III CSK 32/13

Sygn. akt III CSK 32/13

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 13 grudnia 2013 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Krzysztof Pietrzykowski (przewodniczący)

SSN Dariusz Dończyk

SSN Józef Frąckowiak (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w Warszawie

przeciwko J. Z. i L. K. i B. sp. z o.o. w W.

o stwierdzenie nieważności umowy,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 13 grudnia 2013 r.,

skargi kasacyjnej strony powodowej

od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]

z dnia 6 lipca 2012 r.,

oddala skargę kasacyjną i zasądza od powoda na rzecz

pozwanej L. K. i B. sp. z o.o. kwotę 2400 (dwa tysiące czterysta)

zł tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

2

Zaskarżonym przez powoda - Ministra Spraw Wewnętrznych wyrokiem

z dnia 6 lipca 2012 r. Sąd Apelacyjny oddalił apelację powoda od wyroku Sądu

Okręgowego z dnia 4 listopada 2010 r., w którym Sąd ten oddalił powództwo

wniesione przeciwko J. Z. i L. K. i B. Sp. z o.o. o stwierdzenie nieważności umowy.

W sprawie tej ustalono co następuje.

W dniu 4 grudnia 2007 r. Pozwana L. K. i B. Sp. z o.o. nabyła od pozwanej J.

Z. prawo własności nieruchomości składającej się z działki nr 10 o powierzchni 1,73

ha, położonej w miejscowości P., dla której Sąd Rejonowy w K. prowadzi księgę

wieczystą […].

Pozwana Spółka jest cudzoziemcem w rozumieniu ustawy z dnia 24 marca

1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. W akcie notarialnym

obejmującym sprzedaż przedmiotowej nieruchomości wskazano, że zgodnie

z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy M.

zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy M. nr VII 36/06 z dnia 13 lipca 2006 r.,

ogłoszonym w Dzienniku Urzędowym Województwa […] nr 223, poz. 2531,

nieruchomość ta znajduje się na terenach oznaczonych na planie symbolem S12-

acu R/P - potencjalne tereny eksploatacji powierzchniowej.

Z wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Gminy M. wynika, że działki nr 9 i 10 położone we wsi P. znajdują się na terenach

oznaczonych w planach S 12 - acu R/P - potencjalne tereny eksploatacji

powierzchniowej, co do których ustala się: 1) przeznaczenie podstawowe -

dotychczasowy sposób użytkowania (tereny rolne); 2) przeznaczenie uzupełniające

- zieleń śródpolna, ścieżki, drogi, parking, drogi dojazdowe do pól, urządzenia

infrastruktury technicznej związanej z przyszłą eksploatacją kopalni; 3) zasady

zagospodarowania terenów: a) zakaz inwestycji, które uniemożliwiałyby w

przyszłości eksploatacje powierzchniową kopalni. Przedmiotowa działka znajduje

się w pobliżu należącej do pozwanej Spółki kopalni. Z zaświadczenia UG w M. z

dnia 29 września 2008 r. wynika, że działka ta jest wykorzystywana w sposób

rolniczy.

Powództwo a następnie apelacja zostały oddalone. W wyniku skargi

kasacyjnej strony powodowej, Sąd Najwyższy stwierdził nieważność postępowania

3

w zakresie rozprawy apelacyjnej z dnia 30 marca 2011 r. i znosząc w tym zakresie

postępowanie, uchylił wyrok Sądu drugiej instancji przekazując mu sprawę do

ponownego rozpoznania. Ponownie rozpoznający sprawę Sąd Apelacyjny

wyrokiem z dnia 6 listopada 2012 r. apelację powoda oddalił.

Sąd Apelacyjny zauważył, że ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu

nieruchomości przez cudzoziemców (jedn. tekst: Dz. U. z 2004 r. Nr 167, poz. 1758

ze zm.) nie podaje legalnej definicji nieruchomości rolnej na użytek tej ustawy,

a jedynie w art. 1a ust. 6 nakłada na nabywcę nieruchomości rolnej obowiązek

dochowania także warunków przewidzianych w ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 r.

o kształtowaniu ustroju rolnego (jedn. tekst: Dz. U. z 2012 r. poz. 803 ze zm.).

Artykuł 2 pkt 1 tej ostatniej ustawy, odsyłając do definicji nieruchomości rolnej

zawartej w k.c. dodaje, że nie są nieruchomościami rolnymi, nieruchomości

położone na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania

przestrzennego na cele inne niż rolne.

Tego dodatkowego określenia nie zawiera przepis art. 461

k.c. Nie oznacza

to jednak, że oba przepisy podają różne definicje nieruchomości rolnej. Analizując

przepisy innych ustaw dotyczących nieruchomości rolnych, w szczególności ustawy

z dnia z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Sąd Apelacyjny stwierdził, że wykładnia systemowa pojęcia nieruchomości rolnej

zawartego w k.c. doprowadza do tego samego efektu co wykładnia literalna

przepisu art. 2 pkt. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Ponadto Sąd

Apelacyjny zwrócił uwagę, że pojęcie nieruchomości rolnej jest kategorią prawną,

a nie faktyczną. Zatem proponowana przez powoda wykładnia art. 461

k.c., według

której określone w zatwierdzonym uchwałą rady gminy planie zagospodarowania

przestrzennego nieruchomości mają przeznaczenie inne niż rolne, nie pozbawia jej

takiego charakteru, oznaczałoby - wbrew prawnemu rozumieniu tego pojęcia,

że dopiero z chwilą faktycznego przystąpienia do zagospodarowania takiej działki

zgodnie z planem, nieruchomość utraciłaby charakter rolny. Tego rodzaju ujęcie

przekreślałoby sens i znaczenie ustawy o planowaniu i zagospodarowania

przestrzennym. W związku z tym brak jest jurydycznych podstaw do przyjęcia

jakoby istniały odmienne pojęcia nieruchomości rolnej na gruncie k.c. i ustawy

o kształtowaniu ustroju rolnego.

4

Druga istotna kwestia natury prawnej w tej sprawie to ocena czy

rzeczywiście według postanowień powołanej w akcie notarialnym uchwały Rady

Gminy M. z dnia 13 lipca 2006 r., nieruchomość objęta umową z dnia 4 listopada

2007 r. nie miała charakteru nieruchomości rolnej. W świetle postanowienia tej

uchwały dotyczącego zasad zagospodarowania zakazującego inwestycji, które

uniemożliwiałyby w przyszłości eksploatacje powierzchniową kopalin (k. 9 pkt. 3

wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy

M.) oraz postanowienia o przeznaczeniu tego terenu pod przyszłą eksploatacje

kopalin i przeznaczenia go także pod zieleń, ścieżki, drogi, parking, drogi

dojazdowe do pól i urządzenia infrastruktury technicznej związanej z przyszłą

eksploatacją kopalin, w ocenie Sądu Apelacyjnego sporna nieruchomość z chwilą

wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 13 lipca 2006 r.

przestała być nieruchomością rolną w rozumieniu art. 461

k.c.

Zgodnie z art. 35 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,

tereny, których przeznaczenie plan miejscowy zmienia mogą być wykorzystywane

w sposób dotychczasowy do czasu ich zagospodarowania zgodnie z tym planem,

chyba że w tym planie ustalono inny sposób ich tymczasowego zagospodarowania.

Właśnie w kontekście brzmienia powołanego przepisu należy rozumieć

postanowienia o dotychczasowym sposobie użytkowania - jako tymczasowy

sposób zagospodarowania tego gruntu, tym bardziej - na co zwracano już uwagę,

że zakazane są inwestycje, które uniemożliwiałyby w przyszłości eksploatacje

powierzchniową kopalin. Wobec tego rolnicze wykorzystywanie gruntu, który

w planach miejscowych zagospodarowania przestrzennego przeznaczony jest na

inne niż rolne cele nie oznacza, że nieruchomość taka jest nadal nieruchomością

rolną.

W skardze kasacyjnej powód zarzucił: 1) naruszenie prawa materialnego

przez błędną wykładnię art. 8 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 24 marca 1920 roku

o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców w związku z art. 461

kodeksu

cywilnego oraz w związku z § 2 pkt 5 lit. c) i § 61 pkt 2 uchwały nr VI1/38/06 Rady

Gminy M. z dnia 13 lipca 2006 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu

zagospodarowania przestrzennego gminy M. (Dz. Urz. Woj. […] nr 223, poz. 2531)

i w konsekwencji przyjęcie, iż nieruchomość będąca przedmiotem

5

zakwestionowanej umowy nie stanowi „nieruchomości rolnej", a tym samym jej

nabycie nie wymagało zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych; 2)

naruszenie prawa materialnego przez niewłaściwe zastosowanie art. 8 ust. 2 pkt 1

ustawy z dnia 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez

cudzoziemców i niewłaściwe zastosowanie (niezastosowanie) art. 6 ust. 1

w związku z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 24 marca 1920 roku o nabywaniu

nieruchomości przez cudzoziemców, co skutkowało przyjęciem,

iż zakwestionowana umowa sprzedaży nie jest nieważna.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje.

Kontrola nabywania przez cudzoziemców nieruchomości rolnej, przewidziana

w ustawie o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców ma wyraźnie

charakter tymczasowy, co wynika jednoznacznie z art. 8 ust.2 pkt 1 tej ustawy.

Zgodnie z powołanym przepisem, uzyskanie zezwolenia przez cudzoziemca,

będącego obywatelem lub przedsiębiorcą państw – stron umowy o Europejskim

Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej jest wymagane tylko

w okresie 12 lat od przystąpienia Polski do Unii Europejskiej. Z takim

tymczasowym charakterem wymogu uzyskania zezwolenia wyraźnie koresponduje

art. 1a pkt 6 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, w którym

ustawodawca przewidział, że nabycie nieruchomości rolnej przez cudzoziemca

następuje dodatkowo, z zachowaniem przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r.,

o kształtowaniu ustroju rolnego. Zapewne w celu podkreślenia, że zezwolenie nie

będzie wymagane dla nieruchomości, które w miejscowym planie

zagospodarowania są przeznaczone do prowadzenia na nich innej niż rolnicza

działalności, ustawodawca odsyła w powołanym przypisie do ustawy

o kształtowaniu ustroju rolnego. Przepis art. 2 tej ustawy przewiduje zaś, że przez

nieruchomość rolną należy rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu

cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w planach

zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolnicze. Odesłanie w zakresie

definicji nieruchomości rolnej do wspomnianego przepisu tworzy regulację

wewnętrznie spójną i logiczną. Skoro bowiem wymóg zezwolenia na nabycie

nieruchomości rolnej przez cudzoziemca ma trwać tylko do 2016 r. to w sytuacji,

gdy określona nieruchomość ma zgodnie z planem zagospodarowania

6

przestrzennego utracić taki charakter w przyszłości, brak racjonalnych powodów,

aby takiego zezwolenia wymagać od cudzoziemca. Niewątpliwie wynegocjowane

w procesie akcesyjnym czasowe wyłączenie nieruchomości rolnych ze

swobodnego obrotu w ramach Unii dotyczyć ma gruntów, które są i zgodnie

z planami zagospodarowania przestrzennego będą w dalszym ciągu

wykorzystywane na cele produkcji rolniczej.

Wbrew odmiennej opinii skarżącego, proponowana przez niego wykładnia

przepisów ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców i ustawy

o kształtowaniu ustroju rolnego nie ma żadnego oparcia w wykładni literalnej tych

przepisów, ani nie przemawiają za nią żadne względy celowościowe. Skoro bowiem

ustawodawca w art. 1a pkt 6 odsyła do ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, to

nie można twierdzić, że nie odesłał w ten sposób do art. 2 ust.1 tej ustawy. Wręcz

przeciwnie mając na uwadze czasowy charakter obowiązku uzyskania zezwolenia

na nabycie nieruchomości rolnej to właśnie przede wszystkim odesłanie dotyczy

właśnie tego przepisu. W sytuacji gdy miejscowy plan zagospodarowania

przestrzennego a więc lokalne prawo krajowe nie zamierza określonej

nieruchomości traktować jako przeznaczonej na cele produkcji rolnej, to z jakiego

powodu mamy utrudnić cudzoziemcowi, który chce nabyć tę nieruchomość dla

prowadzenia na niej działalności zgodnej z tym planem. Jeszcze raz należy

powtórzyć, że proponowana przez skarżącego wykładnia przepisów ustawy

o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców i ustawy o kształtowaniu ustroju

rolnego nie znajduje żadnego oparcia w literalnej i systemowej wykładni tych

przepisów i jest sprzeczna z celem regulacji zawartej w tych ustawach. Nie można

wymagać od cudzoziemca zezwolenia na nabycie nieruchomości rolnej, jeżeli

ustawa, która taki obowiązek przewiduje odsyła do ustawy o kształtowaniu ustroju

rolnego, zgodnie z którą określona nieruchomość jako przeznaczona w planie

zagospodarowania przestrzennego na inne cele niż produkcja rolna nie jest już

nieruchomością rolną. Wymaganie w takiej sytuacji zezwolenia od cudzoziemca

ma 8charakter szykany, utrudniającej mu prowadzenie działalności na

nieruchomości, na której obywatel polski taką działalność może prowadzić.

Szczególnie widoczne jest to w stanie faktycznym rozpoznawanej sprawy, gdy

nabywana nieruchomość ma być wykorzystana do prowadzenia eksploatacji

7

znajdujących się na niej surowców. Działalność taka wymaga czasu na

przygotowanie wydobycia i utrudnianie nabycia nieruchomości, na której ma być

ono prowadzone, skoro i tak w 2016 roku cudzoziemiec będzie mógł ją nabyć, nie

ma żadnego racjonalnego uzasadnienia, a może także przynosić wymierne szkody

dla zagranicznego przedsiębiorcy i w konsekwencji Skarbu Państwa.

Mając na względzie, że zarzuty podniesione w skardze kasacyjnej okazały się

nieuzasadnione Sąd Najwyższy, na podstawie art. 39814

k.p.c., orzekł jak

w sentencji.

es