IV CSK 286/13

Sygn. akt IV CSK 286/13

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 28 lutego 2014 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Katarzyna Tyczka-Rote (przewodniczący)

SSN Józef Frąckowiak (sprawozdawca)

SSN Maria Szulc

w sprawie z powództwa J. P.

przeciwko J. K. i in., o ustalenie nieważności umowy sprzedaży,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 28 lutego 2014 r.,

skargi kasacyjnej pozwanych

od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]

z dnia 31 grudnia 2012 r.,

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi

Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i

orzeczenia o kosztach postępowania kasacyjnego.

UZASADNIENIE

2

Zaskarżonym przez pozwanych: […] wyrokiem z dnia z dnia 31 grudnia 2012

r. Sąd Apelacyjny oddalił apelację pozwanych od wyroku Sądu Okręgowego w S. z

dnia 26 czerwca 2012 r. W sprawie tej poczyniono następujące ustalenia.

Rodzice powódki J.P. – K. i E. H. byli właścicielami nieruchomości położonej

w S., której część nabyli w drodze zakupu, a część w drodze zasiedzenia.

Początkowo rodzice powódki byli współwłaścicielami w 9/18 części nieruchomości

nr 8 położonej w S. o powierzchni 694 m2

dla której była prowadzona dawna księga

wieczysta pn. „D.” oraz współwłaścicielami w 9/18 części sąsiedniej nieruchomości

składającej się z działek numer 9 i 10 o łącznej powierzchni 1 939 m2

, dla której

była prowadzona dawna księga wieczysta „O.”, następnie Kw nr […], później Kw nr

[…]. Obecnie dla gruntu, który pozostał z działek numer 9 i 10 prowadzona jest

księga wieczysta […]/3. Po nabyciu udziału we współwłasności powyższych

nieruchomości pod koniec lat 30-tych XX wieku małżonkowie H. objęli w posiadanie

całą działkę nr 8 o powierzchni 694 m2

oraz część działki nr 9 i zabudowali je

murowanym budynkiem mieszkalnym (kamienica) oraz budynkami gospodarczymi.

Postanowieniem z 27 lutego 1976 r. Sąd Rejonowy w O. stwierdził, że

małżonkowie H. nabyli z dniem 2 maja 1970 r. na własność przez zasiedzenie

nieruchomość położoną w S. o powierzchni 1 187 m2

. Powierzchnia nabyta przez

małżonków H. obejmowała całość dawnej działki nr 8 (694 m2

) oraz część dawnej

działki numer 9 (493 m2

).

W dniu 2 czerwca 1981 r. rodzice powódki zawarli z E. K. umowę sprzedaży

w formie aktu notarialnego, w którym oświadczyli, że są współwłaścicielami

nieruchomości o obszarze 1939 m2

, położonej w S., oznaczonej jako działki nr 9 i

10, dla której prowadzona jest KW nr […] i ¼ tej nieruchomości wraz z prawami do

połowy zabudowań z tytułu ich wybudowania sprzedają mu za cenę 500 000 zł.

Powódka jako spadkobierczyni małżonków H. wystąpiła z powództwem

przeciwko spadkobiercom E. K., domagając się ustalenia na podstawie art. 189

k.p.c., że powyższa umowa jest nieważna. Wyrokiem z 26 czerwca 2012 r. Sąd

Okręgowy w S. ustalił, że nieważna jest umowa sprzedaży zawarta w formie aktu

notarialnego w dniu 2 czerwca 1981 r. miedzy K. H. i E. H., a E. K. i orzekł o

kosztach procesu.

3

Oddalając apelację pozwanych Sąd II instancji stwierdził, że prawidłowo Sąd

Okręgowy przyjął, że powódka ma interes prawny w żądaniu ustalenia nieważności

umowy sprzedaży z dnia 2 czerwca 1981 r. w oparciu o art. 189 k.p.c. Wystąpienie

przez powódkę z roszczeniem o uzgodnienie treści księgi wieczystej […]/3 nie

usunie istniejącego stanu niepewności co do prawa własności przedmiotowej

nieruchomości. Powyższa księga prowadzona jest obecnie dla gruntu o

powierzchni 629 m2

, który pozostał z dawnych działek nr 9 i 10 i po odłączeniu do

nowej księgi wieczystej nieruchomości o powierzchni 1310 m2

, nabytej w drodze

zasiedzenia przez L. i K. małżonków K.

W umowie sprzedaży z 2 czerwca 1981 r. jest mowa o gruncie o powierzchni

1939 m2

, na który składa się część działki nr 9 o powierzchni 493 m2

nabyta przez

rodziców powódki przez zasiedzenie jak też działka nr 8 dla której prowadzona była

księga wieczysta D. i po zamknięciu której nowej księgi nie założono. Budynek

mieszkalny, do którego pozwani roszczą pretensje został natomiast posadowiony w

głównej mierze na działce nr 8.

Objęta sporem umowa jest sprzeczna z art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 14 lipca

1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (jedn. tekst: Dz. U. z 1969 r.,

Nr 22, poz. 159 ze zm.) w brzmieniu obowiązującym w 1981 r., zgodnie z którym

prezydium miejskiej rady narodowej służy prawo pierwokupu w przypadku

sprzedaży nieruchomości, nie stanowiących własności Państwa, położonych na

terenach określonych w art. 1 ust. 1 pkt 1 (położonych w granicach

administracyjnych miast i osiedli). Stosownie natomiast do art. 30 tej ustawy

właściciel nieruchomości określonej w art. 29 może sprzedać ją osobie trzeciej tylko

pod warunkiem, że prezydium rady narodowej, któremu służy prawo pierwokupu,

prawa tego nie wykona. Bezspornym jest, że sporna umowa została zawarta

bezwarunkowo.

Pozwani podnoszą jedynie, że w okolicznościach niniejszej sprawy art. 29

ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach nie miał zastosowania

z uwagi na treść art. 32 ustawy, zgodnie z którym prawo pierwokupu przewidziane

w art. 29 nie ma zastosowania m.in. w przypadku gdy sprzedaż następuje na rzecz

osób uprawnionych do dziedziczenia ustawowego po osobie dokonywującej

4

sprzedaży, zaś kupujący E. K. był siostrzeńcem K. H. Stanowisko to nie znajduje

uzasadnienia. E. K. w dniu zawarcia umowy nie był osobą uprawnioną do

dziedziczenia ustawowego po K. H. albowiem w dniu 2 czerwca 1981 r. żyły dzieci

zbywców (powódka i jej rodzeństwo).

Zgodnie z art. 931 § 1 k.c. w pierwszej kolejności powołane są z ustawy do

spadku dzieci spadkodawcy oraz jego małżonek. Dopiero w przypadku braku

zstępnych spadkodawcy powołani do spadku z ustawy byliby jego małżonek,

rodzice i rodzeństwo (art. 932 § 1 k.c. w brzmieniu obowiązującym w 1981 r.). E. K.

jako potencjalny spadkobierca ustawowy nie był w dacie zawarcia spornej umowy

objęty dyspozycją art. 32 ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach.

Stosownie zatem do art. 599 § 2 k.c. skoro prawo pierwokupu przysługiwało

Skarbowi Państwa z mocy ustawy, sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest

nieważna.

W skardze kasacyjnej pozwani zarzucili: I) naruszenie prawa materialnego tj:

1) błędnej wykładni art. 32 pkt 1 ustawy o gospodarce terenami w miastach

i osiedlach w zw. z art. 934 k.c. w brzmieniu obowiązującym w dniu 2 czerwca

1981 r. polegającej na przyjęciu, że siostrzeniec (syn siostry) nie jest osobą

uprawnioną do dziedziczenia ustawowego; 2) błędnej wykładni art. 32 pkt 1 ustawy

o gospodarce terenami w miastach i osiedlach w brzmieniu obowiązującym w dniu

2 czerwca 1981 r. polegające na przyjęciu, że uprawnienie do skorzystania z prawa

pierwokupu nieruchomości jest uzależnione od tego, czy w dniu dokonywania

sprzedaży nieruchomości żyją spadkobiercy bliżsi po osobie dokonywującej

sprzedaży a skorzystanie z prawa pierwokupu przewidzianego w tym przepisie

uzależnione jest od kolejności dziedziczenia określonego w przepisach kodeksu

cywilnego; II) naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na

wynik sprawy, tj.: art. 189 k.p.c. przez błędną jego wykładnię i niewłaściwe

zastosowanie, wbrew istniejącemu w tym zakresie orzecznictwu Sądu Najwyższego,

polegające na przyjęciu, że powódka miała interes prawny w żądaniu ustalenia

nieważności umowy sprzedaży nieruchomości z dnia 2 czerwca 1981 r. w oparciu

o art. 189 k.p.c.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje.

5

Zasługują na uwzględnienie zarzuty naruszenia art. 934 k.c. oraz art. 32 pkt

1 ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach, w brzmieniu

obowiązującym w dniu 2 czerwca 1981 r. Zgodnie z powołanym art. 32 pkt 1

ustawowe prawo pierwokupu przysługujące prezydium miejskiej rady narodowej nie

miało zastosowania, gdy sprzedaż następowała na rzecz osób uprawnionych do

dziedziczenia ustawowego po osobie dokonującej sprzedaży. Podobną regulację

zwolnienia od ustawowego prawa pierwokupu przewidywał także art. 79 ustawy

z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości

(jedn. tekst: Dz. U. z 1991 r., Nr 30, poz. 127 ze zm.). Na tle tych przepisów

w doktrynie i orzecznictwie przez osoby uprawnione do dziedziczenia rozumiano

szeroko każdego, kto mógł dziedziczyć na mocy ustawy po osobie sprzedającej

nieruchomość, a nie tylko, tak jak przyjęły to orzekające w sprawie sądy, tych którzy

byli uprawnieni do dziedziczenia po sprzedającym w chwili dokonywania sprzedaży.

Taka interpretacja prowadziła do objęcia zwolnieniem od prawa pierwokupu, gdy

sprzedaż następowała na rzecz nie tylko uprawnionych do dziedziczenia w dniu jej

dokonywania, ale także każdego kto potencjalnie mógł dziedziczyć z ustawy po

sprzedającym. W rozpoznawanej sprawie osobą uprawnioną do dziedziczenia

w takim rozumieniu był także E. K., po którym prawo do nieruchomości wywodzą

uczestnicy postępowania. E. K. był synem siostry K. H., czyli sprzedawcy w umowie

z dnia 2 czerwca 1981 r. z art. 934 k.c., w brzmieniu jakie miał ten przepis w dniu 2

czerwca 1981 r. tj. w dniu zawarcia umowy sprzedaży pomiędzy rodzicami powódki

a E. K. wynikało, że jeżeli którekolwiek z rodzeństwa spadkodawcy nie dożyło

otwarcia spadku pozostawiając zstępnych, udział spadkowy, który by mu przypadał,

przypada jego zstępnym. Był on wobec tego także spadkobiercą ustawowym, tyle

że potencjalnym. Takie rozumienie kręgu osób, wobec których wyłączone było

ustawowe prawo pierwokupu było niewątpliwie próbą ochrony własności prywatnej

w okresie, gdy oficjalnie ustawodawca dążył do jej ograniczenia. Pogląd ten, który

znajduje pełne usprawiedliwienie według przyjmowanych aktualnie standardów

ochrony własności, znalazł wsparcie także Sądu Najwyższego, który podzielił

go wyraźnie w orzeczenie z dnia 13 lutego 1991 r., III CZP 1/91 (OSNCP 1991/7,

poz. 90). Warto także zwrócić uwagę, że w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r.

o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651

6

ze zm.) ustawodawca wyłączył prawo pierwokupu wobec osób bliskich sprzedawcy,

a przez osoby bliskie rozumiał między innymi dzieci rodzeństwa (art. 4 pkt 13

w związku z art. 109 ust. 3 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Takie

rozumienie kręgu osób, wobec których nie stosuje się przepisów o prawie

pierwokupu, jakie na tle dawnych przepisów przyjmowała doktryna i orzecznictwo

potwierdził aktualnie sam ustawodawca. Wbrew więc stanowisku sądów

orzekających w rozpoznawanej sprawie należy uznać, że zwolnienie z prawa

pierwokupu na tle przepisów ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach

dotyczyło także potencjalnych spadkobierców sprzedawcy nieruchomości, a nie

tylko tych którzy mogli dziedziczyć po sprzedającym na dzień zawarcia umowy

sprzedaży.

Biorąc pod uwagę, że umowy sprzedaży z dnia 2 czerwca 1981 r.

nie dotyczyło prawo pierwokupu, a jedynym powodem uznania jej za nieważną

przez orzekające w sprawie sądy było stwierdzeni, iż jest ona nieważna gdyż

została zawarta bezwarunkowo, zaskarżony wyrok powinien zostać uchylony. W tej

sytuacji zarzut naruszenia art. 189 k.p.c. jest bez znaczenia dla rozstrzygnięcia

rozpoznawanej sprawy. Prawidłowa ocen ważności umowy z dnia 2 czerwca

1981 r. prowadzi do tego, że bezprzedmiotowa dla rozstrzygnięcia rozpoznawanej

sprawy pozostaje kwestia naruszenia art. 189 k.p.c.

Mając na względzie powyższe Sąd Najwyższy, na podstawie art. 39815

k.p.c., orzekł jak w sentencji postanowienia.

db

7