III CZP 42/13

Sygn. akt III CZP 42/13

UCHWAŁA

Dnia 18 października 2013 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Grzegorz Misiurek (przewodniczący)

SSN Marta Romańska

SSN Bogumiła Ustjanicz (sprawozdawca)

Protokolant Bożena Kowalska

w sprawie z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej "K." w L.

przeciwko K. .

o zapłatę,

po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym

w dniu 18 października 2013 r.,

zagadnienia prawnego przedstawionego

przez Sąd Okręgowy w .

postanowieniem z dnia 21 marca 2013 r.,

"Czy wystąpienie przez wspólnotę mieszkaniową z pozwem

przeciwko członkowi tej wspólnoty o zapłatę sumy pieniężnej z tytułu

obciążających takiego członka kosztów na rzecz wspólnoty,

wynikających z art. 13 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności

lokali (tekst jednolity Dz.U. 2000, Nr 80, poz. 903 ze zm.), stanowi

czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu w rozumieniu art.

22 ust. 2 tej ustawy?"

podjął uchwałę:

Wystąpienie przez wspólnotę mieszkaniową z pozwem

przeciwko członkowi tej wspólnoty o zapłatę sumy pieniężnej

z tytułu obciążających takiego członka kosztów na rzecz

wspólnoty, stanowi czynność zwykłego zarządu w rozumieniu

art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali

(jednolity tekst Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.).

2

Uzasadnienie

Nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym z dnia 29 sierpnia 2012 r.

Sąd Rejonowy w L. zobowiązał pozwanego do zapłaty na rzecz Wspólnoty

Mieszkaniowej „K." kwoty 1444,75 zł tytułem nieuiszczonych zaliczek na koszty

zarządu nieruchomością wspólną oraz zwrotu wydatków związanych z

utrzymaniem odrębnego lokalu (ryczałt za dostawę wody). Powództwo wytoczył

zarządca (administrator) nieruchomości wspólnej, działający na podstawie umowy o

administrowanie tą nieruchomością, zawartej z zarządem Wspólnoty,

upoważnionym uchwałą właścicieli lokali. Po wniesieniu przez pozwanego

sprzeciwu przewodniczący Sądu wezwał administratora nieruchomości do

przedłożenia uchwały właścicieli lokali, zezwalającej na wytoczenie powództwa,

uznając, że czynność ta przekracza zakres zwykłego zarządu. Zgodnie z § 2 ust. 3

umowy administrator był uprawniony do czynności zwykłego zarządu określonych

w załączniku nr 2 do umowy, w którego trzecim punkcie wskazano „prowadzenie

windykacji zadłużeń - analiza i kierowanie pozwów do sądu". Ze względu

na niezłożenie takiej uchwały Sąd Rejonowy postanowieniem z dnia 22 listopada

2012 r. umorzył postępowanie, uznając wniesienie powództwa w imieniu Wspólnoty

przeciwko jednemu z jej członków za czynność przekraczającą zakres zwykłego

zarządu.

Sąd Okręgowy w L. w toku rozpoznawania zażalenia powódki stwierdził, że

wyłoniło się zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości, dotyczące

charakteru czynności wystąpienia przez wspólnotę mieszkaniową z pozwem

przeciwko członkowi wspólnoty o zapłatę sum, obciążających go z tytułu opłat na

rzecz wspólnoty, obejmujących zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną

oraz zwrot wyłożonych wydatków na utrzymanie lokalu członka (art. 22 u.w.l.), które

przestawił Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia. Wskazał, że powołany na

podstawie art. 20 ust. 1 u.w.l. trzyosobowy zarząd Wspólnoty, działając w ramach

umocowania udzielonego uchwałą Wspólnoty nr […] z dnia 22 października 2010 r.,

zawarł w dniu 22 października 2010 r. z K. K. i J. M. prowadzącym działalność

3

w ramach spółki cywilnej pod firmą „J." z siedzibą w L., umowę o administrowanie

nieruchomością wspólną.

Sąd Okręgowy stwierdził, że wystąpienie przez Wspólnotę, w której imieniu

działał administrator nieruchomości wspólnej, upoważniony umową zawartą przez

zarząd Wspólnoty, z pozwem przeciwko członkowi Wspólnoty o zapłatę należności

określonych w art. 13 u.w.l., może być traktowane jako czynność zwykłego

zarządu. Mógł ją zatem podjąć z upoważnienia zarządu ustanowionego

na podstawie art. 20 u.w.l., zarządca (administrator) nieruchomości. Nie można

wyłączyć również ewentualności traktowania takiej czynności jako przekraczającej

zwykły zarząd, dla podjęcia której wymagana była uchwała właścicieli lokali,

zezwalająca zarządowi Wspólnoty na wytoczenie powództwa i udzielenie

stosownego pełnomocnictwa zarządowi (administratorowi) nieruchomości. Sąd ten

opowiedział się za drugą z przedstawionych możliwości.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Z wyodrębnieniem własności pierwszego lokalu, należącej do innej osoby niż

właściciel nieruchomości lokalowej, powstaje podmiot prawa cywilnego, ustawowa

osoba prawna (art. 6 u.w.l.), o jakiej mowa w art. 331

k.c. i w art. 64 § 11

k.p.c.

Za dominujący w orzecznictwie Sądu Najwyższego uznać należy pogląd,

że wspólnota mieszkaniowa posiada przymiot osoby prawnej wyposażonej

w zdolność prawną (por. uchwałę składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego

z dnia 21 grudnia 2007 r., III CZP 65/07, OSNC 2008, nr 7-8, poz. 69). Tworzy ją

ogół właścicieli lokali, a członkostwo we wspólnocie powstaje w sposób

samoczynny, z chwilą nabycia własności lokalu. Do zadań wspólnoty należy

sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną i utrzymanie jej w stanie

niepogorszonym.

Określenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną może być dokonane,

zgodnie z art. 18 ust. 1 u.w.l., w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali

lub w umowie później zawartej pomiędzy właścicielami lokali w formie aktu

notarialnego, a w szczególności przez powierzenie zarządu osobie fizycznej albo

prawnej. Jeżeli właściciele nie określili sposobu zarządu w umowie ani w uchwale

zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązuje regulacja ustawowa (art. 18 ust. 3).

4

W odniesieniu do wspólnot mniejszych, stosownie do art. 19 u.w.l., mają

odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania

cywilnego o współwłasności. W większych wspólnotach kwestie dotyczące zarządu

unormowane zostały w art. 20 do 32 u.w.l. Przewidziana została także możliwość

ustanowienia zarządcy przymusowego, jeśli zarząd nie został powołany lub mimo

powołania nie wypełnia obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki

(art. 26 ust. t .u.w.l.).

Ustawa o własności lokali posługuje się pojęciem „zarząd" w dwóch

znaczeniach, funkcjonalnym i podmiotowym (por. uchwały Sądu Najwyższego

z dnia 27 listopada 2003 r., III CZP 74/03, OSNC 2005, nr 1, poz. 6; z dnia

21 stycznia 2009 r., III CZP 129/08, OSNC 2009, nr 12, poz. 158, wyrok z dnia

14 stycznia 2004 r., I CK 108/03, niepubl.; z dnia 14 września 2005 r., III CZP

62/05, niepubl.). Zarząd w znaczeniu funkcjonalnym, to działanie w sferze prawnej

innej osoby, podejmowane w jej interesie przez podmiot do tego uprawniony

(art. 18 ust. 1 u.w.l.), w odniesieniu do którego ustawodawca używa zwrotu

„zarządca" również w innych przepisach, jak w art. 13 ust. 1, art. 14, art. 15, art. 22,

art. 27, art. 30 ust. 2 pkt 1 czy w art. 33 u.w.l. W literaturze przyjęte zostało także,

że jest to powierzona reprezentacja wspólnoty mieszkaniowej. Zarząd w znaczeniu

podmiotowym (art. 20 ust. 1 u.w.l.), to organ wykonawczy wspólnoty

mieszkaniowej, który wchodzi w skład jej struktury organizacyjnej; nie jest

odrębnym podmiotem prawa. Reprezentuje on wspólnotę na zewnątrz i w stosunku

do poszczególnych właścicieli, składa oświadczenia woli za wspólnotę w sprawach

zwykłego zarządu, a nie w jej imieniu, może za nią dokonywać czynności

procesowych (67 § 1 k.p.c.). Jego działanie jest w zasadzie działaniem samej

wspólnoty. Ustawa o własności lokali rozróżnia pojęcie zarządu i zarządcy w art. 14

pkt 5, art. 23 i art. 30; pojęcie zarządu występuje w licznych przepisach ustawy,

w tym w art. 13 ust. 2, art. 22, art. 23 ust. 1, art. 24, art. 26, art. 28, art. 29, art. 30,

art. 31, art. 32 i art. 32 a. Zarządca nieruchomości, zgodnie z art. 87 § 1 k.p.c.,

może także zostać ustanowiony przez wspólnotę mieszkaniową jej pełnomocnikiem

procesowym. Wykonywanie czynności związanych z zarządzaniem nieruchomością

wspólną może być powierzone przez zarząd wspólnoty osobie trzeciej na

podstawie samodzielnego stosunku umownego i dotyczyć administrowania rzeczą

5

wspólną, a w tym zakresie jedynie czynności zwykłego zarządu w rozumieniu art.

22 ust. 1 u.w.l. Taka umowa może zawierać umocowanie do działania zarządcy

(administratora) w postępowaniu cywilnym (art. 87 § 1 k.p.c.), w granicach

sprawowanego zarządu. Do tego rodzaju umów należy umowa zawarta przez

zarząd powódki z K. K. i J. M.

Pojęcie czynności zwykłego zarządu nie zostało zdefiniowane ani

w kodeksie cywilnym, ani w ustawie o własności lokali. W art. 22 u.w.l.

ustawodawca posłużył się zwrotami „czynności zwykłego zarządu" i „czynności

przekraczające zakres zwykłego zarządu", ale nie dokonał określenia ich

pojęciowej zawartości. Poprzestał na przykładowym wyszczególnieniu czynności

przekraczających zakres zwykłego zarządu (art. 22 ust. 3 u.w.l.). Wskazał na

konieczność uzyskania przez zarząd uchwały właścicieli lokali, wyrażającej zgodę

na podjęcie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu oraz udzielającej

mu pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących tego rodzaju czynności

w formie prawem przewidzianej.

W doktrynie prawa przyjęte zostało, że zwykły zarząd oznacza

podejmowanie czynności związanych z bieżącym administrowaniem rzeczą,

zarówno o charakterze faktycznym, jak i prawnym. Do zakresu tego pojęcia należą

również czynności procesowe. Za czynności przekraczające zakres zwykłego

zarządu uznawane są czynności o charakterze nadzwyczajnym, dotyczące

głębokiej ingerencji w sam przedmiot objęty zarządem lub związane z nim interesy

(zbycie, gruntowną zmianę rzeczy objętych zarządem). Zakwalifikowanie konkretnej

czynności do jednej z tych grup wymaga uwzględnienia jej charakteru

w konkretnych okolicznościach faktycznych. Do czynności zwykłego zarządu

podejmowanych przez wspólnotę mieszkaniową, stosownie do art. 22 ust. 1 u.w.l.,

należą czynności związane z bieżącym zarządzaniem rzeczą wspólną, mające na

celu zachowanie jej w stanie niepogorszonym. Chodzi tu o czynności wyznaczone

właściwościami konkretnej nieruchomości wspólnej, potrzebą ochrony interesu

właścicieli, liczby wyodrębnionych lokali, wielkości wspólnoty. Z punktu widzenia

sprawności sprawowania zarządu przyjmowane jest, że łatwiejsze nawiązywanie

porozumienia i podjęcie uchwały ma miejsce w małych wspólnotach (art. 19 u.w.l.),

co skłania do uznania, że zakres działań należących do zwykłego zarządu powinien

6

być węziej ujmowany, niż w dużych wspólnotach. Pewne rodzaje czynności,

nieobjęte art. 22 ust. 3 u.w.l., o charakterze typowym dla wspólnoty mieszkaniowej,

podejmowane w ramach tej samej podstawy prawnej, można generalnie zaliczyć do

jednej z grup określonych w art. 22 u.w.l. Mieści się w tej kategorii czynność

polegająca na wystąpieniu z roszczeniem o zapłatę należności z tytułu kosztów

zarządu nieruchomością wspólną na podstawie art. 12 ust. 2, art. 13 ust. 1, art. 14

i art. 15 u.w.l., w tym również wytoczenie powództwa o zapłatę tych kosztów, które

funkcjonalnie jest związane z ich pobieraniem. W przepisie art. 22 ust. 3 u.w.l.

wyszczególnione zostały przykładowo czynności, które w każdym wypadku

traktowane być muszą jako przekraczające zakres zwykłego zarządu. Objęte nim

zostały także czynności ustalania wysokości kosztów zarządu nieruchomością

wspólną w odniesieniu do: wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości

wspólnej (art. 22 ust. 3 pkt 1 u.w.l.), opłat na pokrycie kosztów zarządu (art. 22 ust.

3 pkt 3 u.w.l.), częściowych kosztów związanych z eksploatacją urządzeń

lub części budynku, które służą do użytku właścicieli lokali, jak i do wspólnego

użytku co najmniej dwóch lokali (art. 22 ust. 3 pkt 8 u.w.l.).

Właściciele lokali obowiązani są, zgodnie z art. 12 ust. 2 i art. 13 ust. 1 u.w.l.

uczestniczyć w kosztach zarządu wynikających z utrzymania nieruchomości

wspólnej oraz ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości

wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach;

wydatki te pokrywają stosownie do wielkości swoich udziałów. Koszty zarządu

obejmują wymienione przykładowo w art. 14 u.w.l. składniki: wydatki na remonty

i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu

i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz opłaty za antenę zbiorczą

i windę, ubezpieczenia podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są

pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na

utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Pojęcie „kosztów zarządu" użyte w art. 14 u.w.l. ma autonomiczny charakter;

obejmuje głównie koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej

i korzystania z niej przez właścicieli lokali. Należą do nich zarówno koszty zwykłego

zarządu, jak i koszty czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.

Uprawnienie wspólnoty mieszkaniowej do nakładania na właścicieli obowiązku

7

ponoszenia opłat z tytułu tych kosztów oraz występowania z roszczeniem o ich

zapłatę wynika z istoty tej jednostki organizacyjnej będącej swoistym samorządem

właścicieli nieruchomości, jak też z wykonywanego zarządu, mającego naturę

właścicielską. Zasady udziału właścicieli lokali w kosztach zarządu nieruchomością

wspólną odpowiadają regulacjom Kodeksu cywilnego dotyczącym współwłasności

(art. 205 , art. 207 k.c.).

Koszty te mają charakter wydatków okresowych, najczęściej płatnych

miesięcznie, co legło u podstaw określenia w art. 15 ust. 1 u.w.l. obowiązku

właścicieli lokali do płacenia zaliczek na poczet tych kosztów w stosunku

miesięcznym, a tym samym zbliżenia ich do opłat czynszowych. Celem tego

uregulowania było stworzenie wspólnocie możliwości zachowania płynności

płatniczej bez konieczności zaciągania kredytów. Obowiązek właścicieli lokali

ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem i korzystaniem z nieruchomości

wspólnej należy do podstawowych i stałych powinności, a sposób wypełniania

go określony został w art. 15 ust. 1 u.w.l., który ma charakter bezwzględnie

obowiązujący. Funkcjonowanie wspólnoty i możliwość niezakłóconego

sprawowania zarządu nieruchomością wspólną uzależnione zostały od właściwego

i terminowego wykonywania tego zobowiązania. Działania mające na celu

pozyskiwanie środków przeznaczonych na te koszty mają charakter powtarzający

się, oparte są na takiej samej podstawie faktycznej i prawnej, stanowią wyraz

wykonania uchwały ogółu właścicieli określającej wysokość wymienionych ich

elementów. Należy zaliczyć je do czynności zwykłego zarządu wskazanych w art.

22 ust. 1 u.w.l. jako typowych działań wspólnoty związanych z bieżącym

administrowaniem nieruchomością wspólną. Dochodzenie ich na drodze sądowej

ułatwione zostało możliwością skorzystania z postępowania upominawczego, bez

względu na wartość przedmiotu sporu (w art. 15 ust. 2 u.w.l.), jeszcze przed

zmianą treści art. 498 k.p.c. Oznacza to zaliczenie wierzytelności z tytułu kosztów

zarządu nieruchomością wspólną do kategorii zasadniczo niebudzących

wątpliwości faktycznych i prawnych.

Nie ma znaczenia dla określenia charakteru czynności wspólnoty

obejmujących nakładanie na właścicieli lokali obowiązku udziału w kosztach

zarządu nieruchomością wspólną i egzekwowanie wykonania go fakt, że dotyczą

8

one jednego z właścicieli. Przepisy określające obowiązki w tym zakresie odnoszą

się do wszystkich właścicieli lokali, na wzór obowiązków współwłaścicieli rzeczy,

a zatem są nieodłącznie powiązane z przystąpieniem do wspólnoty. Udzielenie

umocowania przez zarząd wspólnoty zarządcy nieruchomości (administratorowi) do

dochodzenia przed sądem tych należności na rzecz wspólnoty od niesolidnego

właściciela lokalu, stanowi konsekwencję przyjętego modelu zarządzania oraz form

dochodzenia należności.

Pozwanie przez wspólnotę mieszkaniową jednego z jej członków o zapłatę

przypadających na niego zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną nie

wymaga uchwały właścicieli lokali, wyrażającej zgodę na podjęcie tej czynności.

Przemawia za tym stanowiskiem charakter i przedmiot tej czynności. Nie stanowią

przeszkody względy natury podmiotowej. Tego rodzaju roszczenie zawsze

kierowane będzie w stosunku do członka wspólnoty, a brak regulacji wyłączającej

dopuszczalność pozywania go bez konieczności podejmowania uchwały przez

właścicieli. Nietrafne jest założenie, że relacje pomiędzy wspólnotą a jej członkiem

mają wyjątkowy charakter, nakazujący traktować go jako współzarządzającego,

a zatem zasadność pozwania go powinna być poddana ocenie ogółu właścicieli.

Powództwo dotyczące tych powszechnych należności nie narusza interesu

związanego z własnością lokalu, ani z członkostwem we wspólnocie

mieszkaniowej. Podkreślenia wymaga, że w art. 22 ust. 3 pkt 7 u.w.l. wskazane

zostało wymaganie podjęcia uchwały zezwalającej na wytoczenie powództwa

z żądaniem licytacyjnej sprzedaży lokalu, w sytuacji zaistnienia szczególnych

warunków przewidzianych w art. 16 u.w.l. Oznacza to, że w odniesieniu do

powództwa ingerującego w prawo własności lokalu ustawodawca uznał za

wskazane poddanie zasadności wytoczenia go osądowi wszystkich członków

wspólnoty. Brak przekonujących argumentów dla stanowiska, że odnosi się to do

każdego powództwa kierowanego przeciwko członkowi wspólnoty.

Zadaniem wspólnoty mieszkaniowej jest dbanie o jej interesy, a tym

samym wspólną nieruchomość, jak też interesy poszczególnych właścicieli.

Zaleganie z zapłatą kosztów zarządu przez niektórych właścicieli lokali wywołuje

niekorzystne skutki polegające na braku środków na bieżącą działalność zarządu,

może prowadzić do opóźnienia w realizowaniu zobowiązań związanych

9

zarządzaniem, a nawet konieczności zaciągania kredytu, co w ostatecznym

rozrachunku może wpłynąć na podwyższenie kosztów zarządu. Nie ma podstaw do

uznania, że zarząd wspólnoty powinien mieć na względzie także interesy właścicieli

lokali, którzy nie realizują swoich zobowiązań.

Z wytoczeniem powództwa połączony został obowiązek zapłaty kosztów

postępowania, które powinny być traktowane tak, jak koszty innych czynności

zarządu nieruchomością wspólną (napraw, czy remontów); stanowią z resztą

koszty ochrony wierzytelności przysługującej wspólnocie. Konieczność

wydatkowania ich nie wymaga uzyskania uchwały wspólnoty, skoro połączone

zostały z wystąpieniem z powództwem niewymagającym podejmowania uchwały.

Nie ma uzasadnionych argumentów, przemawiających za traktowaniem

powództwa o zapłatę zaległych należności z tytułu zaliczek na koszty zarządu

nieruchomością wspólną jako czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu.

Wyrażony przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 21 stycznia 2009 r., III CZP

129/08 pogląd, że reprezentowanie wspólnoty mieszkaniowej przed sądem przez

zarządcę wymaga umocowania w umowie o określeniu sposobu zarządu bądź

w uchwale o zmianie tej umowy nie ma znaczenia dla wyjaśnienia problemu

przedstawionego w zagadnieniu prawnym.

Z powyższych względów Sąd Najwyższy rozstrzygnął przedstawione

zagadnienie prawne jak w sentencji uchwały.

jw