V CSK 170/13

Sygn. akt V CSK 170/13

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 13 lutego 2014 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Kazimierz Zawada (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Dariusz Dończyk

SSN Irena Gromska-Szuster

w sprawie z powództwa Wspólnoty Nieruchomości Użytkowych "P."

w K.

przeciwko J. B. i T. B.

o nakazanie sprzedaży,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 13 lutego 2014 r.,

skargi kasacyjnej pozwanych od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]

z dnia 30 października 2012 r.,

oddala skargę kasacyjną.

2

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 28 marca 2012 r. Sąd Okręgowy oddalił powództwo

Wspólnoty Nieruchomości Użytkowych „P." (dalej: „Wspólnota"), o nakazanie

pozwanym, J. i T. B., na podstawie art. 16 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.

o własności lokali (Dz.U. 2000.80.903 ze zm. - dalej: „u.w.l.") sprzedaży, w drodze

licytacji według przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji

z nieruchomości, siedmiu oznaczonych lokali przy wymienionej ulicy, stanowiących

własność pozwanych.

Sąd Apelacyjny, wyrokiem z dnia 30 października 2012 r., zmienił na skutek

apelacji Wspólnoty wyrok Sądu Okręgowego w ten sposób, że - uwzględniając

w całości powództwo - nakazał licytacyjną sprzedaż lokali pozwanych,

oznaczonych numerami: 1 (z pomieszczeniem przynależnym), 0.03, 0.07, 0.08,

0.09, 0.11, 0.12, wraz ze związanymi z tymi lokalami ułamkowymi prawami do

nieruchomości wspólnej.

W grudniu 2008 r., w dwunastym miesiącu od powstania Wspólnoty, pozwani

zaprzestali regulowania w pełnej wysokości należnych od nich opłat, o których

mowa w art. 15 u.w.l., ze względu na konflikt między członkami Wspólnoty co do

statusu lokali położonych w przyziemiach (nr 0.03, 0.07, 0.08, 0.09, 0.11, 0.12):

zdaniem pozwanych, nie są to lokale użytkowe. Pozwani, których udział we

wspólnej nieruchomości wynosi 10,48%, są zobowiązani do uiszczenia na poczet

kosztów zarządu tą nieruchomością miesięcznie 2 802,67 zł. W dniu orzekania

przez Sąd Okręgowy oraz przez Sąd Apelacyjny zaległość pozwanych z tytułu

należnych od nich opłat wynosiła około 14 000 zł. W latach poprzednich zaległości

pozwanych opiewały na kwoty: 3 500 zł - koniec 2008 r.; 17 700 - koniec 2009 r.;

5 800 zł - koniec 2010 r.; 29 371 zł - koniec 2011 r. Zaległych należności z tytułu

opłat Wspólnota dochodziła od pozwanych na drodze sądowej. Zasądzone od nich

prawomocnie kwoty uiszczali oni dobrowolnie. Raz tylko wobec nich podjęta została

egzekucja, zakończyła się ona jednak umorzeniem postępowania egzekucyjnego

ze względu na dobrowolną zapłatę dochodzonej kwoty. Wartość lokali pozwanych

została określona na kwotę 414 817 zł. Przytoczony wyżej stan faktyczny sprawy,

3

stanowiący podstawę wydania zaskarżonego wyroku, ustalony w głównej mierze na

podstawie materiału zebranego w postępowaniu pierwszoinstancyjnym, uzasadniał,

w ocenie Sądu Apelacyjnego, uwzględnienie powództwa na podstawie art. 16 ust. 1

u.w.l. Stanowił on, zdaniem Sądu Apelacyjnego, objęty zakresem zastosowania art.

16 ust. 1 u.w.l. przypadek długotrwałego zalegania z zapłatą opłat należnych od

właścicieli lokali. Sankcja w postaci przymusowej sprzedaży lokalu wkracza

wprawdzie w sferę prawa własności członka wspólnoty - jest więc sankcją bardzo

surową, dlatego może być stosowana tylko wyjątkowo, w ostateczności - w sprawie

jednak wystąpił przypadek uzasadniający zastosowanie tego bardzo surowego,

ostatecznego środka. Pozwani od około 4 lat uparcie odmawiają płacenia

należności w pełnej wysokości, mimo wielu przegranych spraw sądowych,

w których ustalona została zasada ponoszenia opłat na korzyść Wspólnoty.

Niewnoszenie przez pozwanych opłat w pełnej wysokości nie jest przy tym

wynikiem obiektywnych trudności, ale świadomych decyzji pozwanych.

Takie postępowanie pozwanych niesie ryzyko destabilizacji finansowej Wspólnoty.

Zwłaszcza jeśli się uwzględni charakter powodowej wspólnoty. Jest ona wspólnotą

lokali użytkowych, w konsekwencji destabilizacja finansowa zagraża renomie

budynku, w którym znajdują się lokale, i tym samym mniejszym zainteresowaniem

podmiotów zewnętrznych wynajmowaniem tych lokali. Właściciele pozostałych

lokali, chcąc uniknąć tych niekorzystnych konsekwencji, pokrywają niedobory

finansowe spowodowane przez pozwanych. W rezultacie kredytują ich do czasu

wyegzekwowania należnych od nich opłat w kolejnym procesie, angażującym przy

tym czas i środki pieniężne.

Skarżąc w całości wyrok Sądu Apelacyjnego, pozwani przytoczyli jako

podstawę kasacyjną naruszenie art. 16 ust. 1 u.w.l. przez przyjęcie w zaskarżonym

wyroku, że przy wykładni art. 16 ust. 1 u.w.l. nie mają znaczenia: rodzaj i wysokość

zadłużenia, stosunek zadłużenia do wartości lokalu oraz realne skutki zadłużenia.

Powołali się także na to, że przepis ten powinien być stosowany tylko w sytuacjach

nadzwyczajnych, gdy długotrwałe zaleganie z opłatami jest znaczące i stanowi

zagrożenie dla funkcjonowania wspólnoty. Ponadto poinformowali, że lokal nr 1

został przez nich sprzedany po wydaniu przez Sąd Apelacyjny zaskarżonego

wyroku. Na okoliczność tę powołała się również strona powodowa.

4

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Założeniem postępowania kasacyjnego jest kontrola prawidłowości

zastosowania prawa przez sąd drugiej instancji (zob. art. 3981

, 3983

i art. 39813

k.p.c.). Rozpoznając skargę kasacyjną Sąd Najwyższy uwzględnia więc zarówno

stan prawny, jak i faktyczny, z chwili wyrokowania przez sąd odwoławczy (art. 316

w związku z art. 391 § 1 k.p.c.). W rezultacie sprzedaż przez pozwanych po

wydaniu zaskarżonego wyroku lokalu nr 1 nie mogła mieć wpływu na rozpoznanie

wniesionej w sprawie skargi kasacyjnej (por. orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia:

10 czerwca 1997 r., II CKN 180/97; 30 kwietnia 1998 r., III CKN 316/98; 25 marca

1999 r, III CKN 451/98; 22 kwietnia 1999 r., II CKN 284/98; 16 stycznia 2004 r.

III CK 266/02).

Przytoczony w skardze kasacyjnej zarzut naruszenia art. 16 ust. 1 u.w.l.

podlegał zatem, zgodnie z wskazanym założeniem, rozpoznaniu z uwzględnieniem

stanu fatycznego stanowiącego podstawę wydania zaskarżonego wyroku.

Według art. 16 ust. 1 u.w.l., jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale

z zapłatą należnych od niego opłat lub w sposób rażący bądź uporczywy wykracza

przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe

zachowanie czyni uciążliwe korzystanie z innych lokali lub z nieruchomości

wspólnej, wspólnota mieszkaniowa może żądać w trybie procesu sprzedaży lokalu

w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego

o egzekucji z nieruchomości.

Część tego przepisu, która stanowiła podstawę prawną zaskarżonego

wyroku - pozwalająca na orzeczenie przez sąd na żądanie wspólnoty nakazu

sprzedaży licytacyjnej lokalu, jeżeli jego właściciel długotrwale zalega z zapłatą

należnych opłat - była przedmiotem kontroli Trybunału Konstytucyjnego na skutek

skargi konstytucyjnej zarzucającej wysłowionej w art. 16 u.w.l. ust. 1 normie

sprzeczność z zasadami wywodzonymi w art. 64 i 31 ust. 3 Konstytucji RP. W

wyroku z dnia 29 lipca 2013 r., SK 12/12, Trybunał Konstytucyjny uznał art. 16 ust.

1 u.w.l. w zakresie, w jakim przewiduje on możliwość wystąpienia wspólnoty

mieszkaniowej z żądaniem licytacyjnej sprzedaży lokalu członka tej wspólnoty

długotrwale zalegającego z należnymi opłatami, za zgodny zarówno z art. 64 ust. 1

5

w związku z art. 64 ust. 3 i art. 31 ust. 3 Konstytucji RP, jak i z art. 64 ust. 2

Konstytucji.

Dokonując tej oceny, Trybunał Konstytucyjny miał na względzie

przeważający w orzecznictwie sądowym kierunek wykładni art. 16 ust. 1 u.w.l.,

zgodnie z którym przewidziana w tym przepisie sankcja za długotrwałe zaleganie z

zapłatą należnych opłat ma charakter wyjątkowy i ostateczny. Jej zastosowanie,

według tego kierunku wykładni, jest co do zasady uzależniane nie tylko od

wysokości zaległej kwoty, ale i bezskuteczności wcześniejszych prób dochodzenia

zaległych należności na ogólnych zasadach oraz będącego konsekwencją tej

bezskuteczności ryzyka powstawania kolejnych zaległości i ponoszenia

dodatkowych kosztów dochodzenia nowych zaległości; uogólniając - zastosowanie

tej sankcji jest uzależniane od rzeczywistego zagrożenia interesów wspólnoty

destabilizacją finansową i trwałymi trudnościami we właściwym utrzymaniu

nieruchomości wspólnej. Według tego kierunku wykładni, odrzuca się możliwość

wykorzystania omawianej sankcji do rozstrzygania konfliktów między właścicielami

lokali, dotyczących zasad prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną.

Jednocześnie nakazuje się uwzględnienie przy rozpatrywaniu możliwości

zastosowania tej sankcji okoliczności osobistych po stronie dłużnika, mogących

usprawiedliwiać powstanie jego zaległości. Istnienie takich okoliczności traktuje się

jako przeszkodę do zastosowania tej sankcji.

Według Trybunału Konstytucyjnego, tak interpretowany art. 16 ust. 1 u.w.l.

w zakresie, w jakim przewiduje możliwość wystąpienia wspólnoty mieszkaniowej

z żądaniem licytacyjnej sprzedaży lokalu członka tej wspólnoty długotrwale

zalegającego z należnymi opłatami, spełnia, mimo przewidzianej w nim bardzo

surowej sankcji wkraczającej w prawo własności, przewidziane w art. 31 ust. 3

Konstytucji RP kryteria uzasadniające ingerencję w to prawo. Uregulowanie to jest

przydatne i zarazem niezbędne do ochrony porządku publicznego oraz praw

i wolności pozostałych członków wspólnoty, gdy użyte wcześniej inne, łagodniejsze,

ogólnie stosowane w tych celach środki prawne okazują się nieefektywne.

Jednocześnie przewidziana w tym uregulowaniu sankcja nie jest nadmierna.

Pozostaje w odpowiedniej proporcji do założonego jej celu. Ograniczenie prawa

6

własności wskutek tej sankcji ma dostateczne usprawiedliwienie w ochronie praw

pozostałych właścicieli lokali, jest adekwatne do stopnia naruszenia ich interesów.

Sąd Apelacyjny, wydając zaskarżony wyrok, zastosował art. 16 ust. 1 u.w.l.

w zakresie, w jakim przewiduje on możliwość wystąpienia wspólnoty mieszkaniowej

z żądaniem licytacyjnej sprzedaży lokalu członka tej wspólnoty długotrwale

zalegającego z należnymi opłatami, w sposób odpowiadający przedstawionej,

przeważającej w orzecznictwie sądowym wykładni art. 16 ust. 1 u.w.l., przyjętej

przez Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 29 lipca 2013 r., SK 12/12, przy

ocenie zgodności tego przepisu z Konstytucją; warto przy tym zauważyć,

że Trybunał Konstytucyjny w wyroku tym, omawiając stanowisko judykatury,

odwołał się kilkakrotnie aprobująco do zaskarżonego przez pozwanych

rozstrzygnięcia Sądu Apelacyjnego.

Choć wysokość zadłużenia pozwanych w chwili wyrokowania przez Sąd

Apelacyjny (około 14 000 zł), rzeczywiście pozostawała w istotnej dysproporcji do

wartości lokali pozwanych (414 817 zł) - stanowiła tylko około 3% tej wartości i nie

przekraczała sumy pięciu miesięcznych opłat obciążających pozwanych -

w sprawie istniały przesłanki do zastosowania art. 16 ust. 1 u.w.l. Przepis ten nie

wymaga, aby kwota zaległości pozostawała w określonej proporcji do wartości

lokalu zadłużonego członka wspólnoty. Zastosowanie przewidzianej w tym

przepisie sankcji uzależnia on od stwierdzenia długotrwałego - w omówionym wyżej

znaczeniu - zalegania przez pozwanego właściciela lokalu z zapłatą należnych

opłat. W sprawie, stwierdzając istnienie tej przesłanki, należało mieć na względzie

nie tylko wysokość zaległości pozwanych w chwili wyrokowania, ale i to - jak trafnie

uznał Sąd Apelacyjny - że była to kolejna zaległość; i choć poprzednie zostały

uregulowane po zasądzeniu na rzecz Wspólnoty, to stan zadłużenia pozwanych

wobec Wspólnoty istniał na pewnym poziomie w istocie od wielu lat, przerywany

tylko kolejnymi orzeczeniami zasądzającymi od pozwanych powstające nowe ich

zaległości. Taki, utrzymujący się przez wiele lat, stan Sąd Apelacyjny trafnie ocenił

jako zagrażający w sposób istotny interesom strony powodowej jako wspólnoty

lokali użytkowych i tym samym - wobec bezskuteczności innych podejmowanych

wcześniej względem pozwanych środków prawnych - uzasadniający zastosowanie

w stosunku do pozwanych sankcji przewidzianej w art. 16 ust. 1 u.w.l.

7

Podjętemu przez Sąd Apelacyjny rozstrzygnięciu nie sprzeciwiało się to,

że pozwani byli właścicielami kilku lokali, a konflikt, z którego powodu nie

uiszczali oni opłat w pełnej wysokości dotyczył tylko części ich lokali. Nie mogło

z tego powodu dojść do ograniczenia orzeczenia sądu jedynie do tej części lokali.

Opłaty, z którymi zalegali pozwani, stanowią pokrycie kosztów zarządu

nieruchomością wspólną (art. 14 u.w.l.). W związku z tym, jeżeli pozwany członek

wspólnoty, będący właścicielem kilku lokali, zalega z opłatami na pokrycie kosztów

zarządu nieruchomością wspólną, a zaległość ta jest długotrwała w rozumieniu art.

16 ust. 1 u.w.l., to przewidziana w tym przepisie sankcja powinna doprowadzić

do wyeliminowania pozwanego ze wspólnoty, a zatem objąć wszystkie jego lokale.

Ze względu na bezzasadność podniesionego w skardze kasacyjnej zarzutu

naruszenia art. 16 ust. 1 u.w.l., Sąd Najwyższy orzekł na podstawie art. 39814

k.p.c.

jak w sentencji.