V CSK 375/13

Sygn. akt V CSK 375/13

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 8 maja 2014 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Anna Owczarek (przewodniczący)

SSN Antoni Górski (sprawozdawca)

SSN Kazimierz Zawada

w sprawie z powództwa A. P. i M. P.

przeciwko J. O. i A. O.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 8 maja 2014 r.,

skargi kasacyjnej powodów od wyroku Sądu Apelacyjnego […]

z dnia 25 lutego 2013 r.,

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi

Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o

kosztach postępowania kasacyjnego.

2

UZASADNIENIE

Sąd Okręgowy w O. wyrokiem z dnia 5 października 2012 r. zasądził od

pozwanych J. O. i A. O. solidarnie na rzecz powodów solidarnych A. P. i M. P. 73

595 zł oraz oddalił dalej idące powództwo.

Sąd ten ustalił, że 12 grudnia 2004 r. pozwani zawarli z M. W. umowę najmu

lokalu mieszkalnego nr 10 położonego w O. przy ulicy W. […]. W umowie zawartej

na czas nieokreślony postanowiono, że adaptacje i przebudowa pomieszczeń

muszą być uzgodnione z wynajmującym i uzyskać jego pisemną zgodę oraz że

skutkiem wypowiedzenia umowy przez wynajmującego będzie zwrot na rzecz

najemców pełnych kosztów remontu mieszkania. Mieszkanie było w bardzo złym

stanie i M. W. wyraziła zgodę na szeroko zakrojone prace remontowe. W latach

2004 - 2006 powodowie przeprowadzili remont wynajmowanego lokalu. W dniu 15

stycznia 2007 r. powodowie i właścicielka lokalu zawarli kolejną umowę najmu tego

samego mieszania. W umowie, odmiennie niż w pierwszej, zawarto postanowienie

o wysokości czynszu, a także o obowiązkach stron. W 2008 r. M. W. sprzedała

pozwanym nieruchomość, w której znajdował się lokal wynajęty powodom. Umowa

najmu została przez nabywców wypowiedziana i w sierpniu 2009 r. powodowie

wyprowadzili się.

Łączna wartość nakładów powodów na nieruchomość wyniosła 73 595 zł.

Zdaniem Sądu pierwszej instancji, roszczenie powodów znajduje

uzasadnienie w art. 226 § 2 k.c. Powodowie dokonali adaptacji pomieszczeń na

pomieszczenia mieszkalne, ponieważ uzyskali obietnicę otrzymania mieszkania na

własność. Dokonywali nakładów w swoim imieniu i w swoim interesie, przy

ponawianych zapewnieniach, że lokal będzie ich. Tym samym Sąd uznał ich za

samoistnych posiadaczy, do roszczeń których znajdują zastosowanie art. 224-226

k.c. i wskazał, że roszczenie to ma charakter realny, a zatem może być skierowane

przeciwko każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości.

3

Na skutek apelacji pozwanych od powyższego wyroku Sądu Okręgowego z

dnia 5 października 2012 r. Sąd Apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób,

że powództwo oddalił oraz orzekł o kosztach procesu.

W uzasadnieniu wskazał, że skoro powodowie posiadali sporny lokal na

podstawie umowy najmu zawartej z jego poprzednim właścicielem,

nieuprawnionym było zastosowanie do rozstrzygnięcia roszczenia o zwrot

nakładów przepisów art. 224 do 230 k.c. Zdaniem Sądu Apelacyjnego, w razie

istnienia pomiędzy stronami stosunku prawnego, będącego podstawą posiadania

cudzej rzeczy, rozliczenie nastąpić powinno według reżimu prawnego normującego

ten stosunek prawny. W takim wypadku, w pierwszej kolejnością stosować należy

postanowienia umowy, a w razie jej braku lub odpadnięcia tytułu, przepisy

kodeksu cywilnego o zobowiązaniach.

Za pozbawione podstaw uznał stanowisko sądu pierwszej instancji

dotyczące samoistnego posiadania. Podkreślił, że powodowie nigdy nie byli

samoistnymi posiadaczami, skoro przez cały okres władania lokalem czynili to w

oparciu o umowę najmu, która regulowała ich uprawnienia i obowiązki, także w

zakresie ponoszonych nakładów.

Sąd uznał, że roszczenie posiadacza o zwrot nakładów ma obligacyjny

charakter, czego konsekwencją jest możliwość realizowania ich względem

właściciela, który odebrał rzecz z nakładami. Zdaniem Sądu, w przedmiotowej

sprawie, za takiego właściciela uznać trzeba pozostającą poza sporem powódkę M.

W.

Wskazał ponadto, że po nabyciu nieruchomości przez pozwanych łączył ich

nadal stosunek najmu z powodami. Zaznaczył jednak, że wstąpili oni w sam

stosunek najmu, co nie oznacza tym samym, iż we wszelkie postanowienia umów

łączące poprzednią właścicielkę z powodami jako najemcami. W ocenie Sądu,

wstąpienie ex lege nabywcy w stosunek najmu w miejsce zbywcy jest

rozwiązaniem, które stanowi przejaw ochrony najemcy, ale tylko w zakresie

uprawnień do korzystania z rzeczy. Odmienna interpretacja prowadziłaby do

sytuacji, w której na nabywcę przechodziłyby obowiązki, o których nic nie wiedział,

a nawet dowiedzieć się nie mógł. W związku z tym Sąd uznał, że skutki wstąpienia

4

nabywcy przedmiotu najmu w stosunek najmu z dotychczasowymi najemcami nie

obejmują roszczeń stron dotychczasowego stosunku najmu powstałych przed

chwilą nabycia przedmiotu najmu.

Tym samym przyjął, że pozwani nie są legitymowanymi w niniejszym

procesie, gdyż nie ponoszą odpowiedzialności za nakłady poczynione przez

powodów w czasie, gdy pozwani nie byli jeszcze właścicielami nieruchomości.

Analiza art. 678 § 1 k.c. doprowadziła Sąd do wniosku, że ani przepisy

o najmie ani umowa powodów i M. W. nie mogą stanowić podstawy

odpowiedzialności pozwanych. Konsekwencją braku podstawy prawnej

adresowanego do pozwanych roszczenia była konieczność zmiany wyroku

i oddalenie powództwa (386 § 1 k.p.c.), co zwalniało Sąd od potrzeby

ustosunkowywania się do dalszych zarzutów apelacji.

Od powyższego wyroku Sądu Apelacyjnego skargę kasacyjną wywiedli

powodowie, opierając ją na zarzucie naruszenia prawa materialnego tj. art. 678 § 1

k.c. przez jego błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że nabywca rzeczy

wstępujący w stosunek najmu nie jest legitymowany biernie w sporze o zwrot

nakładów na rzecz poczynionych przez najemcę w okresie przed zbyciem

przedmiotu najmu.

W odpowiedzi na skargę kasacyjną powodów, pozwani wnieśli o jej

oddalenie w całości i zasądzenie kosztów postępowania według norm

przepisanych.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Kwestia, czy w wypadku zbycia rzeczy najmowanej, najemca, który rzecz

ulepszył ma roszczenie z tytułu poczynionych nakładów w stosunku do

pierwotnego właściciela, czy też do nabywcy rzeczy była sporna w orzecznictwie

i w doktrynie. Rozstrzygnął ją Sąd Najwyższy w składzie siedmiu sędziów

w uchwale z dnia 30 września 2005 r. III CZP 50/05 (OSNC 2006, nr 3, poz. 40) na

tle stosunków wynikających z umowy dzierżawy, uznając, że dzierżawca, który

ulepszył rzecz dzierżawioną przed jej zbyciem, ma roszczenie o zwrot wartości

ulepszeń do nabywcy. Zajęte w tej uchwale stanowisko prawne ma zastosowanie

także do roszczeń pomiędzy najemcą a nabywcą rzeczy najmowanej (art. 678 § 1

5

w zw. z art. 694 k.c.). Sąd Najwyższy podkreślił, że roszczenie o zwrot ulepszeń

staje się wymagalne dopiero po zakończeniu umowy najmu, chyba że umowa ta

stanowi inaczej. Stąd płynie wniosek, że skoro nabywca przedmiotu najmu

wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy (art. 678 § 1 k.c.), to adresatem

roszczenia o zwrot wartości ulepszeń powinien być podmiot, który jest

wynajmującym w chwili zakończenia stosunku najmu. Sąd Najwyższy w powołanej

uchwale odniósł się też do kwestii budzącej w tym kontekście prawnym najwięcej

wątpliwości, mianowicie do sytuacji, w której nabywca nie wie o dokonanych

nakładach przez najemcę, a wtedy obciążanie go obowiązkiem zwrotu ich wartości

może nasuwać zastrzeżenia natury aksjologicznej. Zdaniem Sądu Najwyższego,

zatajenie przez zbywcę rzeczy faktu dokonanych ulepszeń przez jej najemcę

otwiera możliwość dochodzenia przez nabywcę roszczeń z tytułu wady prawnej

nabytej rzeczy, a ponadto roszczenia odszkodowawczego na zasadach ogólnych

(art. 471 k.c.), ze względu na naruszenie przez zbywcę obowiązku udzielenia

kupującemu wyjaśnień potrzebnych do poznania stosunków prawnych

i faktycznych dotyczących sprzedawanej rzeczy (art. 546 § 2 k.c.).

Sąd Najwyższy w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę, podziela

stanowisko i argumentację prawną zawartą w powołanej uchwale składu siedmiu

sędziów SN. Oznacza to, że zaskarżone orzeczenie, w którym Sąd Apelacyjny

wyszedł z odmiennych założeń prawnych, nie może się ostać. Dlatego na

podstawie art. 39815

§ 1 w zw. z art. 108 § 2 k.p.c. orzeczono jak w sentencji.