III CK 270/04

Sygn. akt III CK 270/04

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 9 lutego 2005 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Iwona Koper (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Zbigniew Kwaśniewski

SSN Henryk Pietrzkowski

w sprawie z powództwa B. S. i F. S.

przeciwko „B.(...)” S.A. w S.

o ustalenie,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 9 lutego 2005 r.,

kasacji powodów od wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 12 lutego 2004 r., sygn. akt I

ACa (…),

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi Apelacyjnemu do

ponownego rozpoznania i orzeczenia o kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Powodowie B. S. i F. S. domagali się na podstawie art. 189 k.p.c. ustalenia, że

zawarte z pozwanym - „B.(...)” Spółka Akcyjna w S. notarialne umowy sprzedaży lokali

nr (...) i 1(...) położonych w S. przy ul. K. są nieważne. Twierdzili, że lokale stanowiące

przedmiot sprzedaży w chwili zawierania umów nie istniały w postaci w nich określonej,

2

to jest jako samodzielne lokale w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o

własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 - dalej jako uwl).

Wyrokiem z dnia 22 października 2003 r. Sąd Okręgowy w S. oddalił powództwo,

przyjmując za jego podstawę następujący stan faktyczny.

Powodowie, po kilkakrotnym obejrzeniu przedmiotowych lokali mieszkalnych

zawarli z pozwaną w dniu 1 września 1999 r. pisemne umowy ich sprzedaży, w których

określono powierzchnię lokali ich usytuowanie i cenę, a kupujący oświadczyli, że

zapoznali się ze stanem robót wykonanych i zaakceptowali rozkład mieszkań oraz stan

ich wykończenia. Po wpłaceniu przez powodów całej należności z tytułu ceny kupna, w

dniu 28 października 1999 r. strony zawarły w formie aktu notarialnego umowy

ustanowienia odrębnej własności tych lokali i ich sprzedaży. W umowach,

nawiązujących w zakresie warunków sprzedaży do umów z dnia 1 września 1999 r.

stwierdzono, na podstawie zaświadczenia Kierownika Urzędu Rejonowego w S. z dnia

13 stycznia 1998 r., że lokal nr (...) i 1(...) w budynku przy ul. K. w S. stanowią

samodzielny lokal w rozumieniu art. 2 uwl.

Oba lokale mieszkalne są usytuowane na dwóch kondygnacjach. W lokalu nr (...)

o łącznej powierzchni 46,20 m2

na III piętrze znajduje się 26,20 m2

, a na poddaszu 20

m2

. Lokal nr 1(...) ma powierzchnie 57,60 m2

z czego 29,70 m2

na III piętrze i 27,90 m2

na poddaszu. Poszczególne części lokali (na III piętrze i poddaszu) posiadały

niezależne wejścia i dodatkowo były połączone otworem w stropie przewidzianym do

wbudowania schodów. W lokalach tych nie wybudowano ściany rozdzielającej lokale nr

(...) i 1(...), a w lokalu nr (...) nie wykonano otworu w stropie oraz drzwi wejściowych

zarówno na III piętrze jak i na poddaszu.

W tym stanie rzeczy Sąd Okręgowy uznał, że mimo stwierdzenia stosownymi

zaświadczeniami samodzielności obu lokali, nie spełniały one wymogów określonych w

art. 2 uwl, zgodnie z którym samodzielnym lokalem mieszkalnym w rozumieniu tej

ustawy jest wydzielony trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb

przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą

zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych. Spełnienie wymagań pozwalających na

prawne wyodrębnienie lokalu tzn. na traktowanie go jako odrębnego od gruntu

przedmiotu własności stwierdza na żądanie strony zainteresowanej organ właściwy w

sprawach nadzoru architektoniczno – budowlanego w formie zaświadczenia. Treścią

takiego zaświadczenia – nie będącego decyzja administracyjna – sąd nie jest związany.

3

W ocenie tego Sądu przedmiotowe umowy nie spełniają jednak kryteriów uznania

je za nieważne na podstawie art. 58 § 1 k.c. Pozwany przedstawił powodom wszystkie

aspekty związane z umową, a więc formalną możliwość istnienia dwóch niezależnych

lokali i faktyczną połączenia obu lokali Powodowie znając te warunki zaakceptowali je.

Ustawa o własności lokali pozwala na wyodrębnienie własności lokali w drodze umowy,

a także jednostronnej czynności prawnej. Ustawa nie zabrania, aby właściciele lokalu,

czy też strony umowy dokonywali łączenia dwu lokali w jeden, tak jak to miało miejsce w

niniejszej sprawie, z możliwością ponownego ich rozdzielenia. Okoliczność, że powód

miał bezpodstawnie inne wyobrażenie o zawieranej umowie (jak twierdził był

przekonany że jedno mieszkanie jest na piętrze, a drugie na poddaszu) nie jest

podstawą uznania jej nieważności.

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Apelacyjny oddalił apelację powodów. Stwierdził, że

nie doszło do naruszenia zarzucanych w niej przepisów art. 58 § 1 i 535 k.c. Sąd

Apelacyjny zgodził się z ze stanowiskiem skarżących, że niezbędnymi elementami

umowy sprzedaży jest określenie jej stron, przedmiotu sprzedaży i ceny, jak też że

lokale stanowiące przedmiot umów nie były lokalami samodzielnymi w rozumieniu art. 2

ust. 2 uwl. Przyjął że takie właśnie lokale – niesamodzielne - były przedmiotem umów

sprzedaży zgodnie z ich wolą. Powodowie kupili lokale w takim stanie jaki sam

zaakceptowali, po wielokrotnych ich oględzinach. Znany był im fakt braku ścianki

działowej miedzy lokalami, problem otworu w stropie i drzwi wejściowych do lokalu nr

(...). Zgodnie z projektem technicznym lokale miały być samodzielne i mogły się takimi

stać po wykonaniu niezbędnych prac. Stan lokali w chwili zakupu był zgodny z ich

zamierzeniami, a okoliczność, że zamierzenia te okazały się niemożliwe do

zrealizowania nie może skutkować nieważnością umów.

W kasacji, opartej na podstawie naruszenia prawa materialnego, powodowie

zarzucili:

1/ naruszenie art. 2 ust. 2 uwl przez wyrażenie błędnego poglądu, że w ramach

swobody kształtowania stosunków prawnych strony mogą dowolnie ustalać zakres

pojęcia samodzielnego lokalu mieszkalnego,

2/ art. 58 § 1 i 535 k.c. poprzez uznanie, iż pomiędzy stronami doszło do

skutecznego zawarcia umowy sprzedaży, gdyż taka była wola obydwu stron pomimo, że

w chwili ich zawarcia nie istniał przedmiot tej czynności.

We wnioskach kasacji domagali się uchylenia zaskarżonego wyroku i

przekazania sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania.

4

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy (art. 7 i 8 uwl), na

podstawie jednostronnego oświadczenia właściciela budynku (art. 7 i 10 uwl) oraz na

mocy orzeczenia sądu (art. 7 i 11 uwl).

Umowa zawierana przez właściciela nieruchomości z nabywcą lokalu (art. 8 ust 3

uwl) jest kompleksową umową o ustanowienie odrębnej własności lokalu składającą się

w istocie z dwóch elementów. Strony składają w niej oświadczenie odnośnie do

ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz odnośnie do przeniesienia (sprzedaży) tak

ustanowionej odrębnej własności lokalu na nabywcę. W zakresie pierwszego z nich

można więc mówić o odstępstwie od zasady wynikającej z art. 140 k.c., poprzez to, że

wolę ustanowienia odrębnej własności lokalu wyraża nie tylko właściciel ale i nabywca

lokalu. Nie zachodzi więc konieczność uprzedniego wyodrębnienia nieruchomości

lokalowej na podstawie jednostronnej czynności prawnej (oświadczenia woli

właściciela), następnie zbycia udziału we współwłasności nieruchomości, a dopiero

potem zawierania umowy z art. 8 ust. 3 uwl. Nie jest jednak wykluczona sytuacja, w

której właściciel najpierw ustanawia odrębną własność lokali dla siebie na mocy

jednostronnej czynności (art. 10 uwl), by następnie przenieść ich własność na rzecz

nabywców.

Na tym tle nie można nie dostrzec braku w zaskarżonym wyroku dokładnych

ustaleń co treści łączących strony umów oraz ich kwalifikacji prawnej z punktu widzenia

przyjętej w uwl systematyki wyżej omówionych czynności. Nie została tym samym

wyjaśniona kwestia, czy mamy tu do czynienia najpierw z jednostronną czynnością

wyodrębnienia przez właściciela własności lokali (na co mógłby wskazywać brak w

oświadczeniu powodów elementu odnoszącego się do ustanowienia odrębnej własności

lokalu) oraz drugą czynnością ich sprzedaży, czy też wolą stron było zawarcie tzw.

kompleksowych umów o ustanowieniu odrębnej własności lokali (w trybie art. 8 ust. 3

uwl). Już z tego względu nie można uznać za bezzasadny zarzutu kasacyjnego

naruszenia art. 535 k.c. w zw. z art. 58 § 1 k.c., zmierzającego ze swej istoty do

podważenia zgodności ustalonego w sprawie stanu faktycznego ze stanem

hipotetycznym opisanym w tych normach. Podstawą dla rozstrzygnięcia o tym czy

prawo materialne zostało właściwie zastosowane może być bowiem jedynie niewadliwie

i dostatecznie ustalony stan faktyczny.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 uwl odrębną nieruchomością może być tylko samodzielny

lokal mieszkalny lub lokal o innym przeznaczeniu. Z opisowej definicji samodzielnego

5

lokalu mieszkalnego zawartej w art. 2 ust. 2 uwl wynika, że jest nim lokal, który spełnia

odpowiednie wymagania budowlano - techniczne i z którego można korzystać bez

konieczności korzystania z innego samodzielnego lokalu. Rację mają skarżący o ile

zarzucając naruszenie art. 2 ust 2 uwl podnoszą, że swoboda stron w wyodrębnianiu

własności lokali doznaje na gruncie uwl ograniczenia przez wymóg, by były to lokale

samodzielne. Lokal który nie spełnia tej przesłanki może stać się odrębną własnością

dopiero po dokonaniu robót adaptacyjnych i uzyskaniu samodzielności w rozumieniu

uwl. Spełnienie tego wymagania stwierdza starosta (poprzednio organy właściwe w

sprawach nadzoru architektoniczno - budowlanego) w formie zaświadczenia, które

jednak - w razie gdy strony kwestionują, że lokal spełnia to wymaganie - nie wiąże sądu.

Czynność prawna wyodrębnienia lokalu, który w chwili wyodrębnia nie spełnia wymogu

samodzielności w rozumieniu art. 2 ust. 2 uwl, jest nieważna (tak również SN odnośnie

do umowy zawartej pod rządami rozporządzenia prezydenta RP z dnia 24 października

1934 r. - o własności lokali w wyroku z dnia 30 czerwca 1970 r., I CR 195/70, OSNC

1971, nr 4, poz. 69).

Nieważna będzie więc z tej przyczyny w całości umowa o ustanowieniu odrębnej

własności lokalu zawarta miedzy właścicielem nieruchomości i nabywcą lokalu (art. 8

ust. 3 uwl). Skutkiem takim objęta będzie również jednostronna czynność właściciela

nieruchomości ustanowienia odrębnej własności lokalu (art. 10 uwl), który nie spełnia

ustawowego wymogu samodzielności, to zaś prowadzić będzie do bezskuteczności

dalszej czynności zbycia (sprzedaży) tego lokalu.

Z powyższych względów Sąd Najwyższy uchylił zaskarżony wyrok i przekazał

sprawę Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania (art., 39313

§ 1 k.p.c. w zw. z

art. 3 ustawy z dnia 22 grudnia 2004 r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania

cywilnego oraz ustawy - Prawo o ustroju sądów powszechnych, Dz. U. z 2005 r. Nr 13,

poz. 98).