I CK 191/04

Sygn. akt I CK 191/04

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 8 grudnia 2004 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Tadeusz Domińczyk (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Irena Gromska-Szuster

SSA Wojciech Kościołek

Protokolant Beata Rogalska

w sprawie z powództwa D.S. i J.S.

przeciwko S. Spółce z o.o., obecnie SP. Spółce z o.o.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 8 grudnia 2004 r.,

kasacji powodów od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 11 września 2003 r., sygn. akt [...],

oddala kasację i zasądza od powodów solidarnie na rzecz

strony pozwanej 5400 (pięć tysięcy czterysta) zł tytułem

kosztów postępowania kasacyjnego.

2

Uzasadnienie

Wyrokiem z dnia 28 maja 2002 r. Sąd Okręgowy w W. oddalił powództwo

D. i J. małż. S. przeciwko S. sp. z o.o. o zapłatę kwoty 221.172,13 zł, tytułem

zwrotu wyegzekwowanego zadatku oraz kwoty 32.140,40 zł tytułem zwrotu

poniesionych kosztów egzekucji.

Według ustaleń Sądu Okręgowego strony zawarły w dniu 7 kwietnia

1997 r. umowę kupna-sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu

o powierzchni 5.780 m2

. Stosownie do treści umowy wpłacona zbywcom część

ceny nabycia (221.172,13 zł) stanowiła zadatek. W umowie, nazwanej

warunkową, kontrahenci wskazali na obciążające zbywców prawo pierwokupu

oraz zastrzegli sobie prawo odstąpienia od umowy. Nabywcy, pozwanej spółce,

prawo odstąpienia od umowy służyło w razie przeszkody zamierzonego

wybudowania na nabywanym gruncie stacji paliw. Negatywne stanowisko władz

samorządowych B. w przedmiocie zamierzonej przez stronę pozwanej

inwestycji sprawiło, że strona ta w piśmie z dnia 4 grudnia 1997 r. zawiadomiła

zbywców, iż od umowy odstępuje. Stanowisko to strona pozwana ponowiła w

późniejszych terminach. Również powodowie złożyli oświadczenie

o odstąpieniu od umowy, tyle tylko że uczynili to w formie notarialnej (w dniu 26

stycznia 1998 r.).

Uiszczona przez stronę pozwaną suma zadatku (221.172,13 zł) została

przez tę stronę wyegzekwowana od powodów. Ci bowiem poddali się w akcie

notarialnym egzekucji, a akt ten, na żądanie strony pozwanej, został

zaopatrzony w klauzulę wykonalności. Powodowie kwestionowali zasadność

podjętych czynności egzekucyjnych i w początkowej fazie postępowanie

w sprawie zmierzało do pozbawienia tytułu wykonawczego wykonalności.

Zarówno przed jak i po przekształceniu powództwa powodowie konsekwentnie

podnosili, że odstąpienie przez stronę pozwaną od umowy nie było skuteczne,

gdyż oświadczenie w tym względzie wymagało formy notarialnej, czego Sąd

Okręgowy nie podzielił.

Apelację powodów od wyroku Sądu Okręgowego Sąd Apelacyjny

zaskarżonym wyrokiem oddalił. W ocenie tego Sądu forma czynności prawnych

3

podejmowanych w relacji do wcześniej zawartej umowy podstawowej pozostaje

w zależności od skutków jakie czynność ta ma wywołać. Jeżeli jej następstwem

ma być uzupełnienie lub zmiana zawartej wcześniej umowy notarialnej, za

skuteczną może być uznana tylko czynność wyrażona w formie aktu

notarialnego. Forma ta nie jest wymagana, jeżeli czynność nie rodzi skutków

rzeczowych, a taki charakter ma zarówno odstąpienie od umowy, jak i jej

rozwiązanie.

W kasacji opartej na pierwszej podstawie kasacyjnej powodowie

domagają się zmiany zaskarżonego wyroku i uwzględnienia powództwa.

Zarzucili:

- naruszenie art. 77 k.c. przez wadliwe zastosowanie tego przepisu „pomimo

gdy jego hipoteza nie obejmuje formy szczególnej zastrzeżonej pod rygorem

nieważności”

- naruszenie art. 158 w związku z art. 395 § 1 k.c. przez przyjęcie, że

„odstąpienie od umowy wymagającej aktu notarialnego i w takiej formie

zawartej, może być skutecznie dokonane z zachowaniem formy pisemnej”.

W odpowiedzi na kasację strona pozwana wniosła o jej oddalenie

podnosząc, iż odstąpienie od umowy, nie należy do czynności z zakresu obrotu

nieruchomością, a co za tym idzie nie wymaga formy notarialnej.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Przysługujące gminie prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży prawa

użytkowania wieczystego nie zabudowanej nieruchomości gruntowej sprawia,

że umowa - przez wzgląd na wymaganą formę szczególną – notarialną, może

być tylko umową warunkową. W tej postaci jest ona zarazem umową

zobowiązującą, co dla nabywcy oznacza roszczenie o przeniesienie prawa, dla

zbywcy zaś obowiązek złożenia oświadczenia woli, którego treścią jest

przeniesienie tego prawa. Umowa taka w granicach swobody umów może być

przez kontrahentów modyfikowana, nie wyłączając jej rozwiązania czy

odstąpienia od niej. Strony zresztą możliwość odstąpienia od zawartej umowy

zastrzegły i każda z nich z takiej możliwości skorzystała, tyle tylko, że strona

pozwana wyraziła to w formie pisemnej, co zrodziło spór co do skuteczności tej

formy w nawiązaniu do zróżnicowanych poglądów, zarówno w literaturze jak

4

i orzecznictwie, czy odstąpienie od umowy zawartej w formie szczególnej

wymaga zachowania takiej samej formy, czy też wystarczy tylko forma

pisemna.

Źródłem kontrowersji w tym względzie była norma art. 77 k.c., w myśl

którego, jeżeli umowa została zawarta na piśmie, jej uzupełnienie, zmiana albo

rozwiązanie za zgodą obu stron, jak również odstąpienie od niej powinno być

stwierdzone pismem. Nowe brzmienie tego przepisu nadane ustawą

zmieniającą z dnia 14 lutego 2003 r. (Dz.U. Nr 49, poz. 408) czyni w tych

warunkach ten przepis normą interpretacyjną. W § 1 powołanego przepisu

wyraźnie powiedziano, że tylko uzupełnienie lub zmiana umowy wymaga

zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony zastrzegły w celu jej

zawarcia. W myśl § 3 natomiast, jeżeli umowa została zawarta w innej formie

szczególnej, odstąpienie od umowy albo jej wypowiedzenie powinno być

stwierdzone pismem. Przytoczone uregulowanie wzmacnia tym samym

zapatrywanie Sądu Najwyższego wyrażone jeszcze pod rządami art. 77 k.c.

w jego pierwotnym brzmieniu, że użyte tam sformułowanie „na piśmie” jest

przeciwstawieniem formy ustnej i woli wyrażonej w sposób w art. 60 wskazanej.

Uzupełnienie zmiana, rozwiązanie i odstąpienie od zawartej na piśmie umowy

może nastąpić – poza przypadkami w ustawie przewidzianymi – w każdy

dowolny sposób, byleby tylko zostało stwierdzone pismem (wyrok SN

z 16 stycznia 2001 r., II CKN 349/00 – nie publ.). Tylko w odniesieniu do

uzupełnienia lub zmiany umowy pogląd ten stracił na aktualności.

Zastrzeżenie umownego prawa odstąpienia w skutkach odpowiada

warunkowi. Nie jest zatem dopuszczalne w umowach, które nie mogą być

zawarte pod warunkiem, tak jak to ma miejsce w umowach przenoszących

własność nieruchomości, czy obejmujących skutek rzeczy. Skorzystanie

z prawa odstąpienia zastrzeżonego w umowie o skutku tylko obligacyjnym,

kładzie kres wiążącemu kontrahentów stosunkowi umownemu. Dopóki zatem

nie nastąpi skorzystanie z tego prawa istnieje stan niepewności co do

sfinalizowania założeń umowy zobowiązującej.

Odstąpienie ze swej istoty ma moc wsteczną (ex tunc), co stawia strony

w sytuacji sprzed zawarcia umowy. Jeżeli obie strony umowy zastrzegły sobie

prawo odstąpienia, każda z nich może wygasić stosunek umowny z takim

5

samym skutkiem. Skoro zatem także powodowie skorzystali z prawa

odstąpienia, w ich przekonaniu w jedynie właściwej formie (notarialnej), to

również oni zniweczyli skutki umowy z mocą wsteczną. Tym samym stosownie

do treści art. 395 § 2 k.c. obowiązani są zwrócić to, co na poczet umowy

świadczyła druga strona. Już tylko przez wzgląd na skutek odstąpienia

dokonanego przez powodów, utracili oni prawo do zatrzymania zadatku. Nie ma

przy tym żadnego znaczenia, że uczynili to później niż strona pozwana,

zważywszy na charakter skutków stąd wynikających.

Z tych względów i na zasadzie art. 39312

k.p.c. należało kasację oddalić.

O kosztach orzeczono na zasadzie art. 98 § 1 i 108 § 1 k.p.c.