III CK 577/04

Sygn. akt III CK 577/04

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 12 maja 2005 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Stanisław Dąbrowski (przewodniczący)

SSN Antoni Górski

SSN Barbara Myszka (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa "K.(...)" sp. z o.o. w P.

przeciwko Gminie Miasta L.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 12 maja 2005 r., kasacji strony

powodowej od wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 3 czerwca 2004 r., sygn. akt I ACa

(...),

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi Apelacyjnemu do

ponownego rozpoznania, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach

postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Wyrokiem z dnia 14 stycznia 2004 r. Sąd Okręgowy w N. zasądził od Gminy

Miasta L. na rzecz spółki z o. o. pod firmą „K.(...)” w P. kwotę 30 972,33 zł z ustawowymi

odsetkami od dnia 26 listopada 2003 r. do dnia zapłaty, przyjmując za podstawę

orzeczenia następujące ustalenia i wnioski.

2

W dniu 10 lipca 2002 r. Zarząd Miasta L. podjął uchwałę o przeznaczeniu do

sprzedaży w drodze przetargu ustnego nieograniczonego nieruchomość pod

budownictwo handlowe o obszarze 2.36.05 ha położoną w L., po czym ogłosił o

przetargu wyznaczonym na dzień 12 sierpnia 2002 r., informując, że mogą brać w nim

udział osoby fizyczne i prawne, jeżeli zapłacą wadium w kwocie 30 000 zł, oraz że

wadium ulega przepadkowi w razie uchylenia się uczestnika, który wygra przetarg, od

zawarcia umowy sprzedaży. W protokole z przetargu stwierdzono, że nabywcą

nieruchomości została powódka. W dniu 24 września 2002 r. strony zawarły

porozumienie, w którym oświadczyły, że dzień 3 września 2002 r. był dniem

rozstrzygnięcia przetargu w rozumieniu art. 41 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o

gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.,

obecnie: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm. – dalej: „u.g.n.”), że zawarcie umowy

przenoszącej na powódkę własność przedmiotowej nieruchomości nastąpi w terminie 21

dni od dnia uzyskania przez nią decyzji Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji

zezwalającej na nabycie tej nieruchomości, nie później jednak niż w terminie do

30 czerwca 2003 r., i wreszcie, że nie uzyskanie przez powódkę pozytywnej decyzji

wymienionego Ministra lub nie przystąpienie do umowy w ustalonym terminie powoduje

przepadek wadium i uchylenie rozstrzygnięcia przetargu. W dniu 6 sierpnia 2002 r.

powódka zwróciła się do pozwanej z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach

zabudowy i zagospodarowania przedmiotowej nieruchomości, na której zamierzała

wznieść dwa pawilony branży spożywczej. Zarząd Miasta L. negatywnie zaopiniował

złożony wniosek, o czym poinformował powódkę pismem z dnia 1 października 2002 r.

Negatywne stanowisko zajął też Burmistrz Miasta L. w decyzjach wydanych w dniach 6 i

10 grudnia 2002 r. Ostatnia z wymienionych decyzji została uchylona decyzją

Samorządowego Kolegium Odwoławczego w N. z dnia 22 kwietnia 2003 r., jednak

postępowanie administracyjne w tej sprawie nie zostało dotąd zakończone. Ze względu

na negatywne opinie i decyzje w kwestii ustalenia warunków zabudowy, powodowa

spółka dopiero w dniu 10 lutego 2003 r. wystąpiła do Ministra Spraw Wewnętrznych i

Administracji o zezwolenie – w trybie i na zasadach określonych w ustawie z dnia 24

marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (jedn. tekst: Dz. U z

1996 r. Nr 54, poz. 245 ze zm., obecnie: Dz. U. z 2004 r. Nr 167, poz. 1758 – dalej:

„u.n.n.c.”) – na nabycie przedmiotowej nieruchomości. Uzyskanie przez powódkę

takiego zezwolenia było konieczne ze względu na treść art. 7a powołanej ustawy.

Pismem z 2 lipca 2003 r. Burmistrz Miasta L. poinformował powódkę, że wobec

3

bezskutecznego upływu terminu do przedstawienia zezwolenia Ministra Spraw

Wewnętrznych i Administracji na nabycie nieruchomości, nastąpił przepadek

wpłaconego wadium w kwocie 30 000 zł. Decyzją z dnia 4 lipca 2003 r. Minister Spraw

Wewnętrznych i Administracji odmówił powódce zezwolenia na nabycie nieruchomości,

stwierdzając w uzasadnieniu, że Burmistrz, Zarząd i Rada Miasta L. negatywnie

zaopiniowali jej zamierzenia inwestycyjne. Pismem z 24 lipca 2003 r. powódka zwróciła

się do pozwanej z propozycją przedłużenia terminu do zawarcia umowy notarialnej,

jednak pozwana propozycji tej nie zaakceptowała; odmówiła też zwrotu wpłaconego

przez powódkę wadium.

Sąd Okręgowy uznał, że przyczyną odmownej decyzji Ministra Spraw

Wewnętrznych i Administracji było negatywne stanowisko pozwanej w kwestii celowości

wybudowania przez powódkę na przedmiotowej nieruchomości pawilonów handlowych.

Zatem można – zdaniem Sądu Okręgowego – przyjąć, że w wypadku pozytywnego

zaopiniowania zamierzeń inwestycyjnych powódki jej wniosek o wydanie zezwolenia

zostałby uwzględniony. Sąd Okręgowy podkreślił, że powódka wpłaciła wadium przed

wejściem w życie ustawy z dnia 14 lutego 2003 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny

oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 49, poz. 408), którą wprowadzono tę instytucję

do kodeksu cywilnego. Pozwana, stosownie do art. 41 ust. 2 u.g.n., zastrzegła wadium

w ogłoszeniu o przetargu, jednak rozstrzygając przetarg wiedziała, że powódka, ze

względu na swój status prawny, musi uzyskać zezwolenie przewidziane w art. 1 u.n.n.c.

Ze względu na porozumienie z dnia 24 września 2002 r. strony – stwierdził dalej Sąd

Okręgowy – powinny współdziałać w celu jego realizacji i zawarcia umowy

przyrzeczonej. Pozwana uchybiła obowiązkowi lojalnego współdziałania, ponieważ

zmieniła swoje stanowisko w kwestii możliwości zabudowy nieruchomości, które

wyraziła w ogłoszeniu o przetargu. Tym samym pozwana odstąpiła od zawarcia umowy

przyrzeczonej wynikającej z rozstrzygnięcia przetargu i porozumienia z dnia 24 września

2002 r. Jednakże Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji mógłby odmówić

powódce zezwolenia na nabycie nieruchomości także przy pozytywnej opinii pozwanej

odnośnie do projektowanej przez powódkę zabudowy. W tym stanie rzeczy należy

przyjąć, stwierdził Sąd Okręgowy, że do zawarcia umowy sprzedaży nie doszło z

przyczyn, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności. Skoro zaś żadnej ze

stron nie można przypisać winy, strony powinny zwrócić sobie to, co na poczet umowy

świadczyły. Ponieważ pozwana odmówiła zwrotu wpłaconego przez powódkę wadium,

Sąd Okręgowy, na podstawie art. 405, art. 410 § 2 i art. 481 k.c., zasądził od niej na

4

rzecz powódki kwotę 30 000 zł tytułem zwrotu wadium oraz kwotę 972,33 zł tytułem

odsetek za czas od 1 lipca do 23 października 2003 r.

Na skutek apelacji pozwanej Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 3 czerwca 2004 r.

zmienił zaskarżony wyrok i oddalił powództwo, aprobując ustalenia faktyczne Sądu

pierwszej instancji i uznając je za własne z jednym tylko zastrzeżeniem. Stwierdził

mianowicie, iż nie było podstaw do przyjęcia, że przyczyną wystąpienia przez powódkę

z wnioskiem do Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji dopiero w dniu 10 lutego

2003 r. były decyzje odmawiające ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania

nieruchomości. Ustalenie to stanowi, zdaniem Sądu Apelacyjnego, swoistą ekskulpację

powódki, a poza tym jest nieprawidłowe, ponieważ powódka nie uzyskała dotąd decyzji

ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, a mimo to złożyła wniosek do

Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji o wydanie zezwolenia na nabycie

nieruchomości.

Sąd Apelacyjny nie podzielił dokonanej przez Sąd pierwszej instancji oceny

prawnej. Zdaniem Sądu Apelacyjnego powódka, zawierając w dniu 24 września 2002 r.

porozumienie z pozwaną, przyjęła na siebie ryzyko związane z uzyskaniem zezwolenia

na nabycie nieruchomości przed upływem terminu ustalonego w porozumieniu. Nie

można zgodzić się z poglądem Sądu pierwszej instancji, że przekroczenie terminu

złożenia tego zezwolenia nastąpiło na skutek okoliczności, za które powódka nie ponosi

odpowiedzialności. Składając wniosek o wydanie zezwolenia dopiero w dniu 10 lutego

2003 r., powódka nie dochowała przecież należytej staranności w realizacji

porozumienia. Niedochowanie takiej staranności przez powódkę stanowi natomiast –

zgodnie z powołanym porozumieniem – wystarczającą przyczynę zatrzymania wadium

przez pozwaną.

Zachowanie pozwanej, która z jednej strony podpisała porozumienie z dnia 24

września 2002 r., a z drugiej negatywnie zaopiniowała zamierzenia inwestycyjne

powódki, nie ma – stwierdził Sąd Apelacyjny – istotnego wpływu na wynik sprawy, skoro

powódka nie uzyskała decyzji Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji przed dniem

1 lipca 2003 r. Obydwie strony powinny wprawdzie współdziałać z sobą w celu realizacji

zawartego porozumienia, aby nie narazić się na zarzut culpa in contrahendo, jednak

obowiązek współdziałania nie rozciąga się na postępowanie administracyjne toczące się

w związku z wnioskiem o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości. Uzyskanie

takiego zezwolenia jest ryzykiem cudzoziemca starającego się o nabycie nieruchomości,

które podejmuje on już w chwili przystąpienia do przetargu. Konkludując Sąd Apelacyjny

5

stwierdził, że uprawnienie pozwanej do zatrzymania wadium wynika z treści

porozumienia z dnia 24 września 2002 r. i jest konsekwencją niewykonania tego

porozumienia przez powodową spółkę.

W kasacji od wyroku Sądu Apelacyjnego powódka – powołując się na obydwie

podstawy określone w art. 393 1

k.p.c. – wnosiła o jego zmianę przez oddalenie apelacji

pozwanej bądź o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. W

ramach pierwszej podstawy kasacyjnej wskazała na naruszenie przepisów: art. 355 k.c.

przez przyjęcie, że, składając wniosek o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości

w dnu 10 lutego 2003 r., nie dochowała należytej staranności w wykonaniu

porozumienia z dnia 24 września 2002 r., art. 354 k.c. przez uznanie, że zachowanie

pozwanej, która z jednej strony podpisała porozumienie z dnia 24 września 2002 r., a z

drugiej negatywnie zaopiniowała wniosek powódki, nie ma istotnego wpływu na wynik

sprawy, oraz art. 405 w związku z art. 410 § 2 k.c. przez przyjęcie, że zatrzymane przez

pozwaną wadium nie stanowi nienależnego świadczenia i tym samym nie podlega

zwrotowi na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. W ramach drugiej

podstawy podniosła natomiast zarzut obrazy art. 233 § 1 k.p.c. przez nieuwzględnienie

zebranego materiału dowodowego dotyczącego znaczenia opinii władz samorządu

terytorialnego w postępowaniu o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości

toczącym się przed Ministrem Spraw Wewnętrznych i Administracji.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Na wstępie trzeba zaznaczyć, że – ze względu na regulację zawartą w art. 3

ustawy z dnia 22 grudnia 2004 r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego

oraz ustawy – Prawo o ustroju sądów powszechnych (Dz. U. z 2005 r. Nr 13, poz. 98) –

do rozpoznania złożonej kasacji stosuje się przepisy Kodeksu postępowania cywilnego

w brzmieniu obowiązującym przed dniem 6 lutego 2005 r. i w takim brzmieniu będą one

powoływane w niniejszym uzasadnieniu.

Przystępując w pierwszej kolejności do rozważenia powołanej podstawy

kasacyjnej z art. 3931

pkt 2 k.p.c., trzeba przypomnieć, że zgodnie z utrwalonym

orzecznictwem Sądu Najwyższego, w ramach tej podstawy nie jest wprawdzie

wyłączona możliwość wytoczenia sądowi drugiej instancji zarzutu naruszenia art. 233 §

1 k.p.c., jednak stawiając taki zarzut skarżący może jedynie wskazywać i to wyłącznie

za pomocą argumentów jurydycznych, że sąd drugiej instancji rażąco naruszył

ustanowione w wymienionym przepisie zasady oceny wiarygodności i mocy dowodów i

że naruszenie to mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Obraza art. 233 § 1 k.p.c. nie

6

może natomiast polegać na bezzasadnym pominięciu przez sąd dowodu służącego

wykazaniu faktu o istotnym znaczeniu dla rozstrzygnięcia sprawy, uchybienie takie

wykracza bowiem poza zakres regulacji wynikającej z powołanego przepisu (zob.

orzeczenia Sądu Najwyższego: z dnia 29 października 1996 r., II CKN 8/96, OSNC

1997, nr 3, poz. 30; z dnia 22 lutego 1997 r., I CKN 34/96, nie publ.; z dnia 16

października 1997 r., II CKN 393/97, nie publ.; z dnia 17 kwietnia 1998 r., II CKN 704/97,

OSNC 1998, nr 12, poz. 214; z dnia 14 stycznia 2000 r., I CKN 1169/99, OSNC 2000, nr

7-8, poz. 139; z dnia 10 kwietnia 2000 r., V CKN 17/00, OSNC 2000, nr 10, poz. 189).

Wskazując na naruszenie przepisu art. 233 § 1 k.p.c., skarżąca podniosła, że Sąd

Apelacyjny pominął część zebranego materiału, dotyczącego znaczenia, jakie dla

decyzji Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji miała negatywna opinia Zarządu

Miasta L. w przedmiocie zamierzonych przez nią przedsięwzięć inwestycyjnych, która

została następnie podtrzymana przez Burmistrza L. Odnosząc się do przytoczonego

zarzutu, trzeba stwierdzić, że jego uzasadnienie nie jest adekwatne do treści

wskazanego przepisu, który miał doznać naruszenia. Obowiązek uwzględnienia przy

orzekaniu przez sąd drugiej instancji materiału zebranego w postępowaniu w pierwszej

instancji oraz w postępowaniu apelacyjnym wynika z art. 382 k.p.c., stąd pominięcie

części zebranego materiału narusza ten właśnie przepis, a nie art. 233 § 1 k.p.c. Zatem

powołana przez skarżącą podstawa kasacyjna z art. 3931

pkt 2 k.p.c. okazała się

nieuzasadniona.

Przystępując do rozważenia podstawy kasacyjnej z art. 3931

pkt 1 k.p.c., trzeba

rozpocząć od stwierdzenia, że w uzasadnieniu kasacji skarżąca przytoczyła obszerne

wywody zmierzające do wykazania, że pozwana zachowała się wobec niej nielojalnie i

tym samym dopuściła się winy w kontraktowaniu, zawarła bowiem porozumienie z dnia

24 września 2002 r., a następnie wykorzystała swoją pozycję organu administracji

publicznej i wydała negatywną opinię co do warunków zabudowy i zagospodarowania w

celu uchylenia się od skutków prawnych przetargu i zawartego następnie porozumienia.

Wszystkie te wywody zmierzające do wykazania zasadności żądania zwrotu

wpłaconego wadium w ramach odpowiedzialności za cupla in contrahendo nie mogą

jednak odnieść zamierzonego skutku z tej przyczyny, że skarżąca nie wskazała w

kasacji na naruszenie art. 415 k.c. Kodeks cywilny nie rozstrzyga wprawdzie w sposób

wyraźny podstawy odpowiedzialności za culpa in contrahendo, jednak zgodnie z

utrwalonym stanowiskiem orzecznictwa oraz doktryny podstawę tę stanowią przepisy o

czynach niedozwolonych, a więc art. 415 i nast. k.c. (zob. uchwałę składu siedmiu

7

sędziów Sądu Najwyższego z dnia 28 września 1990 r., III CZP 33/90, OSNCP 1991, nr

1, poz. 3).

Sąd Najwyższy, zgodnie z art. 39311

§ 1 k.p.c., rozpoznaje sprawę w granicach

zaskarżenia kasacją oraz jej podstaw; z urzędu bierze pod rozwagę jedynie nieważność

postępowania. Skoro zaś skarżąca nie wskazała w kasacji na naruszenie przepisu

stanowiącego podstawę odpowiedzialności za culpa in contrahendo, to nie mogą

odnieść oczekiwanego przez nią skutku wywody wskazujące na winę pozwanej w

kontraktowaniu czy wadliwą ocenę przez Sąd Apelacyjny kwestii dochowania należytej

staranności przy wykonywaniu porozumienia z dnia 24 września 2002 r. (art. 354 i 355

k.c.).

Rację ma jednak skarżąca, gdy zarzuca, że Sąd Apelacyjny nie rozważył jej

roszczenia o zwrot wpłaconego wadium w świetle przepisów o bezpodstawnym

wzbogaceniu. Przewidziany w art. 1 ust. 1 u.n.n.c. obowiązek uzyskania zezwolenia na

nabycie nieruchomości był tzw. warunkiem prawnym (conditio iuris), stanowiącym

przesłankę skuteczności umowy sprzedaży, którą strony miały zawrzeć nie później niż

do dnia 30 czerwca 2003 r. Z istoty warunku prawnego wynika, iż nie stanowi on

umownego zastrzeżenia powstania czy ustania skutków czynności prawnej od

przyszłego i niepewnego zdarzenia, uzależnia jedynie jej ważność lub skuteczność od

wystąpienia przesłanki określonej w przepisie prawa. Zatem uzależnienie przez strony

przepadku wadium, w porozumieniu zawartym w dniu 24 września 2002 r., od

nieuzyskania przez skarżącą pozytywnej decyzji Ministra Spraw Wewnętrznych i

Administracji, czyli niespełnienia warunku prawnego nie było skuteczne. W tym stanie

rzeczy obowiązkiem Sądu Apelacyjnego było dokonanie oceny żądania skarżącej przez

pryzmat art. 405 i 410 k.c.

Z powyższych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39313

§ 1 k.p.c. uchylił

zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania, postanawiając o

kosztach postępowania kasacyjnego po myśli art. 108 § 2 w związku z art. 39319

k.p.c.