III CZP 65/13

Sygn. akt III CZP 65/13

UCHWAŁA

Dnia 21 listopada 2013 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Jan Górowski (przewodniczący)

SSN Marian Kocon (sprawozdawca)

SSN Grzegorz Misiurek

Protokolant Bożena Kowalska

w sprawie z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości położonej

w Z. przy ul. B. […]

przeciwko D. K.

o ochronę prawa własności,

po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym

w dniu 21 listopada 2013 r.,

zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w G.

postanowieniem z dnia 3 lipca 2013 r.,

"Czy na podstawie art. 222 § 2 k.c. wspólnota mieszkaniowa

może domagać się od najemcy niewydzielonego lokalu mieszkalnego

zaniechania naruszenia prawa własności polegającego na

naruszeniu wyglądu elewacji budynku poprzez przywrócenie kształtu

i rozmiaru otworów okiennych do stanu poprzedniego?"

2

podjął uchwałę:

Wspólnota mieszkaniowa może żądać od najemcy

niewydzielonego lokalu mieszkalnego przywrócenia do stanu

poprzedniego kształtu i rozmiaru otworów okiennych w budynku

położonym na nieruchomości wspólnej.

3

Uzasadnienie

Sąd Rejonowy w Z. wyrokiem z dnia 12 września 2012 r. oddalił powództwo

wspólnoty mieszkaniowej o przywrócenie stanu poprzedniego budynku

mieszkalnego. Ustalił, że pozwana będąc najemcą bliżej określonego lokalu

mieszkalnego bez zgody wspólnoty i właściciela lokalu, przeprowadziła prace

remontowe polegające na nadbudowaniu znajdujących się w lokalu parapetów na

wysokość dwóch cegieł, w następstwie czego zmniejszył się rozmiar otworów

okiennych, oraz dokonała wymiany stolarki okiennej, która kształtem i kolorem

odbiega od stolarki innych lokali mieszkalnych. Zmiany te istotnie przyczyniły się

do obniżenia walorów estetycznych elewacji budynku. W ramach takich ustaleń

Sąd Rejonowy uznał, że żądanie powódki nie dotyczy nieruchomości wspólnej,

tak więc powódka nie ma legitymacji czynnej do jego dochodzenia.

Rozpoznając apelację powódki od powyższego wyroku, Sąd Okręgowy w G.

powziął poważną wątpliwość odzwierciedloną w treści przytoczonego na wstępie

zagadnienia prawnego, przedstawionego Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Z art. 1 ust. 1, art. 18 i art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.

„o własności lokali” (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r., Nr 80 poz. 903 ze zm.,

dalej:”u.w.l.”) wynika, że wspólnota mieszkaniowa została powołana do

sprawowania zarządu nieruchomością wspólną i do tego ograniczają się

jej uprawnienia. W art. 22 ust. 3 i 4 ustawy o własności lokali przykładowo

zostały wymienione czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, w tym

udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej (pkt 5).

Zgodnie z art. 3 ust. 2 tej ustawy nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części

budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Żądanie pozwu dotyczyło zobowiązania pozwanej do przywrócenia trzech

otworów okiennych w ścianie zewnętrznej budynku do stanu poprzedniego

w zakresie ich kształtu, podziału, koloru i wielkości. Ustawa o własności lokali

nadbudowę lub przebudowę ścian zewnętrznych budynku kwalifikuje jako

czynności przekraczające zarząd nieruchomością wspólną. Skoro zaś sama ustawa

4

kwalifikuje je jako czynności przekraczające zarząd nieruchomością wspólną, to nie

ulega wątpliwości, że sprawa o przywrócenie ściany zewnętrznej budynku do stanu

sprzed nadbudowy lub przebudowy jest sprawą związaną z zarządzaniem

taką nieruchomością, co oznacza, że zdolność procesowa przysługuje w niej

wspólnocie mieszkaniowej a nie właścicielom lokali tworzących tę wspólnotę.

Stroną w procesie jest wspólnota, pomimo to, że proces dotyczy nieruchomości

wspólnej należącej do właścicieli lokali.

W świetle tych założeń wymaga rozważenia, czy wykonane prace

remontowe (nadbudowanie parapetów zewnętrznych na wysokość dwóch cegieł

i wymiana stolarki okiennej) dotyczyły nieruchomości wspólnej, czy też swoim

zakresem odnosiły się one wyłącznie do lokalu mieszkalnego zajmowanego przez

pozwaną. Pozwoli to na ustalenie, czy którąkolwiek z czynności podjętych przez

pozwaną w ramach prac remontowych można ujmować jako zdarzenie

bezpośrednio ingerujące w nieruchomość wspólną, a tym samym stanowiące

naruszenie prawa własności właścicieli lokali tworzących wspólnotę.

Sąd Okręgowy odwołał się do kryterium kosztów argumentując, że wymiana

stolarki okiennej połączona z nadbudowaniem parapetów nie dotyczy

nieruchomości wspólnej skoro to właściciel lokalu jest obowiązany pokryć

koszty wymiany.

Przyjęte kryterium jest jednak zawodne, gdyż pomija złożoność kwalifikacji

prawnej niektórych elementów nieruchomości wspólnej na gruncie ustawy

o własności lokali. W świetle jej przepisów ta sama ściana budynku, w tym

zewnętrzna wraz z występującymi na niej elementami architektonicznymi

i wystrojem nie przeznaczona dla wyłącznego użytku właściciela w rozumieniu

art. 3 ust. 2 u.w.l. może też stanowić element lokalu przesądzający o jego

samodzielności prawnej zgodnie z art. 2 ust. 1 i ust. 2 u.w.l. Stąd nie jest wyłączona

swoboda właściciela lokalu co do dokonywania w lokalu niektórych czynności

natury faktycznej jak malowanie, tapetowanie czy wieszanie na niej obrazów.

Nie oznacza to jednak, z przyczyn oczywistych, że właściciel lokalu może

te czynności wykonać na zewnątrz lokalu i przykładowo pomalować elewację

budynku według swego upodobania.

5

Ocena prawna remontów właściciela lokalu musi zatem uwzględniać treść

przepisów ustawy o własności lokali oraz właściwości stosunków lokalowych takie

jak wysoce intensywne przenikanie się wzajemnych interesów właścicieli

poszczególnych lokali. Przy tej ocenie należy preferować pewną elastyczność

tak aby w ramach dostępnych regulacji prawnych przyjąć rozwiązanie zgodne

z doświadczeniem życiowym. Dokonując kwalifikacji prawnej zachowań właściciela

lokalu przynajmniej potencjalnie odnoszących się do elementów nieruchomości

wspólnej należy sięgnąć do kryterium techniczno-funkcjonalnego, a więc należy

uwzględnić nie tylko właściwości konstrukcyjne danej części budynku

lecz również stopień powiązania tego zachowania z interesem właściciela

konkretnego lokalu oraz interesem ogółu właścicieli lokali.

Z perspektywy przyjętego kryterium nie budzi wątpliwości, że fragmenty

elewacji budynku powstałe w następstwie całkowitego bądź częściowego

zamurowania otworów okiennych lokalu mieszkalnego stanowią część

nieruchomości wspólnej, a nie lokalu. W ujęciu cywilistycznym wmurowanie cegieł

w otwory okienne skutkuje tym, że te stają się częściami składowymi nieruchomości

wspólnej (art. 47§ 2 k.c.). To oznacza, że czynność polegająca na całkowitym bądź

częściowym zamurowaniu tych otworów stanowi bezpośrednią ingerencję

w nieruchomość wspólną z naruszeniem prawa własności właścicieli lokali

tworzących wspólnotę.

W konsekwencji, częściowe zamurowania otworów okiennych lokalu

mieszkalnego przez nadbudowanie parapetów zewnętrznych skutkuje tym,

że przeprowadzenie stosowanych prac wymaga uzyskania zgody wspólnoty

mieszkaniowej przewidzianej w art. 22 ust. 1 pkt. 5u.w.l. Natomiast wykonanie tej

nadbudowy bez tej zgody stanowi bezprawną ingerencję w prawo własności

właścicieli lokali tworzących wspólnotę uprawniającą wspólnotę do wystąpienia

z roszczeniami opartymi na art. 222 § 2 k.c. Zatem wspólnota mieszkaniowa może

żądać od najemcy niewydzielonego lokalu mieszkalnego przywrócenia do stanu

poprzedniego kształtu i rozmiaru otworów okiennych w budynku położonym na

nieruchomości wspólnej.

Z tych przyczyn Sąd Najwyższy podjął uchwałę, jak na wstępie.

6