I CSK 705/12

Sygn. akt I CSK 705/12

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 29 sierpnia 2013 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Grzegorz Misiurek (przewodniczący)

SSN Barbara Myszka (sprawozdawca)

SSN Agnieszka Piotrowska

w sprawie z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości ul. G. w O.

przeciwko S. Developer Spółce z o.o. w O.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 29 sierpnia 2013 r.,

skargi kasacyjnej strony pozwanej od wyroku Sądu Okręgowego w W.

z dnia 15 czerwca 2012 r.,

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi

Okręgowemu w W. do ponownego rozpoznania, pozostawiając

temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania

kasacyjnego.

Uzasadnienie

2

Sąd Rejonowy w O. wyrokiem z dnia 15 grudnia 2010 r. zasądził od

Przedsiębiorstwa Handlowo - Usługowego „S.” sp. z o.o. (obecnie: S. Developer

sp. z o.o.) na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. G. […] w O.

kwotę 60 811,52 zł z ustawowymi odsetkami: od kwoty 29 400 zł od dnia 27

czerwca 2008 r., od kwoty 27 894 zł od dnia 22 października 2008 r. i od kwoty 3

517,52 zł od dnia 1 kwietnia 2010 r. do dnia zapłaty.

Ustalił, że pozwana spółka była wykonawcą budynków położonych przy ul.

G. […] i od czasu ich wybudowania w 2001 r. do dnia 22 czerwca 2006 r.

zarządzała całą nieruchomością. W czerwcu i lipcu 2007 r. w budynkach tych

zostały ujawnione braki ław kominiarskich, drabin i klamer umożliwiających wejście

na dach, a ponadto spękania murów oporowych i wiatrołapów. Z kolei w lipcu 2008

r. ujawniono braki szyn wyrównawczych, zabezpieczeń termicznych pomp oraz

drzwi spełniających wymagania przeciwpożarowe. Wartość materiałów i robót

koniecznych do usunięcia ujawnionych braków i wad wnosi 60 811,52 zł.

Sąd Rejonowy stwierdził, że pozwana uznała powództwo co do zasady,

w związku z czym sporna była jedynie wysokość kwoty potrzebnej do usunięcia

wad. Uznanie powództwa w sprawie o zapłatę jest nie tylko czynnością procesową,

ale także oświadczeniem woli wywołującym skutki materialnoprawne. Pozwana

mogłaby uchylić się od skutków złożonego oświadczenia z powodu wady

oświadczenia woli (art. 82 - 88 k.c.), jednak zarzuty takie nie zostały podniesione.

Gdyby zaś przyjąć, że uznanie powództwa stanowi jedynie czynność procesową, to

- również przy takim założeniu - jej odwołanie nie może być dowolne. Odwołując

oświadczenie o uznaniu pozwana wskazała na przedawnienie roszczenia, zarzut

ten nie może być jednak uwzględniony, gdyż podniesienie zarzutu przedawnienia

stanowi nadużycie prawa. Poza tym pozwana, zgodnie z art. 21 ust. 1, art. 22 ust.

1 i art. 26 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U.

z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. - dalej: „u.w.l.” lub „ustawa o własności lokali”),

z racji sprawowanego zarządu obowiązana była dbać o należyty stan budynków

i urządzeń niezbędnych do prawidłowego funkcjonowania nieruchomości wspólnej,

w związku z czym dochodzone roszczenie, jako związane z działalnością

gospodarczą, przedawnia się z upływem lat trzech (art. 118 k.c.), a termin ten od

dnia 22 czerwca 2006 r. do dnia wniesienia pozwu nie upłynął.

3

Z tych względów Sąd, przyjmując za podstawę ustalenia wysokości

należnego odszkodowania opinię biegłego, na podstawie art. 471 k.c. zasądził

kwotę odpowiadającą wartości materiałów i robót koniecznych do usunięcia

stwierdzonych wad.

Wyrokiem z dnia 15 czerwca 2012 r. Sąd Okręgowy oddalił apelację

pozwanej, podzielając ocenę Sądu pierwszej instancji, że pełnomocnik pozwanej

uznał powództwo co do zasady i potwierdził jego podstawę faktyczną. Kwestia

interpretacji złożonego oświadczenia nie ma jednak - stwierdził Sąd Okręgowy -

decydującego znaczenia dla rozstrzygnięcia. Powództwo podlegałoby

uwzględnieniu także przy przyjęciu, że uznanie powództwa co do zasady jest

jedynie uznaniem niewłaściwym, gdyż zarówno podstawa faktyczna żądania

pozwu, jak i wysokość odszkodowania zostały udowodnione.

W skardze kasacyjnej od wyroku Sądu Okręgowego pozwana, powołując się

na podstawę określoną w art. 3981

§ 1 pkt 1 k.p.c., wniosła o uchylenie

zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. W ramach

powołanej podstawy kasacyjnej wskazała na naruszenie art. 471 k.c. przez jego

zastosowanie pomimo niedokonania ustaleń co do źródła zobowiązania, art. 209

w związku z art. 471, art. 363 § 1 i art. 379 k.c. oraz art. 3 ust. 1 - 3 u.w.l. przez

zasądzenie odszkodowania odpowiadającego pełnej wartości napraw

nieruchomości wspólnej, mimo że powódka nie jest jej współwłaścicielem, i art. 481

§ 1 w związku z art. 363 § 2 k.c. przez zasądzenie odsetek od daty wcześniejszej

niż dzień wyrokowania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Przystępując do rozważenia zarzutu naruszenia art. 471 k.c., przyjętego za

podstawę prawną zaskarżonego wyroku, trzeba zauważyć, że z ustaleń Sądu

pierwszej instancji, uznanych przez Sąd Okręgowy za własne, wynika jedynie to,

że pozwana była wykonawcą budynków położonych w O. przy ul. G.[…] i od czasu

ich wybudowania w 2001 r. do dnia 22 czerwca 2006 r. zarządzała całą

nieruchomością, że w 2007 i 2008 roku w budynkach tych ujawniły się wady

fizyczne oraz że koszt ich usunięcia wynosi 60 811,52 zł. Poza sporem

pozostawała ponadto okoliczność, że w budynkach doszło do ustanowienia

4

odrębnej własności lokali mieszkalnych oraz do ich sprzedaży na rzecz osób, które

- zgodnie z art. 6 u.w.ł. - tworzą powodową Wspólnotę Mieszkaniową.

Rozpoznanie na kanwie tych ustaleń kontraktowego roszczenia

odszkodowawczego z tytułu wad fizycznych nieruchomości wspólnej wymagało

w pierwszej kolejności rozważenia kwestii legitymacji czynnej powodowej

Wspólnoty Mieszkaniowej.

Jak już wyjaśnił Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia

21 grudnia 2007 r., III CZP 65/07, której nadano moc zasady prawnej (OSNC 2008,

nr 7-8, poz. 69), wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej

zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku.

Przepisy ustawy o własności lokali stwarzają jednak podstawy do przyjęcia, że

zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej została ograniczona do praw

i obowiązków związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną. Będąc osobą

ustawową (art. 331

k.c.), wspólnota może zatem posiadać majątek odrębny od

majątków właścicieli lokali, ale tylko w takim zakresie, jaki wynika z potrzeb

związanych z zarządem nieruchomością wspólną. Przepisy ustawy o własności

lokali pozwalają stwierdzić, że do majątku wspólnoty wchodzą przede wszystkim

uiszczane przez właścicieli lokali zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie

kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 13 ust. 1 w związku z art. 15 ust. 1

i art. 14 ust. 1 u.w.l.) oraz pożytki i inne dochody z nieruchomości wspólnej.

Ponadto w skład majątku wspólnoty mogą wejść prawa wynikające z umów

zawieranych przez nią w ramach gospodarowania nieruchomością wspólną

(np. roszczenia wynikające z umów o remont nieruchomości wspólnej czy

ocieplenie budynku), a także własność nieruchomości nabytej za zgodą właścicieli

(art. 22 ust. 3 pkt 6a u.w.l.), z tym że w grę może wchodzić jedynie nieruchomość

potrzebna do zarządzania nieruchomością wspólną (np. odrębna własność lokalu

przeznaczonego na siedzibę zarządu wspólnoty).

Nie budzi wątpliwości, że każdemu nabywcy odrębnej własności lokalu

przysługują kontraktowe roszczenia odszkodowawcze związane z wadami

nieruchomości wspólnej. Ich źródłem jest umowa ustanowienia odrębnej własności

i sprzedaży lokalu zawarta między właścicielem nieruchomości, z której

wyodrębnia się lokal, a nabywcą lokalu. Roszczenia te dotyczą przy tym

5

przedmiotu współwłasności wszystkich właścicieli lokali, w związku z czym –

w wypadku dochodzenia odszkodowania w pieniądzu - każdy właściciel lokalu

może żądać odszkodowania odpowiednio do wielkości swojego udziału

w nieruchomości wspólnej, zapłata kwoty pieniężnej jest bowiem świadczeniem

podzielnym w rozumieniu art. 379 k.c.

Wyłonił się problem, czy do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych,

związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, w stosunku do

sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego legitymowana jest również

wspólnota mieszkaniowa. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 23 września 2004 r.,

III CZP 48/04 (OSNC 2005, nr 9, poz. 153) na tak postawione pytanie udzielił

odpowiedzi przeczącej, uznając, że przeciwko przyznaniu wspólnocie

mieszkaniowej legitymacji czynnej przemawia brak dostatecznie silnego związku

odnośnego roszczenia z zarządem nieruchomością wspólną. Stanowisko takie Sąd

Najwyższy zajął również w wyroku z dnia 15 października 2008 r., I CSK 118/08

(nie publ.).

Sąd Najwyższy w składzie rozpoznającym skargę kasacyjną podziela

pogląd o braku legitymacji czynnej wspólnoty mieszkaniowej do dochodzenia

roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami nieruchomości wspólnej,

w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego.

Kwestia legitymacji czynnej powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej

pozostała poza zakresem rozważań Sądu Okręgowego. Uszło też uwagi Sądu

Okręgowego, że powodowa Wspólnota dla wykazania swojej legitymacji

powoływała się w uzasadnieniu pozwu na dokonanie - na jej rzecz - przelewu

roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami nieruchomości wspólnej,

przez dwóch współwłaścicieli tej nieruchomości. Według twierdzeń skarżącej,

wspomnianym współwłaścicielom przysługiwał jednak udział wynoszący łącznie

jedynie 42 737/427 800 części.

W sprawie zachodziła zatem potrzeba zbadania twierdzeń stron

dotyczących zawarcia przez powodową Wspólnotę umów przelewu roszczeń

odszkodowawczych i poczynienia odnośnych ustaleń, a ponadto rozważenia

dopuszczalności przelewu przez właściciela lokalu na rzecz wspólnoty

mieszkaniowej uprawnień przysługujących mu wobec sprzedawcy lokalu

6

w związku z wadami nieruchomości wspólnej. Chodziło o rozstrzygnięcie, czy

w zakresie zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej, który ogranicza się do

czynności dotyczących zarządzania nieruchomością wspólną, leży nabycie od

właścicieli lokali, w drodze umów przelewu, a następnie dochodzenie w procesie

przeciwko sprzedawcy lokali, roszczeń związanych z wadami nieruchomości

wspólnej.

Skoro Sąd Okręgowy sprawy pod tym kątem w ogóle nie rozważał,

konieczne stało się uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do

ponownego rozpoznania. Rozważanie podniesionego przez skarżącą zarzutu

naruszenia art. 481 § 1 w związku z art. 363 § 2 k.c. trzeba w tej sytuacji uznać za

przedwczesne.

Z tych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39815

§ 1 oraz art. 108

§ 2 w związku z art. 39821

k.p.c. orzekł, jak w sentencji.

db