III CK 425/04

Sygn. akt III CK 425/04

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 17 marca 2005 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Kazimierz Zawada (przewodniczący)

SSN Tadeusz Domińczyk

SSA Dariusz Zawistowski (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa G. M.

przeciwko Gminie Miasta K.

o złożenie oświadczenia woli,

po rozpoznaniu w Izbie Cywilnej w dniu 10 marca 2005 r., na rozprawie kasacji powódki

od wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 17 lutego 2004 r., sygn. akt I ACa (…),

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę do ponownego rozpoznania Sądowi

Apelacyjnemu, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach

postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Powódka G. M. w pozwie wniesionym przeciwko Gminie Miasta K. domagała się

zobowiązania strony pozwanej do złożenia oświadczenia woli o oddaniu powódce w

użytkowanie wieczyste na okres 99 lat gruntu położonego w K. przy ul. N. składającego

się z działki o nr (..)/2 i części działki nr (..)0 powierzchni 126 m2

oraz przeniesienia

2

nieodpłatnie na jej rzecz własności wzniesionego na tym gruncie budynku handlowo -

usługowego.

Strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa.

Sąd Okręgowy w K. wyrokiem z dnia 16 czerwca 2003 r. powództwo oddalił. Sąd

ten ustalił, że powódka i jej mąż uzyskali posiadanie nieruchomości, której dotyczyło

żądanie pozwu w 1982 r. i wspólnie wykończyli budynek wzniesiony wcześniej przez

małżonków T. W 1991 r. mąż powódki rozpoczął budowę nowej części budynku, po

czym dokonał z powódką podziału nieruchomości do korzystania. Powódka uzyskała

posiadanie części budynku wcześniej wzniesionego. W 1995 r. mąż powódki opuścił

nieruchomość, zaś powódka korzysta z niej nadal na podstawie umowy dzierżawy

zawartej ze stroną pozwaną. W dniu 16.06.1998 r. strona pozwana na wniosek powódki

wydała decyzję zmieniającą pozwolenie na budowę z dnia 22.05.1981 r. w zakresie

terminu obowiązywania tej decyzji. W dniu 4.04.2000 r. powódka złożyła zawiadomienie

o zakończeniu budowy.

W ocenie Sądu I instancji brak było przesłanek do uwzględnienia powództwa

określonych w art. 207 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Powódka nie uzyskała

bowiem pozwolenia na budowę, a budynek został wzniesiony zanim powódka ze swoim

mężem weszła w posiadanie nieruchomości.

Od wyroku Sądu Okręgowego w K. powódka złożyła apelację, zarzucając naruszenie

prawa materialnego art. 207 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art. 5

k.c. Powódka wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez uwzględnienie

powództwa.

Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 17.02.2004 r. oddalił apelację. Po dokonaniu

dodatkowych ustaleń faktycznych wskazujących na fakt uzyskania przez powódkę

pozwolenia na użytkowanie budynku zlokalizowanego na działce nr (..) w K. przy ul. N.

w oparciu o decyzję z dnia 23.09.2002 r. Sąd ten podzielił wcześniejsze ustalenia

faktyczne Sądu I instancji oraz dokonaną ocenę żądania powódki. Sąd Apelacyjny

podkreślił, że powódka była posiadaczem przedmiotu sporu w okresie między 5.12.1990

r. i 1.11.1998 r., co jednak nie mogło stanowić podstawy do uwzględnienia powództwa,

skoro jednocześnie to nie powódka dokonała zabudowy. Powódka nie uzyskała też

przeniesienia pozwolenia na budowę wydanego w dniu 22.05.1981 r. na rzecz W. T.

Wydana w dniu 23.09.2002 r. decyzja zezwalająca na użytkowanie budynku nie mogła

stanowić podstawy do nabycia takich uprawnień, których powstanie było uzależnione od

uzyskania pozwolenia na budowę.

3

Także artykuł 5 k.c. nie mógł stanowić samodzielnej podstawy do uwzględnienia

żądania powódki.

Wyrok Sądu Apelacyjnego powódka zaskarżyła kasacją i w ramach podstawy

określonej w art. 393 1 pkt. 1, tj. naruszenia przepisów prawa materialnego zarzuciła:

- naruszenie art. 207 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez jego

błędną wykładnię,

- naruszenie art. 40 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane poprzez jego

niezastosowanie, i przyjęcie że nie doszło do przeniesienia na powódkę decyzji o

pozwoleniu na budowę wydanej na rzecz W. T.

W oparciu o te zarzuty powódka wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez

uwzględnienie powództwa.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Wobec podstawy kasacji istotne znaczenie dla jej rozpoznania ma przede

wszystkim wykładnia treści art. 207 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Treść tego

przepisu, w którym zostały określone przesłanki uwłaszczenia posiadaczy

nieruchomości dysponujących nimi w okresie między 5.12.1990 r. i 1.01.1998 r.

nakazuje przyjąć, że ma on zastosowanie jedynie w tych przypadkach, gdy ci właśnie

posiadacze dokonali zabudowy gruntów na podstawie pozwoleń na budowę. Wymaga

jednak podkreślenia, że zwrot odnoszący się do pozwoleń na budowę nie został

sformułowany na tyle jednoznacznie, aby miało z niego wynikać, że hipoteza art. 207

ustawy o gospodarce nieruchomościami odnosi się wyłącznie do tych posiadaczy, na

rzecz których wydano pozwolenia na budowę. W praktyce takie przypadki

usprawiedliwiające uwzględnienie żądań w oparciu o treść artykułu 207 powołanej wyżej

ustawy występowały zapewne najczęściej i można je uznać za przypadki typowe

stosowania tej normy prawnej.

Treść art. 207 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie zawiera natomiast

regulacji szczegółowej związanej z faktem przeniesienia uprawnień do

zabudowywanego gruntu na inne osoby. Wydaje się zaś oczywistym, że w niektórych

tego rodzaju przypadkach, kiedy np. budowa została rozpoczęta a następnie była

kontynuowana na podstawie ważnego pozwolenia na budowę przez posiadacza, który

władał nieruchomością w okresie między 5.12.1990 r. i 1.01.1998 r., również ten

posiadacz winien mieć możliwość skorzystania z uprawnień do uwłaszczenia w oparciu

o treść art. 207 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Widocznym jednak jest, że dla

oceny tego rodzaju sytuacji, która miała miejsce także w rozstrzyganej sprawie,

4

wykładnia art. 207 ustawy o gospodarce nieruchomościami oparta wyłącznie o literalne

brzmienie tego przepisu nie może być wystarczająca. Należy zatem podkreślić, że

celem regulacji z art. 207 ustawy o gospodarce nieruchomościami była głównie zmiana

lub dostosowanie stanu prawnego nieruchomości ze względu na utrwalony stan

faktyczny związany ze sposobem ich wykorzystywania. Najistotniejszą przesłanką dla

uwłaszczenia posiadaczy na gruncie art. 207 ustawy o gospodarce nieruchomościami

jest z tego punktu widzenia długoletni stan posiadania nieruchomości. Kolejny warunek

uzyskania uprawnień to zabudowanie nieruchomości na podstawie pozwolenia na

budowę, który należy rozumieć generalnie jako niedopuszczalność uwłaszczenia tych

posiadaczy nieruchomości, którzy dopuścili się samowoli budowlanej. Nie można więc

podzielić zarzutu kasacji, że fakt zalegalizowania samowoli budowlanej polegającej na

dobudowaniu przez powódkę i jej męża części budynku zrównało sytuację powódki z

osobami, które prowadziłyby taką budowę w oparciu o pozwolenie na budowę. Nie był

trafny także zarzut skarżącej dotyczący naruszenia art. 40 Prawa budowlanego poprzez

jego niezastosowanie i błędne uznanie, że w sprawie nie doszło do przeniesienia na

powódkę decyzji o pozwoleniu na budowę wydanego na rzecz W. T. Przepis ten

przewiduje bowiem wyraźnie, że przeniesienie pozwolenia na budowę wymaga wydania

decyzji administracyjnej uzależnionej od złożenia stosownego wniosku. Takie

okoliczności nie miały zaś miejsca.

Skutki zaniechania przez powódkę ubiegania się o przeniesienie na nią

pozwolenia na budowę nie oznaczają jednak, że pozwolenie to utraciło skuteczność.

Przepis art. 40 Prawa budowlanego ma charakter przepisu proceduralnego. Fakt, że

stwarza on możliwość przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę, nie rozstrzyga o

skutkach prawnych wydanej wcześniej decyzji w przypadku, gdy pozwolenie nie zostało

przeniesione na inne osoby. Wymaga podkreślenia, że samo uzyskanie decyzji o

pozwoleniu na budowę może być już dostateczną podstawą do jej przeniesienia na inną

osobę niezależnie od faktu, czy prace budowlane w oparciu o taką decyzję zostały

rozpoczęte. W tym przypadku dla rozpoczęcia robót przez nowego inwestora

konieczność przeniesienia pozwolenia na budowę wydaje się dość oczywista. Jeżeli

jednak roboty budowlane zostały już w oparciu o pozwolenie na budowę rozpoczęte, to

fakt przeniesienia posiadania nieruchomości na inną osobę nie powoduje, że wcześniej

wydane pozwolenie na budowę traci skuteczność, a zakres wykonanych robót nie

odgrywa znaczenia. Gdyby tak było i zmiana inwestora pociągała skutek w postaci

nieważności lub bezskuteczności decyzji nie byłoby możliwe jej przeniesienie, bowiem

5

możliwość przeniesienia decyzji zakłada, że jest ona nadal skuteczna a zmienia się

jedynie jej adresat. Decyzja dotycząca pozwolenia na budowę może być w świetle

uregulowań zawartych w Prawie budowlanym pozbawiona skuteczności z kilku

powodów. Należy do nich uchylenie decyzji przewidziane np. w art. 36 ust. 2 praw

budowlanego, bądź wygaśnięcie decyzji przewidziane np. w art. 37 ust. 1 tej ustawy.

Przepisy Prawa budowlanego nie przewidują tego rodzaju skutków dla decyzji o

pozwoleniu na budowę w przypadku, gdy budowa jest kontynuowana zgodnie z treścią

pozwolenia na budowę przez osobę będącą następcą adresata decyzji o pozwoleniu na

budowę, gdy nie uzyskał on przeniesienia wydanej wcześniej decyzji. Decyzja wydana

na rzecz W. T. nie została też uchylona w trybie przewidzianym w art. 162 k.p.a. ani też

nie stwierdzono jej nieważności. Należało zatem przyjąć, że zachowała ona swoją

skuteczność, a zatem kontynuowanie budowy przez powódkę i jej męża było oparte o

istniejącą decyzję o pozwoleniu na budowę, choć wydaną na rzecz innej osoby.

Nie sposób też nie zauważyć, że postępowanie organów nadzoru budowlanego

wobec powódki nie może być ocenione jako konsekwentne i wskazuje ono, że była ona

traktowana faktycznie jako osoba prowadząca budowę na podstawie pozwolenia na

budowę. Bezspornym jest, że powódka występując we własnym imieniu uzyskała

między innymi zmianę warunków pozwolenia na budowę, które zostało przecież wydane

na rzecz innej osoby. Powódka zgłosiła też zakończenie budowy i uzyskała pozwolenie

na użytkowanie obiektu, którego dotyczyło pozwolenie na budowę. Z brzmienia art. 57

Prawa budowlanego wynika zaś, że zawiadomienie o zakończeniu budowy dokonywane

jest przez inwestora. Wobec powódki kontynuującej budowę na podstawie pozwolenia

wydanego na rzecz W. T. nie wydano też decyzji o wstrzymaniu prowadzenia robót (art.

50 Prawa budowlanego), co byłoby konieczne w przypadku stwierdzenia, że roboty

budowlane są prowadzone bez wymaganego pozwolenia na budowę. Powyższe

nakazywało przyjąć, że powódka spełniła wymóg dotyczący dokonania zabudowy na

podstawie pozwolenia na budowę, skoro nie utraciło ono swojej skuteczności, choć

pozwolenie to było wydane na rzecz innej osoby, a powódka nie uzyskała formalnie

przeniesienia tego pozwolenia na swoją rzecz w trybie określonym w art. 40 Prawa

budowlanego.

W kasacji powódka zasadnie kwestionowała również poprawność oceny Sądu II

instancji, co do spełnienia przesłanki w postaci zabudowy nieruchomości przez

powódkę. Bezspornym jest, że powódka przejęła nieruchomość, kiedy budowa została

doprowadzona do stanu surowego zamkniętego. Dokończenie budowy stanowiło,

6

według oceny Sądu, rozbudowę a nie dokonanie zabudowy. Wyjaśnienie różnic

terminologicznych między zabudową i rozbudową nie wydaje się na gruncie art. 207

ustawy o gospodarce nieruchomościami konieczne, bowiem przepis ten posługuje się

wyłącznie terminem zabudowy nieruchomości i tylko w tym zakresie istotne jest

zdefiniowanie tego pojęcia. Można jedynie nadmienić, że pojęcie rozbudowy wydaje się

bliższe sytuacji, gdy zakończony już obiekt budowlany jest powiększany niż sytuacji

związanej z dokończeniem budowy, co miało miejsce w rozstrzyganej sprawie. Pojęcie

zabudowy nie zostało wyraźnie określone w przepisach ustawy Prawo budowlane i

należy przyjąć, że może być ono rozumiane odmiennie w okolicznościach konkretnej

sprawy. Konieczna może być bowiem ocena, jaki stan zaawansowania robót

budowlanych zezwala na stwierdzenie, że nieruchomość została już zabudowana (w

tym przypadku chodzić będzie o określenie wymogu minimalnego, aby powstała

podstawa do żądania zastosowania art. 207 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Mogłoby wówczas wchodzić w grę posłużenie się posiłkowo definicją zabudowy użytą w

art. 62 tej ustawy, odnoszącą się do stanu surowego zamkniętego. Należy zgodzić się

jednak z poglądem skarżącej, że termin zabudowa nieruchomości powinien być

rozumiany ogólnie jako zrealizowanie inwestycji budowlanej zgodnie z pozwoleniem na

budowę. Istnieje dość bliskie pokrewieństwo terminologiczne między dokonaniem

zabudowy a zakończeniem budowy. Pozwolenie na budowę określa zakres robót, które

mają prowadzić do możliwości korzystania z budowanego obiektu. Zrealizowanie

pozwolenia na budowę jest zaś związane z zakończeniem budowy. Wskazuje na to

brzmienie kilku przepisów prawa budowlanego. Z treści art. 33 ust. 1 tej ustawy wynika,

że pozwolenie na budowę dotyczy całego zamierzenia budowlanego. Proces

inwestycyjny powinien doprowadzić obiekt budowlany do stanu pozwalającego na

korzystanie z tego obiektu zgodnie z przeznaczeniem (użytkowania obiektu). Do

użytkowania obiektu budowlanego można zaś przystąpić po zawiadomieniu właściwego

organu o zakończeniu budowy (art. 59 Prawa budowlanego). Art. 57 Prawa

budowlanego wymaga załączenia do tego zawiadomienia szeregu dokumentów, które

mają wykazać, że zabudowę zrealizowano zgodnie z treścią pozwolenia na budowę i

prace budowlane zostały zakończone.

Należy zatem przyjąć, że powódka, która kontynuowała roboty budowlane od

stanu surowego budynku do etapu zakończenia procesu inwestycyjnego i zgłoszenia

budynku do użytkowania, dokonała zabudowy nieruchomości w rozumieniu art. 207

ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dlatego też kasacja powódki podlegała

7

uwzględnieniu, a zaskarżony wyrok w oparciu o treść art. 39313

§ 1 k.p.c. należało

uchylić i przekazać sprawę do ponownego rozpoznania Sądowi Apelacyjnemu.

Dodatkowo wymaga zasygnalizowania, że przedmiotem rozważań tego Sądu nie była

dotychczas kwestia, że pozwolenie na budowę dla W. T. zostało wydane z lokalizacją

czasową, co może mieć znaczenie dla treści uprawnień przysługujących powódce. Nie

było też przedmiotem zainteresowania Sądu Apelacyjnego zawarte w uzasadnieniu

żądania pozwu stwierdzenie, że powódka i jej poprzednik uzyskali posiadanie zależne

nieruchomości od Spółdzielni Mieszkaniowej „Krakus” będącej użytkownikiem

wieczystym gruntu. Należy zaś podkreślić, że powyższa kwestia może mieć również

znaczenie przy ocenie, czy powódka jest osobą uprawnioną do żądania ustanowienia na

jej rzecz użytkowania wieczystego.