V CSK 129/13

Sygn. akt V CSK 129/13

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 5 lutego 2014 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Marian Kocon (przewodniczący)

SSN Wojciech Katner

SSN Anna Kozłowska (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa Ministra Spraw Wewnętrznych

przeciwko U. i "A." Spółce z o.o. w W.

o ustalenie,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 5 lutego 2014 r.,

skargi kasacyjnej strony powodowej

od wyroku Sądu Apelacyjnego […]

z dnia 17 października 2012 r.,

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi

Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania,

pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach

postępowania kasacyjnego.

2

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 17 kwietnia 2012 r. Sąd Okręgowy oddalił powództwo

Ministra Spraw Wewnętrznych skierowane przeciwko U. i „A.” sp. z o.o. o ustalenie

nieważności zawartej przez pozwanych w dniu 9 października 2008 r., bez

zezwolenia powoda, umowy sprzedaży zabudowanej nieruchomości gruntowej

położonej w B. Sąd Okręgowy ustalił, że pozwany U. jest obywatelem Hiszpanii,

przyjechał do W. w 2005 r., gdzie rozpoczął pracę w spółce z kapitałem

hiszpańskim. W 2006 r. poznał dziewczynę, z którą w przyszłości zamierzał

zawrzeć związek małżeński. W tym celu postanowił nabyć lokal mieszkalny w

budynku wielorodzinnym w B., położonym w pobliżu miejsca zamieszkania

rodziców narzeczonej. Do zawarcia umowy sprzedaży, w wykonaniu zobowiązania

z umowy przedwstępnej, doszło w dniu 9 października 2008 r. Umową tą pozwany

nabył od spółki „A.” nieruchomość gruntową położoną w B., stanowiącą działkę nr

333/5 o powierzchni 159 m2

, zabudowaną budynkiem mieszkalnym w zabudowie

szeregowej. Po zawarciu umowy dla tej nieruchomości gruntowej założona została

w Sądzie Rejonowym księga wieczysta. Po zawarciu umowy pozwany lokal

wykończył i ulepszył i w nim pomieszkiwał, a w dniu 4 czerwca 2009 r.

nieruchomość tę sprzedał. Decyzję o sprzedaży pozwany U. podjął wobec

konieczności powrotu do macierzystej firmy w Hiszpanii i w związku z rozpadem

związku z narzeczoną. Pozwany nie figurował w rejestrach Urzędu do Spraw

Cudzoziemców i nie figurował w ewidencji ludności Urzędu Gminy K. W związku z

wszczęciem przez powoda postępowania administracyjnego zmierzającego do

ustalenia, czy umowa z dnia 9 października 2008 r. została zawarta zgodnie z

przepisami ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez

cudzoziemców, pozwani, w dniu 25 lipca 2011 r. zawarli aneks do umowy

sprzedaży, w którym stwierdzili, że w umowie z dnia 9 października 2008 r.

nieprawidłowo został określony jej przedmiot. Wskazali, że spółka „A.” sprzedała U.

wydzieloną trwałymi ścianami cześć budynku wielorodzinnego, stanowiącą

samodzielny lokal mieszkalny wraz z prawem własności do gruntu stanowiącego

działkę nr 333/5.

3

Dokonując oceny prawnej tak ustalonego stanu faktycznego, Sąd pierwszej

instancji wskazał, że U. zamierzał zamieszkać na nieruchomości i uczynić z niej

swoje centrum życiowe. W takiej sytuacji nabycie przez niego nieruchomości nie

stanowiło „nabycia drugiego domu” w rozumieniu art. 1 ust. 5 ustawy z dnia 24

marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (dalej jako u.n.n.c.),

a zatem, w myśl art. 8 ust. 2 tej ustawy, na jej nabycie nie było wymagane

zezwolenie powoda. Ponadto, w ocenie tego Sądu, również wykładnia

celowościowa przepisów powołanej ustawy prowadziła do oddalenia powództwa

skoro wynikające z niej ograniczenia wiązały się z reglamentacją obrotu

nieruchomościami przez okres pięciu lat od przystąpienia Polski do Unii

Europejskiej. Czas ten już upłynął, pozwany nie jest już właścicielem nieruchomości,

a ponadto nie był już nim tak w dacie wszczęcia postępowania administracyjnego,

jak i w dacie wniesienia powództwa, co nie pozwala stwierdzić, że interes publiczny

został w jakikolwiek sposób naruszony. Ponadto, uwzględnienie powództwa

pociągałoby negatywne skutki dla nowych właścicieli nieruchomości, zatem również

i z tej przyczyny, kierując się zasadami współżycia społecznego, powództwo

należało oddalić.

Wyrokiem z dnia 17 października 2012 r. Sąd Apelacyjny oddalił apelację

powoda od wyroku Sądu Okręgowego. Jako prawidłowe ocenił ustalenia faktyczne,

przy czym, w zakresie oceny prawnej, wskazał, że decydujące dla rozstrzygnięcia

jest ustalenie charakteru nabytej przez pozwanego nieruchomości. Ustalając ten

charakter wyraził pogląd, że spółka „A.” sprzedała pozwanemu wydzieloną trwałymi

ścianami cześć budynku wielorodzinnego, obejmującą jeden samodzielny lokal

mieszkalny położony na działce gruntu nr 333/5, o powierzchni 159 m2

, wraz z

prawem do gruntu. Ponieważ zakupiona nieruchomość stanowiła samodzielny lokal

w budynku wielorodzinnym, a zatem stanowiła lokal w rozumieniu przepisów

ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, transakcja nie wymagała

zezwolenia określonego w u.n.n.c. W tej sytuacji rozważania, czy zakup lokalu

stanowił nabycie drugiego domu nie miały znaczenia dla oceny zasadności

powództwa. Niemniej jednak sąd Apelacyjny wskazał, że podziela ocenę sądu

pierwszej instancji, iż pozwany kupił nieruchomość w celu uczynienia z niej swego

centrum życiowego.

4

W skardze kasacyjnej od wyroku Sądu Apelacyjnego, opartej na podstawie

z art. 3983

§ 1 pkt 1 k.p.c. powód zarzucił błędną wykładnię art. 1 ust. 5 u.n.n.c.

oraz w związku z art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali

(Dz.U. z 2004 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.), a także art. 6 ust. 1 w związku z art. 1

ust.1 u.n.n.c. i niewłaściwe zastosowanie art. 8 ust. 2 pkt 2 tej ustawy.

We wnioskach skarżący domagał się uchylenia zaskarżonego wyroku

i uwzględnienia powództwa ewentualnie uchylenia zaskarżonego wyroku

i przekazania sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

W związku z przytoczonym wyżej stanowiskiem Sądu Apelacyjnego

objaśnienia wymaga znaczenie wyłączenia zawartego w art. 1 ust. 5 zd. 2 u.n.n.c.,

istotne staje się też wyjaśnienie, co było przedmiotem umowy sprzedaży zawartej

przez pozwanych w dniu 9 października 2008 r.

Zagadnienie pierwsze skłania w pierwszej kolejności do przypomnienia,

że art. 1 ust. 1 zdanie 1 u.n.n.c. statuuje generalną zasadę, iż nabycie

nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia. Dalej wskazać należy,

że zakres oddziaływania tej generalnej zasady został uściślony w kolejnych

przepisach tego samego artykułu, które, dla potrzeb ustawy, definiują zarówno

pojęcie „cudzoziemca” (art. 1 ust. 2) jak i pojęcie „nabycia nieruchomości” (art. 1

ust. 4). Podkreślenia wymaga, że ustawa nie definiuje terminu „nieruchomość”,

(jego zakres wynika bowiem z przepisów kodeksu cywilnego - art. 46 k.c.),

ale termin „nabycie nieruchomości”, a więc definiuje pojęcie szersze, zbiorcze,

obejmując nim zarówno przyczynę sprawczą jak i jej skutek. Zezwolenia wymaga

zatem tylko takie nabycie nieruchomości, które jest nabyciem nieruchomości

w rozumieniu ustawy. W rozumieniu zaś ustawy (art. 1 ust. 4), nabyciem

nieruchomości jest nabycie prawa: własności nieruchomości lub użytkowania

wieczystego (skutek), na podstawie każdego zdarzenia (przyczyna sprawcza).

Z przepisu jasno zatem wynika, że skutkiem tak ujętej przyczyny sprawczej ma być

wwiązanie cudzoziemca w konkretny stosunek prawny prawa rzeczowego, a więc

nabycie przez niego własności lub użytkowania wieczystego (z zastrzeżeniem art.

5

3e). Ustawa reglamentuje bowiem nabywanie przez cudzoziemców tylko praw

rzeczowych, nie dotyczy nabywania praw obligacyjnych.

Oprócz ogólnej definicji „nabycia nieruchomości” ujętej w art. 1 ust. 4,

ustawodawca w ust. 5 tego artykułu zdefiniował również pojęcie ,,nabycia drugiego

domu”, jako szczególny przypadek ,,nabycia nieruchomości”. Z definicji „nabycia

drugiego domu”, ustawodawca w zdaniu 2 ust. 5 wyłączył nabycie samodzielnego

lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności

lokali. Nie jest zatem nabyciem drugiego domu, w rozumieniu u.n.n.c., nabycie

samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy o własności lokali.

Mamy zatem do czynienia z przedmiotowym ograniczeniem pojęcia nabycia

drugiego domu, o nabycie nieruchomości lokalowej. Już w wyroku z dnia

21 czerwca 2011 r. I CSK 575/10 (OSNC z 2012 r., Nr 2, poz. 26) Sąd Najwyższy

wyjaśnił, że art. 1 ust. 5 u.n.n.c. obejmuje nieruchomości gruntowe lub budynkowe.

Wskazane ograniczenie przedmiotowe nie uzasadnia wniosku, że nabycie przez

cudzoziemca samodzielnego lokalu w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.

o własności lokali, przez co jednak rozumieć należy wyłącznie nabycie

nieruchomości lokalowej (o czym niżej), nie jest nabyciem nieruchomości

w rozumieniu art. 1 ust. 4 u.n.n.c. W procesie wykładni uwzględnić bowiem trzeba

również systematykę samej ustawy oraz okoliczność, że reguluje ona tylko wycinek

tych stosunków prawnych, które co do zasady należą sfery prawa cywilnego.

Uwzględnić zatem należy, że wyrażony w art. 1 ust. 1 zd. 1 obowiązek uzyskania

zezwolenia na nabycie wymienionych w ust. 4 art. 1 praw rzeczowych

do nieruchomości, doznaje w przepisach ustawy kolejno ograniczeń tak

podmiotowych jak i przedmiotowych. W art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawodawca wprost

postanowił, że zezwolenia nie wymaga nabycie samodzielnego lokalu

mieszkalnego w rozumieniu ustawy o własności lokali. Zawarte więc w art. 1 ust. 5

zd. 2 wyłączenie ściśle koresponduje z uregulowaniem z art. 8 ust.1 pkt 1 ustawy.

Odczytywanie treści tego przepisu w powiązaniu z brzmieniem art. 1 ust.1 zd. 1

i definicjami ujętymi w ust. 4 i ust. 5 wskazuje, że zezwolenia nie wymaga nabycie

przez cudzoziemca własności nieruchomości lokalowej. Ustawa o nabywaniu

nieruchomości przez cudzoziemców stanowi element obowiązującego porządku

prawnego, nie wolno zatem jej pojęć, poza niewątpliwą regulacją autonomiczną,

6

wykładać w oderwaniu od nie nasuwających wątpliwości i ukształtowanych

na gruncie innych przepisów, pojęć prawnych. Ustawa o własności lokali posługuje

się kategorią samodzielnego lokalu mieszkalnego jednakże nie w celu uczynienia

z takiego lokalu samoistnego przedmiotu własności, ale w celu określenia,

że w przewidzianym w tej ustawie trybie, samodzielny lokal mieszalny może

uzyskać status nieruchomości lokalowej. Nieruchomość lokalowa mieści się

w przewidzianym w kodeksie cywilnym katalogu rzeczy (nieruchomości), które

mogą być odrębnym przedmiotem własności, a więc i przedmiotem nabycia

w każdy sposób przewidziany w prawie cywilnym. Pogląd Sądu Apelacyjnego,

że pozwany kupił własność samodzielnego lokalu mieszkalnego w sytuacji

gdy nie doszło do ustanowienia odrębnej własności lokalu, narusza powołane

przepisy. Lokal pozostaje częścią budynku a budynek jest częścią składową

nieruchomości gruntowej (art. 48 k.c.). Część składowa rzeczy nie może być

odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 k.c.), a katalog

praw rzeczowych jest zamknięty.

Sąd pierwszej instancji ustalił, że pozwani zawarli umowę sprzedaży

nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę nr 333/5 wraz z wybudowanym na

niej budynkiem mieszkalnym w zabudowie szeregowej, dla której to nieruchomości

została założona księga wieczysta. Sąd Apelacyjny, podzielając ustalenia faktyczne

Sądu pierwszej instancji jednocześnie stwierdził, że pozwani zawarli umowę

sprzedaży wydzielonej trwałymi ścianami części budynku wielorodzinnego

obejmującego jeden samodzielny lokal mieszkalny położony na działce nr 333/5

wraz z prawem własności do gruntu, co prowadziło Sąd do wniosku, że zakupiona

przez pozwanego nieruchomość stanowiła lokal mieszkalny w rozumieniu

przepisów o własności lokali. Pomijając, że ważne przeniesienie własności lokalu

wymaga jego wyodrębnienia jako odrębnego od gruntu przedmiotu własności

i dopiero prawne wyodrębnienie czyni go nieruchomością (lokalową), o czym była

mowa, uszło też uwagi Sądu, że w prawie cywilnym obowiązuje zasada jedności

prawnej budynku, której naruszenie może powodować, że umowa sprzedaży działki

gruntu wraz ze znajdującą się na tej działce częścią budynku, jeżeli jednocześnie

nie da się tego budynku podzielić według płaszczyzn pionowych w sposób

odpowiadający przebiegowi granic na gruncie, będzie nieważna (por. uchwałę Sądu

7

Najwyższego z dnia 26 kwietnia 2007 r. III CZP 27/07, OSNC z 2008 r., Nr 6,

poz. 62 i powołane tam orzecznictwo). Powstanie takiej sytuacji powodowałoby,

że podstawa rozstrzygnięcia, tak faktyczna jak i prawna, byłaby w sprawie zupełnie

odmienna. Jeżeli jednak zlokalizowana na działce nr 333/5 część wielorodzinnego

budynku, wydzielona trwałymi ścianami miała cechy odrębności i mogła być

traktowana jako odrębny budynek, wówczas uzasadnione było traktowanie jej jako

części składowej nieruchomości gruntowej. W takiej zaś sytuacji przeniesienie

własności zabudowanej takim budynkiem nieruchomości gruntowej wymagało

zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych. Zgodnie z art. 6 ust. 1 u.n.n.c., nabycie

nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy jest nieważne.

Zdaniem Sądu Apelacyjnego, ponieważ nabycie przez pozwanego

nieruchomości nie wymagało zezwolenia, nie było potrzeby oceny czy nabycie to

stanowiło nabycie drugiego domu. Mimo takiego stanowiska, Sąd ten odniósł się

jednak i do tego zagadnienia, akceptując ocenę Sądu pierwszej instancji,

że pozwany nabył nieruchomość w celu uczynienia z niej swojego centrum

życiowego. Sąd Apelacyjny wskazał na sytuację osobistą pozwanego w jakiej

znajdował się w chwili zwarcia umowy i w związku z tym zamiar osiedlenia się

w Polsce.

Obowiązek uzyskania zezwolenia na „nabycie drugiego domu” dotyczył

wyłącznie cudzoziemców będących obywatelami państw stron umowy

o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej, jeśli nie

zachodziła żadna z sytuacji określonych w art. 8 ust. 2a pkt 2 u.n.n.c. i był

ograniczony terminem lat 5 liczonym od przystąpienia Polski do Unii Europejskiej

(art. 8 ust. 2 pkt 2). Natomiast w sytuacji gdy nabyta nieruchomość miała stanowić

stałe miejsce zamieszkania dla takiego cudzoziemca, art. 8 ust. 2 (ab initio)

przewidywał wyjątek od zasady z art. 1 ust. 1 zd. 1 - obowiązek uzyskania

zezwolenia nie istniał. Decydował zatem cel, dla którego cudzoziemiec nabywał

nieruchomość. Cel ten nie mógł jednak pozostawać wyłącznie w sferze zamiaru

ograniczonego do sfery przeżyć psychicznych, ale biorąc pod uwagę, że organy

państwa kontrolowały legalność nabycia, wola uczynienia z nabytej nieruchomości

stałego miejsca zamieszkania musiała zostać zamanifestowana na zewnątrz,

w sposób wskazujący na zamiar rzeczywisty i czytelny nie tylko dla najbliższych,

8

ale i dla organów kontrolnych. W wyroku z dnia 25 listopada 1975 r. III CRN 53/75

(OSNC z 1976 r., Nr 10, poz. 218) Sąd Najwyższy trafnie wskazał, że o stałości

pobytu osoby fizycznej na danym terytorium decyduje przede wszystkim takie

przebywanie tej osoby, które ma cechy założenia tam ośrodka swoich osobistych

i majątkowych interesów. Z kolei, dokonując w wyroku z dnia 27 listopada 2008 r.

IV CSK 313/08 (OSNC-ZD z 2009 r., Nr 3, poz. 77) wykładni art. 1 ust. 5 u.n.n.c.

Sąd Najwyższy wskazał, że przez stałe miejsce zamieszkania należy rozumieć,

w nawiązaniu do zawartej w art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r.

o ewidencji ludności i dowodach osobistych (jedn. tekst: Dz. U. z 2006 r. nr 139,

poz. 993 ze zm.) konstrukcji stałego pobytu, zamieszkiwanie na nabytej

nieruchomości z zamiarem stałego przebywania na niej, w sensie chęci uczynienia

tu swego centrum życiowego. Wskazał, że ustalając, czy nabycie nieruchomości

nastąpiło z przeznaczeniem pod tak rozumiane stałe miejsce zamieszkania, nie

można się kierować jedynie treścią oświadczeń nabywcy. Należy ponadto

uwzględnić nie tylko faktyczne, ale i prawne możliwości uczynienia przez nabywcę

na nieruchomości swego centrum życiowego. W płaszczyźnie prawnych możliwości

Sąd Najwyższy odwołał się do dysponowania przez cudzoziemca kartą pobytu

obywatela Unii Europejskiej, wydaną na podstawie ustawy z dnia 27 lipca 2002 r.

o zasadach i warunkach wjazdu i pobytu obywateli państw członkowskich Unii

Europejskiej oraz członków ich rodzin na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej

(Dz. U. Nr 141, poz. 1180 ze zm.). Wykładnie tę należy zaaprobować, przy czym

należy wskazać na potrzebę oceny realności zamiaru stałego zamieszkania

cudzoziemca na nieruchomości, również z punktu widzenia uregulowań

dotyczących pobytu cudzoziemców na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej

zawartych w ustawie z dnia 14 lipca 2006 r. o wjeździe na terytorium

Rzeczypospolitej Polskiej, pobycie oraz wyjeździe z tego terytorium obywateli

państw Członkowskich Unii Europejskiej oraz członków ich rodzin (Dz. U. Nr 144,

poz. 1043 ze zm.).

Takich, niezbędnych w sprawie ustaleń i ocen zaskarżony wyrok nie zawiera,

stąd też zastosowanie przepisów prawa materialnego do tak niedostatecznie

ustalonego przez sąd drugiej instancji stanu faktycznego oznacza wadliwą

9

subsumpcję, co zarzuty kasacyjne naruszenia wymienionych w skardze przepisów

ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, czyni uzasadnionymi.

Z przedstawionych powodów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39815

§ 1

k.p.c. orzekł jak w sentencji, o kosztach postępowania kasacyjnego orzekając na

podstawie art. 39821

w związku z art. 108 § 2 k.p.c.

jw