V CSK 224/13

Sygn. akt V CSK 224/13

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 6 marca 2014 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Irena Gromska-Szuster (przewodniczący)

SSN Mirosław Bączyk

SSN Dariusz Dończyk (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa V. M.

przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej w R.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 6 marca 2014 r.,

skargi kasacyjnej powoda od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 22 stycznia 2013 r.

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi

Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania

i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.

2

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 31 lipca 2012 r. Sąd Okręgowy w G. oddalił powództwo V.

M. o zasądzenie od pozwanej Spółdzielni Mieszkaniowej w R. tytułem

odszkodowania kwoty 114.480 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 31 stycznia

2008 r. od kwoty 19.080 zł oraz od dnia 17 sierpnia 2009 r. od kwoty 95.400 zł.

Ustalił, że w dniu 31 maja 1999 r. P. K. i V. M., działający jako prezes

zarządu w imieniu spółki z ograniczoną odpowiedzialnością A., zawarli umowę w

formie aktu notarialnego, mocą której P. K. sprzedał A. spółdzielcze prawo do

lokalu użytkowego nr 23 położonego w R. przy ulicy R. 30, należącego do zasobów

Spółdzielni Mieszkaniowej. W umowie określono, że lokal składa się z magazynu o

powierzchni użytkowej 1.590 m2

, oraz ustalono cenę sprzedaży na kwotę 420.000

zł. Lokal znajduje się w budynku stanowiącym pawilon handlowo-usługowy

wybudowany na podstawie decyzji o pozwoleniu budowlanym z dnia 14 grudnia

1976 r. wraz z dołączonym do niej projektem. Z dokumentów tych, a także

zaświadczenia pozwanej z dnia 7 lutego 1996 r. oraz zaświadczenia Prezydenta

Miasta R. z dnia 14 sierpnia 2003 r., wynika, że przeznaczenie lokalu określone

zostało jako garaż wielostanowiskowy. Przez wiele lat po wybudowaniu lokal

wykorzystywany był jako magazyn, przy czym nie uzyskano decyzji, która taką

zmianę przeznaczenia formalnie sankcjonowałaby. P. K. w powołanej wyżej

umowie określił przeznaczenie lokalu jako magazynowe. Zawierając umowę, P. K. i

przedstawiciele spółki A. nie określili stanu technicznego pomieszczenia, w tym

prawidłowości działania instalacji wentylacyjnej.

W 2004 r. pracownica spółki A. nawiązała kontakt z I. S. prowadzącym

działalność gospodarczą związaną z handlem i naprawą samochodów. Dnia 17

grudnia 2004 r. między tymi podmiotami doszło do zawarcia umowy najmu lokalu z

przeznaczaniem na działalność gospodarczą polegającą na garażowaniu pojazdów

samochodowych. Zgodnie z postanowieniami umowy, strony określiły czynsz

miesięczny w wysokości 12 zł za m2

powierzchni liczącej ogółem 1.590 m2

, a więc

miesięcznie miała to być kwota 19.080 zł powiększona o podatek VAT. W § 1 ust.

4 umowy postanowiono, że przekazanie lokalu stwierdzone zostanie protokołem

zdawczo-odbiorczym, który będzie opisywał stan lokalu. W § 3 ust. 3a umowy

3

strony uzgodniły natomiast, że najemcy przysługuje prawo do natychmiastowego

rozwiązania umowy, jeżeli lokal nie będzie spełniał warunków technicznych do

prowadzenia w nim działalności zgodnej z jego przeznaczeniem.

Powód nie wykazał, aby strony umowy najmu sporządziły wspomniany

protokół zdawczo-odbiorczy. Natomiast w dniu 14 lutego 2005 r. I. S. złożył spółce

A. oświadczenie o wypowiedzeniu ze skutkiem natychmiastowym umowy najmu w

związku z „niemożliwością korzystania z lokalu tak, aby nie naruszać przepisów

przeciwpożarowych”. Wypowiedzenie było następstwem skarg innych

użytkowników budynku, którzy skarżyli się na wydostające się z garażów spaliny.

Pracownicy zatrudnieni wówczas w A. twierdzili, że interweniowali w tej sprawie u

pozwanej Spółdzielni, niemniej nie przedstawili jakiegokolwiek pisemnego

dokumentu, tłumacząc, że administracja osiedlowa miała swoje biuro w tym samym

budynku, w związku z czym wszystkie sprawy załatwiali bezpośrednio tam,

składając ustne skargi.

Na zlecenie pozwanej sporządzone zostały opinie kominiarska i budowlana,

z których wynikał brak możliwości użytkowania pomieszczeń piwnicznych na cele

wielostanowiskowego garażu, a to z uwagi na stan techniczny instalacji

wentylacyjnej. W efekcie sprawą zainteresował się Powiatowy Inspektor Nadzoru

Budowlanego, który po przeprowadzeniu stosownych kontroli decyzją z dnia

24 stycznia 2008 r. nakazał pozwanej jako właścicielce budynku, w którym znajduje

się lokal, wykonać roboty remontowe istniejącej, niesprawnej, instalacji wentylacji

mechanicznej garaży, zamontować tam samoczynne urządzenia oddymiające

i zlikwidować istniejącą wentylację grawitacyjną. W decyzji określono także termin

wykonania robót do końca grudnia 2008 r., powołując się na art. 66 ustawy z dnia

7 lipca 1994 r.- Prawo budowlane (obecnie jedn. tekst: Dz.U. z 2013 r., poz. 1409

ze zm., dalej: „pr. budowlane”). Decyzja ta została zaskarżona i ostatecznie

utrzymana w mocy poza tą częścią, w której określono termin wykonania robót,

wobec stwierdzenia nieważności decyzji w części utrzymującej w mocy tę część

decyzji – a to wobec przeoczenia przez organ administracyjny określający ten

termin zmiany istniejących w tym zakresie przepisów. Zaskarżając kolejne decyzje

administracyjne, pozwana podnosiła m.in. iż obowiązek naprawy instalacji powinien

obciążać posiadacza lokalu użytkowego, a nie pozwaną jako właściciela

4

odpowiedzialnego za stan budynku jako całości. Organy administracyjne

stwierdzały, że prawo budowlane czyni odpowiedzialnym za stan budynku jego

właściciela a organ administracyjny nie może nakładać związanych z tym

obowiązków na użytkownika, któremu przysługuje do lokalu jedynie ograniczone

prawo rzeczowe.

Równolegle między Spółdzielnią a spółką A. toczyły się postępowania

sądowe dotyczące roszczeń spółdzielni o zapłatę zaległości związanych

z korzystaniem z lokalu. Zapadały orzeczenia zobowiązujące spółkę do zapłaty na

rzecz Spółdzielni tych należności. Z tego tytułu pozostają niezaspokojone

wierzytelności, które Spółdzielnia zgłosiła w postępowaniu upadłościowym

wszczętym w odniesieniu do spółki A. Dnia 6 lutego 2008 r. Spółka A. wniosła do

Sądu Rejonowego w R. wniosek o zawezwanie Spółdzielni do próby ugodowej,

jednak do zawarcia ugody w tym postępowaniu nie doszło. We wniosku spółka

zgłaszała żądanie zapłaty kwoty 837.593,60 zł tytułem utraconych korzyści w

związku z niemożnością wynajmowania garażu wielostanowiskowego

spowodowaną naruszeniem obowiązków obciążających właściciela garażu.

Pismem z dnia 17 sierpnia 2009 r., pełnomocnik spółki wezwał pozwaną do zapłaty

kwoty 1.049.400 zł tytułem odszkodowania za brak możliwości korzystania przez

spółkę A. z lokalu. W odpowiedzi pozwana odmówiła zapłaty.

Dnia 30 października 2009 r. pomiędzy spółką A. a powodem doszło do

zawarcia umowy przelewu wierzytelności, w której stwierdzono, że A. przysługuje

w stosunku do pozwanej wierzytelność pieniężna w łącznej kwocie nie mniejszej

niż 1.246.000 zł tytułem odszkodowania w związku z niemożnością korzystania z

lokalu przy ulicy R. 30 w R. zgodnie z przeznaczaniem w okresie od 1 stycznia

2005 r. do 30 października 2009 r.

Sąd pierwszej instancji uznał powództwo za niezasadne, gdyż powód nie

wykazał, że z winy pozwanej spółka A. nie osiągała zysków z działalności

gospodarczej, jaką zamierzała prowadzić w lokalu. Jedynie raz w ciągu kilkunastu

lat - w grudniu 2004 r. - podjęła próbę wynajęcia lokalu. Powód nie wykazał, aby

spółka A. kiedykolwiek zwracała się do pozwanej z pisemnym wezwaniem do

naprawy istniejących w lokalu instalacji wentylacyjnych, których niesprawność

miała być rzekomą przyczyną niemożności wynajęcia lokalu. Nie wystarczy

5

twierdzenie, że o niesprawności instalacji pracownicy A. informowali ustnie

mających w pobliżu biuro pracowników pozwanej.

Wprawdzie dla określenia rzeczywistego przeznaczenia lokalu nabytego

przez spółkę A. nie ma znaczenia określenie jego przeznaczenia przez strony w

umowie, ale dla oceny zamierzeń spółki A. istotnym może być fakt, że kupując

prawo do lokalu w umowie strony określiły jego przeznaczenie jako magazynowe.

Nadto umowa, jaką wówczas zawarto, zawierała określoną przez strony cenę

sprzedaży tego prawa, kształtowaną przez nie same, w oparciu m.in. o stan lokalu,

jaki był przedmiotem tej umowy. Jeżeli zamiarem spółki A. było używanie i

wynajmowanie lokalu jako garażu, to jedynie rozsądnym działaniem musiałoby być

podjęcie działań zmierzających do jak najszybszej naprawy instalacji, niezależnie

od tego na kim spoczywał ten obowiązek. Jeśli spółka pozostawała w przekonaniu,

że obowiązek ten obciążał pozwaną, to powinna była wystąpić z wezwaniem

zobowiązującym ją do podjęcia stosownych działań. Jednak zamiast takiego

wezwania spółka wezwała pozwaną do zapłaty z tytułu nieosiągniętych zysków.

Ostatecznie decyzja administracyjna zobowiązująca pozwaną do usunięcia

usterek w instalacjach budynku nie określiła jakiejkolwiek daty wykonania tych

czynności, nie sposób więc określić, od kiedy pozwana miałaby odpowiadać

za zaniechania swego organu i przyczynienie się do powstania po stronie

powodowej szkody. Nawet więc gdyby przyjąć konstrukcję odpowiedzialności

pozwanej, to nie sposób ocenić początku (daty zaniechania) powstania tej

odpowiedzialności, osoby, która reprezentując organ, swym zawinionym działaniem

bądź zaniechaniem doprowadziła do powstania szkody.

Dla oceny działań strony powodowej istotne znaczenie ma także umowa,

jaką spółka A. zawarła z I. S. W umowie tej strony zastrzegły możliwość jej

natychmiastowego rozwiązania w razie, gdyby stan techniczny lokalu nie pozwalał

na prowadzenie działalności gospodarczej, a także ustaliły, że przekazanie lokalu

stwierdzone zostanie protokołem zdawczo-odbiorczym, który będzie opisywał stan

lokalu, co jednak nie nastąpiło. Te okoliczności poddają w wątpliwość rzeczywiste

zamiary spółki A.

Wyrokiem z dnia 22 stycznia 2013 r., Sąd Apelacyjny uwzględnił apelację

powoda wniesioną od wyroku Sądu pierwszej instancji w zakresie rozstrzygnięcia o

6

kosztach procesu, oddalając ją w pozostałej części. Sąd drugiej instancji uznał za

prawidłowe ustalenia faktyczne Sądu Okręgowego i podzielił także jego ocenę

prawną. Powód nie wykazał łącznego wystąpienia przesłanek odpowiedzialności

odszkodowawczej pozwanej z art. 415 i art. 416 k.c., tj. zaistnienia szkody, która

zostałaby wyrządzona z winy organu strony pozwanej.

Potwierdzenie na drodze administracyjnej obowiązków właściciela budynku,

w którym znajduje się lokal, wynikających z art. 66 i 61 w zw. z art. 5 ust. 2

pr. budowlanego, nie przesądza automatycznie o zasadności roszczenia podmiotu

posiadającego ograniczone prawo rzeczowe do lokalu. Szkodą w znaczeniu

prawnym jest tylko taki uszczerbek w majątku poszkodowanego, którego doznał on

wbrew swojej woli. Podejmowanie przez spółkę A. nieracjonalnych decyzji, które na

przestrzeni lat 1999-2009, w tym w spornym okresie czasu, uniemożliwiały

osiągnięcie jakiejkolwiek korzyści z wynajmu lub dzierżawy lokalu, w żadnym razie,

nie może obciążać pozwanej.

Dla oceny dochodzonego roszczenia nie bez znaczenia jest to, że A. sp. z

o.o. była zobowiązana do uiszczenia na rzecz pozwanej kwot zasądzonych

prawomocnymi wyrokami, obejmującymi należności eksploatacyjne za lata 2001-

2005, a także w związku z toczeniem się pomiędzy pozwaną a zbywcą

wierzytelności procesów o zapłaty tychże kwot za dalsze lata, w tym za lata 2006

i 2008.

Powód nie wykazał by w okresie od 1999 r., tj. po nabyciu lokalu, do daty

zawarcia umowy z 17 grudnia 2004 r. przez spółkę oraz po jej rozwiązaniu w lutym

2005 r., z winy pozwanej A. spółka z o.o. nie osiągnęła zysków z działalności

gospodarczej, jaką zamierzała w przedmiotowym lokalu prowadzić. Powód nie

wykazał, by spółka przejawiała zainteresowanie istnieniem i sprawnością urządzeń

wentylacyjnych w 1999 r., gdy nabyła prawo do lokalu użytkowego. Ponadto jedyna

umowa najmu zawarta przez Spółkę A., jako wynajmującym, w dniu 17 grudnia

2004 r. i trwająca faktycznie około 1,5 miesiąca w okresie od 1999 r. do dnia

ogłoszenia jej upadłości likwidacyjnej, tj. 21 lutego 2011 r., a uprzednio również do

dnia zawarcia umowy przelewu wierzytelności (30 października 2009 r.), z której

wywodzone jest roszczenie, nie daje podstaw do czynienia ustaleń, iż zaniechanie

przez pozwaną jako właściciela budynku przestrzegania obowiązków wynikających

7

z art. 66 i 61 w zw. z art. 5 ust. 2 pr. budowlanego - sprowadzające się do

nieutrzymywania lokalu spółki A. w należytym stanie technicznym i nieprzywróceniu

tego lokalu do należytego stanu technicznego - uniemożliwiło spółce korzystanie z

lokalu, co doprowadziło do utraty potencjalnych korzyści z najmu lub dzierżawy

tego lokalu. Zatem, aby to zawinione zaniechanie doprowadziło do powstania po

stronie spółki szkody.

Spółka A., która od 1999 r. jako podmiot uprawniony, któremu przysługiwało

ograniczone prawo rzeczowe do lokalu użytkowego, była posiadaczem lokalu, na

którym ciążył obowiązek utrzymywania lokalu w należytym stanie technicznym.

Powód nie wykazał, aby Spółka występowania, czy też monitowała na piśmie

pozwaną, żądając usunięcia usterek w instalacjach. Postępowanie dowodowe nie

dało podstaw do czynienia ustaleń, iż to pozwana, wbrew woli posiadacza lokalu

garażowego, podmiotu któremu przysługiwało spółdzielcze prawo do lokalu,

wykonywała jakiekolwiek prace, które doprowadziły do demontażu np. silników

wentylatorów. Nie wystarczy twierdzenie, że o niesprawności urządzeń instalacji

pracownicy A. informowali ustnie mających w pobliżu biuro pracowników pozwanej.

W umowie najmu z 17 grudnia 2004 r. pomimo zapisu, że przekazanie lokalu

stwierdzone zostanie protokołem zdawczo-odbiorczym, który będzie opisywał stan

lokalu, takiego protokołu nie sporządzono, zaś najemca nie sprawdzał, czy

wentylacja faktycznie działa. Strony umowy najmu rozwiązanej w połowie lutego

2005 r. również nie sporządziły protokołu opisującego stan techniczny lokalu w

dacie jego zdania. Powyższe uzasadniało ocenę, że powód nie wykazał by

rzeczywistym zamiarem spółki A. było wynajmowanie, a także używanie

posiadanego od 1999 r. lokalu użytkowego jako garażu. Nie wykazał również by

kiedykolwiek w okresie posiadania lokalu podjęła ona działania wobec

bezczynności pozwanej zmierzające do jak najszybszej naprawy instalacji, a także

stanu technicznego tej instalacji. Uaktywnienie się spółki w okresie trwania

postępowania administracyjnego dotyczącego lokalu garażowego i objęcie

żądaniem pozwu odszkodowania za okres od grudnia 2007 r. do 30 czerwca

2008 r., z uwagi na brak wykazania we wcześniejszym okresie przez spółkę A.

rzeczywistego stanu instalacji wentylacji i zamiaru użytkowania lokalu zgodnie

z jego przeznaczeniem jako garażu, nie uzasadnia przyjęcia, że powód wykazał,

8

iż spółka A. poniosła szkodę - utraciła korzyści, które realnie mogłaby osiągnąć

z wynajmu lub dzierżawy lokalu, gdyby nie zaniechanie pozwanej utrzymania lokalu

w należytym stanie technicznym i nieprzywróceniu tego lokalu do należytego stanu

technicznego.

Nieobojętne dla oceny zasadności dochodzonego roszczenia jest fakt,

iż pozwana pismem z 6 kwietnia 2005 r. podjęła działania zmierzające do zmiany

przeznaczenia lokalu z garażowego na magazyn.

Powód nie wykazał, kiedy pozwana zaniechała wykonania czynności

utrzymania lokalu zbywcy wierzytelności w należytym stanie technicznym, w tym

w zakresie urządzeń wentylacyjnych, oraz kiedy pozwana zaniechała przywrócenia

lokalu do należytego stanu technicznego, zgodnie z przepisami pr. budowlanego.

Jak wynika z pisma Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w R.,

obowiązek wykonania określonych robót nałożony decyzją tego organu z dnia

24 stycznia 2008 r. stał się wymagalny w dniu 2 kwietnia 2009 r. Zaniechanie przez

pozwaną realizacji obowiązków wynikających z obowiązujących przepisów pr.

budowlanego - a to art. 66 tej ustawy, który nie tworzy dla właściciela, zarządcy

obiektu nowego obowiązku, lecz precyzuje ustawowy obowiązek wynikający z art.

61 odnoszący się do obiektu budowlanego, a nie lokali znajdujących się w tych

obiektach - które to obowiązki wskazane przez organ administracji w decyzji

z 24 stycznia 2008 r. stały się wymagalne w dniu 2 kwietnia 2009 r., nie daje

podstaw do przyjęcia, że powód wykazał konkretne zawinione zachowanie organu

pozwanej, które wyrządziło Spółce A. szkodę w okresie pomiędzy 1 grudnia 2007 r.

a 30 czerwca 2008 r. Prawomocna decyzja z 24 stycznia 2008 r., której adresatem

mógł być tylko właściciel budynku, nie przesądza o wzajemnych zobowiązaniach

czy roszczeniach pomiędzy właścicielem a podmiotem, któremu przysługuje

ograniczone prawo rzeczowe do lokalu znajdującego się w budynku, skoro w

sprawie nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego nie bada się

przyczyn, które doprowadziły obiekt do tego stanu.

Wyrok Sądu Apelacyjnego został zaskarżony w całości skargą kasacyjną

przez powoda, opartą na podstawie naruszenia przepisów prawa materialnego, tj.:

- art. 415, art. 416 w zw. z art. 361 k.c. i art. 5 ust. 2, art. 61 oraz art. 66 pr.

budowlanego;

9

- art. 362 k.c.;

- art. 5 ust. 2, art. 61 i art. 66 pr. budowlanego;

- art. 6 k.c. w zw. z art. 415 k.c. i art. 416 k.c. w zw. z art. 5 ust. 2, art. 61 i art.

66 pr. budowlanego.

Powód wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy

Sądowi drugiej instancji do ponownego rozpoznania, ewentualnie o uchylenie

zaskarżonego wyroku i zmianę wyroku przez uwzględnienie powództwa.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Powód dochodził roszczenia odszkodowawczego przeciwko pozwanej za

szkodę - w postaci utraconych korzyści przez spółkę A. w okresie od dnia 1 grudnia

2007 r. do dnia 31 czerwca 2008 r. - spowodowaną zaniechaniem prawidłowego

wykonania przez pozwaną, jako właściciela budynku, obowiązków wynikających z

przepisów pr. budowlanego. Sąd drugiej instancji ostatecznie nie określił

jednoznacznie wchodzącej w rachubę podstawy prawnej odpowiedzialności

odszkodowawczej strony pozwanej, wskazując zarówno na art. 415 i art. 416 k.c.

Oba przepisy regulują odpowiedzialność odszkodowawczą za czyn niedozwolony,

to obejmują różne sytuacje. Pierwszy dotyczy odpowiedzialności podmiotu za czyn

własny, popełniony z winy podmiotu ponoszącego odpowiedzialność

odszkodowawczą, drugi zaś dotyczy odpowiedzialności osoby prawnej za szkodę

spowodowaną z winy jej organu. Przesłankami odpowiedzialności opartej na obu

podstawach prawnych w związku z art. 361 k.c. są: szkoda, zachowanie – w

postaci działania bądź zaniechania własnego (przy zastosowaniu art. 415 k.c.) albo

działania bądź zaniechania organu osoby prawnej (przy zastosowaniu art. 416 k.c.)

- o charakterze zawinionym, a więc obiektywnie bezprawnego a zarazem

subiektywnie nagannego (chociażby popełnionego z winy nieumyślnej) oraz

istnienie związku przyczynowego o charakterze adekwatnym pomiędzy szkodą

a działaniem bądź zaniechaniem szkodzącym. Według art. 361 § 2 k.c.,

w granicach określonych adekwatnym związkiem przyczynowym, w braku

odmiennego przepisu ustawy lub postanowienia umowy, naprawienie szkody

obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby

osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono.

10

Bezwzględnie obowiązujące przepisy pr. budowlanego zawierają normy

nakładające na właścicieli budynków określone obowiązki. W szczególności z art.

61 pkt 1 pr. budowlanego wynika obowiązek właściciela obiektu budowlanego

utrzymywania i użytkowania obiektu zgodnie z zasadami, o których mowa w art.

5 ust. 2 pr. budowlanego, według którego obiekt budowlany należy użytkować

w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska

oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie

dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych

i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym

z wymaganiami, o których mowa w ust. 1 pkt 1-7. Zaniechanie bądź nienależyte

wykonanie przez właściciela budynku obowiązku określonego w art. 61 ust. 1 pr.

budowlanego może być źródłem jego odpowiedzialności odszkodowawczej

wobec osób trzecich na podstawie przepisów art. 415 i art. 416 k.c.

Ze względu na wchodzące w rachubę podstawy odpowiedzialności

odszkodowawczej pozwanej jako właściciela budynku, obowiązkiem Sądów

meriti było dokonanie ustaleń faktycznych istotnych dla oceny istnienia bądź ich

braku poszczególnych przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej, a w

razie ich stwierdzenia ewentualnie, o ile uzasadniałyby to dokonane ustalenia

faktyczne, także oceny przyczynienia się poszkodowanego do powstania lub

zwiększenia szkody istotnego dla ewentualnego zastosowania art. 362 k.c. Sąd

drugiej instancji stwierdził brak istnienia przesłanek odpowiedzialności

odszkodowawczej zarówno na podstawie art. 415 k.c., jak i art. 416 k.c. Ogólnie

rzecz ujmując, z uzasadnienia zaskarżonego orzeczenia nie wynika w sposób

jasny, które z przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej nie zostały przez

powoda wykazane, w szczególności, czy podstawę oddalenia powództwa,

a następnie apelacji, stanowiły okoliczności, które według Sądu drugiej instancji

świadczyły o braku wykazania przez powoda winy w działaniach bądź

zaniechaniach pozwanej bądź jej organu, czy też o świadczyły o niewykazaniu

szkody w postaci utraconych korzyści, czy też wreszcie przyjęcie, że do szkody

doprowadziły wyłącznie działania bądź zaniechania samej spółki A. Wątpliwość

ta wynika między innymi z tego powodu, że Sąd wielokrotnie posłużył się

formułą, że określona wskazana w uzasadnieniu okoliczność – brak

11

sporządzenia protokołów zdawczo-odbiorczych przy nabyciu lokalu użytkowego

oraz przy zawarciu umowy najmu, starania podjęte przez pozwaną mające na

celu zmianę przeznaczenia lokalu użytkowego, brak zapłaty przez spółkę A.

należności za zajmowany lokal, brak pisemnych ze strony spółki A. – nie były

bez znaczenia dla oceny dochodzonego roszczenia, nie wyjaśniając bliżej

swego stanowiska. W konsekwencji z treści uzasadnienia nie wiadomo, czy

wskazane wyżej okoliczności miały znaczenie wyłącznie dowodowe, czy też dla

ustalenia braku, a jeśli tak to jakich przesłanek odpowiedzialności

odszkodowawczej.

Według dokonanych ustaleń, w budynku, którego pozwana jest

właścicielem i w którym znajduje się lokal użytkowy stanowiący przedmiot

spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spółdzielczego spółki A., nie

była sprawna instalacja wentylacyjna, co, obiektywnie oceniane, uniemożliwiało

korzystanie z tego lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem jako garażu

wielostanowiskowego. Doprowadzenie do stanu zgodnego z przepisami pr.

budowlanego wymagało przy tym podjęcia przez właściciela budynku

określonych czynności, określonych szczegółowo w decyzji wydanej w dniu

24 stycznia 2008 r. przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego.

Właściciel obiektu budowlanego, wykonując obowiązki określone w art. 61 ust. 1

pr. budowlanego, powinien w sposób stały monitorować stan techniczny

budynku, w tym sprawność zamontowanych w nim ciągów wentylacyjnych

i urządzeń z nimi związanych, w tym poprzez przeprowadzanie okresowych

kontroli ich sprawności, oraz podejmować niezwłocznie odpowiednie działania

sanacyjne w razie stwierdzenia złego stanu technicznego budynku lub

niesprawności zamontowanych w nim urządzeń. Czynności takie powinny być

podejmowane także w razie zawiadomienia o potrzebie ich podjęcia przez osoby

trzecie, w tym użytkowników lokali znajdujących się w tym budynku. Z żadnych

przepisów nie wynika obowiązek monitowania właściciela budynku

o stwierdzonym złym stanie budynku lub funkcjonujących w nim urządzeń

w specjalnej formie, w szczególności w formie pisemnej. Zaniechanie

prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z art. 61 ust. 1 pr.

budowlanego przez właściciela obiektu budowlanego jest sankcjonowanie w art.

12

66 ust. 1 pr. budowlanego, według którego w przypadku stwierdzenia, że obiekt

budowlany: może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź

środowisku (pkt 1) albo jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu

ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku (pkt 2), albo jest w nieodpowiednim

stanie technicznym (pkt 3), albo powoduje swym wyglądem oszpecenie

otoczenia (pkt 4) – właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie

stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.

Wydanie decyzji, o której mowa w art. 66 ust. 1 pr. budowlanego, określającej

termin wykonania przez właściciela wymienionego w nim obowiązku nie oznacza,

że dopiero z chwilą wydania bądź powstania stanu wymagalności określonego

w niej obowiązku, właściciela obciąża ciężar wykonania obowiązku

wynikającego z art. 61 ust. 1 pr. budowlanego. Decyzja bowiem potwierdza

zazwyczaj nienależyte wykonywanie przez właściciela budynku w okresie

poprzedzającym jej wydanie. Jak to bowiem wyjaśniono w orzecznictwie sądów

administracyjnych, przepis ten obejmuje sytuacje związane z nieprawidłową

eksploatacją obiektu budowlanego, polegającą na zaniechaniu wykonywania

obowiązków określonych w art. 61 oraz dalszych przepisach tego rozdziału

ustawy. Oznacza to, że usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w trybie art.

66 ust. 1 ustawy może dotyczyć jedynie takich nieprawidłowości, które powstały

podczas użytkowania obiektu budowlanego, a więc związanych zazwyczaj

z niewłaściwym jego użytkowaniem, doprowadzeniem do znacznego zużycia

technicznego poprzez brak remontów, konserwacji spowodowanych zazwyczaj

biernością, niedbalstwem, brakiem kontroli właściciela lub zarządcy (wyrok NSA

z dnia 17 czerwca 2011 r., II OSK 1100/10 oraz wyrok WSA w Warszawie z dnia

9 kwietnia 2013 r., VII SA/Wa 2882/2 - nie publ.).

Uwzględniając powyższe, na uzasadniony należy uznać zarzut naruszenia

art. 5 ust. 2, art. 61 i art. 66 pr. budowlanego. Niezrozumiałe jest bowiem

stanowisko Sądu drugiej instancji, który z jednej strony zasadnie przyjął,

że przepis art. 66 pr. budowlanego nie tworzy dla właściciela budynku nowego

obowiązku, lecz precyzuje ustawowy obowiązek wynikający z art. 61 odnoszący

się do obiektu budowlanego, a następnie w sposób niezrozumiały

i niekonsekwentny uznał, iż obowiązki wskazane przez organ administracji

13

w decyzji z 24 stycznia 2008 r. stały się wymagalne w dniu 2 kwietnia 2009 r., co

nie daje podstaw do przyjęcia, że powód wykazał konkretne zawinione

zachowanie organu pozwanej, które wyrządziło szkodę spółce A. w okresie

pomiędzy 1 grudnia 2007 r. a 30 czerwca 2008 r. Wydanie wymienionej decyzji

administracyjnej potwierdzało, że przynajmniej w dniu 24 stycznia 2008 r., a więc

w dacie mieszczącej się w okresie objętym sporem, istniał stan budynku sprzeczny

z wymaganiami przepisów pr. budowlanego, który obligował właściciela budynku do

podjęcia odpowiednich działań zmierzających do usunięcia stanu rzeczy

stwierdzonego w decyzji administracyjnej. Już więc z chwilą doręczenia decyzji

z dnia 24 stycznia 2008 r. pozwana dowiedziała się o tym, że w budynku znajdują

się niesprawne urządzenia, do utrzymywania sprawności których pozwana była

zobowiązana jako właściciel budynku. Niepodjęcie przez pozwaną niezwłocznie

odpowiednich działań zaradczych było więc okolicznością, która powinna zostać

uwzględniona przy ocenie, czy zaniechanie podjęcia tych czynności przez pozwaną

miało charakter zawiniony. Niewykonanie przez właściciela budynku obowiązku

w terminie określonym w decyzji wydanej na podstawie art. 66 pr. budowlanego

skutkuje natomiast dalszymi konsekwencjami wynikającymi z przepisów prawa

administracyjnego, nie uchyla natomiast odpowiedzialności odszkodowawczej

właściciela budynku wobec osób trzecich za ewentualne szkody spowodowane

niewłaściwym stanem technicznym budynku w okresie nie tylko po wydaniu tej

decyzji, ale także w okresie poprzedzającym jej wydanie, jeżeli w tym czasie z winy

właściciela doszło do powstania lub utrzymywania się stanu budynku sprzecznego

z przepisami pr. budowlanego.

Mimo że trafnie przyjął Sąd drugiej instancji, iż decyzja administracyjna

wydana na podstawie art. 66 pr. budowlanego nie przesądza, czy zły stan budynku

został wywołany z winy właściciela budynku, czy też innymi przyczynami

niezależnymi od właściciela, to jednak niezasadnie ograniczył się jedynie do takiej

konstatacji. Okoliczności wynikające z wydanej decyzji administracyjnej wraz

z innymi okolicznościami wynikającymi z innych dowodów przeprowadzonych

w sprawie powinny zostać uwzględnione przy ocenie, czy niewłaściwy stan

budynku istniał już przed wydaniem decyzji administracyjnej oraz czy

utrzymywanie się takiego stanu rzeczy było następstwem zawinionego

14

zaniechania właściciela budynku. Z decyzji tej wynika bowiem rodzaj

stwierdzonych uchybień stanu budynku w stosunku do stanu wymaganego

przepisami pr. budowlanego. Niekiedy charakter stwierdzonych w decyzji

administracyjnej nieprawidłowości może jednoznacznie wskazywać, że jest on

wynikiem oddziaływania określonego czynnika zewnętrznego, niezależnego

od właściciela budynku (nagłych czynników atmosferycznych, wypadku

spowodowanego działaniem osób trzecich, błędu konstrukcyjnego itp.), innym

razem zaś może wskazywać na zaniedbania samego właściciela, np. w razie

stwierdzenia niesprawności urządzeń, których stan powinien być przedmiotem

periodycznych kontroli i konserwacji przez właściciela budynku. Niezależne

od przyczyn powstania stanu budynku niezgodnego z przepisami pr. budowlanego,

na właścicielu budynku spoczywa obowiązek podjęcia odpowiednich

i niezwłocznych działań zmierzających do doprowadzenia substancji budynku

i zamontowanych w nim urządzeń do stanu zgodnego z przepisami

pr. budowlanego. Obowiązku tego nie uchyla ewentualny obowiązek podjęcia

również stosownych, odpowiednich działań przez samych użytkowników

poszczególnych lokalu znajdujących się w budynku. Z tej przyczyny błędne jest

stanowisko Sądu drugiej instancji, który podkreślił znaczenie, nie wyjaśniając

przyczyn swojego stanowiska, że decyzja administracyjna z dnia 24 stycznia

2008 r., dotyczyła obowiązku z art. 61 pr. budowlanego odnoszącego się do obiektu

budowlanego, a nie do lokali znajdujących się w tych obiektach. Z tych względów

za uzasadniony należy uznać zarzut naruszenia art. 6 k.c. w zw. z art. 415 i art. 416

k.c. w zw. z art. 5 ust. 2, art. 61 i art. 66 pr. budowlanego poprzez ich niewłaściwe

zastosowanie odnośnie do oceny w okresie objętym sporem istnienia bądź jej braku

przesłanki w postaci zawinionego zaniechania pozwanej bądź jej organu, podjęcia

działań zmierzających do prawidłowego wykonania przez pozwaną jej obowiązków

wynikających z art. 61 ust. 1 pr. budowlanego.

Za uzasadniony należy uznać także zarzut naruszenia art. 362 k.c. Sąd

drugiej instancji wskazując, że decyzja administracyjna z dnia 24 stycznia 2008 r.,

dotyczyła obowiązku z art. 61 pr. budowlanego odnoszącego się do obiektu

budowlanego, a nie do lokali znajdujących się w tych obiektach, nie określił, jakie

obowiązki względem urządzeń wentylacyjnych znajdujących się w lokalu spółki A.

15

ciążyły na tej ostatniej. Stwierdzenie, że także na wymienionej spółce ciążyły

pewne obowiązki obejmujące konieczność utrzymywania we właściwym stanie

technicznym urządzeń wentylacyjnych przebiegających przez jej lokal użytkowy, nie

eliminowałoby odpowiedzialności odszkodowawczej pozwanej w związku z

zaniechaniem należytego wykonania obowiązków właściciela budynku określonych

w art. 61 pr. budowlanego. W takim bowiem przypadku, zaniechania spółki A., jako

posiadającej ograniczone prawo rzeczowe do lokalu użytkowego, stanowiłyby

bowiem jedynie współprzyczynę powstania szkody, co uzasadniałoby zastosowanie

art. 362 k.c. Podobnie zaniechanie przez tę spółkę podejmowania innych działań

zmierzających do skutecznego wyegzekwowania od pozwanej realizacji obowiązku

utrzymania budynku w należytym stanie technicznym należałoby uwzględnić jako

ewentualną okoliczność świadczącą o przyczynieniu się spółki A. do powstania

szkody, nie zaś - jak to przyjął Sąd Apelacyjny - jako okoliczność wyłączającą

odpowiedzialność odszkodowawczą pozwanej.

Z tych względów, uznając skargę kasacyjną za uzasadnioną, orzeczono, jak

w sentencji na podstawie art. 39815

§ 1 k.p.c. oraz art. 108 § 2 w zw. z art. 391 § 1

i art. 39821

k.p.c. Brak precyzyjnego rozróżnienia w uzasadnieniu zaskarżonego

wyroku poszczególnych przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej

uniemożliwiał bowiem ewentualną ocenę przez Sąd Najwyższy zgodności

zaskarżonego orzeczenia z prawem ze względu na ewentualny brak istnienia

związku przyczynowego o charakterze adekwatnym bądź brak wykazania szkody

w postaci utraconych korzyści, jako przesłanek warunkujących ewentualną

odpowiedzialność strony pozwanej.