II CK 698/04

Sygn. akt II CK 698/04

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 19 maja 2005 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Helena Ciepła (przewodniczący)

SSN Józef Frąckowiak (sprawozdawca)

SSN Marian Kocon

w sprawie z powództwa R. R., R. G. oraz D. Ł.

przeciwko J. G.

o wydanie i zapłatę,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 19 maja 2005 r., kasacji pozwanej

od wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 16 czerwca 2004 r., sygn. akt I ACa (…),

uchyla zaskarżony wyrok w części oddalającej apelację pozwanej od wyroku Sądu

Okręgowego w P. z dnia 7.06.2003 r. I C (…) o ile zasądzono nim od pozwanej

kwotę 48096 zł (pkt 2) i orzeczono o kosztach procesu (pkt 6) i w tym zakresie

przekazuje sprawę Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i orzeczenia

o kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Apelacyjny oddalił apelację pozwanej J. G. od

wyroku Sądu Okręgowego w P. z dnia 7 sierpnia 2003 r. W powołanym wyroku Sądu

Okręgowy nakazał J. G., aby wydała powodom: R. R., R. G. i D. Ł. nieruchomość

położoną w P. przy ul. K. oraz wraz z osobami jej prawa reprezentującymi opuściła i

2

wydała budynek mieszkalny położony na tej nieruchomości, a także zasądził od

pozwanej na rzecz powodów kwotę 48 096 zł z ustawowymi odsetkami. Ponadto

przyznał pozwanej uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego i do czasu złożenia

przez Gminę P. oferty zawarcia umowy najmu, nakazał wstrzymać opróżnienie lokalu. W

pozostałej części Sąd powództwo oddalił oraz orzekł o kosztach procesu. Podstawą

rozstrzygnięcia Sądu I instancji były następujące ustalenia i wnioski prawne.

Zabudowana domem jednorodzinnym nieruchomość położona przy ul. K. w P.

została przez właściciela - Miasto P. - oddana w użytkowanie wieczyste małżeństwu H. i

H. R. J. G. w spornym mieszkaniu zamieszkała bądź w lutym 1988 r., bądź w lutym

1989 r., zameldowana natomiast została w 1989 r. Pozwana ustnie umówiła się z H. R.,

że w zamian za opiekę nad nim będzie miała prawo mieszkania bez konieczności

uiszczania opłat z tego tytułu. Uzgodniła nadto że odziedziczy sporną nieruchomość w

zamian za poczynione przez nią na tej nieruchomości nakłady. W dniu 15 listopada

1993 r. H. R. zmarł, a postanowieniem z dnia 22 lutego 1994 r. Sąd Rejonowy w P.

orzekł, że spadek po nim nabyli R. R., R. G. i D. Ł.

Pozwana pomimo, że korzysta jedynie z jednego pokoju, kuchni i łazienki, zaś w

piwnicy przechowuje rower, to latem 1994 r. wymieniła zamki w drzwiach wejściowych

budynku, uniemożliwiając tym samym spadkobiercom korzystanie z pozostałych

pomieszczeń. Pismem z dnia 17 lutego 1995 r. powodowie wezwali J. G. do wydania

spornej nieruchomości w terminie do 3 marca 1995 r. oraz zapłaty tytułem

bezumownego korzystania sumy 7 500 zł stanowiącej równowartość odpłatności za 15

miesięcy po 500 zł, począwszy od 16 listopada 1993 r. Pozwana w odpowiedzi

odmówiła wydania nieruchomości do czasu zwrotu przez powodów poczynionych przez

nią nakładów w łącznej wysokości 29 565 zł. Stwierdziła ponadto, że żądana kwota jest

wygórowana, a do chwili obecnej nie wypowiedziano jej, zawartej z poprzednim

właścicielem, umowy użyczenia. Pozwana J. G. utrzymuje się z renty inwalidzkiej w

kwocie 393 zł, okresowo korzysta także z pomocy społecznej.

Mając na uwadze dokonane ustalenia Sąd I instancji uznał, że J. G. i H. R.

łączyła umowa użyczenia spornego mieszkania, którą stosując przez analogię przepisy

dotyczące najmu, można było wypowiedzieć za trzy miesięcznym wypowiedzeniem na

koniec miesiąca kalendarzowego. Skoro wypowiedzenie wysłane przez powodów

pismem z dnia 17 lutego 1995 r. doszło do J. G. najpóźniej 3 marca 1995 r., zatem

termin wypowiedzenia upłynął z dniem 30 czerwca 1995 r. Od dnia następnego

pozwana zajmowała przedmiotową nieruchomość bez tytułu prawnego i od tego

3

momentu zobowiązana była płacić powodom za bezumowne z niej korzystanie.

Pomimo, że J. G. użytkowała jedynie niektóre pomieszczenia, zdaniem Sądu obciąża ją

obowiązek zapłaty wynagrodzenia za całą nieruchomość, gdyż wymieniając zamki

faktycznie uniemożliwiła powodom korzystanie z reszty budynku. W ocenie Sądu,

możliwy do uzyskania czynsz za najem nieruchomości wynosił co najmniej 501 zł, zatem

pozwana za cały okres od 1 lipca 1995 r. do 30 czerwca 2003 r. zobowiązana jest do

zapłaty kwoty 48 096 zł, z czego 36 072 zł na podstawie art. 224 § 2 k.c. jako

wynagrodzenia, zaś pozostałej części na podstawie art. 18 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21

czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie

kodeksu cywilnego - jako odszkodowania.

Sąd uznał ponadto, że pozwana nie miała prawa zatrzymać spornej

nieruchomości do chwili zaspokojenia lub zabezpieczenia przysługujących jej roszczeń z

tytułu poczynionych na nieruchomość nakładów. Zgodnie bowiem z art. 461 § 2 k.c.

prawo zatrzymania nie przysługuje, gdy obowiązek wydania rzeczy wynika z czynu

niedozwolonego albo gdy chodzi o zwrot rzeczy wynajętych, wydzierżawionych albo

użyczonych. Mając na uwadze powyższe Sąd nie zajmował się kwestią nakładów przez

nią poczynionych i na podstawie art. 718 § 1 k.c. w związku z art. 222 § 1 k.c. nakazał

aby opuściła i wydała powodom przedmiotową nieruchomość wraz z osobami jej prawa

reprezentującymi. Ponieważ J. G. otrzymuje rentę w wysokości 393 zł miesięcznie oraz

okresowo dostaje świadczenia z pomocy społecznej, Sąd zgodnie z art. 14 ust. 4 pkt 4 i

6 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie

kodeksu cywilnego, orzekł o jej uprawnieniu do lokalu socjalnego oraz wstrzymał

opróżnienie spornej nieruchomości do czasu złożenia przez Gminę P. oferty zawarcia

umowy najmu tego lokalu.

Apelację od wyroku złożyła pozwana zaskarżając go w całości i zarzucając mu:

naruszenie prawa materialnego przez błędną jego wykładnię i niewłaściwe

zastosowanie - w zakresie ustalenia, że pozwaną łączyła umowa użyczenia z

poprzednikiem prawnym powodów (art. 710 k.c. w związku z art. 461 § 2 k.c.). Ponadto

pozwana zarzuciła niewyjaśnienie wszystkich okoliczności faktycznych istotnych dla

rozstrzygnięcia sprawy, w szczególności jaki stosunek prawny łączył pozwaną z

poprzednikiem prawnym powodów w zakresie sprawowania opieki oraz uczestniczenia

w procesie budowy budynku i finansowania tej budowy oraz sprzeczność istotnych

ustaleń Sądu z treścią zebranego w sprawie materiału przez ustalenie, że pozwana od

4

śmierci poprzednika prawnego powodów zajmuje pokój z używalnością kuchni oraz

zasądzenie od pozwanej odszkodowania wyliczonego za całą nieruchomość.

Sąd Apelacyjny uznał zarzuty podniesione w apelacji za niezasadne. Podkreślił,

że wbrew wywodom skarżącej, ustalenia faktyczne Sądu I instancji uzasadniał zebrany

w sprawie materiał dowodowy, którego ocena należycie uwzględniała dyrektywy i

uprawnienia Sądu z art. 233 § 1 k.p.c. W tej sytuacji uznał ustalenia faktyczne

poczynione przez Sąd I instancji za prawidłowe i przyjął je za własne, czyniąc integralną

częścią swoich rozważań.

Sąd Apelacyjny zwrócił uwagę, że bezsporne pomiędzy stronami było, iż w lecie

1994 r. pozwana wymieniła zamki w drzwiach wejściowych domu, które zamykała na

noc. W tych okolicznościach prawidłowo Sąd I instancji przyjął, że pozwana posiadała

całą nieruchomość, a nie tylko zajmowane w domu pomieszczenia, gdyż to ona

sprawowała nad nieruchomością faktyczne władztwo. Nie sposób przecież przyjąć, aby

powodowie posiadali pozostałe pomieszczenia w domu, skoro nie mieli do nich

swobodnego dostępu a przez to nie mogli z nich korzystać zgodnie ze społeczno -

gospodarczym przeznaczeniem prawa własności domu. Z podobnych względów nie

można zdaniem Sądu Apelacyjnego uznać, aby powodowie posiadali grunt położony

przy domku jednorodzinnym, skoro również nie mogli z niego korzystać w sposób

zgodny z jego przeznaczeniem. Dom jednorodzinny wraz z otaczającym go gruntem

tworzy funkcjonalną całość służącą określonemu celowi - zaspakajaniu potrzeb

mieszkaniowych i potrzeb wypoczynkowych mieszkańców domu. Okoliczność czy

pozwana w rzeczywistości wykorzystywała grunt nie ma znaczenia, decydujące jest, że

taką możliwość w każdej chwili miała, a nie mieli jej powodowie. W konsekwencji

nieuzasadnione okazały się zarzuty pozwanej co do wysokości obciążającego ją

wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości, tym bardziej, że pozwana nie

podważyła skutecznie opinii biegłego oferując dowody przeciwne, zaś przyjęta przez

biegłego wysokość stawki czynszu nie budzi wątpliwości w świetle zasad doświadczenia

życiowego.

Za nieuzasadniony Sąd Apelacyjny uznał zarzut naruszenia art. 461 § 2 k.c., gdyż

w świetle tego przepisu, pozwanej nie przysługuje prawo zatrzymania nieruchomości do

czasu zaspokojenia jej roszczeń o zwrot nakładów. Jak trafnie ustalił, Sąd I instancji,

zgodnie z umową jak łączyła pozwaną z H. R., zamieszkała ona w jego domu w zamian

za opiekę nad właścicielem. Zobowiązaniu właściciela domu odpowiadało zatem

określone zobowiązanie wzajemne. Według twierdzeń pozwanej tej treści porozumienie

5

obowiązywało do śmierci H. R. i ono a nie więzy bliskości z wynajmującym, było

podstawą jej zamieszkiwania w nieruchomości należącej do H. R. W tej sytuacji,

zdaniem Sądu Apelacyjnego, przedmiotową umowę należało zakwalifikować jako

umowę najmu lokalu z art. 680 k.c. w związku z art. 659 k.c. Zgodnie z art. 659 § 2 k.c.

czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju. Taką

możliwość przewidywał cytowany przepis także przed zmianą jego brzmienia ustaloną

ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie

gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz. U. Nr 71, poz. 733 ze zm.). Rodzaj możliwych

przez najemcę świadczeń nie jest ograniczony przez ustawę, niewątpliwie więc zaliczyć

do nich można świadczenie polegające na codziennej opiece nad wynajmującym. Taki

rodzaj świadczenia wzajemnego najemcy jest zresztą najczęściej praktykowany a jego

uznawanie w orzecznictwie ugruntowane. W świetle treści art. 659 k.c. nie ma podstaw

do podzielenia oceny apelującej, iż z H. R. łączyła ją umowa zlecenia. W tej sytuacji

pozwanej nie przysługuje prawo zatrzymania, gdyż zgodnie z art. 461 § 2 k.c. prawo

takie nie przysługuje, gdy chodzi o zwrot rzeczy wynajętych.

Sąd Apelacyjny podkreślił, także że Sąd I instancji obszernie omówił kwestie

związane z poczynionymi przez pozwaną nakładami na nieruchomość, przyjmując przy

tym w rozważaniach jej twierdzenia, iż w myśl uzgodnień z wynajmującym, w zamian za

nakłady miała stać się właścicielem nieruchomości po śmierci H. R.

W kasacji od tego wyroku pozwana zarzuciła naruszenie prawa materialnego i

procesowego. Naruszenie prawa materialnego polega na nieuwzględnieniu art. 498 k.c.

w sytuacji gdy strona pozwana postawiła zarzut potrącenia, a wierzytelności stron

nadawały się do potrącenia. Ponadto skarżąca zarzuciła naruszenie przepisów

postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy: art. 316 § 1 k.p.c. przez

pominięcie zarzutu potrącenia, a tym samym nie wzięcia pod uwagę stanu rzeczy

istniejącego w chwili zamknięcia rozprawy oraz art. 328 § 2 k.p.c. przez pominięcie

ustaleń w zakresie nakładów poczynionych przez pozwaną na nieruchomość, w sytuacji

postawionego zarzutu potrącenia.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje.

Ustalenia poczynione w rozpoznawanej sprawie i ich ocena prawna nie budzą

wątpliwości. Pozwana zajmowała część nieruchomości należącej do powodów najpierw,

do śmierci H. R. na podstawie umowy najmu, a następnie korzystała z niej bez tytułu

prawnego. Nie ulega również wątpliwości, że poprzez swoje zachowanie uniemożliwiła

powodom wykonywanie przysługujących im uprawnień właścicielskich w stosunku do

6

całej nieruchomości. Jest więc zobowiązana do wynagrodzenia za korzystanie bez tytułu

prawnego z tej nieruchomości, a wyliczenie wysokości tego wynagrodzenia, oparte na

opinii biegłego, jak trafnie podkreślił Sąd Apelacyjny, nie odbiega od zasad

doświadczenia życiowego. Z przepisu art. 461 § 2 k.c. jednoznacznie też wynika, iż

pozwana nie może powoływać się na prawo zatrzymania, skoro prawo takie nie

przysługuje, gdy chodzi o zwrot rzeczy wynajętych.

Pomimo tego, że zaskarżony wyrok co do zasady odpowiada prawu, to nie może

jednak utrzymać się w tej postaci. Rację ma bowiem skarżąca, że gdy chodzi o jej

roszczenie dotyczące zwrotu równowartości nakładów jakie poniosła ona na sporną

nieruchomość, rozstrzygniecie Sądu Apelacyjnego narusza art. 316 k.p.c. i art. 328

k.p.c. oraz art. 498 k.c. Sądy orzekające w sprawie rozważały problem nakładów

poczynionych przez pozwaną, tylko w kontekście zgłoszonego przez nią zarzutu

zatrzymania. Tymczasem nie ulega wątpliwości, że pozwana zgłosiła również zarzut

potrącenia dokonanych przez nią nakładów z wierzytelnością przysługującą powodom z

tytułu bezumownego korzystania przez nią ze spornej nieruchomości. Z pisma

pełnomocnika pozwanej z dnia 30 stycznia 2002 r. wynika, że uznaje ona w części

roszczenie powodów w zakresie zapłaty za bezumowne korzystanie i wnosi o jego

rozliczenie z kwotą nakładów. O tym, że Sąd I instancji dostrzegł ten wniosek pozwanej

świadczy postanowienie sądu z dnia 13 maja 2002 r., w którym sąd powołując

uzupełniający dowód z opinii biegłego uzasadnił to faktem zgłoszonego przez pozwaną

zarzutu potrącenia.

Powołane wyżej okoliczności świadczą, że pozwana zgłosiła zarzut potrącenia,

który orzekające w sprawie sądy najpierw rozpatrywały, następnie jednak o nim

zapomniały. W tej sytuacji skoro Sąd Apelacyjny nie uwzględnił zgłoszonego w toku

sporu zarzutu potrącenia wierzytelności pozwanej z tytułu poczynionych przez nią

nakładów z wierzytelnością powodów z tytułu bezumownego korzystania przez pozwaną

z należącej do nich nieruchomości, to jego orzeczenie narusza art. 316 § 1 k.p.c. oraz

art. 328 § 2 k.p.c. W chwili zamknięcia rozprawy pominięty został bowiem zarzut

potrącenia, a co za tym idzie uzasadnienie wyroku nie zawiera ustaleń w zakresie

poczynionych nakładów, co było konieczne wobec zgłoszonego zarzutu potrącenia.

Ponadto zaskarżony wyrok narusza art. 498 k.c., gdyż pomimo podstaw do jego

zastosowania Sąd Apelacyjny pominął go przy orzekaniu w rozpoznawanej sprawie.

Mając na uwadze powyższe względy Sąd Najwyższy, na podstawie art. 39313

k.p.c., orzekł jak w sentencji.