V CK 208/04

Sygn. akt V CK 208/04

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 4 listopada 2004 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Lech Walentynowicz (przewodniczący)

SSN Teresa Bielska-Sobkowicz

SSN Zbigniew Kwaśniewski (sprawozdawca)

Protokolant Ewa Zawisza

w sprawie z powództwa W.S.

przeciwko K.K. i R.S.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 4 listopada 2004 r.,

kasacji powoda od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 6 sierpnia 2003 r., sygn. akt [...],

zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że oddala apelację

i zasądza od pozwanych na rzecz powoda kwotę 3500 zł

(trzy tysiące pięćset zł.) tytułem kosztów postępowania

apelacyjnego i kasacyjnego.

2

Uzasadnienie

Sąd pierwszej instancji uwzględnił powództwo najemcy przeciwko

poprzednim wynajmującym, a zarazem zbywcom przedmiotu najmu, o zapłatę

kwoty odpowiadającej równowartości nakładów poczynionych przez powoda przed

zbyciem przedmiotu najmu przez pozwanych. W następstwie rozpoznania apelacji

pozwanych Sąd drugiej instancji wyrokiem reformatoryjnym zmienił zaskarżony

wyrok Sądu pierwszej instancji w ten sposób, że powództwo oddalił i orzekł

o kosztach postępowania, zastrzegając zarazem, że uwzględnienie apelacji

nastąpiło z zupełnie innych przyczyn aniżeli naprowadzone przez pozwanych.

Aprobując ustalenie Sądu pierwszej instancji, że powód dokonał nakładów na

nieruchomość pozwanych, następnie przez nich zbytą w dniu 23 lutego 2001 r.,

Sąd odwoławczy uznał, że z tym dniem nabywcy nieruchomości wstąpili

w stosunek najmu w miejsce zbywców z mocy samego prawa na podstawie art.

678 k.c. W ocenie Sądu drugiej instancji, z powołanego przepisu wynika, że

przekształcenie podmiotowe jest całkowite i na nabywcę przechodzą wszelkie

prawa i obowiązki, wynikające z umowy najmu, za wyjątkiem wyraźnie wyłączonych

przez ustawę, a to odnoszące się do wypowiedzenia umowy najmu oraz do

roszczeń odszkodowawczych najemcy wynikłych z wypowiedzenia najmu przez

nabywcę rzeczy najętej (art. 678 § 2 i art. 679 k.c.). W konsekwencji Sąd

Apelacyjny uznał, że roszczenie o zwrot nakładów, powstające z chwilą

zakończenia stosunku najmu, obciąża tego nowego wynajmującego, będącego

obecnie właścicielem przedmiotowej nieruchomości. Wstąpienie nabywców

w prawa dotychczasowych wynajmujących uznał Sąd odwoławczy za całkowicie

zasadne, skoro członkowie rodziny nowych właścicieli korzystają z ulepszonych

lokali wskutek nakładów poczynionych przez powoda.

Kasacja powoda, oparta na pierwszej podstawie kasacyjnej, zarzuca

niewłaściwe zastosowanie art. 678 § 1 k.c. w następstwie uprzedniego błędnego

przyjęcia, ze nabywca najmowanej nieruchomości wchodzi we wszystkie prawa

3

i obowiązki wynikające ze stosunku najmu, również w ten stosunek, który jest

związany z poczynionymi przez najemcę nakładami na nieruchomość. Naruszenie

art. 678 § 2 k.c. uzasadniono nie uwzględnieniem przez Sąd, że umowa najmu

zawarta była na czas określony. W ocenie skarżącego o naruszeniu wskazanych

przepisów świadczy stwierdzenie braku po stronie pozwanych legitymacji

procesowej biernej w związku z przyjęciem, że wszelkie prawa wynikające z najmu

przechodzą na nabywcę nieruchomości. Powód podkreśla w uzasadnieniu kasacji,

że nie kwestionuje poczynionych w postępowaniu ustaleń faktycznych, lecz

kwestionuje interpretację art. 678 k.c. przez uznanie przejścia wszystkich

zobowiązań pozwanych na nabywcę nieruchomości, w tym także i roszczeń o zwrot

nakładów, wraz ze wszystkimi innymi prawami wynikającymi z umowy najmu.

Pozwani w piśmie procesowym z dnia 12.10.2004 r. nazwanym „odpowiedź

na kasację” wnieśli o oddalenie kasacji i zasądzenie na ich rzecz od powoda

kosztów procesu, twierdząc zarazem, że prawidłowe jest stanowisko

zaprezentowane w zaskarżonym wyroku, iż z chwilą nabycia własności

nieruchomości jej nabywcy wstąpili w stosunek najmu w miejsce zbywców z mocy

samego prawa.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje.

Kasacja zasługiwała na uwzględnienie wobec trafności jednego spośród

dwóch zgłoszonych w niej zarzutów.

Sąd Najwyższy zobowiązany jest z mocy art. 39311

§ 1 k.p.c. rozpoznać

sprawę w granicach zaskarżenia kasacją oraz jej podstaw, biorąc z urzędu pod

rozwagę jedynie nieważność postępowania. Ponieważ w kasacji powoda

przytoczona została wyłącznie pierwsza podstawa kasacyjna, przeto oceny

zarzutów naruszenia wskazanych przepisów prawa materialnego należało dokonać

z uwzględnieniem ustalonego stanu faktycznego, będącego podstawą orzekania

dla Sądu drugiej instancji.

Zgodnie z art. 3931

pkt 1 k.p.c. naruszenie prawa materialnego może

polegać na jego błędnej wykładni, a więc wadliwej interpretacji normy prawnej

wynikającej z przepisu, którego obrazę zarzucono, lub na jego niewłaściwym

zastosowaniu, a więc wyrażać się wadliwym aktem subsumcji. W tej sytuacji za

4

chybiony uznać należy zarzut naruszenia art. 678 § 2 k.c., bowiem został on

uzasadniony nie uwzględnieniem przez Sąd odwoławczy, że umowa najmu zgodnie

z jej § 6 zawarta została na czas określony. Tak sformułowane uzasadnienie

zarzutu wskazuje bądź to na brak niezbędnego elementu uzasadnienia

zaskarżonego wyroku, bądź też na brak wszechstronnego rozważenia zebranego

materiału, które to zarzuty świadczą zatem o dostrzeganych przez skarżącego

brakach w płaszczyźnie ustaleń faktycznych. Skuteczne wykazanie takiej postaci

zarzucanych uchybień wymaga jednak przytoczenia adekwatnej do tego celu

drugiej podstawy kasacyjnej, czego powód nie uczynił. Wobec zatem braku

w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku ustaleń w przedmiocie wystąpienia

przesłanek określonych w art. 678 § 2 k.c., zarzut naruszenia tego przepisu przez

jego nie zastosowanie okazał się nietrafny, z powodu braku podstaw faktycznych

do dokonania aktu jego subsumpcji.

Sąd drugiej instancji nie dokonywał również wykładni tego przepisu, a zatem

nie dopuścił się jego obrazy także i w drugiej z możliwych postaci naruszenia prawa

materialnego.

Zasadny okazał się natomiast zarzut błędnej wykładni i w konsekwencji

niewłaściwego zastosowania art. 678 § 1 k.c. Sąd Apelacyjny dokonał wadliwej

interpretacji tego przepisu przez przyjęcie, że na jego podstawie roszczenia

najemcy o zwrot nakładów dokonanych przezeń w okresie poprzedzającym zbycie

przedmiotu najmu przysługują wobec nowego wynajmującego, będącego obecnie

właścicielem przedmiotu najmu, który również w zakresie tych roszczeń wstąpił

w prawa dotychczasowych wynajmujących. Tymczasem skutek prawny określony

w art. 678 § 1 k.c. polega na wstąpieniu nabywcy w stosunek najmu w miejsce

zbywcy. Ponieważ źródłem powstania stosunku najmu między stronami sporu była

umowa najmu lokalu handlowego z dnia 31 grudnia 2000 r., przeto wstąpienie

nabywcy przedmiotu najmu w tak ukształtowany stosunek prawny oznacza

wstąpienie w określone umową najmu prawa i obowiązki dotychczasowych

wynajmujących. Wynikające z umowy najmu prawa i obowiązki stron tej umowy nie

obejmują natomiast roszczeń o zwrot nakładów, bowiem źródłem tych roszczeń nie

są postanowienia umowy najmu, a więc i ukształtowany nią stosunek prawny

najmu, lecz przepisy prawa, które wiążą powstanie określonych roszczeń

5

z wystąpieniem określonych w tych przepisach zdarzeń. Wobec powyższego w

piśmiennictwie wyrażono trafny pogląd, że na nabywcę nie przechodzi obowiązek

zaspokojenia roszczeń najemcy o zwrot nakładów dokonanych przez najemcę

przed zbyciem przedmiotu najmu, czy roszczeń odszkodowawczych za ten czas.

Wstąpienie nabywcy w stosunek najmu nie może bowiem powodować dochodzenia

od niego ukształtowanych już wcześniej roszczeń najemcy do zbywcy i odwrotnie.

Wstąpienie ex lege nabywcy w stosunek najmu w miejsce zbywcy jest

rozwiązaniem, które stanowi przejaw objęcia ochroną najemcy, ale tylko w zakresie

uprawnień do korzystania z rzeczy, które to uprawnienia są elementem treści

wcześniej ukształtowanego stosunku najmu. Rozwiązanie wynikające z art. 678 § 1

k.p.c. umożliwia bowiem najemcy realizację jego uprawnień w kształcie

wynikającym z treści dotychczasowego stosunku najmu także względem podmiotu,

który nie jest pierwotną stroną umowy najmu, a więc dla stron stosunku najmu jest

osobą trzecią. Można w tym dopatrzyć się podmiotowego rozszerzenia

skuteczności obligacyjnych praw względnych najemcy, ale tylko w ich kształcie i

zakresie wynikającym z treści wcześniej ukształtowanego umową stosunku najmu.

Innymi słowy, przepis art. 678 § 1 k.c. jest jedynie podstawą podmiotowego

przekształcenia stosunku najmu bez modyfikacji pierwotnej jego treści. Skutki

wstąpienia nabywcy przedmiotu najmu nie obejmują więc zasadniczo roszczeń

stron dotychczasowego stosunku najmu powstałych przed chwilą nabycia

przedmiotu najmu, a których źródłem powstania nie jest treść stosunku najmu lecz

wola ustawodawcy wyrażona w przepisach prawa i związana z wystąpieniem

określonych w nich zdarzeń. Wobec powyższego, najemca, który dokonał – przed

zbyciem przedmiotu najmu przez pierwszego wynajmującego – napraw

obciążających wynajmującego, nie może roszczeń z tego tytułu dochodzić od

nabywcy przedmiotu najmu, bo wystąpienia takiego skutku nie przewiduje art. 678

§ 1 k.c. To samo dotyczy także roszczeń odszkodowawczych najemcy powstałych

w okresie przed zbyciem przedmiotu najmu. Nie przechodzą także na nabywcę

roszczenia odszkodowawcze zbywcy do najemcy (wyrok SN z dnia 5 czerwca

1986 r., IV CR 137/86, OSN 1987, nr 9, poz. 142).

6

Przepis art. 678 § 1 k.c. nie przyznaje najemcy, w związku ze zmianą osoby

wynajmującego, żadnego nowego uprawnienia. Najemca nie może np. powoływać

się na fakt zbycia rzeczy i żądać modyfikacji wiążącego go stosunku prawnego.

W tym stanie rzeczy, wobec usprawiedliwionej podstawy kasacji w zakresie

zarzutu błędnej wykładni art. 678 § 1 k.c., Sąd Najwyższy orzekł jak w sentencji na

podstawie art. 39315

k.p.c.

O kosztach postępowania apelacyjnego i kasacyjnego orzeczono na

podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. oraz na podstawie § 6 pkt. 5 § 13 ust. 1 pkt. 2 oraz §

13 ust. 4 pkt. 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r.

w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa

kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz.

1348).