V CSK 579/12

Sygn. akt V CSK 579/12

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 7 listopada 2013 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Zbigniew Kwaśniewski (przewodniczący)

SSN Jan Górowski (sprawozdawca)

SSN Bogumiła Ustjanicz

Protokolant Izabella Janke

w sprawie z powództwa I. C.-F. i K.F.

przeciwko I. M. i in. , o zapłatę,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 7 listopada 2013 r.,

skargi kasacyjnej pozwanych od wyroku Sądu Apelacyjnego […]

z dnia 17 sierpnia 2012 r.,

uchyla zaskarżony wyrok w punkcie 1 ( pierwszym ) w części

uwzględniającej powództwo oraz w punktach 2 ( dwa ) i 3 ( trzy ) i

w tym zakresie przekazuje sprawę Sądowi Apelacyjnemu do

ponownego rozpoznania i orzeczenia o kosztach postępowania

kasacyjnego.

UZASADNIENIE

2

Wyrokiem z dnia 20 kwietnia 2012 r. Sąd Okręgowy zasądził od pozwanych

[…] solidarnie na rzecz powodów [ ...] kwotę 742 078,64 zł z ustawowymi

odsetkami od dnia 6 października 2010 r. oraz kwotę 46 197,20 zł tytułem kosztów

procesu.

Ustalił, że w dniu 21 maja 2009 r. powodowie I. C. i K. małżonkowie F. jako

nabywcy zawarli z pozwanymi jako zbywcami notarialną umowę sprzedaży

samodzielnego lokalu mieszkalnego o pow. 115,34 m2

, położonego na III

kondygnacji budynku przy ulicy N. [...], objętego księgą wieczystą nr [...], z którego

własnością związany jest udział 69/1000 części w prawie użytkowania wieczystego

działki i części wspólnych budynku, które nie należą wyłącznie do użytku właścicieli

lokali, objętego księgą wieczystą nr [...]. Pozwani I. M. i W. M. oraz M. K. i G. K.

byli współwłaścicielami tej nieruchomości po 1

/4 części, na prawach wspólności

ustawowej małżeńskiej. Cena w kwocie 610 000 zł została zapłacona z udzielonego

powodom przez B./.../ BANK S.A. kredytu.

W dniu 24.05.2009 r. strony sporządziły protokół przekazania mieszkania,

w którym stwierdzono brak zastrzeżeń odnośnie stanu technicznego lokalu.

Pozwani wystawili mieszkanie na sprzedaż za pośrednictwem biura

nieruchomości. W ofercie sprzedaży mieszkania widniała informacja, że jest ono po

remoncie kapitalnym, w trakcie którego wymieniono piony wodno - kanalizacyjne,

przewody elektryczne, wszystkie okna na plastikowe, na podłogach wycyklinowano

oryginalne deski sosnowe, na ścianach położono gładzie.

Powodowie, przed zakupem mieszkania wybierali oferty mieszkań gotowych

do zamieszkania od zaraz, bez konieczności przeprowadzenia remontu,

gdyż zależało im, aby szybko się wprowadzić. Podejmując decyzję o zakupie

mieszkania, sugerowali się folderami reklamowymi pośrednika obrotu

nieruchomościami informującymi, iż proponowany do sprzedaży lokal jest

„po remoncie kapitalnym". Wygląd lokalu podobał się powodom.

Przed nabyciem lokalu, pozwana I. M. poinformowała powódkę, że

nieruchomością zarządza Prywatny Zarząd Mieszkaniami spółka z o.o. z siedzibą

przy ul. R. Powodowie nie kontaktowali się z zarządcą przed nabyciem mieszkania.

Bezpośrednio po zakupie mieszkania, powodowie wyposażyli kuchnię. Łącznie ten

3

koszt wyniósł kwotę 29 172 zł. Wyposażenie garderoby kosztowało powodów

7 129,16 zł.

W lipcu 2009 r. powódka przedstawiła się zarządcy i okazała umowę nabycia

mieszania. Wówczas dowiedziała się, że są problemy z tym mieszkaniem i umówiła

się z G. H. - pracownikiem zarządcy PZM sp. z o.o., że po powrocie z urlopu, w

sierpniu 2009 r. zarządca pokaże powódce wszystkie dokumenty związane z tą

sprawą. W lipcu 2009 r. powodowie otrzymali zaproszenie na zebranie Wspólnoty

Mieszkaniowej wyznaczone na dzień 30.07.2009 r., w którym ze względu na urlop

nie wzięli udziału.

Po powrocie, w pierwszej połowie sierpnia 2009 roku., powódka udała się

ponownie do zarządcy. G. H. okazała jej wtedy korespondencję pozwanej M. K. ze

Wspólnotą i zarządcą nieruchomości w sprawie remontu stropu, uchwałę

Wspólnoty Mieszkaniowej nr 6/2007 z 2007 r. w sprawie sporządzenia

dokumentacji technicznej remontu stropu i wycenę jego kosztów na ponad 100.000

zł. Wówczas powódka dowiedziała się, że planowany jest remont wskazanego

wyżej stropu pomiędzy mieszkaniami nr 6 i 9.

Przed nabyciem lokalu, pozwani nie poinformowali powodów jako

nabywców, że strop był przez wiele lat zalewany przez lokatorów mieszkających

w lokalu nr 9, położonym nad mieszkaniem kupionym przez powodów, nie

poinformowali także powodów o uchwale Wspólnoty Mieszkaniowej nr 6/2007

w sprawie sporządzenia dokumentacji technicznej remontu stropu, ani

o sporządzeniu tego projektu i przewidywanych kosztach remontu stropu. Gdyby

powodowie wiedzieli, że strop nad ich mieszkaniem wymaga wymiany, nie

kupiliby mieszkania.

Powodowie skierowali do pozwanych w dniu 20.08.2009 r. wezwanie do

usunięcia wad fizycznych lokalu w terminie od 31 sierpnia 2009 r. do dnia

30 września 2009 r. W pisemnej odpowiedzi, z dnia 31.08.2009 r. pozwani nie

uznali żądania małżonków F., podnosząc, że dokumentacja techniczna dotycząca

remontu stropu oraz fakt zalewania mieszkania, nie mogą stanowić podstawy

do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady sprzedanego mieszkania.

Wskazali, że kamienica liczy 100 lat i powodowie powinni sobie zdawać sprawę

4

z odpowiednio zużytych części budynku, w tym drewnianych stropów. Podnieśli,

że problem zalewania stropu mieszkania już nie występuje, gdyż pozwani usunęli

nieszczelności w czasie remontu mieszkania, także w instalacji wodno-

kanalizacyjnej w lokalu powyżej.

Następnie powodowie skierowali do pozwanych pisemne oświadczenie

z dnia 19 lipca 2010 roku o odstąpieniu od umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego,

informując jednocześnie o wyznaczeniu terminu na dzień 6 września 2010 r.

do godz. 18.00, w celu dokonania wzajemnych rozliczeń, w tym zwrotu przedmiotu

sprzedaży. Pozwani nie stawili się na to spotkanie.

W piśmie z dnia 23.07.2010 r. pozwani nie uznali oświadczenia

o odstąpieniu powodów od umowy sprzedaży mieszkania, twierdząc, że jest ono

prawnie bezskuteczne, bowiem mieszkanie jest wolne od wad, a niezależnie od tej

spornej kwestii, oświadczenie o odstąpieniu zostało złożone przez powodów

po upływie rocznego terminu.

W odpowiedzi w piśmie z dnia 21 września 2010 r. powodowie wezwali

pozwanych do zapłaty kwoty 742 078,64 zł tytułem zwrotu uiszczonej ceny nabycia

oraz odszkodowania w terminie 7 dni, pod rygorem skierowania sprawy na drogę

postępowania sądowego.

Pozwani kupili przedmiotowe mieszkanie na współwłasność w dniu

2.07.2007 r. od poprzedniej właścicielki E. K., która poinformowała ich

o długoletnim zalewaniu stropu przez sąsiadów z góry, które doprowadziło do

dewastacji stropu, co zagrażało oberwaniem części tynku i sufitu oraz

o wielokrotnych jej interwencjach u zarządcy w tej sprawie. W chwili tego zakupu

mieszkanie było w złym stanie technicznym, co było widoczne „gołym okiem".

Pozwani już jako nowi właściciele lokalu kilkakrotnie ustnie i pisemnie

interweniowali u zarządcy nieruchomości w sprawie zalewania ich mieszkania.

Wobec braku działań zarządcy, pozwana M. K. zleciła wykonanie prywatnej opinii

prawnej, w której stwierdzono, że w przypadku braku działań zarządcy w sprawie

stropu, pozwani będą mieli prawo wystąpienia z roszczeniami przeciwko zarządcy o

odszkodowanie i wraz z nią wystosowała pismo do zarządcy z dnia 21.09.2007 r.,

w którym poinformowała, iż pozwani nie mogą przeprowadzić w kupionym

5

mieszkaniu żadnych prac remontowych, choć uiszczają kredyt mieszkaniowy w

wysokości 2.601.75 zł. Podnosiła też, że na skutek nie podjęcia działań przez

zarządcę „w krótkim czasie z naszego sufitu pozostanie dziura", i zażądała

powzięcia stosownych działań przez zarządcę nieruchomości.

W rezultacie Wspólnota podjęła uchwałę nr 6/2007, o konieczności

przeprowadzenia remontu stropu i zleciła wykonanie dokumentacji technicznej

co do tej inwestycji, jednakże warunkiem przystąpienia przez zarządcę do realizacji

prac remontowych jest zgromadzenie przez właścicieli lokali na koncie Wspólnoty

środków zabezpieczających w 100% koszt planowanych prac remontowych,

do czego nie doszło.

W marcu 2008 r., działając na podstawie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej,

biuro projektów „E." mgr inż. M. K . sporządziło „Projekt budowlany remontu stropu

międzykondygnacyjnego w lokalu nr 6 i 9, w budynku mieszkalnym przy ul. N. [...]",

celem zaprojektowania sposobu wykonania remontu (wymiany istniejącego

drewnianego stropu między mieszkaniami). W projekcie tym, jako przyczynę

uszkodzeń stropu wskazano wielokrotne zamakanie konstrukcji stropu poprzez

zalewanie jej z nieszczelnych instalacji sanitarnych, oraz złą eksploatację -

niedogrzewanie pomieszczeń. Zalecono wykonanie stropu, określając powierzchnię

do wymiany - ok. 50 m2

. W kosztorysie inwestorskim sporządzonym w marcu 2008

r. mgr inż. M. K. oszacował wartość kosztorysową robót na 131 961,51 zł.

Wspólnota Mieszkaniowa nie przeprowadziła jednakże planowanego

remontu stropu z braku środków finansowych.

W październiku 2008 roku pozwani rozpoczęli remont posiadanego lokalu

mieszkalnego nr 6 i wówczas podjęli decyzję o sprzedaży mieszkania.

Ustalili przyczynę zalewania ich lokalu przez mieszkańców lokalu nr 9, polegającą

na braku podłączenia do pionu brodzika usytuowanego w mieszkaniu powyżej

i usunęli ją, wskutek czego zalania stropu ustały. Wykonali liczne prace związane

z wymianą instalacji grzewczej, wodnokanalizacyjnej, odnowili ściany,

wycyklinowali podłogi, jednakże nie przeprowadzili remontu ani naprawy stropu.

Wykonując remont mieszkania pozwani opierali się na opinii nadzorującego roboty

remontowe technika budowlanego P. S., zgodnie z którą belki nośne stropu były w

6

stanie dobrym i nie wymagały wymiany, co świadek stwierdził wizualnie w jednym

miejscu stropu.

W chwili wydania powodom lokalu mieszkalnego istniała wada fizyczna

lokalu, polegająca na złym stanie technicznym elementów stropu, które nie zostały

przez pozwanych naprawione. Jedną z przyczyn tego stanu było działanie

szkodliwych czynników zewnętrznych, takich jak zamakanie, brak wentylacji,

kondensacja pary wodnej. Wadę tę należało usunąć podczas remontu, w trakcie

którego dokonano jedynie naprawy podsufitki stropu, tj. elementów osłonowych

stropu i położono na sufit płyty kartonowo-gipsowe. Naprawa stropu powinna

dotyczyć remontu elementów konstrukcyjnych stropu, czyli belek nośnych

drewnianych.

Na gruncie tych ustaleń faktycznych Sąd pierwszej instancji doszedł do

wniosku, że powództwo małżonków F. zasługuje na uwzględnienie w całości, gdyż

zbyty im przez pozwanych lokal mieszkalny miał wadę fizyczną w rozumieniu 556 §

1 k.c. w postaci stropu wymagającego remontu, zmniejszającą wartość oraz

użyteczność mieszkania. Jego zdaniem wadę tę pozwani jako zbywcy zataili przed

powodami, albowiem nie tylko nie poinformowali ich o długoletnim zalewaniu tego

stropu i o uchwale Wspólnoty Mieszkaniowej w sprawie planowanego remontu oraz

o fakcie sporządzenia projektu budowlanego w tym przedmiocie, ale zamaskowali

wadę okładając sufit mieszkania płytami kartonowo - gipsowymi.

Powodowie mieli więc, zdaniem Sądu pierwszej instancji, prawo do

odstąpienia od umowy sprzedaży mieszkania na podstawie art. 560 § 1 i 2 k.c.

i żądania zwrotu uiszczonej ceny oraz naprawienia szkody poniesionej wskutek

zakupu mieszkania obarczonego wadą fizyczną Wykonali bowiem prawo

odstąpienia od umowy w terminie, gdyż wynosił on trzy lata od daty wydania

mieszkania powodom (art. 568 § 1 k.c.). Podkreślił, że nawet gdyby przyjąć,

że termin ten był roczny, to jego upływ nie wyłączył uprawnień powodów z tytułu

rękojmi, albowiem pozwani zataili tę wadę przed nabywcami.

Sąd pierwszej instancji podniósł także, że stosownie do art. 560 § 2 k.c. i art.

566 k.c., jeżeli kupujący odstępuje od umowy z powodu wady rzeczy sprzedanej,

przysługuje mu nie tylko zwrot uiszczonej ceny, ale także roszczenie o naprawienie

7

szkody poniesionej wskutek istnienia wady, chyba że szkoda jest następstwem

okoliczności, za które sprzedawca nie ponosi odpowiedzialności. W takim wypadku

kupujący może żądać tylko naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że zawarł

umowę, nie wiedząc o istnieniu wady; w szczególności może żądać zwrotu kosztów

zawarcia umowy, kosztów odebrania, przewozu, przechowania i ubezpieczenia

rzeczy oraz zwrotu dokonanych nakładów w takim zakresie, w jakim nie odniósł

korzyści z tych nakładów.

Podkreślił, że powodowie uiścili bezspornie pozwanym cenę w kwocie

610.000 złotych, zaś na należne im odszkodowanie w łącznej wysokości

132.078,64 zł z tytułu nienależytego wykonania umowy składają się koszty

zamówionych i zamontowanych w lipcu 2009 r. mebli do zabudowy kuchni

i garderoby, które to meble zdaniem sądu są trwale związane z lokalem, gdyż

zostały sporządzone pod wymiar i nie możliwe jest ich odłączenie bez istotnej

zmiany całości i uszczerbku w ich wartości.

W związku z umową, powodowie ponieśli także koszty i opłaty notarialne

w wysokości 15.734,88 zł, koszty prowizji pośrednika w sprzedaży nieruchomości

w wysokości 14.884 zł, a także koszty związane z uzyskaniem przez powodów

kredytu na zakup mieszkania przed jego uruchomieniem w kwocie 32.085,00 zł

(prowizja od udzielonego kredytu w kwocie 13.800 zł, opłata z tytułu ubezpieczenia

spłaty kredytu 13.800 zł, opłata PBS 9.660 zł, ubezpieczenie kredytu 7.245 zł),

wraz z odsetkami od kredytu bankowego liczonymi od maja 2009 r. do sierpnia

2010 r. w wysokości 33.073,60 zł co w sumie stanowi zasądzoną kwotę

742.078,64 zł.

Omawiając dowody zebrane w sprawie Sąd pierwszej instancji między

innymi za wiarygodną ocenił opinię biegłego A. R. i podkreślając spójność tej

ekspertyzy uznał jej wnioski za wystarczające do rozstrzygnięcia. Z tego względu

oddalił wniosek powodów o sporządzenie pisemnej opinii uzupełniającej

i pozwanych o uzupełniające przesłuchanie biegłego.

Wyrok sądu pierwszej instancji zaskarżyli apelacją wszyscy pozwani

i wnieśli o jego zmianę przez oddalenie powództwa w całości.

8

Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 17 sierpnia 2012 r. zmienił zaskarżony

wyrok w ten sposób, że zasądził od pozwanych solidarnie na rzecz powodów kwotę

676.920,04 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 6 października 2010 r. do dnia

zapłaty oraz koszty procesu w kwocie 41.390 zł, zaś dalej idące powództwo oddalił

(punkt 1), oddalił apelację pozwanych w pozostałej części (punkt 2) oraz zasądził

od pozwanych solidarnie na rzecz powodów koszty postępowania apelacyjnego w

kwocie 1.089 zł.

Przyjął za własne ustalenia faktyczne Sądu pierwszej instancji i w zasadzie

podzielił jego argumentację prawną.

Według Sądu Apelacyjnego nie podlegał rozpoznaniu podniesiony w apelacji

procesowy zarzut naruszenia przez Sąd pierwszej instancji art. 286 k.p.c. w zw.

z art. 217 k.p.c. przez oddalenie wniosku pozwanych o dopuszczenie dowodu

z ustnej opinii uzupełniającej biegłego A. R. postanowieniem wydanym na

rozprawie w dniu 20 kwietnia 2012 r. Obecny bowiem na rozprawie profesjonalny

pełnomocnik pozwanych nie złożył zastrzeżenia określonego w art. 162 k.p.c. w

odniesieniu do tego postanowienia.

W ocenie Sądu Apelacyjnego, skoro pozwani wiedzieli o istnieniu wady

fizycznej stropu przed sprzedażą mieszkania, a pomimo tego nie poinformowali

o powyższej wadzie pośrednika, któremu zlecili wyszukanie nabywców na ich

mieszkanie, ani też powodów i zlecili obłożenie sufitu płytami kartonowo- gipsowymi

to umyślnie ukryli wady rzeczy znanej sprzedawcy, co stanowi podstępne zatajenie

wady fizycznej rzeczy sprzedanej w rozumieniu art. 568 § 2 k.c.

Wyraził pogląd, że wada stropu polegająca na jego degradacji i złym stanie

technicznym wymagającym remontu jest wadą fizyczną zarówno lokalu, jak oraz

budynku i dlatego uprawnienie powodów do odstąpienia od umowy sprzedaży

wygasało dopiero po upływie 3 lat od daty wydania im lokalu.

Za częściowo uzasadniony uznał jedynie zarzut naruszenia art. 566 § 1 k.c.

przez niewłaściwie zastosowanie polegające na uznaniu, że w zakres szkody

poniesionej przez powodów wskutek istnienia wady mieszkania i w konsekwencji

w zakres należnego powodom odszkodowania zaliczyć należy koszty zaciągnięcia

przez pozwanych kredytu bankowego oraz koszty jego obsługi w kwocie 65.158,60

9

zł. Wydatkowanie przez powodów tej kwoty stanowi konsekwencję zawarcia przez

powodów umowy kredytowej. Pozwani nie mieli jakiegokolwiek wpływu, z jakich

źródeł powodowie uzyskają środki pieniężne niezbędne do nabycia mieszkania.

Powodowie zaciągnęli to zobowiązanie na warunkach zaaprobowanych wyłącznie

przez siebie jako kredytobiorców, ustalonych bez udziału pozwanych z wybranym

przez powodów Bankiem i w celu nabycia mieszkania zaspokajającego ich

potrzeby mieszkaniowe.

Według Sądu Apelacyjnego nie można tych kosztów uznać za „koszty

zawarcia umowy" w rozumieniu art. 566 § 1 k.c. i stąd zasądzoną przez Sąd

pierwszej instancji należność należało obniżyć o kwotę 65 158,60 zł do kwoty 676

920,04 zł.

Od wyroku Sądu Apelacyjnego skargę kasacyjną opartą na obydwu

podstawach wnieśli pozwani. Zarzucili mające wpływ na wynik sprawy naruszenia

przepisów postępowania: art. 232 zd. 2 w zw. z art. 278 § 1 oraz art. 382 i art. 391

§ 1 k.p.c.; art. 285 § 1 w zw. z art. 391 § 1 oraz art. 378 § 1 i 386 § 1 i 4 k.p.c.; art.

286 w zw. z art. 386 § 1 i 4 oraz art. 391 § 1 i art. 162 k.p.c., a także art. 385 k.p.c.

W ramach naruszenia przepisów prawa materialnego zarzucili naruszenie: art. 6 w

zw. z art. 556 § 1 k.c.; art. 568 § 1 k.c.; art. 568 § 2 k.c.; art. 560 § 2 k.c.; art. 481 §

1 w zw. z art. 5 k.c. i art. 566 § 1 k.c.

Pozwani wnieśli o uchylenie wyroku w zaskarżonej części i przekazanie

sprawy w tym zakresie Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania oraz

rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego, ewentualnie o uchylenie

zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa w całości za przyznaniem kosztów

procesu.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Na wniosek zgłoszony przez powodów, Sąd Okręgowy na rozprawie w dniu

16 września 2011 r. dopuścił dowód z opinii biegłego między innymi stawiając tezy

dowodowe: czy w dacie wydania powodom lokalu istniała wada w rozumieniu art.

556 § 1 k.c. zmniejszająca wartość lub użyteczność lokalu ze względu na cel

umowy lub przeznaczenia rzeczy tj. czy istniała wtedy konieczność remontu stropu

nad mieszkaniem nr 6 i pod mieszkaniem nr 9, czy istniała konieczność jego

10

wymiany, jaki był stan stropu i jakie były przyczyny jego stanu oraz czy remont był

przeprowadzony w celu ukrycia stanu stropu opisanego w opinii inż. M. K. W

piśmie wniesionym po tej rozprawie z dnia 29 września 2011 r. pełnomocnik

pozwanych trafnie zarzucił, że ocena, czy pozwani podstępnie zataili wady

mieszkania nie należy do ustaleń natury faktycznej, lecz wyłącznie pozostaje w

gestii sądu orzekającego i dowód z opinii biegłego jest w tym zakresie

niedopuszczalny.

Przede wszystkim dla tej oceny mogło mieć znaczenie to, że według

stanowiska poprzedniczki pozwanych, skarżących, a nawet Wspólnoty

Mieszkaniowej, która podjęła uchwałę nr 6/2007 o konieczności przeprowadzenia

remontu strop był elementem części wspólnych budynku i dlatego miał on zostać

przeprowadzony ze środków wszystkich właścicieli lokali. Poza tym pozwani

prowadząc remont mieszkania od października 2008 r., między innymi płytami

kartonowo - gipsowymi obłożyli cały sufit, a nie tylko jego część (50 m2

) ze śladami

przecieków (w kuchni, łazience, spiżarce i jeszcze jednym pomieszczeniu)

i „odparzeniami” starego tynku, który położony był na trzcinie i podsufitce

drewnianej.

W dodatku stronom powinien był być znany stuletni wiek kamienicy

i w związku z tym wynikły z tego faktu stan części składowych budynku, a zatem

i drewnianego stropu. Wynikający tylko z tego faktu stan kamienicy nie mógł

stanowić podstępnego zatajenia wady fizycznej rzeczy sprzedanej (por. wyroki

Sądu Najwyższego z dnia 21 czerwca 2002 r., V CKN 1070/00, OSNC 2003, nr 6,

poz. 88 i z dnia 1 kwietnia 2003 r., II CKN 1382/00, LEX nr 78819). Brak zwłaszcza

podstaw do przyjęcia, jakoby pozwami zapewniali powodów, że rzecz nie jest

wadliwa. Do przyjęcia podstępnego zatajenia wady nie wystarcza wiedza

sprzedawcy o wadzie i niepoinformowanie o tym kupującego. Podstępne zatajenie

wymaga umyślności, działania sprzedawcy, które może przejawiać się

w maskowaniu wady lub udzielaniu kupującemu zapewnienia (por. wyrok

Sądu Najwyższego z dnia 5 stycznia 2005 r., II CK 330/04, OSNC 2005, nr 12,

poz. 215).

11

Trzeba zgodzić się ze skarżącymi, że biegły w sprawie powinien był

wypowiedzieć się co do spornej okoliczności wystąpienia wady stropu w czasie

zawierania przez strony umowy kupna sprzedaży spornego lokalu, oczywiście po

dokonaniu oględzin mieszkania. Tymczasem biegły nie tylko nie zbadał stanu

stropu, ale nawet go nie oglądał. Poza tym wyraźnie zakwestionował projekt

budowlany z marca 2008 r. przez firmę „E.” mgr inż. M. K., skoro stwierdził, że

przed przystąpieniem do wykonania tego projektu nie została wykonana ekspertyza

elementów nośnych stropu, a jego stan ustalono na podstawie „skorodowania” i

zawilgocenia w zasadzie podsufitki. Zauważył też, że dokumentacja fotograficzna

nie pokazuje stanu technicznego stropu, lecz stan podsufitki oraz elementów

wykończeniowych mieszkania.

Pomimo podkreślenia braku ekspertyzy co do elementów nośnych stropu,

oraz stwierdzenia, że ocena jego stanu bez wykonanej ekspertyzy była niemożliwa

opowiedział się za wystąpieniem wady stropu w postaci złego jego stanu

technicznego. Wniosek więc ten nie wypływał z części motywacyjnej opinii.

W dodatku wyraźnie wykluczył, na podstawie tylko akt sprawy oraz dokumentacji

fotograficznej, aby stan stropów powodował zagrożenie dla zdrowia i życia

mieszkańców. Poza tym po raz kolejny popadł w sprzeczność w wnioskowaniu,

skoro stwierdził, że naprawa stropu powinna dotyczyć elementów nośnych stropu

tzn. belek nośnych drewnianych, pomimo że wcześniej podniósł, iż bez wykonanej

ekspertyzy ocena ich stanu jest niemożliwa.

Wbrew ustaleniom Sądów meriti biegły stwierdził, że pozwani w toku

remontu wykonali prace przy elementach osłonowych stropu tj. przede wszystkim

wykonali naprawę podsufitki, a co do stanu belek nośnych oparli się na opinii

technika budowlanego, który nadzorując remont stwierdził na podstawie oględzin,

iż znajdują się w dobrym stanie i nie wymagają wymiany.

Pomimo, że biegły w wyjątkowo skrótowej opinii uzupełniającej podtrzymał

w całości stanowisko zawarte w opinii głównej, sąd nie wezwał go na rozprawę

w dniu 20 kwietnia 2012 r. celem ustnego wyjaśnienia tej ekspertyzy i oddalił

wniosek pełnomocnika powodów o sporządzenie dalszej opinii uzupełniającej przez

biegłego i pełnomocnika pozwanych o ustne wyjaśnienia biegłego na rozprawie.

12

Wobec stanowiska stron dotyczącego opinii biegłego oraz wskazanych

w niej niejasności i sprzeczności powinien już być wezwany celem złożenia

wyjaśnień na rozprawę w dniu 20 kwietnia 2012 r. (art. 286 k.p.c.). W judykaturze

utrwalony jest pogląd, że sąd nie ma obowiązku wezwania na rozprawę biegłego

w celu złożenia ustnych wyjaśnień tylko wtedy, gdy nie było zastrzeżeń co do

pisemnej opinii, oraz że odmowa przesłuchania biegłego narusza zasadę

kontradyktoryjności (por. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 5 września 2001 r.,

II UKN 547/00, OSNP 2003, nr 11, poz. 277, z dnia 29 lipca 1998 r., II UKN 149/98,

OSNP 1999 nr 14, poz. 472 i z dnia 13 kwietnia 1965 r., II CR 8/65, LEX nr 5778).

Zgodnie z art 162 k.p.c. strona nie może skutecznie zarzucać w apelacji

uchybienia przez Sąd pierwszej instancji przepisom postepowania, polegającego

na wydaniu postanowienia, które może być zmienione lub uchylone stosownie do

okoliczności, jeżeli nie zwróciła uwagi sądu na to uchybienie w toku posiedzenia,

a w razie nieobecności - na najbliższym posiedzeniu, chyba że niezgłoszenie

zastrzeżenia nastąpiło bez jej winy (uchwała Sądu Najwyższego z dnia

27 października 2005 r., III CZP 55/05, OSNC 2006, nr 9, poz. 144). Niewątpliwie

hipotezą tego unormowania jest objęte postanowienie wydane na rozprawie w dniu

20 kwietnia 2012 r. oddalające wniosek pozwanych o uzupełniające przesłuchanie

biegłego. Obecny na tym posiedzeniu pełnomocnik pozwanych nie zwrócił uwagi

sądu na to uchybienie, a zatem stracił uprawnienie do powoływania się na brak

ustnych wyjaśnień biegłego na rozprawie w toku dalszego postępowania.

Nie oznacza to jednak, że pozwani nie mogli podnieść skutecznie zarzutów

apelacyjnych i kasacyjnych co do wcześniej już przeprowadzonej opinii biegłego

A. R. Sąd Apelacyjny przeoczył, że ciężar wykazania wady fizycznej przedmiotu

sprzedaży i dalszych przesłanek odpowiedzialności pozwanych spoczywał na

powodach i związku z tym to oni wnieśli o przeprowadzenie dowodu z opinii

biegłego. Skoro biegły jednoznacznie wskazał, że projekt budowlany remontu

stropu między kondygnacjami kamienicy, został sporządzony bez koniecznej

ekspertyzy elementów nośnych stropu i mając na uwadze, że sami powodowie stali

na stanowisku, że dotychczasowa opinia biegłego sądowego ma braki, gdyż wnieśli

o jej uzupełnienie, to w zakresie opinii już przeprowadzonej na nich, a nie na

pozwanych spoczywał obowiązek wniesienia zastrzeżenia. Obowiązek wniesienia

13

zastrzeżenia na podstawie art 162 k.p.c. dotyczy bowiem tylko strony, której

wniosek dowodowy został oddalony, a nie strony przeciwnej. Przyjęcie, że w takim

wypadku obowiązek zwrócenia uwagi sądu na jego uchybienie w postaci

bezpodstawnego w okolicznościach sprawy wydania postanowienia na rozprawie

w dnu 20 kwietnia 2012 r. oddalającego wniosek powodów o uzupełnienie opinii

spoczywa na pozwanych, byłoby sprzeczne z podstawowymi regułami

postępowania dowodowego, a w tym z zasadą kontradyktoryjności. Nie można

bowiem wymagać od pozwanych, aby podejmowali czynności służące stronie

przeciwnej, tj. powodom do wykazania zasadności powództwa.

W tym stanie rzeczy Sąd Apelacyjny wobec istotnych braków opinii biegłego,

skoro zawierała sprzeczności, niejasności i była nienależycie uzasadniona,

gdyż wnioski nie znajdowały oparcia w jej części analitycznej, powinien był uznać

za uzasadniony zarzut obrazy art 285 § 1 k.p.c. i przeprowadzić dowód

z dodatkowej opinii tego samego lub innego biegłego.

Nietrafne więc uznanie przez Sąd Apelacyjny, że stało temu na przeszkodzie

unormowanie zawarte w art 162 k.p.c. było istotnym uchybieniem procesowym,

a skoro stwierdzenie istnienia wady rzeczy sprzedanej (mieszkania) wymagało

wiadomości specjalnych, to należało przyjąć, że mogło ono mieć istotny wpływ na

wynik sprawy. W tym stanie rzeczy nierozpoznanie i nieuwzględnienie przez Sąd

Apelacyjny zarzutów apelacyjnych co do wadliwości opinii biegłego stanowiło także

istotne naruszenie art 285 § 1 w zw. z art 391 § 1 i art 378 k.p.c. Już tylko

te uchybienia przesądzały zasadność podstawy kasacyjnej określonej w art 398 § 1

pkt 2 k.p.c., choć Sąd Najwyższy nie podzielił zarzutu obrazy art. 382 k.p.c. i art

232 zd. 2 k.p.c.

Artykuł 382 k.p.c. nie może być interpretowany jako źródło obowiązku

prowadzenia przez sąd odwoławczy własnego postępowania dowodowego,

w związku z czym Sąd Okręgowy nie mógł dopuścić się jego naruszenia, skoro

takiego postępowania nie prowadził (por. np. postanowienie Sądu Najwyższego

z dnia 21 września 2011 r., I CSK 672/10, LEX nr 1102839).

W aktualnym stanie prawnym przy rozpoznawaniu sprawy sąd nie jest

zobowiązany w zasadzie do przeprowadzenia z urzędu dowodów zmierzających

do wyjaśnienia okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy (art. 232 k.p.c.).

14

Obowiązek przedstawienia dowodów spoczywa na stronach (art. 3 k.p.c.), a ciężar

udowodnienia faktów mających dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie

(art. 227 k.p.c.) spoczywa na stronie, która z faktów tych wywodzi skutki prawne

(por np. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 17 grudnia 1996 r., I CKU 45/96,

OSNC 1997, nr 6-7, poz. 76 i z dnia 16 grudnia 1997 r., II UKN 406/97, OSNP

1998, nr 21, poz. 643). W literaturze trafnie podniesiono, że brak tego obowiązku

z reguły dotyczy także dowodu z opinii biegłego. Ma w takim wypadku

zastosowanie art. 6 k.c.

Skoro wskazane względy przesądzały zasadność podstawy naruszenia

prawa procesowego, to Sąd Najwyższy był zwolniony od dokonywania rozważań

dotyczących podstawy naruszenia prawa materialnego. Skuteczne bowiem ich

zgłoszenie wchodzi w rachubę wtedy, gdy ustalony stan faktyczny, nie budzi

zastrzeżeń (por. np. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 26 marca 1997 r., II CKN

60/97, OSNC 1997, nr 9, poz. 128). Można jednak zauważyć, że w judykaturze

wyrażono pogląd, iż w razie rozwiązania umowy sprzedaży dla wywołania skutków

rzeczowych tego rozwiązania konieczne jest przeniesienie własności nieruchomości

z powrotem na nabywcę (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 27 kwietnia 1994 r.,

III CZP 60/94, LEX nr 197777).

Z tych względów na podstawie art. 39815

§ 1 k.p.c. orzeczono jak w sentencji.

jw