IV CK 474/04

Sygn. akt IV CK 474/04

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 2 lutego 2005 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Tadeusz Żyznowski (przewodniczący)

SSN Teresa Bielska-Sobkowicz

SSN Marian Kocon (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. P. w B.

przeciwko B. S., W. S., Spółce z o. o. "L.(...)" w B. w upadłości i Syndykowi masy

upadłości Spółki z o. o. "L.(...)" z siedzibą w B.

o stwierdzenie nieważności umowy, po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w

dniu 2 lutego 2005 r., kasacji strony powodowej od wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 7

kwietnia 2004 r., sygn. akt I ACa (…),

oddala kasację.

Uzasadnienie

Powodowa Wspólnota Mieszkaniowa w pozwie skierowanym przeciwko W. i B.

małżonkom S., Spółce z o. o. „L.(...)" w B. oraz syndykowi tej Spółki w upadłości

domagała się stwierdzenia nieważności umowy sprzedaży z dnia 10 lipca 1998 r.

Przedmiotem zbycia pozwanym małżonkom był lokal nr 1 A w budynku 1(...) przy ulicy

P. w B. Ponadto domagała się przywrócenia tego lokalu do stanu zgodnego z

dokumentacją na podstawie której wydano pozwolenie na budowę oraz jego wydania.

Sąd Okręgowy w B. wyrokiem z dnia 6 października 2003 r. oddalił powództwo.

Sąd ten ustalił, że pozwana Spółka wybudowała na gruncie stanowiącym jej własność

trzysegmentowy wielomieszkaniowy budynek oznaczony nr 1(...) A, B, C. Lokale

mieszkalne znajdujące się w tym budynku podlegały sprzedaży. Przedmiotem zbycia

pozwanym małżonkom S. był lokal mieszkalny, oznaczony nr l A (jeden "A"), o

2

powierzchni użytkowej 56,50 m2

, znajdujący się w przyziemiu budynku oznaczonego nr

1(...), wraz z przynależnymi pomieszczeniami: komórką piwniczną numer l A o

powierzchni 10,10 m2

i korytarzem o powierzchni 4,30 m2

, a także udział obejmujący

7090/444179 części gruntu o łącznej powierzchni 5.280 m2

wraz z takim samym

udziałem w częściach budynków i urządzeniach nie służących wyłącznie do użytku

właścicieli lokali.

Lokal zbyty małżonkom S. był pierwotnie przeznaczony na potrzeby pozwanej

Spółki. W oparciu o decyzję z dnia 8 października 1997 r. pozwana Spółka uzyskała

pozwolenie Urzędu Miejskiego w B. na zmianę sposobu jego użytkowania z lokalu z

usługowo – handlowego na mieszkalny.

Ponadto Sąd Okręgowy ustalił, że Urząd Miejski w B. pismem z dnia 6

października 1997 r. stwierdził, iż lokale w budynku oznaczonym nr 1(...) są

samodzielnymi lokalami w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Na gruncie tych ustaleń Sąd Okręgowy uznał, że skoro – w wielomieszkaniowym

budynku stanowiącym własność pozwanej Spółki - pozostała nie wyodrębniona jako

oddzielna „własność lokalowa" powierzchnia użytkowa, nie służące wszystkim

współwłaścicielom do prawidłowego korzystania z ich odrębnych lokali, to powierzchnia

ta nie stanowi przedmiotu współwłasności, lecz pozostała własnością

"dotychczasowego" właściciela, tj. pozwanej Spółki. W rezultacie zbycie małżonkom S.

przedmiotowego lokalu wraz z komórką piwniczną /10,10m2

/ i częścią korytarza /4,30

m2

/ nie narusza praw pozostałych współwłaścicieli, co wynika z opinii biegłego Bogdana

Ptaszyńskiego.

Sąd Apelacyjny w B. uznał zarówno ustalenia Sądu Okręgowego, jak i jego

rozważania prawne za prawidłowe, toteż wyrokiem z dnia 7 kwietnia 2004 r. oddalił

apelację powodowej Wspólnoty.

W kasacji - opartej na obu podstawach z art. 3931

k.p.c. - powódka zarzuciła

naruszenie art. 189 k.p.c. w zw. z art. 6 ustawy o własności lokali, art. 2 ust. 1,2 i 5 w

zw. z art. 3 ust. 2 i 3 oraz art. 22 ust. 2 i 3 ustawy o własności lokali w zw. z art. 58 § 1

k.c., a także art. 382 k.p.c. w zw. z art. 233 k.p.c. i 381 k.p.c., i wniosła o uchylenie

zaskarżonego wyroku oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

W pierwszej kolejności należy odnieść się do zarzutu dotyczącego legitymacji

czynnej wspólnoty mieszkaniowej. Powództwo bowiem zostało wniesione przez bliżej

oznaczoną wspólnotę mieszkaniową. Charakter prawny wspólnoty mieszkaniowej budzi

3

zaś wątpliwości na gruncie ustawy o własności lokali. Spór dotyczy kwalifikacji

wspólnoty jako jednostki organizacyjnej i jest w znacznej mierze związany ze sporem co

do istnienia tzw. ułomnych osób prawnych.

Pogląd o podmiotowym statusie wspólnoty mieszkaniowej znajduje mocne

oparcie w art. 331

k.c. dodanym na podstawie ustawy z dnia 14 lutego 2003 r. o zmianie

ustawy - Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 49, poz. 408).

Wprawdzie zdaniem niektórych przedstawicieli doktryny ten przepis nie dotyczy

wspólnoty mieszkaniowej, niemniej jednak większość z nich uznaje, że obejmuje on

także wspólnotę mieszkaniową. Za tym stanowiskiem przemawia uzasadnienie do

projektu nowelizacji kodeksu cywilnego, z którego wynika wyraźnie taka intencja

ustawodawcy.

Można zatem uznać, że obecnie istnieją mocne podstawy przemawiające za

przyjęciem, iż wspólnota mieszkaniowa ma zdolność prawną w rozumieniu art. 331

k.c.,

jest więc tzw. ułomną osobą prawną.

W rezultacie należało podzielić pogląd skarżącej, że wspólnota mieszkaniowa ma

legitymację czynną w sprawie o ustalenie nieważności umowy sprzedaży odrębnej

własności lokalu /czynności prawnej/, czy też, że ta umowa /czynność prawna/ nie

wywołała skutków prawnych zamierzonych przez strony z powodu istnienia przyczyn

powodujących według ustawy jej nieważność. Na brak tych skutków może bowiem się

powołać każdy, a ten kto ma w tym interes prawny, może żądać ustalenia istnienia lub

nieistnienia stosunku prawnego /art. 189 k.p.c./.

Sąd Apelacyjny wprawdzie wyraził odmienny pogląd, co jednak nie przesądza o

zasadności kasacji, gdyż wyraził go jedynie ubocznie w końcowej części uzasadnienia.

U podłoża rozstrzygnięcia Sądu Apelacyjnego legło natomiast stanowisko, że

przedmiotowy lokal wraz z komórką i korytarzem nie wchodził w skład „nieruchomości

wspólnej”, a zatem mógł być przedmiotem sprzedaży.

Istota kasacji sprowadza się do kwestionowania tego stanowiska, gdyż w ocenie

skarżącej lokal ten stanowił powierzchnię gospodarczą, zawierającą się w ogólnej

powierzchni zaspakajania potrzeb związanych pośrednio z przeznaczeniem budynku.

Inaczej mówiąc, wchodził on w skład „nieruchomości wspólnej”.

Pojęcie „nieruchomość wspólna” pojawia się z chwilą prawnego wyodrębnienia

pierwszego lokalu jako odrębny przedmiot własności w rozumieniu art. 46 k.c.

W przypadku wyodrębnienia własności lokali każdemu właścicielowi lokalu

przysługuje automatycznie określony udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo

4

nierozerwalnie związane z własnością lokalu. Oznacza to, że ten udział ułamkowy dzieli

los prawny własności lokalu. Nie może on być przedmiotem samodzielnego obrotu, nie

może być bez lokalu zbyty, obciążony itp.

W przypadku istnienia odrębnej własności lokali równolegle więc występuje

współwłasność o charakterze przymusowym. Zgodnie z art. 3 ust. 1 zd. 2 ustawy o

własności lokali nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej,

dopóki trwa odrębna własność lokali. Ten szczególny charakter konstrukcji prawnej

współwłasności nieruchomości wspólnej ma umożliwiać prawidłowe wykonywanie

własności wyodrębnionych lokali. Podobnie jak w innych przypadkach współwłasności

przymusowej tak i w tym przypadku współwłasność ta ma charakter służebny, a

zarazem stanowiący trzon innej instytucji. Przepis art. 3 ust. l ustawy o własności lokali

charakteryzuje się tym, że uznaje za prawo główne odrębną własność lokalu, zaś udział

we własności nieruchomości wspólnej lub udział w użytkowaniu wieczystym gruntu za

prawo z nią związane.

Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, nieruchomość wspólna obejmuje

te fragmenty wspólnego budynku i gruntu, które nie służą wyłącznie do korzystania

właścicielowi lokali. W skład tej nieruchomości mogą wchodzić elementy o

zróżnicowanym stopniu związania z wyodrębnionymi lokalami. W pierwszym rzędzie

należą do niej te części budynku i gruntu, które są niezbędne do korzystania przez

wszystkich właścicieli lokali, takie jak wspólna klatka schodowa, ściany zewnętrzne czy

dach. Do nieruchomości wspólnej mogą także należeć takie elementy, których związek

funkcjonalny ze wszystkimi lokalami nie ma tak integralnego charakteru, a które ustawa

określa jako pomieszczenia przynależne (art. 2 ust. 4), zaliczając do nich przykładowo

piwnice, strych, komórkę, garaż. Nie ulega przy tym wątpliwości, że tego typu

pomieszczenia ułatwiają korzystanie z lokali mieszkalnych, choć nie mają charakteru

urządzeń koniecznych do takiego korzystania.

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności pierwszego lokalu, poprzez fakt

określenia udziałów wymagający ustalenia powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz

z przynależnymi do nich pomieszczeniami, decyduje o tym co jest, a co nie jest

nieruchomością wspólną.

Skarżąca w drodze dowodów z umów sprzedaży odrębnej własności lokali

mieszkalnych znajdujących się w budynku 1(...)B nie wykazała, że z ich treści wynika, iż

przedmiotowy lokal wszedł w skład „nieruchomości wspólnej”. W rezultacie rację ma

Sąd Apelacyjny, że skoro lokal ten nie służył wszystkim współwłaścicielom do

5

prawidłowego korzystania z ich odrębnych lokali, a z mocy umowy nie wszedł w skład

„nieruchomości wspólnej”, to pozostał on własnością „dotychczasowego" właściciela, tj.

pozwanej Spółki.

Podobnie ma się rzecz, gdy chodzi o komórkę piwniczną /10,10m2

/ i korytarz

/4,30m2

/ sprzedane małżonkom S. jako pomieszczenia przynależne, jeżeli się zważy, że

po ich wydzieleniu suma wysokości udziałów wszystkich lokali w „nieruchomości

wspólnej” wynosi 1 (444179/444179). Inaczej mówiąc, pozwana Spółka nie sprzedała

niczego, co mogłoby stanowić współwłasność członków skarżącej.

Trzeba tu zauważyć, że zasada nemo plus iuris in alium transferre potest quam

ipse habet rzutuje na skutki umowy, nie zaś, co wymaga podkreślenia, na jej ważność;

w odniesieniu do prawa własności oznacza bowiem tylko to, że własność może

skutecznie przenieść na nabywcę tylko właściciel.

Co się zaś tyczy zarzutu związanego z unieważnieniem decyzji z dnia 8

października 1997 r. o zmianie sposobu użytkowania spornego lokalu, to ponieważ w

prawie cywilnym obowiązuje zasada, według której czynność prawna /umowa/ ważna w

chwili jej dokonania nie traci swej ważności wskutek zdarzeń późniejszych, mogących

jedynie mieć wpływ na wygaśnięcie lub zmianę skutków prawnych czynności, przeto jej

unieważnienie po zawarciu umowy sprzedaży, jako zdarzenie późniejsze, jest dla

kwestii ważności tej umowy bez znaczenia. Jedynie przepis szczególny mógłby

wprowadzić wyłom /zresztą niepożądany/ od tej zasady.

Z tych przyczyn orzeczono, jak w wyroku.