III CZP 84/13

Sygn. akt III CZP 84/13

UCHWAŁA

składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego

Dnia 29 stycznia 2014 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Jacek Gudowski (przewodniczący)

SSN Józef Frąckowiak

SSN Wojciech Katner

SSN Grzegorz Misiurek (sprawozdawca)

SSN Barbara Myszka

SSN Anna Owczarek

SSN Krzysztof Pietrzykowski

Protokolant Iwona Budzik

w sprawie z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości

przy ul. M. […] w W.

przeciwko P. K. H. M. sp. z o.o. w W.

o zapłatę,

po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym

w dniu 29 stycznia 2014 r.,

przy udziale prokuratora Prokuratury Generalnej Jana Szewczyka,

zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Najwyższy

postanowieniem z dnia 19 czerwca 2013 r., sygn. akt I CSK 576/12,

do rozstrzygnięcia składowi powiększonemu tego Sądu,

"Czy dopuszczalne jest przelanie przez właściciela lokalu na

rzecz wspólnoty mieszkaniowej uprawnień przysługujących mu

wobec sprzedawcy lokalu w związku z wadami fizycznymi

nieruchomości wspólnej?"

2

podjął uchwałę:

Właściciel lokalu może na podstawie umowy przelewu

przenieść na wspólnotę mieszkaniową uprawnienia

przysługujące mu wobec sprzedawcy lokalu w związku z wadami

fizycznymi nieruchomości wspólnej.

3

Uzasadnienie

Sąd Okręgowy w W. wyrokiem z dnia 10 maja 2011 r. zasądził od pozwanej

P. K. H. „M.” spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W. na rzecz powódki

Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ulicy M. […] w W. kwotę 205 320,50

zł z ustawowymi odsetkami od dnia 9 marca 2005 r., oddalił dalej idące żądanie

zapłaty i orzekł o kosztach procesu.

U podstaw tego rozstrzygnięcia legło stwierdzenie, że właściciele lokali

tworzący powodową Wspólnotę, dysponujący udziałami w nieruchomości wspólnej

wynoszącymi 47,9416%, przenieśli na jej rzecz, w drodze umów cesji,

wierzytelności przysługujące im wobec pozwanej z tytułu wad fizycznych nabytych

lokali wraz z udziałami w nieruchomości wspólnej - z wyłączeniem uprawnień

dotyczących odstąpienia od umowy - oraz roszczenia odszkodowawcze z tytułu

nienależytego wykonania umów wyodrębnienia i sprzedaży poszczególnych lokali.

Sąd Okręgowy ocenił umowy cesji jako skuteczne, wskazując, że nabycie

i dochodzenie przez wspólnotę mieszkaniową wierzytelności związanych z wadami

nieruchomości wspólnej mieści się w granicach sprawowanego przez nią zarządu

nieruchomością wspólną, a tym samym w granicach jej zdolności prawnej.

W konsekwencji, biorąc pod uwagę, że łączna wartość wierzytelności związanych

z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej wynosi 428 271,11 zł a powódka

nabyła 47,9416% tych wierzytelności, uznał powództwo za usprawiedliwione

w części obejmującej żądanie zapłaty kwoty 205 320,50 zł.

Sąd Apelacyjny, na skutek apelacji pozwanej, wyrokiem zaskarżonym

skargą kasacyjną zmienił wyrok Sądu Okręgowego w ten sposób, że oddalił

powództwo w zakresie żądania zapłaty kwoty 205320,50 zł. Podkreślił, że zdolność

prawna wspólnoty mieszkaniowej jest ograniczona do czynności związanych z

zarządem nieruchomością wspólną. W zakresie tych czynności nie mieści się

nabycie od właścicieli lokali w drodze umów cesji - przysługujących im wobec

sprzedawcy - wierzytelności wynikających z wad nieruchomości wspólnej; umowy

takie są zatem nieważne (art. 58 § 1 k.c.).

4

Sąd Najwyższy, rozpoznając skargę kasacyjną powódki od wyroku Sądu

Apelacyjnego, powziął wątpliwości sformułowane w zagadnieniu prawnym

przedstawionym do rozstrzygnięcia składowi siedmiu sędziów tego Sądu na

podstawie art. 59 ustawy z dnia 23 listopada 2002 r. o Sądzie Najwyższym

(jedn. tekst: Dz. U. z 2013 r., poz. 499).

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Zagadnienie przedstawione do rozstrzygnięcia wiąże się ściśle ze statusem

prawnym wspólnoty mieszkaniowej. Problem ten wywoływał kontrowersje od

początku obowiązywania ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali

(jedn. tekst: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.; dalej „u.w.l.”).

W piśmiennictwie zarysowały się na tym tle trzy stanowiska.

Według jednego, wspólnota mieszkaniowa nie jest jednostką organizacyjną

w rozumieniu art. 331

§ 1 k.c., nie ma zdolności prawnej, a w konsekwencji

własnego majątku. W myśl poglądu przeciwnego, wspólnota mieszkaniowa jest

jednostką organizacyjną, o której mowa w art. 331

§ 1 k.c., w związku z czym

przysługuje jej zdolność prawna i – w granicach tej zdolności - możność nabywania

majątku dla siebie. Zgodnie zaś ze stanowiskiem pośrednim, wspólnota

mieszkaniowa ma zdolność prawną, sądową i procesową, ale nie może posiadać

własnego majątku, odrębnego od majątku właścicieli lokali.

W judykaturze Sądu Najwyższego różnice w ocenie charakteru prawnego

wspólnoty mieszkaniowej znalazły odzwierciedlenie w dwóch zasadniczych

nurtach. Wskazywano, że wspólnota mieszkaniowa wprawdzie ma zdolność

prawną i należy zaliczyć ją do niepełnych (ułomnych, ustawowych) osób prawnych,

jednak prawa majątkowe może nabywać tylko do majątku wspólnego właścicieli

lokali (por. uchwała z dnia 24 listopada 2006 r., III CZP 97/06, Biul.SN 2006,

nr 11, s. 14). Wyrażano również zapatrywanie odmienne, zgodnie z którym

wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną posiadającą zdolność

prawną; może ona mieć własny majątek, niezależnie od majątku posiadanego

przez właścicieli poszczególnych lokali (por. postanowienie z dnia 10 grudnia

2004 r., III CK 55/04, OSNC 2005, nr 12, poz. 212 oraz uchwał: z dnia 23 września

2004 r., III CZP 48/04, OSNC 2005, nr 9, poz. 153, z dnia 28 lutego 2006 r.,

5

III CZP 5/06, OSNC 2007, nr 1, poz. 6 i z dnia 19 czerwca 2007 r. III CZP 59/07,

OSNC 2008, nr 7-8, poz. 81).

Kres tym rozbieżnościom położyła uchwała składu siedmiu sędziów Sądu

Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r., III CZP 65/07 (OSNC 2008, nr 7-8,

poz. 69), zgodnie z którą wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej

jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku.

W uzasadnieniu tego stanowiska wskazano, że wspólnota mieszkaniowa jest

jednostką organizacyjną, do której należy stosować odpowiednio przepisy

dotyczące osób prawnych (art. 331

k.c.); może zatem nabywać prawa i zaciągać

zobowiązania (art. 6 u.w.l.). Zakres zdolności prawnej wspólnoty jest jednak

ograniczony - co wynika z art. 1 ust. 1, art. 14, art. 18, art. 22, art. 25 oraz art. 17

u.w.l. - do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem nieruchomością

wspólną; może ona zatem posiadać majątek własny, odrębny od majątków

właścicieli lokali, ale w jego skład mogą wejść jedynie prawa i obowiązki związane

z gospodarowaniem nieruchomością wspólną, a więc przede wszystkim uiszczane

przez właścicieli lokali zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów

zarządu nieruchomością wspólną (art. 13 ust. 1 w związku z art. 15 ust. 1 i art. 14

ust. 1 u.w.l.), pożytki i inne dochody z nieruchomości wspólnej oraz roszczenia

wynikające z zawartych przez wspólnotę umów o remont nieruchomości wspólnej

lub ocieplenie budynku, a także własność nieruchomości nabytej za zgodą

właścicieli (art. 22 ust. 3 pkt 6a u.w.l.), jeżeli nieruchomość ta jest potrzebna do

zarządzania nieruchomością wspólną. Rozwiązanie takie z jednej strony ułatwia

bieżące gospodarowanie nieruchomością wspólną, z drugiej zaś uwzględnia

interesy podmiotów wchodzących w stosunki prawne dotyczące tej nieruchomości.

Sąd Najwyższy podkreślił, że wspólnota mieszkaniowa jako podmiot prawa

cywilnego (ułomna osoba prawna) odznacza się cechami różniącymi ją nie tylko od

osób prawnych, ale także od innych osób niemających osobowości prawnej,

w szczególności od handlowych spółek osobowych; jest jednostką organizacyjną

uzyskującą zdolność prawną ex lege, nie podlega likwidacji, a zakres jej zdolności

prawnej podlega ograniczeniom wynikającym z zadań, do których wykonywania

została powołana i obejmuje jedynie prawa i obowiązki związane z zarządzaniem

(gospodarowaniem) nieruchomością wspólną.

6

Stanowisko zajęte w powołanej uchwale - mającej moc zasady prawnej -

utorowało drogę jednolitej linii orzecznictwa, opowiadającej się za podmiotowym

statusem wspólnoty mieszkaniowej i jej prawem do posiadania własnego majątku

(zob. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 8 października 2008 r. V CSK 143/08,

nie publ.; z dnia 15 października 2008 r., I CSK 118/08, nie publ., z dnia 14 marca

2013 r., I CSK 379/12, OSNC 2013, nr 11, poz. 130 i z dnia 29 sierpnia 2013 r.,

I CSK 705/12, nie publ., postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 4 lutego 2011 r.,

III CSK 110/10, OSNC-ZD 2011, nr 4, poz. 88 oraz uzasadnienie uchwały z dnia

16 października 2008 r. III CZP 91/08, OSNC 2009, nr 10, poz. 124).

Uznanie, że wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem prawa cywilnego

mającym ograniczoną zdolność prawną nasuwa pytanie, czy w granicach tej

zdolności mieści się nabycie od właściciela lokalu w drodze umowy przelewu

uprawnień przysługujących mu wobec sprzedawcy lokalu, w związku z wadami

fizycznymi nieruchomości wspólnej, i dochodzenie ich w sprawie przeciwko

sprzedawcy. W orzecznictwie Sądu Najwyższego na to pytanie udzielono

odpowiedzi pozytywnej.

W uchwale z dnia 23 września 2004 r., III CZP 48/04 (OSNC 2005, nr 9, poz.

153) Sąd Najwyższy uznał, że wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej

do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych związanych z wadami fizycznymi

nieruchomości wspólnej, w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu

mieszkalnego, chyba że właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia. U podstaw

tego zapatrywania legło stwierdzenie, iż wymienione roszczenia nie pozostają w tak

silnym związku z nieruchomością wspólną, że ich dochodzenie mogłoby stanowić -

- ex lege - element zarządzania tą nieruchomością. Na brak takiego związku Sąd

Najwyższy wskazał również w wyroku z dnia 14 marca 2007 r., I CSK 387/06

(nie publ.).

Pogląd ten podtrzymany został w wyroku z dnia 15 października 2008 r.,

I CSK 118/08. W jego uzasadnieniu podkreślono, że wspólnota mieszkaniowa

może być tylko i wyłącznie podmiotem praw i obowiązków związanych

z zarządzaniem nieruchomością wspólną, a dochodzenia roszczeń dotyczących

wad fizycznych nieruchomości wspólnej nie można zaliczyć do związanych

7

z zarządzaniem tą nieruchomością. Wynika to z faktu, że źródłem tych roszczeń

jest umowa wyodrębnienia i sprzedaży lokalu zawarta między dotychczasowym

właścicielem nieruchomości, z której wyodrębniono lokal, a nabywcą lokalu.

Podobne stanowisko zajął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 29 sierpnia 2013 r.,

I CSK 705/12 (nie publ.). Zarówno w powołanej uchwale, jak i w wyroku

wydanym w sprawie I CSK 118/98, Sąd Najwyższy uznał za oczywiste,

że wspólnota mieszkaniowa może uzyskać legitymację do dochodzenia wobec

sprzedawcy lokalu wymienionych roszczeń w drodze umowy przelewu zawartej

z właścicielem lokalu.

Podzielając trafność tego zapatrywania, łatwo dostrzec, że nie w pełni

harmonizuje ono z argumentami przywołanymi w jego uzasadnieniu.

Skoro wspólnota mieszkaniowa posiada zdolność prawną ograniczoną do praw

i obowiązków związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną, to możliwość

nabycia przez nią w drodze umowy cesji od właściciela lokalu uprawnień

przysługujących mu wobec sprzedawcy lokalu w związku z wadami fizycznymi

nieruchomości wspólnej wchodzi w rachubę jedynie w razie uznania,

że uprawnienia te mogą być wykonywane w ramach zarządu nieruchomością

wspólną, a tym samym mieszczą się w granicach zdolności prawnej wspólnoty.

Przyjęcie odmiennego założenia prowadziłoby do niedającego się zaakceptować

wniosku, że wspólnota mieszkaniowa może nabyć określone prawa i obowiązki,

mimo że nie może być ich podmiotem.

Nie można zgodzić się z poglądem, że dochodzenie uprawnień z tytułu

rękojmi za wady fizyczne nieruchomości wspólnej oraz roszczeń

odszkodowawczych z tytułu tych wad w ogóle nie mieści się w zakresie

zarzadzania tą nieruchomością. Wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem praw

i obowiązków wynikających z umów, które sama zawarła w ramach zarzadzania

nieruchomością wspólną, np. z umowy o remont nieruchomości wspólnej lub

umowy nabycia własności nieruchomości niezbędnej do zarządzania

nieruchomością wspólną (zob. uzasadnienia uchwały składu siedmiu sędziów Sądu

Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r., III CZP 65/07 oraz wyroku Sądu

Najwyższego z dnia 15 października 2008 r., I CSK 118/98). Jeżeli uprawnienia

związane z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej wynikły z tych umów, to ich

8

dochodzenie niewątpliwie mieści się w granicach zarządu nieruchomością wspólną.

Stanowiska zajętego w powołanych orzeczeniach nie można zatem odczytywać

jako opowiadającego się za wyłączeniem wskazanych uprawnień z zakresu

zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej, gdyż jego sens opiera się na

założeniu przeciwnym, uznającym możliwość nabycia przez wspólnotę

mieszkaniową legitymacji do dochodzenia tych uprawnień od właścicieli

poszczególnych lokali na podstawie umów przelewu. Należy wyraźnie zaznaczyć,

że w stanach faktycznych stanowiących podstawę wymienionych orzeczeń,

przedmiotem sporu nie były uprawnienia wynikające z umów zawartych przez

wspólnoty mieszkaniowe, lecz mające źródło w umowach wyodrębnienia

i sprzedaży poszczególnych lokali, przy czym nie zostały one skutecznie przelane

na wspólnoty mieszkaniowe i z tego tylko względu odmówiono im legitymacji

materialnej do ich dochodzenia.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego dopuszcza się możliwość przeniesienia

przez kupującego uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej

(z wyjątkiem uprawnienia do odstąpienia do umowy) oraz kontraktowych roszczeń

odszkodowawczych związanych z tymi wadami na podstawie umowy przelewu na

inny podmiot (por. uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia

5 lutego 2004 r., III CZP 96/03, OSNC 2004, nr 6, poz. 88).

Uznanie podmiotowego statusu wspólnoty mieszkaniowej i jej prawa do

posiadania własnego majątku nakazuje przyjąć, że może ona nabyć w drodze

umowy cesji od właściciela lokalu przysługujące mu wobec sprzedawcy

uprawnienia związane z wadami nieruchomości wspólnej. Jak już wspomniano,

w granicach zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej pozostają uprawnienia

związane z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, które wspólnota nabyła na

podstawie zawartych przez siebie umów mieszczących się w ramach zarządu

nieruchomością wspólną. Analogiczne uprawnienia wynikające z umów sprzedaży

lokali spełniają w istocie tę samą funkcję, choć przysługują indywidualnie

właścicielom poszczególnych lokali wobec sprzedawcy; w obu przypadkach chodzi

o usunięcie skutków wad fizycznych tej samej nieruchomości wspólnej.

Cesja uprawnień przysługujących właścicielowi lokalu na rzecz wspólnoty

mieszkaniowej nie prowadzi zatem do nabycia przez nią praw, których nie może

9

być ona podmiotem. Nie dochodzi w ten sposób - wbrew zastrzeżeniom

zgłaszanym przez przeciwników takiego rozwiązania - do modyfikacji zakresu

zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej w drodze czynności prawnej ani

zniweczenia celu rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej, stanowiącej środek

zapewniający możliwość przywrócenia zachwianej, wskutek dostarczenia przez

sprzedawcę rzeczy wadliwej, ekwiwalentności świadczeń stron umowy sprzedaży.

Wspólnota mieszkaniowa nie może realizować celów sprzecznych z interesami

tworzących ją właścicieli lokali; dochodząc przelanych na nią uprawnień realizuje

zarówno ich interesy, jak i interes wspólnotowy.

Właściciel lokalu może uznać, że przelanie przysługujących mu uprawnień

na wspólnotę mieszkaniowa zapewni mu właściwą ochronę jego interesów i wpłynie

na zakres obciążających go kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Należy więc w pełni podzielić stanowisko Sądu Najwyższego zajęte w uzasadnieniu

uchwały z dnia 23 września 2004 r., że uznanie dopuszczalności przejścia

uprawnień właścicieli lokali w zakres zarządu wspólnoty mieszkaniowej umożliwia

harmonijne rozwiązanie nietypowego splotu interesów indywidualnych i grupowych.

Stanowisko to nie pozostaje w kolizji z koncepcją ograniczonej zdolności prawnej

wspólnoty mieszkaniowej, nie oznacza bowiem akceptacji możliwości nabycia

przez wspólnotę mieszkaniową takich roszczeń przysługujących właścicielom lokali,

które nie wykazują związku funkcjonalnego z zarzadzaniem nieruchomością

wspólną. Należy wykluczyć - jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia

14 marca 2013 r., I CSK 379/12 - np. możliwość dochodzenia przez wspólnotę

mieszkaniową roszczeń odszkodowawczych przysługujących współwłaścicielowi

(grupie współwłaścicieli) lokalu będącego przedmiotem odrębnej własności,

wynikających z umowy sprzedaży deweloperskiej, nawet na podstawie umów cesji

zawartych przez wspólnotę mieszkaniową z poszczególnymi współwłaścicielami

odrębnego lokalu.

Trzeba również podkreślić, że zaproponowane rozwiązanie ma istotne

zalety praktyczne - stwarza możliwość szybszej i efektywniejszej realizacji

uprawnień związanych z wadami nieruchomości wspólnej.

10

W przypadku sprzedaży odrębnej własności lokalu i związanego z nią

udziału w nieruchomości wspólnej, a więc rzeczy oznaczonej indywidualnie,

po stronie nabywcy nie powstaje - w ramach rękojmi – przewidziane w art. 561 § 1

k.c. uprawnienie do żądania dostarczenia zamiast rzeczy wadliwej takiej samej

rzeczy wolnej od wad (zob. uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia

23 września 2004 r., III CZP 48/04); wyłącza to możliwość dokonania jego cesji na

rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Nie ma natomiast przeszkód do przelania na

wspólnotę mieszkaniową pozostałych uprawnień związanych z wadami fizycznymi

nieruchomości wspólnej, przysługujących nabywcy lokalu wobec jego sprzedawcy,

z wyłączeniem również - wspominanego wcześniej - uprawnienia do odstąpienia do

umowy, stanowiącego prawo kształtujące.

Z tych względów Sąd Najwyższy podjął uchwałę, jak na wstępie.