II CK 248/05

Sygn. akt II CK 248/05

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 23 listopada 2005 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Stanisław Dąbrowski (przewodniczący)

SSN Bronisław Czech

SSN Irena Gromska-Szuster (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa D. D.

przeciwko Polskim Kolejom Państwowym - Spółce Akcyjnej Centrali Zakładu Gospodarki

Mieszkaniowej w P. o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli, po rozpoznaniu na

rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 23 listopada 2005 r., kasacji powódki od wyroku Sądu

Apelacyjnego z dnia 28 października 2004 r., sygn. akt I ACa (…),

oddala kasację i nie obciąża powódki kosztami postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Wyrokiem z dnia 25 marca 2004 r. Sąd Okręgowy w P. uwzględnił powództwo D.

D. przeciwko Polskim Kolejom Państwowym S.A. Centrali Zakładu Gospodarki

Mieszkaniowej w P. o nakazanie pozwanemu złożenia oświadczenia woli o

przeniesieniu na powódkę własności działki gruntu w O. przy ul. C., zabudowanej

parterowym budynkiem mieszkalnym bliżej opisanym w wyroku.

Sąd Okręgowy ustalił, że powódka wraz z rodzicami i rodzeństwem od 1960 r.

mieszkała w przedmiotowej nieruchomości należącej do P.K.P. S.A, które są

2

użytkownikiem wieczystym gruntu i właścicielem budynku. Od dnia 1 lipca 1968 r. ojca

powódki, który był pracownikiem P.K.P., łączyła z pracodawcą umowa najmu lokalu

mieszkalnego stanowiącego budynek na tej nieruchomości. Powódka, mimo zawarcia

związku małżeńskiego, mieszkała w spornym lokalu z rodzicami, a po ich śmierci z

bratem, a jej mąż i córka zajmowali inny lokal mieszkalny. Po śmierci brata w 2001 r.

powódka nadal mieszkała w przedmiotowej nieruchomości. W dniu 16 kwietnia 2002 r.

zwróciła się do strony pozwanej o sprzedanie jej budynku wraz z działką gruntu. Strona

pozwana odmówiła, wzywając ją do opuszczenia budynku.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Okręgowy uznał, że powódka na

podstawie art. 691 § 1 i 2 k.c. wstąpiła w stosunek najmu przedmiotowego lokalu a na

podstawie art. 41- 44 ustawy z dnia 8 września 2000 r. o komercjalizacji, restrukturyzacji

i prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego „Polskie Koleje Państwowe” (Dz. U. Nr 84,

poz. 948 ze zm., powoływanej dalej jako „ustawa o komercjalizacji P.K.P.”), w związku z

art. 66 k.c. i art. 70 k.c. przysługuje jej prawo kupna tego lokalu wraz z działką gruntu

oraz roszczenie do strony pozwanej o realizację tego prawa.

W wyniku apelacji strony pozwanej, Sąd Apelacyjny zaskarżonym wyrokiem z

dnia 28 października 2004 r. zmienił wyrok Sądu pierwszej instancji i oddalił powództwo.

Sąd odwoławczy stwierdził, że przepisy art. 41-44 ustawy z 8 września 2000r. o

komercjalizacji P.K.P., przewidujące określony tryb sprzedaży lokali przez P.K.P. i

przyznające pierwszeństwo ich nabycia między innymi najemcom, nie nakładają na

P.K.P. obowiązku sprzedaży konkretnego lokalu jego najemcy ani nie przyznają

najemcy roszczenia o zawarcie umowy sprzedaży. W rozpoznawanej sprawie ponadto

bezsporne jest, że strona pozwana w ogóle nie przeznaczyła do sprzedaży

przedmiotowego lokalu ani nie wszczęła trybu sprzedaży określonego w art. 43 ustawy o

komercjalizacji P.K.P., a zatem brak podstaw do uwzględnienia żądania powódki.

W kasacji od powyższego wyroku opartej na obu podstawach przewidzianych w

art. 3931

k.p.c., powódka w ramach pierwszej podstawy zarzuciła naruszenie art. 64 k.c.

i art. 1047 k.p.c. w związku z art. 44 ust.1 i art. 42 ust. 1 pkt.1-3, w związku z art. 81

ust.1 ustawy o komercjalizacji P.K.P. przez błędną wykładnię i niewłaściwe

zastosowanie i w wyniku tego przyjęcie, że powódce nie przysługuje roszczenie o

nabycie przedmiotowego lokalu oraz naruszenie art. 43 tej ustawy przez przyjęcie jako

bezspornej okoliczności nie zastosowania przewidzianego w nim trybu w sprawie. W

ramach drugiej podstawy zarzuciła naruszenie art. 378 § 1 k.p.c. w związku z art. 382 i

art. 386 § 1 i 4 k.p.c. oraz art. 233 § 1 k.p.c. w związku z art. 391 k.p.c. przez brak

3

kontroli instancyjnej w odniesieniu do ustalenia, że pozwany nie zamierzał sprzedać

spornego lokalu i nie wszczął trybu jego sprzedaży określonego w art. 43 ustawy o

komercjalizacji P.K.P.

Rozpoznając kasację, zgodnie z art. 3 ustawy z dnia 22 grudnia 2004 r. o zmianie

ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy - prawo o ustroju sądów

powszechnych (Dz. U. z 2005 r. Nr 13, poz. 98), na podstawie przepisów kodeksu

postępowania cywilnego w brzmieniu obowiązującym przed wejściem w życie tej

ustawy, Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Przepisy art. 41-47a oraz art. 81 ustawy o komercjalizacji P.K.P. przewidują

możliwość wyodrębniania i sprzedaży przez P.K.P. należących do nich lokali

mieszkalnych oraz ustanawiają tryb takiej sprzedaży i określają skutki nie sprzedania

lokali, z powodu braku nabywców.

Zgodnie z art. 41 ustawy P.K.P. prowadzi działalność w zakresie ustanawiania

odrębnej własności lokali i sprzedaży samodzielnych lokali mieszkalnych a tryb

sprzedaży określa art. 43 stanowiąc, że o przeznaczeniu do sprzedaży lokali P.K.P.

zawiadamia na piśmie osoby, o których mowa w art. 42, to jest te, którym przysługuje

prawo nabycia lokalu (między innymi najemcy i osoby, które po śmierci najemcy wstąpiły

w stosunek najmu). W zawiadomieniu takim powinna być określona cena lokalu, wartość

prawa do gruntu, przewidziany termin zawarcia umowy oraz skutki niezłożenia

oświadczenia przez uprawnionego o zamiarze nabycia lokalu. Uprawniony powinien w

terminie sześciu miesięcy złożyć pisemne oświadczenie o zamiarze nabycia lokalu.

Ponadto P.K.P. ma obowiązek podania do publicznej wiadomości, w sposób

zwyczajowo przyjęty, wykazu lokali przeznaczonych do sprzedaży i wywiesić taki wykaz

w siedzibie właściwej jednostki organizacyjnej (art. 43 ust. 5). Stosownie do art. 44

ustawy, P.K.P. dokonuje sprzedaży lokali w drodze umowy, na wniosek osoby, o której

mowa w art. 42. W przepisie art. 42 ust. 4 ustawy przyznano osobom wymienionym w

art. 42 ust. 1, prawo pierwszeństwa w nabyciu lokali, w rozumieniu ustawy z dnia 21

sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, na zasadach preferencyjnych,

przewidzianych w ustawie o komercjalizacji P.K.P. Lokale niesprzedane z powodu

niezłożenia pisemnych oświadczeń woli w trybie art. 43 przez osoby uprawnione do

nabycia lokali, P.K.P. przekazuje gminom w okresie od 1 stycznia 2003 r. do 31 grudnia

2006 r., a w warunkach określonych w art. 81 ust. 2 P.K.P. przysługuje wobec gminy

roszczenie o zawarcie umowy przekazania nieruchomości.

4

Z regulacji powyższej wynika, że ustawodawca wprowadził określony tryb

sprzedaży przez P.K.P. należących do nich lokali mieszkalnych i określił osoby, którym

przysługuje prawo nabycia takich lokali a niektórym uprawnionym, wymienionym w art.

42 ust. 1, przyznał prawo pierwszeństwa w nabyciu lokalu, nadając temu prawu takie

rozumienie, jak przyjęte w ustawie o g.n. Z przepisów tych, wbrew stanowisku skarżącej,

nie wynika obowiązek P.K.P. przeznaczenia do sprzedaży określonych lokali a istnienia

takiego obowiązku nie można domniemywać. Stanowiłby on bowiem daleko idące

ograniczenie prawa własności a zgodnie z art. 64 ust. 3 w związku z art. 21 Konstytucji

R.P., ograniczenie takie jest dopuszczalne tylko w szczególnych wypadkach,

określonych w ustawie. Przepisów ograniczających prawo własności nie można

wykładać w sposób rozszerzający, co w odniesieniu do omawianych przepisów ustawy o

komercjalizacji P.K.P. oznacza, że skoro ustawodawca nie nałożył w nich wyraźnie na

P.K.P. obowiązku sprzedaży określonych mieszkań, to nie można obowiązku takiego

wywodzić z przepisów przyznających innym osobom uprawnienia do nabycia lokali i

prawo pierwszeństwa.

Regulacja zawarta we wskazanych wyżej przepisach oznacza jedynie, że jeżeli

P.K.P. zamierza sprzedać określony lokal, to musi uczynić to w sposób wskazany w tych

przepisach i na rzecz osób, w nich określonych. Jednakże tryb ten uruchamia dopiero

wola właściciela - P.K.P. przeznaczenia do sprzedaży konkretnego lokalu. Wtedy może

też być zrealizowane prawo najemcy lub innych uprawnionych do nabycia lokalu a także

przyznane niektórym z nich prawo pierwszeństwa. Stwierdzić zatem trzeba, że zarówno

osoba uprawniona do nabycia lokalu, wskazana w art. 42 ust.1, ust. 1a i ust. 2 ustawy,

jak i osoba, której zgodnie z art. 42 ust.4 przysługuje prawo pierwszeństwa, mogą te

prawa realizować dopiero wtedy, gdy P.K.P. podejmie decyzję o sprzedaży lokalu i

wdroży procedurę przewidzianą w art. 43 ustawy. P.K.P. nie może sprzedać lokalu poza

wskazaną wyżej procedurą a zatem nie tylko nie ma obowiązku, ale przede wszystkim

nie ma prawa sprzedać lokalu na żądanie nawet osoby uprawnionej do jego nabycia,

jeżeli odpowiedni tryb sprzedaży nie został wszczęty.

Wykładni tej nie zmienia treść art. 81 ustawy o komercjalizacji P.K.P., który

reguluje jedynie sytuację prawną lokali niesprzedanych przez P.K.P. z powodu nie

wyrażenia woli ich nabycia przez osoby uprawnione. Z regulacji tej należy wyprowadzić

wniosek, że P.K.P. nie może przekazać gminie lokali, co do których nie wszczęła

określonego w art. 43 trybu sprzedaży. Oznacza to, że co do zasady, P.K.P. w

określonym w ustawie terminie powinny wszcząć procedurę sprzedaży w stosunku do

5

wszystkich lokali, które mogą jej podlegać i które chcą zbyć. Przepis ten jednak, nawet

przy najszerszej wykładni, nie może stanowić podstawy do kreowania po stronie

uprawnionego nabywcy roszczenia o sprzedaż lokalu. Nie ma także podstaw do

zgłaszanych w kasacji sugestii, że osoba uprawniona może zostać celowo pominięta

przy sprzedaży lokalu, jeżeli P.K.P. uznają, że nie jest osobą uprawnioną w rozumieniu

art. 42 ustawy. Właśnie obowiązek wszczęcia przez P.K.P. trybu sprzedaży

przewidzianego w art. 43 ustawy chroni prawa takich osób i możliwość ich ujawnienia,

skoro P.K.P. ma obowiązek podać do publicznej wiadomości wykaz lokali

przeznaczonych do sprzedaży a także wywiesić go w siedzibie właściwej jednostki

organizacyjnej. Ma to umożliwić osobom uprawnionym, którym P.K.P. nie wysłało

zawiadomień w trybie art. 43 ust. 1 i 2 ustawy, zgłoszenie swoich uprawnień i ubieganie

się o ich realizację.

W świetle powyższej wykładni art. 42 i art. 43 ustawy o komercjalizacji P.K.P., dla

realizacji wskazanych w pozwie uprawnień powódki przede wszystkim konieczne było

wszczęcie przez stronę pozwaną w odniesieniu do spornego lokalu procedury

sprzedaży przewidzianej w art. 43 ustawy. Zgodnie z art. 6 k.c. okoliczność tę powinna

udowodnić powódka, której roszczenie może zostać zrealizowane tylko przy zajściu tej

okoliczności a więc wywodzą się z niej wskazane w pozwie skutki prawne. Możliwość jej

udowodnienia przez skarżącą wynika ze wskazanego wyżej obowiązku P.K.P.

publicznego ogłaszania i wywieszania list lokali przeznaczonych do sprzedaży.

Powódka nie tylko okoliczności tej nie udowodniła, ale nie twierdziła nawet, że miała ona

miejsce. Strona pozwana już przed Sądem pierwszej instancji oświadczyła, że nie

przeznaczyła do sprzedaży spornego lokalu i nie wszczęła w stosunku do niego

procedury określonej w art. 43 ustawy. Powódka temu nie zaprzeczyła, co zgodnie z art.

230 k.p.c. dawało Sądowi Apelacyjnemu podstawę do uznania tej okoliczności za

przyznaną a więc bezsporną. Z tych względów za nieuzasadnione należy uznać zarzuty

kasacji w tym przedmiocie.

Stwierdzenie, że nie została przeprowadzona procedura przewidziana w art. 43

ustawy stanowiło wystarczającą podstawę do oddalenia powództwa zmierzającego do

zobowiązania strony pozwanej do sprzedaży objętego pozwem lokalu mieszkalnego.

Nie ma zatem potrzeby szczegółowego odnoszenia się do zagadnienia, jakie

skutki prawne dla osoby uprawnionej rodzi przyznanie jej prawa pierwszeństwa w

nabyciu lokalu, o którym mowa w art. 42 ust. 4 ustawy o komercjalizacji P.K.P. Można

jedynie stwierdzić, że skoro ustawodawca określając to prawo odwołał się do podobnej

6

regulacji zawartej w ustawie o gospodarce nieruchomościami, to do jego rozumienia

należy stosować wykładnię taką, jaką Sąd Najwyższy zastosował do przepisu art. 34

ust.1 pkt. 2 u.g.n., a wcześniej do art. 23 ust. 4 ustawy z 1985 r. o gospodarce gruntami i

wywłaszczaniu nieruchomości. Jak wskazał w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia

23 lipca 1992 r. III CZP 62/92 (OSNCP 1992, nr 12, poz. 214) oraz wyrokach z dnia 19

grudnia 2000 r. V CKN 180/00 (nie publ.) i z dnia 12 marca 2003 r. III CKN 857/00 (nie

publ.), z powyższych przepisów przyznających uprawnionym prawo pierwszeństwa nie

wynika dla nich roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości. Prawo

pierwszeństwa nie jest prawem podmiotowym, z którego wynikałoby roszczenie

zobowiązujące właściciela do sprzedaży. Polega ono na eliminacji innych podmiotów

ubiegających się o tą samą rzecz i opiera się nie na uprawnieniu, lecz na zakazie

zadysponowania przez właściciela rzeczą w sposób naruszający prawo pierwszeństwa.

Nie wynika zatem z niego roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży, a jedynie

pierwszeństwo nabycia nieruchomości, jeżeli została ona przez właściciela

przeznaczona do sprzedaży.

Biorąc wszystko to pod uwagę Sąd Najwyższy na podstawie art. 39312

k.p.c.

oddalił kasację jako nieuzasadnioną.