V CK 276/05

Sygn. akt V CK 276/05

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 26 października 2005 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Hubert Wrzeszcz (przewodniczący)

SSN Zbigniew Strus

SSN Maria Grzelka (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa Gminy W.

przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej (…) w W. o zapłatę, po rozpoznaniu na rozprawie

w Izbie Cywilnej w dniu 26 października 2005 r., kasacji strony pozwanej od wyroku

Sądu Apelacyjnego z dnia 22 grudnia 2004 r., sygn. akt I ACa (…),

uchyla zaskarżony wyrok i sprawę przekazuje Sądowi Apelacyjnemu do

ponownego rozpoznania, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach

procesu za instancję kasacyjną.

Uzasadnienie

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Apelacyjny oddalił apelację pozwanej Spółdzielni

Mieszkaniowej od wyroku Sądu Okręgowego w W. z dnia 5 lipca 2004 r., mocą którego

utrzymany został w mocy nakaz zapłaty uwzględniający żądanie powodowej Gminy W.

co do kwoty 30920,69 zł tytułem odsetek za opóźnienie w uiszczeniu podwyżki

wynikającej z zaktualizowanej opłaty użytkowania wieczystego. Sąd Apelacyjny podzielił

stanowisko Sądu pierwszej instancji, że użytkownik wieczysty, który odmówił przyjęcia

oferty podwyższenia opłaty rocznej, popada w opóźnienie z zapłatą podwyżki,

2

wynikającej z wyroku sądu, po upływie terminów wymienionych w art. 71 ust. 4 ustawy o

gospodarce nieruchomościami począwszy od roku następnego po dokonaniu

wypowiedzenia opłaty dotychczasowej bez względu na to, że wyrok wydano później.

Zdaniem Sądu Apelacyjnego, wynika to z art. 79 ust. 5 w zw. z art. 79 ust. 8

wymienionej ustawy i jest zgodne z zasadą ponoszenia przez stronę zobowiązaną,

sprzeciwiającą się żądaniu strony uprawnionej, ryzyka nieskutecznego procesowania się

o zasadność i wysokość przedmiotu żądania oraz czyni bezprzedmiotowymi rozważania

na temat konstytutywnego czy deklaratywnego charakteru orzeczenia sądu w

przedmiocie podwyżki opłaty rocznej. W kasacji pozwana zarzuciła powyższemu

wyrokowi naruszenie art. 78 ust. 1 i 4 w zw. z art. 71 ust. 4 oraz 79 ust. 4, 5 i 8 w zw. z

art. 71 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez błędną wykładnię

polegającą na przyjęciu, że terminy płatności określone w art. 71 ust. 4 mają

zastosowanie także do użytkownika wieczystego, który złożył wniosek o ustalenie, iż

podwyższenie opłaty jest nieuzasadnione w całości lub części. Zarzuciła też naruszenie

art. 481 § 1 k.c. w zw. z art. 359 § 1 k.c., art. 66 § 1 i 2 k.c. oraz art. 70 § 1 k.c. przez

błędne przyjęcie, że pozwana popadła w opóźnienie z zapłatą podwyżki, oraz, że do

zmiany umowy o użytkowanie wieczyste w części dotyczącej opłaty doszło na skutek

oferty powodowej Gminy mimo jej nieprzyjęcia przez pozwaną. Ponadto skarżąca

zarzuciła naruszenie art. 189 k.p.c. i art. 120 k.c. przez nieuznanie konstytutywnego

charakteru wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 12 lutego 2003 r. orzekającego o

wysokości zaktualizowanej opłaty rocznej. Wnosiła o zmianę zaskarżonego wyroku i

oddalenie powództwa lub o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy Sądowi

Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

kwota żądana przez powódkę obejmowała odsetki ustawowe od różnicy

pomiędzy wysokością opłaty za użytkowanie wieczyste, wynikającą z wyroku Sądu

Apelacyjnego z dnia 12 lutego 2003 r. I ACa (…), a opłatą dotychczasową, za okresy od

dnia 1 kwietnia 2001 r. i 3 kwietnia 2002 r. do daty uiszczenia przez pozwaną w/w

różnicy za lata 2001-2002, tj. do dnia 28 marca 2003. Spór dotyczył kwestii, czy

pozwana popadła w opóźnienie z zapłatą przedmiotowej różnicy. Wyjaśnienie tej kwestii

wymagało uprzedniego rozstrzygnięcia zagadnienia ogólniejszej natury – czy

wynikająca z wyroku podwyżka opłaty, obejmująca z mocy ustawy także okresy sprzed

wyroku, staje się wymagalna po upływie terminu 31 marca każdego z poprzedzających

okresów rocznych, czy też termin zapłaty podwyżki przypada na okres po wyroku.

3

Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 23 czerwca 2005 r. III CZP 37/05 (dotychczas

nie publ.) rozstrzygnął powyższe zagadnienie prawne stwierdzając, że ustalona przez

sąd opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego (art. 80 ust. 1 i 2 w zw. z art. 78 ust.

2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – jedn. tekst Dz. U.

z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) staje się wymagalna, w części przewyższającej

opłatę dotychczasową, po uprawomocnieniu się wyroku. Sąd Najwyższy w obecnym

składzie podziela w całej rozciągłości stanowisko wyrażone w powyższej uchwale.

Wypada więc jedynie zacytować jej najistotniejsze motywy. Przedstawiają się one

następująco:

W okresie wypowiedzenia przez powódkę dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu

użytkowania wieczystego do stosunków pomiędzy stronami w tym zakresie miały

zastosowanie przepisy art. 77-80 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce

nieruchomościami, zwanej dalej ugn (tekst jedn. Dz. U. 2004 r. Nr 261, poz. 2603).

Zgodnie z w/w przepisami wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego

nieruchomości gruntowej może być aktualizowana, nie częściej niż raz w roku, jeżeli

wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się,

przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości

określonej na dzień aktualizacji opłaty (art. 77 ust. 1 ugn). Aktualizacji opłaty rocznej

dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego, na podstawie wartości

nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 77 ust. 3 ugn).

Właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną powinien wypowiedzieć na

piśmie wysokość dotychczasowej opłaty do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego

przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. W wypowiedzeniu należy

wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego

o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia jak również poinformować o wartości

nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego i o miejscu, w którym

można się zapoznać z odpowiednim operatem szacunkowym (art. 78 ust. 1 ugn).

Użytkownik wieczysty może w terminie 30 dni złożyć do samorządowego kolegium

odwoławczego wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest

uzasadniona w innej wysokości (art. 78 ust. 2 ugn). Ciężar dowodu, że istnieją

przesłanki do aktualizacji opłaty spoczywa na właściwym organie, który reprezentuje

właściciela nieruchomości. Złożenie wniosku do kolegium nie zwalnia z obowiązku

uiszczania opłat w dotychczasowej wysokości (art. 78 ust. 4 ugn). W przypadku

niezłożenia wniosku obowiązuje nowa wysokość opłaty zaoferowana w wypowiedzeniu i

4

to począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym wypowiedziano

wysokość dotychczasową. W postępowaniu przed kolegium strony powinny dążyć do

polubownego załatwienia sprawy. Jeżeli nie dojdzie do ugody kolegium wydaje

orzeczenie o oddaleniu wniosku lub o ustaleniu nowej wysokości opłaty. W razie

oddalenia wniosku obowiązuje wysokość opłaty zaoferowana w wypowiedzeniu i to

począwszy od dnia 1 stycznia roku następnego po roku, w którym dokonano

wypowiedzenia. W przypadku zawarcia ugody lub wydania przez kolegium orzeczenia

ustalającego, początek obowiązywania nowej wysokości opłaty rocznej jest taki sam

(art. 79 ust. 5 ugn). Od orzeczenia kolegium organ i użytkownik wieczysty mogą wnieść

sprzeciw, co jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu; wniosek

skierowany do kolegium zastępuje wówczas pozew, a orzeczenie kolegium traci moc.

Jeżeli wartość nieruchomości uległa zmianie a właściwy organ nie podjął aktualizacji

opłaty użytkownik wieczysty może żądać od organu dokonania aktualizacji. W razie

odmowy użytkownik wieczysty może skierować sprawę do kolegium, a następnie do

sądu (art. 81 ust. 1 ugn). W przypadku oddalenia wniosku przez kolegium obowiązuje

opłata dotychczasowa. W razie ustalenia przez kolegium lub sąd nowej wysokości

opłaty obowiązuje ona począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w

którym, użytkownik wieczysty zażądał jej aktualizacji (art. 81 ust. 4 i 5 ugn).

Na tle przedstawionego unormowania już na wstępie należy zauważyć, że ugn

nie określa jednoznacznie treści ani charakteru roszczenia, z którym użytkownik

wieczysty może wystąpić przeciwko właścicielowi nieruchomości żądającemu

podwyższenia opłat. Literalne brzmienie art. 78 ust. 2 w zw. z art. 80 ust. 2 ugn mogłoby

wskazywać na powództwo o ustalenie (art. 189 k.p.c.). Tak też na tle poprzednio

obowiązujących art. 43 „a” – 43 „g” ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce

gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (jedn. tekst Dz.U. z 1991 r. nr 30, poz. 127 ze

zm.) było ono postrzegane w orzeczeniach Sądu Najwyższego: z dnia 19 września 1997

r. III CZP 44/97 – OSNC 1998, Nr 2, poz. 21, z dnia 29 października 1997 r. II CKN

281/97 – OSNC 1998, Nr 4, poz. 65, z dnia 10 października 2002 r. V CZ 110/02 (nie

publ.) i z dnia 11 września 2003 r. III CKN 239/01, w których jednak problem treści i

charakteru przedmiotowego roszczenia nie miał znaczenia rozstrzygającego. Pogląd

odmienny wyraził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 18 września 2003 r. I CK 66/02

(OSNC 2004. Nr 11, poz. 177), w którym wskazał, że Sąd jest władny wydać orzeczenie

kształtujące nową wysokość opłaty rocznej oraz, że przy ocenie treści roszczenia, o

którym mowa w art. 43 „a” – 43 „g” ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu

5

nieruchomości nie jest uprawnione odwoływanie się do art. 189 k.p.c., ponieważ w

sprawie wywołanej wnioskiem użytkownika wieczystego do kolegium nie chodzi o

ustalenie istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa lecz o ustalenie

wysokości opłaty rocznej. Również w przypadku tego orzeczenia stan faktyczny i treść

żądania powoda nie wymagały wyczerpującego rozważenia zagadnienia treści

i charakteru powództwa, z którym użytkownik wieczysty może wystąpić w razie

nieprzyjęcia oferty właściwego organu co do podwyższenia opłaty rocznej.

Problem powyższy z całą ostrością wystąpił w sprawie, której dotyczy

przedstawione zagadnienie prawne. Wiąże się bezpośrednio z kwestią, której

rozstrzygnięcie miało przesądzające znaczenie dla udzielenia odpowiedzi przez SN, czy

orzeczenie sądu ustalające nową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania

wieczystego, wydane w sprawie z powództwa użytkownika wieczystego korzystającego

z uprawnień przewidzianych w art. 78 ust. 2 i art. 80 ust. 1 i 2 ugn,. ma charakter

deklaratoryjny czy też kształtujący.

Odsetki z tytułu opóźnienia przysługują wierzycielowi gdy dłużnik nie spełnia

świadczenia w wymaganym terminie (art. 481 k.c.). Wymagany termin może być

oznaczony w umowie lub w ustawie albo wynikać z właściwości zobowiązania; zawsze z

natury rzeczy dotyczy świadczenia z zobowiązania istniejącego.

Pod rządami ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami

i wywłaszczaniu nieruchomości (jedn. tekst Dz.U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm.), do

czasu utraty mocy obowiązującej jej art. 43 ust. 2 (por. obwieszczenie Prezesa

Trybunału Konstytucyjnego – Dz. U. z 1993 r. Nr 131, poz. 629), aktualizacja opłaty

rocznej odbywała się w trybie administracyjnym. Intencją nowelizacji wprowadzonej

ustawą z dnia 21 października 1994 r. o zmianie ustawy… (-) (Dz. U. Nr 123, poz. 601),

recypowanej następnie przez ugn, było dostosowanie instytucji aktualizacji opłat do

cywilnoprawnego, umownego, charakteru użytkowania wieczystego. Temu celowi służyć

miało m.in. wprowadzenie w art. 78 ust. 1 ugn wypowiedzenia połączonego ze

złożeniem oferty oraz ingerencji sądu w razie sporu pomiędzy właściwym organem i

użytkownikiem wieczystym co do podwyższenia opłaty. Zamysł regulowania wysokości

obowiązującej opłaty w razie zwiększenia się wartości nieruchomości za pomocą

mechanizmów prawa cywilnego został jednak zrealizowany w ugn w sposób budzący

wątpliwości odnośnie do tego, czy wolą ustawodawcy było uczynić z wypowiedzenia

instrument jednostronnego, skutecznego wprowadzenia do umowy użytkowania

wieczystego podwyższonej opłaty rocznej z możliwością jedynie sprawdzenia przez Sąd

6

przesłanek skuteczności w/w zmiany umowy, czy też chodziło o doprowadzenie do

sytuacji, w której organ byłby uprawniony do złożenia oferty podwyżki, a użytkownik

wieczysty, mógłby zostać zmuszony przez sąd do przyjęcia oferty w całości lub części.

Nie jest też jasne jaką treść ma roszczenie, o którym mowa w art.. 78 ust. 2 w zw. z art.

80 ust. 2 ugn. Z jednej strony sformułowania: „organ dokonuje aktualizacji”, „pozew o

ustalenie bezzasadności aktualizacji lub ustalenie zasadności częściowej”

wskazywałyby na powództwo z art. 189 k.p.c., którego treścią byłoby ustalenie

nieistnienia stosunku użytkowania wieczystego w postaci wynikającej z dokonanej przez

organ podwyżki opłaty, zaś orzeczenie sądu, ustalające podwyższoną opłatę, byłoby

potwierdzeniem skuteczności działań podjętych przez organ. Za takim charakterem

powództwa i orzeczenia ustalającego sądu mogłaby przemawiać też okoliczność, że

wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty i zaoferowanie nowej wysokości

zasadza się na kryterium obiektywnym jakim jest rynkowa wartość nieruchomości w dniu

żądania podwyższonej opłaty (art. 77 ust. 1 i 3 ugn) oraz na sposobie oszacowania

nieruchomości znanym obydwu stronom (art. 78 ust. 1 ugn). W razie sporu rolą sądu

jest zajęcie stanowiska co do zasadności jednej z metod szacowania, o których mowa w

art. 152 – 159 ugn, co mogłoby skłaniać do postrzegania Sądu jako arbitra, którego

swoboda decyzji w istocie ograniczałaby się do swobodnej oceny dowodów. Z drugiej

strony, brak określenia, że wypowiedzenie, o którym mowa w art. 78 ust. 1 ugn,

wywołuje skutek w postaci obowiązywania podwyższonej opłaty przy jednoczesnym

stwierdzeniu w art. 78 ust. 4 ugn, że nowa wysokość zaoferowana w wypowiedzeniu

obowiązuje w przypadku niezłożenia wniosku a także posługiwanie się w ugn zwrotem

„oferta przyjęcia nowej wysokości opłaty” sugerowałyby, że w części dotyczącej nowej

wysokości opłaty rocznej zmienioną treść umowy użytkowania wieczystego ma

ukształtować sąd. Powyższe wątpliwości pogłębia art. 79 ust. 5 zgodnie z którym, nowa

wysokość opłaty rocznej obowiązuje począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego

po roku, w którym dokonano wypowiedzenia wysokości dotychczasowej opłaty przy

jednoczesnym zastrzeżeniu w art. 78 ust. 4 ugn, że złożenie wniosku o ustalenie nie

zwalnia z obowiązku uiszczania opłat w dotychczasowej wysokości, a także

unormowanie w art. 81 ugn., w świetle której aktualizacja na żądanie użytkownika

wieczystego nie została przewidziana w formie wypowiedzenia ani złożenia organowi

oferty.

Zdaniem Sądu Najwyższego, za punkt wyjścia do rozważań w kwestiach

wynikających z przedstawionego zagadnienia prawnego należało przyjąć stwierdzenie,

7

że pod rządami ugn opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego jest instytucją

prawa cywilnego i ma charakter umowny (por. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 8

lutego 1994 r. III CZP 188/93 – OSN 1994, nr 9, poz. 169, orzeczenie Sądu

Najwyższego z dnia 21 kwietnia 1994 r. III CZP 36/94, nr 11, poz. 209). Przesądzało to

o kierunku poszukiwania wykładni rozważanych przepisów w zgodzie z zasadami

powstawania zobowiązań umownych oraz regułą równouprawnienia partnerów.

Jednocześnie należało uwzględnić, że w art. 72 w zw. z art. 67 i art. 150 ust. 1 pkt 1

oraz ust. 2 ugn wyrażona została zasada, iż opłaty z tytułu użytkowania wieczystego

stanowią określony procent ceny nieruchomości ustalonej na podstawie wartości

rynkowej nieruchomości. Ta zasada usprawiedliwia podwyższenie opłaty rocznej, jeżeli

wartość nieruchomości ulegnie zwiększeniu, jak również wyznacza granice podwyżki.

Materialno-prawne kryterium podwyższenia opłaty zostało więc ustawowo określone.

Także został sprecyzowany w ugn sposób oznaczenia rynkowej wartości nieruchomości

z tym, iż przewidziane zostały różne metody szacowania, których wybór pozostawiono

uprawnionemu rzeczoznawcy majątkowemu (art. 77 ust. 3 w zw. z art. 78 ust. 1 i art.

152 – 159 ugn). Nie ma innych kryteriów podwyższenia opłaty rocznej niż zwiększenie

wartości nieruchomości. Sprawia to, że z innych przyczyn właściwy organ nie może

żądać podwyższenia opłaty. Jednocześnie – zważywszy, że opłata roczna powinna w

określonym stosunku odzwierciedlać aktualną wartość rynkową nieruchomości –

użytkownik wieczysty nie może skutecznie sprzeciwiać się podwyższeniu opłaty z

innych powodów jak tylko z uwagi na niezwiększenie wartości nieruchomości. Spór co

do podwyższenia dotychczasowej opłaty rocznej sprowadza więc się w istocie do

kwestii, czy wartość nieruchomości uległa zwiększeniu i ewentualnie o ile. Drugim

założeniem, którego przyjęcie okazało się niezbędne to konstatacja, że o charakterze

orzeczenia sądu jako deklaratywnego lub prawotwórczego nie przesądza rodzaj ani

nazwa dochodzonego powództwa lecz treść norm materialno-prawnych, które – w

związku z żądaniem powoda i okolicznościami faktycznymi przytoczonymi na

uzasadnienie żądania – podlegają w postępowaniu sądowym konkretyzacji i wskazują

na kontrolną lub kształtującą rolę sądu. Istota orzeczenia konstytutywnego polega na

wprowadzeniu zmiany do istniejącego stanu prawnego przez utworzenie lub zniesienie

stosunku prawnego lub prawa, względnie zmianę treści istniejącego stosunku prawnego

lub prawa. Odbyć się to może wyłącznie na podstawie ustawowego upoważnienia do

ingerencji sądu m.in. w takie stosunki, które skądinąd strony same mogłyby utworzyć,

znieść lub przekształcić, ale nie ma pomiędzy nimi wymaganej zgodności zachowań i

8

dlatego zwracają się do sądu o zastąpienie ich czynności prawotwórczych lub czynności

jednej z nich. W zależności od treści lub charakteru stosunku prawnego, który

orzeczeniem sądu ma być ukształtowany orzeczenie konstytutywne wywiera skutek z

mocą od chwili jego uprawomocnienia się albo z mocą wsteczną (ex tunc).

W przypadku ustalenia podwyższonej opłaty rocznej przez sąd w trybie art. 80

ust. 1 i 2 w zw. z art. 78 ust. 2 ugn nowa wysokość obowiązuje od dnia 1 stycznia roku

następującego po roku, w którym dokonano wypowiedzenia (art. 79 ust. 5 w zw. z art.

79 ust. 8 ugn. Wobec wyraźnego brzmienia ustawy dla ustalenia zasięgu skuteczności

zobowiązania w części obejmującej podwyżkę nie ma znaczenia charakter deklaratywny

lub konstytutywny orzeczenia sądu; w każdym przypadku skuteczność zobowiązania

sięga dnia 1 stycznia roku następującego po roku dania przez organ wypowiedzenia.

Określenie charakteru tego orzeczenia posiada natomiast kluczowe znaczenie w

związku z treścią art. 71 ust. 4 ugn regulującego terminy uiszczania obowiązujących

opłat.

Wypowiedzenie przewidziane w ar. 78 ust. 1 ugn różni się w sposób zasadniczy

zarówno od instytucji wypowiedzenia, jako aktu jednostronnego, wywołującego skutek w

postaci unicestwienia stosunku prawnego wiążącego strony jak i od tzw. wypowiedzenia

zmieniającego znanego w prawie pracy (art. 42 – 45 Kodeksu Pracy). Jego istotą jest,

że nie zmierza do ustania stosunku użytkowania wieczystego lecz do zmiany treści tego

stosunku w części dotyczącej wysokości opłaty rocznej. W kształcie w jakim zostało

zastosowane w ugn może być postrzegane jako skuteczny akt jednostronny organu

państwowego lub samorządowego tylko w zakresie wyrażenia woli rezygnacji z opłaty

dotychczasowej oraz zamiaru pobierania opłaty wyższej z uwagi na zwiększoną wartość

nieruchomości, natomiast nie może być traktowane jako źródło powstania prawa do

podwyższonej opłaty. Żaden przepis ugn nie przewiduje tego rodzaju materialno-

prawnej skuteczności wypowiedzenia, o którym mowa w art. 78 ust. 1 ugn, wyrażającej

się w zaistnieniu nowej treści dotychczasowego stosunku użytkowania wieczystego w

chwili gdy przedmiotowe oświadczenie woli doszło do wiadomości użytkownika

wieczystego (art. 61). Przeciwnie, posługiwanie się przez ustawodawcę w ugn

określeniami „oferta przyjęcia nowej wysokości opłaty” (art. 78 ust. 1 ugn), „nowa

wysokość opłaty zaoferowana w wypowiedzeniu obowiązuje w przypadku niezłożenia

wniosku” (art. 78 ust. 4 ugn), „w przypadku oddalenia wniosku obowiązuje wysokość

opłaty zaoferowana zgodnie z art. 78 ust. 1” (art. 79 ust. 4 ugn) wskazuje, że

wypowiedzenie z art. 78 ust. 1 ugn nie zostało wyposażone w prawną skuteczność

9

charakterystyczną dla instytucji wypowiedzenia znanej prawu cywilnemu i prawu pracy.

Argumentu przeciwnego nie dostarcza treść art. 78 ust. 1 i 2 ugn w części

dopuszczającej możliwość kwestionowania zasadności wypowiedzenia (aktualizacji).

Zasadność lub niezasadność zachowania się organu odnosi się do zamiaru

podwyższenia opłaty dotychczasowej w świetle kryterium zwyżkowania wartości

nieruchomości a nie do skuteczności lub bezskuteczności powstania prawa do

podwyższonej opłaty. Wypada powtórzyć, że wobec braku podstaw normatywnych nie

sposób uznać, iżby jednostronne oświadczenie woli organu przewidziane w art. 78 ust. 1

ugn, wywołało skutek w postaci zmiany treści umowy użytkowania wieczystego. Do

zaistnienia tego skutku wymagane jest przyjęcie oferty przez użytkownika wieczystego

(wyraźne lub milczące – art. 78 ust. 4 ugn) albo – w razie wniesienia sprzeciwu od

orzeczenia kolegium – wyrok sądu.

Zważywszy, że przedmiotem badania sądu jest zasadność oferty co do

podwyższenia opłaty rocznej oraz uwzględniając, że podwyższenie opłaty powinno być

wynikiem umowy, ale jednocześnie, że użytkownik wieczysty nie może skutecznie

przeciwstawić się aktualizacji podwyższającej w razie zwiększenia się wartości

nieruchomości, należy skonstatować, że ustalając nową wysokość opłaty rocznej sąd

daje wyraz przekonaniu, iż organ zasadnie zażądał podwyższonej opłaty w związku z

czym użytkownik wieczysty ma obowiązek przyjęcia oferty. Swoim orzeczeniem sąd w

istocie zastępuje odpowiednie oświadczenie woli użytkownika wieczystego. Charakter

konstytutywny orzeczenia sądu w tym stanie rzeczy nie może budzić wątpliwości,

podobnie jak materialno-prawny charakter przesłanki zwyżkowania wartości

nieruchomości, według której organ złożył ofertę podwyżki, a sąd ocenił jej zasadność.

Wbrew literalnemu brzmieniu art. 78 ust. 2 ugn, nasuwającemu skojarzenia z

powództwem z art. 189 k.p.c. treścią roszczenia przewidzianego w art. 80 ust. 1 i 2 ugn

nie jest rozstrzygnięcie o istnieniu lub nieistnieniu prawa organu do podwyższonej opłaty

rocznej lecz ukształtowanie opłaty rocznej na dotychczasowym poziomie (aktualizacja

nieuzasadniona) lub wyższym ale nie sięgającym wysokości oferowanej w

wypowiedzeniu (aktualizacja uzasadniona w innej wysokości). Ustalenie w orzeczeniu

sądu nowej wysokości opłaty jest wyrazem ukształtowania przez sąd zmienionej treści

umowy użytkowania wieczystego w taki sposób jak by to umownie powinny uczynić

same strony. Zależnie od okoliczności może to oznaczać przyznanie racji wnoszącemu

powództwo użytkownikowi wieczystemu w całości lub części, w każdym jednak razie

skutkuje powstaniem zobowiązania do świadczenia podwyższonej opłaty. Na podstawie

10

art. 79 ust. 5 w zw. z art. 79 ust. 8 ugn zobowiązanie to obejmuje podwyższoną

należność za okres od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym dokonano

wypowiedzenia, Skutek ex tunc zobowiązania powstałego w wyniku orzeczenia sądu

obejmuje tylko „uzupełnienie” za okres przed wydaniem wyroku wysokości świadczenia

z tego zobowiązania wynikającego. Nie obejmuje wstecznej terminowości spełnienia

świadczenia; w sposób oczywisty wynika to z samego faktu późniejszego, w stosunku

do terminów z art. 71 ust. 4 ugn, powstania obowiązku świadczenia. Jeżeli – wyrok

Sądu kształtujący nową wysokość opłaty rocznej uprawomocnił się w 2003 roku, to nie

sposób uznać, żeby pozwana mogła popaść w opóźnienie z zapłatą podwyżki,

wynikającej z wyroku, począwszy od 2001 roku. Wymagalność tej części opłaty rocznej

przypada dopiero na okres po uprawomocnieniu się wyroku.

Znaczący argument, wspierający stanowisko o konstytutywnym charakterze

orzeczenia sądu ustalającego nową wysokość opłaty rocznej, wynika z art. 81 ugn. Ten

przepis będący podstawą domagania się przez użytkownika wieczystego obniżenia

dotychczasowej opłaty rocznej nie przewiduje wypowiedzenia. Nie stwarza więc

problemu prawnej skuteczności jednostronnego oświadczenia woli użytkownika

wieczystego i nie pozostawia wątpliwości, że orzeczenie sądu ustalające nową, niższą,

opłatę ma charakter prawokształtujący. Wobec tego, że w wyniku orzeczenia sądu

ujawnia się nadpłata na korzyść użytkownika wieczystego, będąca następstwem

uiszczania w czasie trwania sporu dotychczasowej opłaty, aktualnie staje się

zagadnienie zwrotu nadpłaty i odsetek z tytułu opóźnienia w zwrocie. Nadpłata podlega

zwrotowi na podstawie art. 410 § 1 k.c., natomiast odsetki z tytułu opóźnienia – po

bezskutecznym upływie terminu wyznaczonego stosownie do art. 455 k.c. Gdyby

przyjąć, że aktualizacja podwyższająca wywołuje skutek w postaci obowiązywania

nowej wysokości opłaty już od chwili wypowiedzenia, a orzeczenie sądu ma charakter

deklaratoryjny, to by trzeba stwierdzić, że pod względem prawa do odsetek z tytułu

opóźnienia ustawodawca zróżnicował sytuacje stron stosunku użytkowania wieczystego

w zależności od tego, czy opłata podlega podwyższeniu, czy obniżeniu, z wyraźnym

uprzywilejowaniem organu państwowego lub samorządowego. Z punktu widzenia

zasady równości stron stosunku prawa cywilnego byłoby to nie do przyjęcia. Tego

rodzaju zróżnicowanie nie zachodzi przy koncepcji konstytutywnego charakteru

orzeczenia sądu ustalającego podwyższoną opłatę roczną; nieprzysługiwaniu odsetek z

tytułu opóźnienia za okres przed uprawomocnieniem się wyroku obniżającego

dotychczasową wysokość opłaty odpowiada nieprzysługiwanie odsetek z tytułu

11

opóźnienia za okres przed uprawomocnieniem się wyroku podwyższającego

dotychczasową wysokość opłaty.

Z przedstawionych względów należy przyznać rację skarżącej, że zaskarżony

wyrok narusza wskazane w kasacji przepisy ugn oraz art. 481 § 1, 359, 120 k.c. i art.

189 k.p.c. Nie można natomiast zgodzić się, że wyrok ten uchybia także przepisom art.

66 i 70 § 1 k.c. Sąd Apelacyjny nie przyjął, że podwyższona opłata roczna wiązała

strony od chwili złożenia oferty przez powódkę; uznał, iż termin zapłaty podwyżki

wynikał wprost z art. 79 ust. 5 w zw. z art.79 ust. 8 ugn. Pogląd Sądu Apelacyjnego był

błędny, ale z przyczyn innych aniżeli nawiązujące do treści art. 66 i 70 k.c.

Bezzasadność zarzutu odnośnie do naruszenia tych ostatnich przepisów nie wpływała

na ocenę kasacji jako usprawiedliwionej.

Mając to na uwadze Sąd Najwyższy uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę

Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania (art. 39312

k.p.c. w brzmieniu sprzed

zmiany wprowadzonej ustawą z dnia 22 grudnia 2004 r. o zmianie ustawy – kodeks

postępowania cywilnego... (-) Dz. U. z 2005 r. nr 13, poz. 98 w zw. z art. 3 i 6 tej

ustawy). Wobec braku w zaskarżonym wyroku ustaleń odnośnie do daty

uprawomocnienia się wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 12 lutego 2003 r. I ACa (…) i

wynikającej z tego niemożności ustalenia, czy pozwana pozostawała w dniu 28 marca

2003 r. w opóźnieniu z zapłatą różnicy za lata 2001 – 2002 w stosunku do tej daty Sąd

Najwyższy nie mógł orzekać reformatoryjnie po myśli art. 3935

k.p.c. w dawnym

brzmieniu . Można jedynie wskazać, że opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego

jest świadczeniem z natury terminowym (art. 455 k.c.) oraz, że wyrok kreujący nową

jakość stosunku użytkowania wieczystego, w części obejmującej wysokość opłaty,

terminowości tego świadczenia co do zasady nie unicestwia, a jedynie odsuwa w czasie

wymagalność zapłaty na dzień następny po uprawomocnieniu się wyroku

O kosztach orzeczono na podstawie art. 108 § 2 k.p.c.