V CSK 194/13

Sygn. akt V CSK 194/13

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 6 marca 2014 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Irena Gromska-Szuster (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Mirosław Bączyk

SSN Dariusz Dończyk

w sprawie z powództwa W. S.

przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej "W." we W.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 6 marca 2014 r.,

skargi kasacyjnej strony pozwanej od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 22 listopada 2012 r.

1) oddala skargę kasacyjną;

2) zasądza od strony pozwanej na rzecz powoda kwotę

1800 zł (jeden tysiąc osiemset złotych) tytułem

zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.

2

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 22 listopada 2012 r. Sąd Apelacyjny oddalił

apelację strony pozwanej od wyroku Sądu pierwszej instancji zasądzającego od

pozwanej na rzecz powoda kwotę 118 043,15 zł z ustawowymi odsetkami i

kosztami procesu.

Sądy obu instancji ustaliły między innymi, że pozwana Spółdzielnia ogłosiła

w maju 2009 r. przetarg ograniczony dla członków Spółdzielni na sprzedaż

spółdzielczego lokatorskiego prawa do opisanego w pozwie lokalu mieszkalnego za

cenę 154 846,85 zł ustaloną na podstawie § 3 pkt 2a regulaminu przetargu

w oparciu o cenę rynkową lokalu określoną przez rzeczoznawcę majątkowego

na 258 300 zł, pomniejszoną o nominalną kwotę umorzenia kredytu i kwotę

niespłaconego kredytu wraz z odsetkami w części przypadającej na ten lokal.

Budowa przedmiotowego lokalu była finansowana z kredytu udzielonego

przez Bank Gospodarstwa Krajowego ze środków Krajowego Funduszu

Mieszkaniowego, 10% udzielonego kredytu zostało umorzone, a z pozostałych 90%

kosztów finansowania budowy 30% uiszczał w formie wkładu członek nabywający

lokal, zaś 70% było finansowane z udzielonego kredytu. Wysokość wkładu

mieszkaniowego na len lokal została ustalona na kwotę 36 803,70 zł, co stanowi

30% wartości jego kosztów budowy i taką kwotę zaksięgowano w ewidencji

funduszy Spółdzielni.

Powód przystąpił do przetargu, choć nie zgadzał się ze sposobem

przeniesienia prawa do lokalu na innego członka oraz ustaleniem ceny sprzedaży,

o czym zawiadomił Spółdzielnię. Wpłacił wymaganą kwotę 154 846,85 zł i w dniu

1 lipca 2009 r. strony zawarły umowę o ustanowienie na jego rzecz spółdzielczego

lokatorskiego prawa do przedmiotowego lokalu z wkładem mieszkaniowym

w wysokości 154 846,85 zł.

Prawomocnym wyrokiem z dnia 14 maja 2010 r. w sprawie … 1165/09 Sąd

Okręgowy we W. stwierdził nieważność uchwały Rady Nadzorczej pozwanej

Spółdzielni wprowadzającej regulamin przetargów na ustanowienie spółdzielczego

lokatorskiego prawa do lokalu, który w § 3 pkt 1 stanowił, że podstawą określenia

3

wartości spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu (zaliczki na wkład

mieszkaniowy) jest wartość rynkowa lokalu określona przez rzeczoznawcę

majątkowego.

Przy tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Apelacyjny stwierdził,

że ponieważ przedmiotowy lokal mieszkalny zbudowany został ze środków

Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, zgodnie z art. 121

ust. 2 u.s.m.

niedopuszczalne było przekształcenie lokatorskiego prawa do tego lokalu

w odrębną własność ani w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jak również

sprzedaż tych praw, nie było też dopuszczalne zorganizowanie przetargu na

sprzedaż spółdzielczego prawa do tego lokalu, do czego zresztą nie doszło, gdyż

umowa stron, na podstawie której powód nabył spółdzielcze lokatorskie prawo

do tego lokalu, nie była umową sprzedaży.

Rozważając stanowiącą przedmiot sporu kwestię w jaki sposób i w jakiej

wysokości powinien być ustalony wkład mieszkaniowy, który powód obowiązany był

uiścić za nabyte lokatorskie prawo do lokalu, Sąd Apelacyjny odwołał się do

stanowiska Sądu Najwyższego zajętego w uchwale z dnia 17 listopada 2009 r.,

III CZP 81/09 (OSNC 2010/5/68) dotyczącej ustalania - w sprawie o podział

majątku wspólnego - wartości spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu

mieszkalnego wybudowanego z udziałem środków z Krajowego Funduszu

Mieszkaniowego i stwierdził, że również w sytuacji do jakiej doszło

w rozpoznawanej sprawie, podstawą ustalenia wartości wkładu mieszkaniowego,

który obowiązany był uiścić powód powinien być stosowany odpowiednio art. 10

ust. 2 u.s.m., z uwzględnieniem że chodzi o lokal używany, do którego wygasło

prawo innego członka.

Sąd Apelacyjny nie podzielił stanowiska strony pozwanej, że podstawą

ustalenia wysokości wkładu mieszkaniowego powinny być odpowiednie

postanowienia statutu pozwanej Spółdzielni, w związku z art. 8 u.s.m. Uznał

bowiem, że art. 8 u.s.m. dotyczy jedynie spraw (praw i obowiązków członków

spółdzielni) nieuregulowanych w ustawie, a kwestie odnoszące się do wygaśnięcia

lokatorskiego prawa do lokalu zostały uregulowane w rozdz. 2 u.s.m.

4

W konsekwencji uznał, podobnie jak Sąd pierwszej instancji, że wartość

wkładu, do uiszczenia którego obowiązany był powód, należało ustalić nie poprzez

odniesienie się do quasi-rynkowej wartości lokalu, jak uczyniła to pozwana,

lecz przez odwołanie się do zasad wskazanych w ustawie i statucie pozwanej,

zgodnie z którymi ona sama określiła wartość tego prawa na kwotę 36 803,70 zł

i w toku procesu nie kwestionowała tej wartości argumentami innymi niż tylko

twierdzeniem, że wartość tego wkładu opiewa na kwotę określoną w umowie stron,

będącą wynikiem przeprowadzonego przetargu.

Uznając zatem, że powód obowiązany był uiścić tytułem wkładu

mieszkaniowego kwotę 36 803,70 zł, Sądy obu instancji stwierdziły, że ponad

tę kwotę umowa stron z dnia 1 lipca 2009 r. jest nieważna jako sprzeczna

z przepisami ustawy, a świadczenie powyżej tej kwoty jako nienależne podlega

zwrotowi na podstawie art. 410 § 2 i art. 411 pkt 1 w zw. z art. 409 k.c.

W skardze kasacyjnej opartej na pierwszej podstawie strona pozwana

zarzuciła naruszenie art. 10 ust. 2 u.s.m. przez jego zastosowanie, mimo braku

podstaw oraz naruszenie art. 8 pkt 3 u.s.m. w zw. z § 86, § 87 i § 92 statutu

pozwanej Spółdzielni obowiązującego w dacie zawarcia przez strony umowy, przez

niezastosowanie tych przepisów, mimo że obecnie u.s.m. nie reguluje kwestii

dotyczących ustalenia wysokości wkładu mieszkaniowego, jaki obowiązany jest

wnieść członek uzyskujący spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego

budowanego ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, do którego

wygasło prawo innego członka, wobec czego, zgodnie z art. 8 pkt 3 u.s.m.,

w kwestii tej mają zastosowanie wskazane przepisy statutu pozwanej Spółdzielni.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

W rozpoznawanej sprawie przedmiotem sporu była kwestia, w jaki sposób

powinna być określona kwota wkładu mieszkaniowego, którą obowiązany jest uiścić

członek spółdzielni nabywający spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu

mieszkalnego wybudowanego z udziałem środków z Krajowego Funduszu

Mieszkaniowego, do którego wygasło prawo innego członka.

Kwestii tej dotyczyła powołana uchwała z dnia 17 listopada 2009 r., III CZP

81/09, ograniczona wprawdzie tylko do spraw o podział majątku dorobkowego po

5

ustaniu wspólności ustawowej, w uzasadnieniu której Sąd Najwyższy, dokonał

jednak ogólnej analizy obowiązujących w tym przedmiocie przepisów. Wskazał,

że po wejściu w życie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach

mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm. - dalej:

„u.s.m.”), problematyka rozliczeń między spółdzielnią a osobą uprawnioną po

wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego oraz

rozliczeń z kolejnym nabywcą tego prawa została uregulowana w art. 11 ust. 2

i art. 10 ust. 3 tej ustawy, które przewidywały, że spółdzielnia zwraca osobie

uprawnionej zgodnie z postanowieniami statutu wkład mieszkaniowy albo jego

wniesioną część, zwaloryzowane według wartości rynkowej lokalu, a członek,

otrzymujący spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, do którego wygasło prawo

innego członka wnosi wkład mieszkaniowy odpowiadający wysokości wkładu

wypłaconego członkowi, którego prawo wygasło oraz zobowiązuje się spłacić

kredyt obciążający lokal. Sytuacja uległa zmianie po wejściu w życie w dniu 31 lipca

2007 r. nowelizacji u.s.m. dokonanej ustawą z dnia 14 czerwca 2007 r. (Dz.U. Nr

125, poz. 873). Obecnie kwestia rozliczeń w razie wygaśnięcia lokatorskiego prawa

do lokalu uregulowana jest w art. 11 ust. 2, ust. 21

i ust. 22

, które przewidują,

że w takiej sytuacji spółdzielnia obowiązana jest, z zastrzeżeniem art. 15, ogłosić

przetarg na ustanowienie odrębnej własności tego lokalu, w którym pierwszeństwo

nabycia mają członkowie spółdzielni, a warunkiem przeniesienia odrębnej

własności lokalu jest wpłata przez nabywcę wartości rynkowej lokalu. Spółdzielnia

zaś wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową tego lokalu, która nie może być

jednak wyższa od kwoty, jaką spółdzielnia uzyska od osoby obejmującej lokal

w wyniku przeprowadzonego przetargu.

Zasady te jednak odnoszą się tylko do spółdzielczego lokatorskiego prawa

do lokalu mieszkalnego, które może być przekształcone w odrębną własność

i zbyte jako takie prawo. Nie regulują natomiast sytuacji, gdy dochodzi do

wygaśnięcia lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego wybudowanego

z udziałem środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, które zgodnie z art. 121

ust. 2 u.s.m. oraz art. 15e ust. 2 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych

formach popierania budownictwa mieszkaniowego (jedn. tekst: Dz. U. z 2013 r.,

6

poz. 255 ze zm.), nie może być przekształcone w prawo własnościowe ani odrębną

własność, a zatem nie może być zbyte.

Podkreślić w tym miejscu trzeba, że, wbrew stanowisku skarżącej, choć

przepis art. 121

ust. 2 u.s.m. został uchylony z dniem 11 października 2011 r.

w wyniku wejścia w życie ustawy z dnia 19 sierpnia 2011 r. o zmianie ustawy

o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz ustawy

o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 201, poz. 1180), to wskazany wyżej

przepis art. 15e ust. 2 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa

mieszkaniowego nie został uchylony ani nie uległ zmianie, a zatem nadal

niedopuszczalne jest przekształcenie w prawo własnościowe lub odrębną własność,

spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego wybudowanego przy

użyciu środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, a więc nadal prawo to nie

może być zbyte w żaden sposób.

Z tych względów, w razie wygaśnięcia prawa do takiego lokalu, spółdzielnia

nie może zbyć go w trybie przetargu, a tym samym uzyskać za nie kwoty

odpowiadającej wartości rynkowej. Do rozliczeń z byłym członkiem nie mogą więc

mieć w takiej sytuacji zastosowania zasady określone w art. 11 ust. 2, ust. 21

i ust.

22

u.s.m. i spółdzielnia nie może wypłacić mu wartości rynkowej lokalu, której nie

uzyskała, bowiem jako podmiot prowadzący działalność bez osiągania zysku,

nie posiada innych źródeł, z których wypłaty takiej mogłaby dokonać.

W ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych brak przepisów określających

zasady rozliczeń z członkiem, którego lokatorskie prawo do lokalu wygasło, a lokal,

jako zbudowany ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego lub objęty

regulacją art. 15 u.s.m., nie może być przekształcony ani zbyty w przetargu. Nie ma

też przepisów określających jaki wkład mieszkaniowy obowiązany jest w takiej

sytuacji uiścić członek nabywający, po ustępującym członku, prawo do takiego

lokalu. Jedynie z art. 15 ust. 6 można - a contrario - wyprowadzić wniosek, że

w obu tych przypadkach, jak wskazano wyżej, spółdzielnia nie wypłaca byłemu

członkowi wartości rynkowej lokalu.

Skoro ustawa nie reguluje powyższych rozliczeń, to, jak słusznie stwierdziła

skarżąca, zgodnie z art. 8 pkt 3 u.s.m. powinien określać to statut spółdzielni.

7

Statut zatem powinien wskazywać jaką kwotę wkładu mieszkaniowego obowiązany

jest uiścić członek spółdzielni nabywający spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu

mieszkalnego wybudowanego przy użyciu środków Krajowego Funduszu

Mieszkaniowego, do którego wygasło prawo innego członka, jak również jaką kwotę

z tytułu wkładu mieszkaniowego powinna w takiej sytuacji zwrócić spółdzielnia

ustępującemu członkowi.

Strona pozwana twierdzi, że jej statut w wersji uwzględniającej zmiany

uchwalone przez Walne Zgromadzenie w dniu 24 czerwca 2006 r., obowiązujący

w chwili nabycia przez powoda przedmiotowego prawa do lokalu, przewidywał takie

regulacje w § 86, 87 i 92 i to one powinny mieć zastosowanie do ustalenia

wysokości wkładu, jaki obowiązany był uiścić powód.

Ze stanowiskiem tym jednak nie można się zgodzić. Przepis § 86, będący

odpowiednikiem art. 10 ust. 2 u.s.m. reguluje bowiem tylko kwestie dotyczące

wkładu jaki obowiązany jest wnieść członek ubiegający się o spółdzielcze

lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, a § 87 i 92, odpowiadające treścią

regulacji zawartej w uchylonych z dniem 31 lipca 2007 r. przepisach art. 10 ust. 2

i art. 11 ust. 2 u.s.m., stanowią, że w razie wygaśnięcia lokatorskiego prawa

do lokalu mieszkalnego Spółdzielnia zwraca byłemu członkowi lub osobie

uprawnionej wniesiony wkład mieszkaniowy (albo jego wniesioną część)

zwaloryzowaną według wartości rynkowej lokalu stanowiącego odrębną

nieruchomość, ustalonej w drodze wyceny lub umowy ze Spółdzielnią, w oparciu

o przeciętne ceny rynkowe podobnych lokali (…), a członek uzyskujący prawo do

lokalu mieszkalnego, do którego wygasło prawo przysługujące innej osobie

(otrzymujący mieszkanie z odzysku), wnosi wkład mieszkaniowy w wysokości

wkładu wypłaconego osobie uprawnionej, zgodnie ze statutem. Przepisy § 87 i 92

niewątpliwie nie dotyczą mieszkań wybudowanych z udziałem środków

z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Nie tylko bowiem w ogóle nie odwołują się

do takiej sytuacji, lecz przede wszystkim jako podstawę ustalenia wysokości kwoty

zwracanej byłemu członkowi i odpowiadającej jej kwoty wkładu mieszkaniowego,

jaki obowiązany jest wnieść nowy członek wskazują wartość rynkową mieszkania,

mimo że mieszkanie takie, jako niepodlegające przekształceniu w odrębną

własność ani nie podlegające jakiemukolwiek obrotowi, także w przyszłości, nie

8

może mieć zwykłej wartości rynkowej. Z tych względów, jak również wskazano już

wyżej, wartość rynkowa nie może być miernikiem ani podstawą ustalenia wysokości

wkładu mieszkaniowego jaki obowiązany jest wnieść członek nabywający prawo do

takiego lokalu po innym członku ani podstawą ustalenia wysokości kwoty

wypłacanej ustępującemu członkowi. Poza wszystkim innym taki sposób ustalenia

wysokości wkładu mieszkaniowego prowadziłby do tego, że członek uzyskujący

prawo niezbywalne, a więc w oczywisty sposób mające mniejszą wartość niż takie

samo prawo zbywalne, obowiązany byłby uiścić cenę jak za prawo zbywalne,

co jest niedopuszczalne z punktu widzenia ekwiwalentności świadczeń oraz

równości praw członków spółdzielni.

Z tych przyczyn nie można uznać, że statut pozwanej Spółdzielni regulował

w chwili nabycia przez powoda przedmiotowego lokalu, zasady rozliczeń

z ustępującym i nowym nabywcą lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego

wybudowanego przy udziale środków z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego

i określał wysokość wkładu mieszkaniowego (lub zasady jej ustalania),

jaki obowiązany był wnieść nowy nabywca tego prawa.

Wysokość ta nie mogła być również ustalona na podstawie przepisów

regulaminu przetargów na ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do

lokalu uchwalonego przez radę nadzorczą pozwanej Spółdzielni, odwołującego

się zresztą także do wartości rynkowej lokalu ustalanej przez rzeczoznawcę

majątkowego, gdyż prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego we W. z dnia 14

maja 2011 r. w sprawie … 1165/09 stwierdzona została nieważność tego

regulaminu, czym Sądy rozpoznające niniejszą sprawę są związane, zgodnie z art.

365 § 1 k.p.c.

Skoro zatem pozwana Spółdzielnia nie uregulowała w statucie tej kwestii, jak

również nie może mieć zastosowania uchwalony przez nią regulamin, bezzasadny

jest kasacyjny zarzut naruszenia art. 8 pkt 3 u.s.m.

Wobec braku regulacji ustawowej i statutowej konieczne jest zastosowanie

w drodze analogii przepisu normującego sytuacje najbardziej zbliżone, a taką

normą jest - jak słusznie uznał Sąd Apelacyjny - przepis art. 10 ust. 2 u.s.m.,

regulujący kwestie wkładu mieszkaniowego jaki obowiązany jest uiścić członek

9

ubiegający się o spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Jak wskazał również Sąd

Najwyższy w powołanej na wstępie uchwale z dnia 17 listopada 2009 r., III CZP

81/09, przepis ten powinien być stosowany odpowiednio, a więc z uwzględnieniem,

że chodzi o lokal używany, do którego wygasło prawo innego członka, co sprawia,

że wysokość wkładu nie musi być ściśle taka sama, jak w chwili powstania tego

prawa i nabycia go przez poprzedniego członka.

Ponieważ jednak, jak słusznie zauważył Sąd Apelacyjny, strona pozwana nie

zgłosiła żadnych twierdzeń ani zarzutów podważających wysokość zaksięgowanej

w ewidencji funduszów Spółdzielni jako wkład mieszkaniowy tego lokalu kwoty

36 803,70 zł, Sądy nie miały podstaw by czynić samodzielnie ustalenia w tym

przedmiocie i mogły przyjąć tę kwotę, jako należny wkład mieszkaniowy, który

powód obowiązany był uiścić, zamiast pobranej nienależnie kwoty 154 846,85 zł.

Podnoszone w skardze kasacyjnej kwestie dotyczące spadku siły nabywczej

pieniądza czy spadku wartości kredytu, mające, zdaniem skarżącej, wpływ na

aktualną wysokość wkładu, jako spóźnione i nie objęte odpowiednimi zarzutami

naruszenia prawa materialnego i procesowego, muszą pozostać poza oceną Sądu

Najwyższego.

Biorąc wszystko to pod uwagę Sąd Najwyższy na podstawie art. 39814

k.p.c.

oddalił skargę kasacyjną i na wniosek zawarty w odpowiedzi na skargę zasądził od

strony pozwanej na rzecz powoda zwrot kosztów postępowania kasacyjnego na

podstawie art. 98 w zw. z art. 108 § 1, art. 391 § 1 i art. 39821

k.p.c.