II CSK 90/13

Sygn. akt II CSK 90/13

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 22 listopada 2013 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Krzysztof Strzelczyk (przewodniczący)

SSN Mirosław Bączyk

SSN Katarzyna Tyczka-Rote (sprawozdawca)

Protokolant Maryla Czajkowska

w sprawie z powództwa P. Spółki z ograniczoną

odpowiedzialnością w S.

przeciwko Skarbowi Państwa - Prezydentowi Miasta S.

o ustalenie ,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 22 listopada 2013 r.,

skargi kasacyjnej strony pozwanej

od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]

z dnia 24 października 2012 r.,

oddala skargę kasacyjną i zasądza od pozwanego na rzecz

powoda kwotę 2 700 (dwa tysiące siedemset) zł tytułem kosztów

postępowania kasacyjnego.

2

UZASADNIENIE

Powód P. spółka z o.o. jest użytkownikiem wieczystym działki nr 21 o

powierzchni 11912 m2,

położonej w S., której właścicielem jest Skarb Państwa.

Zawiadomieniem z dnia 28 października 2008 r. działający za Skarb Państwa

Prezydent Miasta S. wypowiedział powodowi ze skutkiem na dzień 31 grudnia 2008

r. wysokość dotychczasowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste działki i

zaproponował przyjęcie z dniem 1 stycznia 2009 r. jej nowej wysokości

odpowiadającej 3% wartości gruntu - w kwocie 821.570,64 zł. W uzasadnieniu

wypowiedzenia zawarta została informacja, że - zgodnie z wyceną rzeczoznawcy

majątkowego - aktualna wartość gruntu będąca podstawą do ustalenia opłaty

rocznej wyniosła 0,00 zł. Zapis był wynikiem błędu, ponieważ w rzeczywistości

rzeczoznawca oszacował grunt na 13.665.803,80 zł.

Po otrzymaniu wypowiedzenia powód złożył do Samorządowego Kolegium

Odwoławczego wniosek o ustalenie, że wypowiedzenie to było bezskuteczne,

ewentualnie o ustalenie, że dokonana aktualizacja opłaty rocznej była uzasadniona

w innej wysokości. Kwestionował zarówno zasadność samej aktualizacji, jak

i zastosowaną stawkę 3% oraz wycenę nieruchomości. Kolegium orzeczeniem

z 23 września 2009 r. ustaliło, że od 1 stycznia 2009 r. opłata roczna

za użytkowanie wieczyste działki nr 21, obliczona przy zastosowaniu stawki 2%

wynosi 547.713,76 zł. Powód założył odwołanie do sądu. W postępowaniu

sądowym wartość działki w użytkowaniu wieczystym powoda została określona na

dzień 1 stycznia 2009 r. na kwotę 15.867.000 zł.

Wyrokiem z dnia 23 września 2011 roku Sąd Okręgowy ustalił, iż wysokość

opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego działki nr 21/10 wynosi z dniem 1

stycznia 2009 r. kwotę 317.340 zł, w pozostałym zakresie powództwo oddalił oraz

orzekł o kosztach procesu. Przyjął, że doręczone powodowi zawiadomienie o

wypowiedzeniu opłaty rocznej zawierało wszystkie elementy wymagane w świetle

art. w art. 77, art. 78 ust. 1 - 4, art. 80 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o

gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 102 poz.651). Co

prawda, aktualna wartość gruntu, będąca podstawą do ustalenia opłaty rocznej, nie

3

została wskazana kwotowo, jednak można ją było w prosty sposób obliczyć znając

zastosowaną stawkę procentowej oraz wysokości opłaty rocznej. Zawiadomienie

zawierało też informację o możliwości zapoznania się ze stanowiącą podstawę

aktualizacji wyceną biegłego rzeczoznawcy w Urzędzie Miasta S., wobec czego

powód, przy dochowaniu należytej staranności, mógł ustalić wartość nieruchomości

także w ten sposób. Z tych przyczyn Sąd Okręgowy nie uwzględnił stanowiska

powoda, że wypowiedzenie było bezskuteczne.

Rozpoznający apelacje obu stron Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 24

października 2012 r. zmienił wyrok Sądu Okręgowego w ten sposób, że ustalił, iż

dokonane dnia 28 października 2008 r. wypowiedzenie obowiązującej wysokości

opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste działki nr 21 jest bezskuteczne, oddalił

apelację pozwanego i orzekł o kosztach. Sąd Apelacyjny stwierdził naruszenie art.

78 ust. 1 u.g.n. poprzez błędne przyjęcie, że niezamieszczenie w piśmie

zawierającym wypowiedzenie wymaganej przez ten przepis informacji o wartości

nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego, nie powodowało

bezskuteczności wypowiedzenia. W ocenie tego Sądu, samo wskazanie w

wypowiedzeniu miejsca, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym,

nie jest równoznaczne ze spełnieniem wymagania dołączenia do wypowiedzenia

informacji o aktualnej wartości nieruchomości. Sąd drugiej instancji przyjął, że

wypowiedzenie niespełniające ustawowego wymagania było bezskuteczne. W

konsekwencji nie został wyczerpany tryb postępowania aktualizacyjnego

uregulowany w art. 78 ust. 1 u.g.n.

Pozwany wniósł skargę kasacyjną od wyroku Sądu Apelacyjnego, opierając

ją na podstawie naruszenia prawa materialnego przez błędną wykładnię art. 78 ust.

1 u.g.n. oraz niewłaściwe zastosowanie art. 61 § 1 k.c. We wnioskach domagał się

uchylenia w całości zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi

Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania oraz zasądzenie od powódki na jego

rzecz kosztów postępowania kasacyjnego.

Powód wniósł o oddalenie skargi kasacyjnej i zasądzenie od pozwanego na

rzecz powoda kosztów postępowania kasacyjnego.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

4

Spór między stronami ostatecznie ograniczył się do wykładni art. 78 ust. 1

u.g.n. i kwestii skuteczności złożonego przez pozwanego powodowi oświadczenia

o wypowiedzeniu dotychczasowej wysokości opłaty, które nie zawierało informacji

o aktualnej wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę, tak bowiem

zakwalifikować trzeba oznaczenie wartości zerowej nieruchomości.

Wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty rocznej w celu

zaktualizowania jej wysokości jest sformalizowaną jednostronną czynnością

cywilnoprawną, której przedmiot, zakres i sposób wykonania limitują bezwzględnie

obowiązujące przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Uprawnienie do

dokonania aktualizacji opłaty rocznej przysługuje wyłącznie „właściwemu organowi",

a więc oddającemu nieruchomość w użytkowanie wieczyste Skarbowi Państwa,

jednostkom samorządu terytorialnego lub ich związkom. Użytkownik wieczysty

może jedynie zażądać od podmiotu, z którym wiąże go umowa, aby wszczął

postępowanie aktualizacyjne (art. 81 u.g.n.). Artykuł 78 u.g.n. w ust. 1 precyzuje

wymagania, jakie musi spełnić wypowiedzenie zmieniające, a w następnych

jednostkach redakcyjnych tego przepisu wprowadza jednoinstancyjny tryb

administracyjny kontroli zasadności aktualizacji opłaty i jej wysokości, jako

procedurę odwoławczą poprzedzającą możliwość skierowania sporu na drogę

sądową. Jak wynika z art. 78 ust. 1 u.g.n., przeprowadzenie aktualizacji wymaga

wypowiedzenia użytkownikowi wieczystemu na piśmie wysokości dotychczasowej

opłaty w terminie do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego i jednoczesnego

przesłania oferty przyjęcia jej nowej wysokości. W wypowiedzeniu należy wskazać

sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego

o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia dołącza się

informację o wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę

majątkowego oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem

szacunkowym. Do doręczenia wypowiedzenia stosuje się przepisy Kodeksu

postępowania administracyjnego. Mimo więc, że wypowiedzenie zmieniające

stanowi czynność cywilnoprawną, konieczne jest zawarcie w nim treści

wykraczającej poza oświadczenie o wypowiedzeniu i ofertę nowej wysokości opłaty.

Wypowiadający zobowiązany jest do poinformowania, w jaki sposób skalkulowana

została nowa opłata oraz do pouczenia użytkownika o drodze, w jakiej

5

wypowiedzenie może zostać zakwestionowane, co zbliża je konstrukcyjnie do

decyzji administracyjnej. Podobieństwo powiększa zastosowanie trybu doręczeń

przewidzianego w kodeksie postępowania administracyjnego. Przepis zawiera dwa

dodatkowe wymagania, które skarżący słusznie kwalifikuje jako informacyjne -

obowiązek podania wartości nieruchomości gruntowej oszacowanej przez

rzeczoznawcę oraz powiadomienia o miejscu, w którym zapoznać się można

z operatem szacunkowym, a więc z metodologią ustalenia nowej wartości

nieruchomości. Użycie w zdaniu trzecim, wskazującym załączniki do

wypowiedzenia, czasownika w trybie orzekającym - „dołącza się" stanowi nakaz ich

dołączenia. Dołączenie nie oznacza konieczności sporządzenia odrębnych

dokumentów, wystarczą odpowiedniej treści zapisy w piśmie obejmującym

wypowiedzenie dotychczasowej i ofertę nowej opłaty. Informacyjny charakter

danych wskazanych w art. 78 ust. 1 zd. trzecie u.g.n. nie uzasadnia odmiennego,

mniej rygorystycznego traktowania obowiązku ich przekazania użytkownikowi

wieczystemu. Nie są to jedyne dane informacyjne, jakie musi zawierać

wypowiedzenie. Informacyjny charakter ma także przedstawienie sposobu

obliczenia opłaty oraz pouczenie o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia.

Jedynie co do pouczenia przyjmuje się w piśmiennictwie, że jego pominięcie nie

powoduje nieważności wypowiedzenia, lecz skutkuje możliwością uchylenia

się przez użytkownika od konsekwencji związanych z upływem terminu do

zaskarżenia aktualizacji. Narzucenie w art. 78 ust. 1 u.n.g. właścicielowi gruntu

przeprowadzającemu aktualizację opłaty rocznej szeregu obowiązków w zakresie

treści wypowiedzenia ma charakter ochronny względem użytkownika wieczystego

i dlatego obowiązki te powinny być traktowane restryktywnie, tak żeby użytkownik

wieczysty otrzymał wraz z wypowiedzeniem komplet danych pozwalających mu

ocenić podstawy, zakres i prawidłowość procedury aktualizacyjnej, w tym stwierdzić,

czy złożone mu wypowiedzenie jest kompletne i przez to wywołuje przewidziany

w ustawie skutek. Pogląd skarżącego, który uważa, że uzyskanie własną

zapobiegliwością informacji, których w wypowiedzeniu zabrakło, naprawia usterki

podjętej czynności i uzasadnia potraktowanie wypowiedzenia jako skutecznego,

podważa założenie zupełności i jednoznaczności wypowiedzenia, wyrażające się

nie tylko w obowiązku obudowania oświadczenia o wypowiedzeniu zmieniającym

6

opłaty rocznej bogatą treścią informacyjną, ale także w obowiązku dokonania tych

czynności w formie pisemnej. Z przytoczonych względów zarzut naruszenia art. 78

ust. 1 u.g.n. przez jego błędną wykładnię nie był uzasadniony. Ubocznie już tylko

wskazać należy, że niezamieszczenie w wypowiedzeniu informacji o oszacowanej

przez rzeczoznawcę wartości nieruchomości powodowało, że wadliwie wykonany

został także obowiązek przedstawienia sposobu obliczenia nowej opłaty. Podana

w piśmie kwota nowej opłaty nie poddawała się weryfikacji z powodu braku

możliwości skontrolowania prawidłowości obliczeń.

Nie mógł odnieść skutku także drugi zarzut, łączący niewłaściwe

zastosowanie art. 61 § 1 k.c. z błędnym przyjęciem, że użytkownik wieczysty

pozbawiony został możliwości sprawdzenia wartości nieruchomości oszacowanej

przez rzeczoznawcę. Wskazany przez skarżącego przepis wyjaśnia, z jaką chwilą

następuje złożenie oświadczenia woli innej osobie. Chwilą tą jest moment dojścia

do niej oświadczenia w sposób umożliwiający jej zapoznanie się z treścią tego

oświadczenia. W rozpatrywanej sprawie niesporne jest, kiedy powód otrzymał

wypowiedzenie wysokości dotychczasowej opłaty rocznej i jakiej treści było

otrzymane przez niego pismo. Wskazanie miejsca, w którym adresat oświadczenia

może zapoznać się z określonym dokumentem (operatem szacunkowym) nie może

być interpretowane jako równoważne objęciu doręczonym pismem ustaleń

wynikających z tego operatu.

Z przytoczonych względów skarga kasacyjna pozwanego podlegała

oddaleniu.

Orzeczenie o kosztach postępowania kasacyjnego wynika z treści art. 39821

w zw. z art. 391 § 1, art. 98 § 1 i 3 oraz art. 99 k.p.c., a wysokość zasądzonych

kosztów określa § 2 ust, 1 i 2, § 6 pkt 6 i § 12 ust. 4 pkt 1 rozporządzenia Ministra

Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców

prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej

udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (tekst jedn.: Dz. U.

z 2013 r., poz. 490).

jw

7