III CSK 42/13

Sygn. akt III CSK 42/13

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 30 stycznia 2014 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Antoni Górski (przewodniczący)

SSN Irena Gromska-Szuster

SSN Hubert Wrzeszcz (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa "P." sp. z o.o. z siedzibą w K.

przeciwko Skarbowi Państwa - Prezydentowi Miasta K.

o ustalenie wysokości opłaty,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 30 stycznia 2014 r.,

skargi kasacyjnej strony pozwanej

od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]

z dnia 26 września 2012 r.,

oddala skargę kasacyjną i zasądza od pozwanego na rzecz

powódki 3600 (trzy tysiące sześćset) zł kosztów postępowania

kasacyjnego.

2

Uzasadnienie

Wyrokiem z dnia 20 kwietnia 2012 r. Sąd Okręgowy ustalił, że aktualizacja

opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej stanowiącej

własność Skarbu Państwa, składającej się z działek nr 73/2 i 73/3, położonych w

K., obręb 13, objętej księgą wieczystą KW nr […], określona w wypowiedzeniu z

dnia 22 września 2008 r., jest uzasadniona do kwoty 72 211 zł od dnia 1 stycznia

2009 r. i zaliczył na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą

zaktualizowaną nakłady poniesione przez użytkownika wieczystego nieruchomości

w wysokości 4 047 015,66 zł, oddalił powództwo w pozostałej części i zniósł

wzajemnie koszy procesu stron.

Sąd ustalił, że dnia 22 września 2008 r. Prezydent Miasta K. wypowiedział

powódce dotychczasową opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego wyżej

oznaczonej nieruchomości w wysokości 6 261,81 zł (3% wartości nieruchomości) i

zaproponował nową opłatę w kwocie 261 175,86 zł od dnia 1 stycznia 2009 zł (3%

wartości nieruchomości ustalonej w operacie szacunkowym rzeczoznawcy

majątkowego W. Z. z dnia 14 sierpnia 2008 r. w wysokości 8 705 862 zł).

Samorządowe Kolegium Odwoławcze orzeczeniem z dnia 6 lipca 2009 r. -

po rozpoznaniu wniosku powódki – ustaliło, że aktualizacja opłaty jest

nieuzasadniona, ponieważ została oparta na operacie szacunkowym dotkniętym

wadami dyskwalifikującymi go jako podstawę ustalenia nowej opłaty rocznej z tytułu

użytkowania wieczystego. Podzielając tę ocenę, Sąd Okręgowy na podstawie opinii

biegłego sądowego ustalił, że rzeczywista wartość rynkowa nieruchomości w dniu

dokonania aktualizacji opłaty, tj. dnia 22 września 2008 r., wynosiła 7 221 079,04 zł.

Opłata ustalona według stawki procentowej w wysokości 3% wartości

nieruchomości wynosi zatem 216 600 zł.

Powódka nabyła prawo użytkowania wieczystego oznaczonych działek oraz

własności położonych na niej budynków od V. SA w K. dnia 27 września 2007 r. Dla

działek oddanych w użytkowanie wieczyste nie ma planu zagospodarowania

przestrzennego. Według uchwały Rady Miasta K. […] z dnia 16 kwietnia 2003 r. w

sprawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego

3

Miasta K. działki te znajdują się na terenach zabudowy mieszkaniowo-usługowej.

Decyzją z dnia 17 grudnia 2008 r. Prezydent Miasta K. - na wniosek powódki z dnia

17 maja 2006 r. – wydał decyzję ustalającą warunki zabudowy dla zamierzenia

inwestycyjnego „Budowa budynku mieszkalno-usługowego wraz z wjazdami i

miejscami postojowymi naziemnymi oraz rozbudową miejskiej sieci energetycznej

na działkach nr 73/2, 73/3 i części działek nr 516/1, 526, 527, położonych przy

ul. […]”. Decyzją z dnia 27 lipca 2009 r. zatwierdził natomiast złożony przez

powódkę projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę budynku mieszkalno-

usługowego, wielorodzinnego wraz z instalacjami wewnętrznymi.

Powódka dokonała rozbiórki znajdujących się na oddanym w użytkowanie

wieczyste gruncie budynków i budowli. Ich konstrukcja i przeznaczenie (były

to budynki przemysłowe byłego przedsiębiorstwa produkcyjnego) nie pozwalały na

ich techniczną adaptację na budynki mieszkalno-usługowe. Ich rozbiórka z tego

względu była niezbędna i ekonomicznie uzasadniona. Obecnie na oddanych

w użytkowanie wieczyste działkach można zbudować dowolny budynek

mieszkalno-usługowy zgodnie z obowiązującym studium i posiadanym

przez powódkę projektem. Rozbiórka budynków i budowli wpłynęła na cechy

techniczno-użytkowe gruntu. Jest możliwe wykorzystanie go na cele mieszkalno-

usługowe. Wzrosła też wartość nieruchomości gruntowej i według stanu na dzień

18 sierpnia 2011 r. wynosi 10 389 523 zł. Poniesione przez powódkę koszty

rozbiórki budynków wyniosły 4 047 015,66 zł netto.

Sąd Okręgowy uznał, że należna od dnia 22 września 2008 r.

zaktualizowana opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego, ustalona według

przewidzianej w art. 72 ust. 3 pkt 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce

nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.; dalej -

„u.n.g.”) stawki procentowej w wysokości 1% wartości nieruchomości, wynosi

72 211 zł. Zadaniem Sądu nie było w sprawie podstaw - jak przyjął biegły sądowy –

do zastosowania stawki procentowej w wysokości 3% wartości nieruchomości,

ponieważ pozwana wykazała, że w odniesieniu do będących w jej użytkowaniu

wieczystym działek nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nich. Powołując

się na art. 77 ust. 6 u.g.n., Sąd na poczet różnicy między opłatą dotychczasową

a opłatą zaktualizowaną zaliczył wydatki poniesione przez powódkę na rozbiórkę

4

budynków, albowiem stanowią one – wobec wzrostu na skutek ich dokonania

wartości nieruchomości gruntowej – w rozumieniu tego przepisu nakłady konieczne

wypływające na cechy techniczno-użytkowe gruntu.

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Apelacyjny zmienił wyrok Sądu pierwszej

instancji w ten sposób, że ustalił, iż aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie

wieczyste określonej wyżej nieruchomości jest uzasadniona do kwoty 216 632,37 zł

od dnia 1 stycznia 2009 r. do dnia 31 grudnia 2009 r. oraz do kwoty 72 211 zł od

dnia 1 stycznia 2009 r. i na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą

zaktualizowaną zaliczył wartość nakładów poniesionych przez powódkę w kwocie 3

168443,96 zł, oddalił apelację w pozostałej części i zniósł wzajemnie koszty

postępowania apelacyjnego stron.

Sąd odwoławczy nie podzielił stanowiska Sądu pierwszej instancji, że już

w chwili wypowiedzenia dotychczasowej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego

nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości. Do jej przyjęcia nie

wystarczy bowiem ustalenie - jak uznał Sąd Okręgowy - że w chwili aktualizacji

opłaty toczyło się postępowanie administracyjne zmierzające do ustalenia

warunków zabudowy działek zakończone wydaniem decyzji o warunkach

zabudowy, albowiem zarówno w piśmiennictwie, jak i w orzecznictwie przyjmuje

się, że dopiero z chwilą zakończenia budowy i wydania decyzji o pozwoleniu na

użytkowanie budynku można przyjąć, iż nastąpiła trwała zmiana sposobu

korzystania z nieruchomości, rodząca obowiązek adekwatnej zmiany wysokości

opłaty z tytułu użytkowania wieczystego.

Na zakres zmiany wyroku Sądu pierwszej instancji wypłynęły także nowe

okoliczności ujawnione dopiero w postępowaniu apelacyjnym. Okazało się,

że Prezydent Miasta K. prawomocną decyzją z dnia 9 lutego 2010 r. wypowiedział

stawkę procentową opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego z dniem 1

stycznia 2010 r. i zaproponował nową stawę w wysokości 1% wartości

nieruchomości. W tej sytuacji wyrok Sądu Okręgowego co do wysokości należnej

opłaty wymagał zmiany jedynie w zakresie rozstrzygnięcia dotyczącego opłaty

rocznej od 1 stycznia do 31 grudnia 2009 r.

5

Sąd Apelacyjny podzielił stanowisko Sądu pierwszej instancji, że wydatki

pozwanej z tytułu rozbiórki budynków i budowli stanowią w rozumieniu art. 77 ust. 6

u.g.n. nakład konieczny podlegający zaliczeniu na poczet różnicy między

dotychczasową opłatą roczną a opłatą zaktualizowaną. Uznał jednak, że Sąd

Okręgowy nieprawidłowo ustalił ich wartość, pomijając zasady określone w § 35

rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny

nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109).

Mając na względzie te zasady, Sąd przyjął, że zaliczeniu podlega kwota

3 168 443,96 zł stanowiąca różnicę między wartością nieruchomości

z uwzględnieniem nakładów (10 389 523 zł), a jej wartością przed dokonaniem

nakładów (7 221 079,04 zł).

Wyrok zaskarżył pozwany w części „w jakiej Sąd Apelacyjny oddalił apelację

i zaliczył wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego w kwocie

3 168 443,96 zł przy aktualizacji opłaty rocznej z tytuły użytkowania wieczystego”

oraz „oddalił apelację co do kosztów postępowania I instancji oraz zniósł koszty

pomiędzy stronami w postępowaniu apelacyjnym”. W skardze kasacyjnej, opartej

na pierwszej podstawie, pozwany zarzucił naruszenia art. 77 ust. 4 i 6 u.g.n.

i wniósł o uchylenie wyroku w zaskarżonej części i przekazanie sprawy do

ponownego rozpoznawania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Wydanie zaskarżonego wyroku z naruszeniem art. 77 ust. 4 i 6 u.g.n. polega

- zdaniem skarżącego - na błędnym uznaniu, że koszty rozbiórki budynków

znajdujących się na oddanym powódce w użytkowanie wieczyste gruncie stanowią

w rozumieniu art. 77 ust. 6 u.g.n. nakłady konieczne wpływające na cechy

techniczno-użytkowe gruntu.

Zgodnie z art. 77 ust. 6 u.g.n. na poczet różnicy między opłatą

dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zalicza się - poza nakładami na budowę

urządzeń infrastruktury technicznej (art. 77 ust. 4 i 5 u.g.n.) - nakłady konieczne

wpływające na cechy techniczno-użytkowe gruntu, o ile w ich następstwie wzrosła

wartość nieruchomości gruntowej.

6

W literaturze i w orzecznictwie wyróżnia się trzy rodzaje nakładów:

konieczne, użytkowe i zbytkowe. Przez nakłady koniecznie rozumie się nakłady,

których celem jest utrzymanie rzeczy w stanie zdatnym do normalnego korzystania

z niej zgodnie z przeznaczeniem. Nakładami użytecznymi są zaś nakłady dokonane

w celu ulepszenia rzeczy. Nakłady zbytkowe służą natomiast nadaniu rzeczy cech

odpowiadających upodobaniom posiadacza, zaspokojeniu jego potrzeb

estetycznych. Warto dodać, że Kodeks cywilny wyróżnia jedynie nakłady konieczne

i inne nakłady (art. 226). Podział drugiej kategorii nakładów na użyteczne

i zbytkowe jest podziałem przyjętym w piśmiennictwie i w orzecznictwie (por. wyrok

Sądu Najwyższego z dnia 22 marca 2006 r., III CSK 3/06, nie publ.).

Reasumując, rozróżnienie między nakładami koniecznymi, a innymi

nakładami polega na tym, że pierwsze z nich zostały poniesione na utrzymanie

rzeczy w stanie zdatnym do normalnego korzystania z niej zgodnie

z przeznaczeniem. Inne nakłady obejmują natomiast wszelkiego rodzaju ulepszenia

rzeczy zwiększające jej wartość. Przez użyte w art. 77 ust. 6 u.n.g. pojęcie

nakładów koniecznych należy zatem rozumieć poniesione przez użytkownika

wieczystego nakłady na grunt potrzebne do normalnego korzystania z niego

zgodnie z przeznaczeniem.

Ze względu na to, że przytoczony przepis ogranicza możliwość zaliczenia

nakładów na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowana

do nakładów koniecznych i jednocześnie wymaga, aby wpływały one na cechy

techniczno-użytkowe gruntu i spowodowały wzrost wartości nieruchomości

gruntowej, mogą się pojawić trudności z oceną, które z dokonanych na grunt

nakładów są nakładami koniecznymi, a które np. użytecznymi. Wydaje się,

że wskazanie w art. 76 ust. 6 u.g.n. jedynie na nakłady konieczne jest, co

podniesiono również w literaturze, niezbyt fortunne, albowiem nakłady konieczne

obejmują w zasadzie tylko nakłady służące utrzymaniu rzeczy w stanie zdatnym do

normalnego korzystania z niej zgodnie z przeznaczeniem. Mając jednak

na względzie treść przepisu i zasadę racjonalnego działania ustawodawcy, należy

przyjąć, iż zaliczeniu podlegają jedynie dokonane przez użytkowania nakłady na

grunt potrzebne do normalnego korzystania z niego, zgodnie z przeznaczeniem

nieruchomości gruntowej. Warto też dodać, że należy - co trafnie podkreślono

7

w piśmiennictwie - odróżniać przeznaczenie gruntu od określonego w umowie celu

oddania gruntu w użytkowanie wieczyste. Przeznaczenie gruntu wynika przede

wszystkim z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji

o warunkach zabudowy. Określony w umowie cel oddania gruntu w użytkowanie

wieczyste nie musi natomiast być tożsamy z przeznaczeniem gruntu, albowiem

może zostać w umowie określony wężej niż przeznaczenie gruntu.

Mając na względzie powyższe i wiążące w postępowaniu kasacyjnym

ustalenia faktyczne, nie można podzielić zarzutu skarżącego, że zakwestionowane

nakłady pozwanej na oddaną jej w użytkowanie wieczyste nieruchomość nie

stanowiły w rozumieniu art. 77 ust. 6 nakładów koniecznych. Rozebranie

znajdujących się na gruncie budynków i budowli, które wymagało poniesienia przez

powódkę nakładów przedstawionych do zaliczania na poczet różnicy między opłatą

dotychczasową a opłatą zaktualizowaną, było niezbędne do wykorzystania oddanej

w użytkowanie wieczyste nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem.

Nieruchomość znajduje się bowiem - jak wynika z ustaleń faktycznych -

na terenach przeznaczonych do zabudowy mieszkaniowo-usługowej. Tymczasem

wykorzystanie jej w tym celu nie było możliwe bez rozebrania budynków i budowli

przemysłowych, nienadających się do adaptacji na budynki mieszkaniowo-

użytkowe. Z podstawy faktycznej rozstrzygnięcia wynika też jednoznacznie,

że rozebranie budynków i budowli wpłynęło na cechy techniczno-użytkowe gruntu,

albowiem stworzyło przez usunięcie ograniczeń warunki pozwalające przystąpić do

zabudowy nieruchomości gruntowej zgodnie z jej przeznaczeniem i aktualnym

celem oddania go w użytkowanie wieczyste. Ponadto spowodowało - co nie jest

kwestionowanie – wzrost wartości nieruchomości.

Rację ma powódka, że skarżący, podnosząc zarzut naruszenia art. 77 ust. 6

u.g.n., błędnie utożsamił wydatki na rozbiórkę budynków i budowli z dokonaniem na

nie nakładów. Nie można bowiem wydatków na likwidację rzeczy traktować jako

nakład na tę rzecz. Zatem za nieuzasadniony należało uznać zarzut, że Sąd

na poczet różnicy między dotychczasową opłatą roczną z tytułu użytkowania

wieczystego, a opłatą zaktualizowaną zaliczył nakłady na budynki i budowle

znajdujące się na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste.

8

Argumentów wspierających zarzut naruszenia art. 77 ust. 6 u.g.n. nie

dostarcza także – wbrew przekonaniu skarżącego - art. 33 ust. 2 u.g.n., gdyż

przewidziane w nim wynagrodzenie przysługujące w razie wygaśnięcia umowy

użytkownikowi wieczystemu za wzniesione przez niego lub nabyte na własność

budynki i inne urządzenia dotyczy, co uszło uwagi skarżącego, budynków i innych

urządzeń istniejących w dniu wygaśnięcia umowy. Nie ma zatem - wobec

rozebrania budynków i budowli – wskazywanego przez skarżącego

niebezpieczeństwa rozliczania nakładów na budynki przy aktualizacji opłaty rocznej

i później, przy wygaśnięciu umowy użytkowania wieczystego.

Reasumując, zarzut wydania zaskarżonego wyroku z naruszeniem art. 77

ust. 6 u.g.n w sposób wskazany w uzasadnieniu skargi kasacyjnej należało uznać

za nieuzasadniony.

Podniesiona w skardze kasacyjnej kwestia przyjęcia przez Sąd – zdaniem

skarżącego - błędnej wartości różnicy pomiędzy wartością nieruchomości przed

dokonaniem nakładów i po ich ustaleniu uchyla się spod kontroli kasacyjnej,

albowiem skarżący nie przytoczył przepisów prawa, których naruszenie

doprowadziło do tego. Kwestii tej nie dotyczy przytoczony w podstawie kasacyjnej

naruszony przepis prawa, jak i wskazany w uzasadnieniu podstawy kasacyjnej

sposób jego naruszenia. Podobnie należy ocenić zakwestionowanie w skardze

kasacyjnej rozstrzygnięcia dotyczącego kosztów procesu ograniczone jedynie do

wskazania, że wyrok Sądu drugiej instancji został zaskarżony także w części,

„w jakiej Sąd Apelacyjny oddalił apelację co do kosztów procesu za postępowanie

przed Sądem pierwszej instancji oraz zniósł koszy procesu pomiędzy stronami

w postępowaniu apelacyjnym”.

Z przedstawionych powodów Sąd Najwyższy orzekł, jak w sentencji wyroku

(art. 39814

k.p.c. oraz art. 98 w związku z art. 39821

i 391 § 1 k.p.c.

jw