IV CK 684/04

Sygn. akt IV CK 684/04

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 13 kwietnia 2005 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Tadeusz Żyznowski (przewodniczący)

SSN Teresa Bielska-Sobkowicz (sprawozdawca)

SSN Bronisław Czech

w sprawie z powództwa H. K. i J. K.

przeciwko M. B. i K. K.

o ustalenie,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 13 kwietnia 2005 r., kasacji

powodów od wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 24 czerwca 2004 r., sygn. akt I ACa (…),

oddala kasację.

Uzasadnienie

Wyrokiem z dnia 30 grudnia 2003 r. Sąd Okręgowy w G. oddalił powództwo H. K.

i J. K. przeciwko M. B. i K. K. o ustalenie nieważności umowy sprzedaży nieruchomości,

dokonanej przez pełnomocnika.

Powodowie wywodzili, że nie umocowali swego pełnomocnika do sprzedaży w ich

imieniu spornej nieruchomości. Ponadto wskazywali, że w dniu zawarcia umowy

sprzedaży przedmiotowej nieruchomości pełnomocnictwo wygasło wskutek śmierci

jednego z mocodawców.

2

Z dokonanych ustaleń wynika, że w dniu 20 sierpnia 1997 r. G. K., H. K., J. K. i T.

K. udzielili M. B. notarialnego pełnomocnictwa między innymi do zbycia na warunkach

i za cenę według uznania pełnomocnika stanowiącej ich własność nieruchomości, w tym

spornej działki. W dniu 27 lipca 2001 r. zmarł jeden z mocodawców, T. K., którego

spadkobiercami są powodowie. Już po jego śmierci, w dniu 22 sierpnia 2001 r.,

pozwany M. B., działając jako pełnomocnik współwłaścicieli, zbył nieruchomość na rzecz

pozwanego K. K. Nabywca nie wiedział o śmierci T. K., powodowie nie wykazali zaś

okoliczności świadczących o tym, że mógł się o tym fakcie z łatwością dowiedzieć.

W ocenie Sądu Okręgowego nie zostały spełnione warunki pozwalające na

ustalenie nieważności umowy sprzedaży. Pozwany M. B. działał w granicach

udzielonego mu pełnomocnictwa, a śmierć jednego z mocodawców nie miała wpływu na

ważność umowy, co wynika z okoliczności jej zawarcia i treści art. 105 k.c.

Apelację powodów oddalił Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 24 czerwca 2004 r.

Sąd drugiej instancji podzielił poczynione ustalenia, a podnoszony przez powodów w

apelacji zarzut pozorności umowy uznał za spóźniony, a ponadto nieudowodniony.

Wyrok Sądu Apelacyjnego zaskarżyli kasacją powodowie, jako podstawę

kasacyjną wskazując naruszenie prawa materialnego przez niewłaściwe zastosowanie

art. 105 k.c. oraz błędną wykładnię art. 58 k.c. i art. 83 k.c. W konkluzji wnosili o

uchylenie zaskarżonego wyroku oraz poprzedzającego go wyroku Sądu pierwszej

instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Kasacja nie jest zasadna. Należy przede wszystkim zwrócić uwagę, że wobec

oparcia jej tylko na podstawie naruszenia prawa materialnego (art. 3931

pkt 1 k.p.c.),

ustalony w sprawie stan faktyczny jest dla Sądu Najwyższego wiążący (art. 39311

§ 2

k.p.c.). Oznacza to, że nie można skutecznie wykazywać w kasacji naruszenia prawa

materialnego wadliwością ustaleń faktycznych. Jak to wielokrotnie wyjaśniał Sąd

Najwyższy, naruszenie prawa materialnego poprzez błędną wykładnię normy prawnej

polega na jej wadliwym rozumieniu, zaś poprzez wadliwe zastosowanie – na tzw.

błędzie subsumpcji, to jest na uznaniu, że ustalony w sprawie stan faktyczny odpowiada

bądź nie odpowiada hipotetycznemu stanowi faktycznemu objętemu dyspozycją normy

prawnej. Naruszenie prawa materialnego nie może natomiast polegać na wadliwych

ustaleniach faktycznych, te bowiem zwalczać można w kasacji tylko poprzez wykazanie

– w ramach drugiej podstawy kasacyjnej - mającego wpływ na treść orzeczenia

naruszenia stosownych przepisów natury procesowej. Jeżeli zatem skarżący podnoszą

3

w kasacji, że Sąd drugiej instancji naruszył art. 105 k.c. uznając umowę sprzedaży za

ważną w sytuacji, w której nabywca nieruchomości, pozwany K. K. wiedział, bądź mógł

się z łatwością dowiedzieć, o śmierci jednego z mocodawców, a zatem o wygaśnięciu w

tej części pełnomocnictwa udzielonego pozwanemu M. B., to zarzuty te są

bezskuteczne, skoro w sprawie dokonano ustaleń przeciwnych. Przy ustaleniu zatem,

że nie występują przesłanki określone w art. 105 k.c. uznanie przez Sąd Apelacyjny, że

umowa sprzedaży nieruchomości dokonana w granicach pierwotnego umocowania, ale

po wygaśnięciu pełnomocnictwa udzielonego przez T. K. jest ważna, nie może być

ocenione jako naruszające ten przepis poprzez błędną wykładnię, bądź przez wadliwe

zastosowanie. Na marginesie trzeba zwrócić uwagę, że T. K. był tylko jednym ze

współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości, zaś pozostali w dacie zawarcia umowy

sprzedaży żyli i nie odwołali pełnomocnictwa, brak więc było podstaw do domagania się

uznania umowy za nieważną w całości.

W kasacji podniesiony został również zarzut naruszenia art. 58 i 83 k.c.

polegający na uznaniu umowy za ważną, pomimo jej pozorności, o czym świadczy

zaniżenie ceny sprzedaży. Także ten zarzut jest nietrafny. Należy jednak przyznać, że

kwestia, czy zaniżenie ceny w umowie sprzedaży nieruchomości stanowi o pozorności

umowy (art. 83 § 1 k.c.), wywoływała spory zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie.

W wyroku z dnia 18 marca 1966 r., II CR 123/66 (OSNC 1967 r., nr 2, poz. 22) Sąd

Najwyższy uznał, że umowa sprzedaży, w której kontrahenci wskazali cenę

sprzedanego przedmiotu odmienną od rzeczywiście umówionej, jest umową pozorną. W

uzasadnieniu wskazano, że strony składając oświadczenie woli odnośnie do sprzedaży

oznaczonej rzeczy za oznaczoną cenę, w rzeczywistości ukryły przez to czynność o

odmiennej treści, polegającą na sprzedaży tej rzeczy za inną cenę. Forma czynności

prawnej pozostała zaś ta sama, co umożliwia prowadzenie dowodu z zeznań świadków

na okoliczność rzeczywistej ceny bez naruszenia ograniczeń określonych w art. 247

k.p.c. Przyjęto zatem pogląd o „użyczeniu” formy czynności prawnej zatajonej przez

czynność prawną ujawnioną. Tego poglądu Sąd Najwyższy w obecnym składzie nie

podziela. Pozorność czynności prawnej istnieje wtedy, gdy strony stwarzają pozór

dokonania jednej czynności prawnej, podczas gdy w rzeczywistości dokonują innej

czynności prawnej (np. zawierają umowę darowizny, gdy w rzeczywistości chodzi o

sprzedaż). Istnieje zatem taka sytuacja, w której element ujawniony stanowi inny typ

umowy, niż element ukryty. W wypadku wskazania w umowie innej ceny niż

rzeczywiście zapłacona, dochodzi jedynie do zatajenia części wzajemnego świadczenia,

4

sama zaś czynność prawna (umowa sprzedaży) pozostaje ta sama. Zaniżenie zaś ceny

przedmiotu sprzedaży nie może być uznane za taką wadę umowy, która powoduje jej

nieważność (por. wyrok SN z dnia 17 grudnia 1998 r., II CKN 849/97, OSNC 1999 r., nr

7-8, poz. 128).

Odmienne stanowisko Sądu Najwyższego, przedstawione w powołanym na

wstępie wyroku, a także we wcześniejszej uchwale Całej Izby Cywilnej z dnia 21 lipca

1954 r., I CO 22/54 (OSN 1955, poz. 1) oraz w uchwale z dnia 20 października 1966 r.,

III CZP 83/66 (OSNC 1967, nr 7-8, poz. 119) służyło wykazaniu dopuszczalności

prowadzenia w procesie cywilnym dowodu ze świadków i przesłuchania stron na

okoliczność rzeczywiście zapłaconej ceny (art. 247 k.p.c.). W okresie powojennym w

orzecznictwie i literaturze przedmiotu dopuszczano liberalizację tego przepisu w imię

dążenia do prawdy obiektywnej. Prowadzenie dowodu przeciw lub ponad osnowę

dokumentu, jakim jest niewątpliwie akt notarialny, dopuszczalne jest jednak w świetle

art. 247 k.p.c. w ściśle określonych i nieprzekraczalnych granicach, to jest, gdy nie

prowadzi to do obejścia przepisów o formie zastrzeżonej pod rygorem nieważności, oraz

gdy ze względu na szczególne okoliczności sprawy sąd uzna to za potrzebne.

Przypomnieć trzeba, że kasacja nie zarzuca naruszenia przepisów proceduralnych, nie

ma więc żadnych podstaw do rozważań, czy przesłanki z art. 247 k.p.c. zostały

spełnione.

Należy też zauważyć, że w najnowszym orzecznictwie Sądu Najwyższego

wskazano, że zawarte w akcie notarialnym oświadczenie woli w zakresie ceny, jako

składowy element umowy, której ważność ustawa uzależnia od zachowania formy

notarialnej (art. 158 k.c.), nie może być podważane, bowiem prowadzi to do obejścia

przepisów o formie zastrzeżonej pod rygorem nieważności w rozumieniu art. 247 k.p.c.

(por. wyrok z dnia 7 sierpnia 1997 r., I CKN 214/97, nie publ., postanowienie z dnia 7

stycznia 1998 r., III CKN 307/97, OSNC 1998, nr 9, poz. 135, wyrok z dnia 12

października 2001 r., V CKN 631/00, OSNC 2002, nr 7-8, poz. 91, wyrok z dnia 27

kwietnia 2004 r., II CK 191/03, nie publ.). Stanowisko przedstawione w tych

orzeczeniach należy podzielić, bowiem cena sprzedaży nieruchomości stanowi

niewątpliwie istotny składnik umowy, stanowiąc obok określenia stron umowy i jej

przedmiotu essentialia negotii (art. 535 k.c.). Jeżeli zatem ustawa uzależnia ważność

umowy od zachowania formy notarialnej (art. 158 k.c.), to w formie tej musi być

wyrażona co najmniej istotna treść umowy, w tym także cena. W konsekwencji należy

uznać, że zatajenie w umowie rzeczywistej ceny sprzedaży (jeżeli istotnie miało to

5

miejsce, czego jednak w stanie faktycznym sprawy nie ustalono) nie świadczy o

prowadzącej do nieważności pozorności umowy.

Wobec powyższego orzeczono jak w sentencji na podstawie art. 39312

k.p.c. w

brzmieniu obowiązującym przed wejściem w życie ustawy z dnia 22 grudnia 2004 r. o

zmianie ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy - Prawo o ustroju sądów

powszechnych (Dz. U. 2005 r. Nr 13, poz. 98), a to wobec brzmienia art. 3 tej ustawy.