał pomiędzy jednostką samorządu terytorialnego a najemcą tego

lokalu, a źródłem zobowiązania jest przepis ustawy.

Za stanowiskiem powyższym przemawiają także dyrektywy wykładni

funkcjonalnej, obejmujące realizację celów i wartości preferowanych przez

ustawodawcę.

Po pierwsze treść normatywna art. 75 Konstytucji wprawdzie przewiduje

prowadzenie przez władze publiczne polityki sprzyjającej zaspokojeniu potrzeb

mieszkaniowych obywateli, w szczególności poprzez popieranie działań

zmierzających do uzyskania przez nich własnego mieszkania, ale przepisy ustawy

o gospodarce nieruchomościami przewidują preferencje wyłącznie w stosunku do

pewnych kategorii osób będących bezpośrednimi nabywcami lokali mieszkalnych.

Bonifikata od ceny ma zatem charakter celowy. Po drugie udzielenie bonifikaty

oznacza nieekwiwalentne wyzbycie się składnika mienia przez Skarb Państwa lub

jednostkę samorządu terytorialnego i stanowi formę szeroko rozumianej pomocy

publicznej (udzielanej pierwotnym nabywcom w umowie sprzedaży, która powinna

być wykorzystywana tylko zgodnie z przeznaczeniem. Brak podstaw do przyjęcia,

może ona obejmować również ich następców prawnych. Po trzecie wskazany

obowiązek zapłaty jest terminowy. Interesy pierwotnego nabywcy i jego osób

bliskich dostatecznie zabezpiecza okres karencji umożliwiający, w wypadku

niedokonywania dalszego obrotu prawem własności lokalu mieszkalnego,

zatrzymanie przysporzenia z tytułu nabycia po obniżonej cenie. Po czwarte nie

można nie dostrzec, że wprowadzenie zmiany zasad rozliczeń z tytułu wcześniej

udzielonych bonifikat było następstwem nadużyć i czerpania nieuzasadnionych

korzyści przez osoby bliskie często działające w porozumieniu z pierwotnymi

nabywcami.

Z tych względów przyjmując, że obowiązek zwrotu kwoty równej bonifikacie

na podstawie art. 68 ust. 2b w zw. z ust. 2 i 2a pkt 1 u.g.n. obciąża osoby bliskie

pierwotnego nabywcy, które nabyły nieruchomość i zbyły ją osobie trzeciej

12

po wejściu w życie ustawy z dnia 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy

o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr

173, poz. 1218) Sąd Najwyższy rozstrzygnął przedstawione zagadnienie prawne

jak w uchwale (art. 390 § 1 k.p.c.).