III CK 366/05

Sygn. akt III CK 366/05

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 29 listopada 2005 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Hubert Wrzeszcz (przewodniczący)

SSN Elżbieta Skowrońska-Bocian

SSN Marek Sychowicz (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa K. I. przeciwko Skarbowi Państwa-Prezydentowi Miasta K., S.

B., M. Ł., D. B., M. B., M. B., J. W., M. Z., A. A., K. W., K. W. i J. W. o uzgodnienie treści

księgi wieczystej, po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 29 listopada

2005 r., kasacji pozwanych: Skarbu Państwa-Prezydenta Miasta K., S. B. i J. W. od

wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 11 maja 2004 r., sygn. akt I ACa (…),

oddala wszystkie kasacje.

Uzasadnienie

Wyrokiem z dnia 11 maja 2004 r. Sąd Apelacyjny oddalił apelacje pozwanych:

Skarbu Państwa - Prezydenta Miasta K., M. Ł., J. W., S. B. i D. B. od wyroku Sąd

Okręgowego w K. z dnia 18 listopada 1997 r., którym to wyrokiem Sąd uzgodnił treść

ksiąg wieczystych Kw nr (...), (...)7, 1(...), (...)8 i 15(...) z rzeczywistym stanem prawnym

nieruchomości położonej w K. przy ul M., stanowiącej działkę zabudowaną domem

mieszkalnym, oznaczoną nr (...)/1, o pow. 5 a 93 m2

, w ten sposób, że zarządził

wykreślenie w dziale I księgi wieczystej Kw nr (...) wpisów nr 2 i 3 w poz. 8 i w dziale II

2

wpisu Skarbu Państwa jako właściciela nieruchomości w 219/1000 częściach

i dokonanie w to miejsce wpisu powódki K. I. oraz zarządził wykreślenie wszystkich

wpisów i zamknięcie ksiąg wieczystych Kw nr (...)7, 1(...), (...)8 i 15(...). Rozstrzygnięcie

to oparte zostało na następujących ustaleniach. Właścicielką nieruchomości była J. B.

Powódka jest jej jedyną spadkobierczynią. Decyzją Naczelnika Dzielnicy K. z dnia 4

grudnia 1980 r. orzeczone zostało przejęcie nieruchomości na własność Skarbu

Państwa na podstawie przepisów ustawy z dnia 22 kwietnia 1959 r. o remontach

i odbudowie oraz wykańczaniu budowy i nadbudowie budynków (Dz. U. Nr 27, poz. 166

ze zm.) i Skarb Państwa wpisany został do księgi wieczystej Kw nr (...) jako właściciel

nieruchomości. W latach 1989-1991 ustanowiona została odrębna własność lokali nr 13,

5, 6 i 12 w budynku znajdującym się na nieruchomości i lokale te Skarb Państwa

sprzedał Józefowi i J. W., S. B., M. Ł., oraz D. i M. B., jednocześnie oddając im w

użytkowanie wieczyste odpowiednio – 5/50, 3/50, 29/1000 i 3/100 części działki. Dla

wyodrębnionych lokali założone zostały księgi wieczyste Kw nr (...)7, 1(...), (...)8 i 15(...).

Decyzją z dnia 21 września 1993 r. Kolegium Odwoławcze przy Sejmiku

Samorządowym Województwa X. stwierdziło nieważność decyzji Naczelnika Dzielnicy

K. z dnia 4 grudnia 1980 r. Wyrokiem z dnia 16 maja 1995 r. Naczelny Sąd

Administracyjny oddalił skargi Gminy K. i nabywców lokali na tę decyzję i rewizja

nadzwyczajna od tego wyroku nie została wniesiona. Sąd Apelacyjny uznał, że

prawomocne stwierdzenie nieważności decyzji o przejęciu nieruchomości na własność

Skarbu Państwa przesądziło o rozstrzygnięciu sprawy i bez znaczenia jest, czy

dopuszczalne było stwierdzenie nieważności decyzji w części, która obejmowała

sprzedane lokale i oddanie w użytkowanie wieczyste ułamkowych części nieruchomości.

W stosunku do pozwanych, którzy nabyli od Skarbu Państwa lokale w budynku

położonym na nieruchomości, wyłączona jest ochrona wynikająca z rękojmi wiary

publicznej ksiąg wieczystych. Wobec tego, że stosownie do art. 232 k.c. w użytkowanie

wieczyste mogą być oddane grunty stanowiące własność Skarbu Państwa albo gmin lub

ich związków, konstrukcja użytkowania wieczystego na nieruchomości stanowiącej

własność innej osoby prawnej lub osoby fizycznej stanowi impossibilium iuris. A do takiej

prawnie niemożliwej konsekwencji prowadziłoby zastosowanie rękojmi wiary publicznej

ksiąg wieczystych w przypadku, gdy Skarb Państwa wpisany do księgi wieczystej jako

właściciel sprzedał lokale w budynku znajdującym się na nieruchomości

wraz z udziałami w użytkowaniu wieczystym gruntu. Należałoby bowiem przyjąć,

że użytkowanie wieczyste obciąża nieruchomość stanowiącą własność powódki,

3

a Skarb Państwa jest w stosunku do pozostałych pozwanych nadal uprawniony wedle

treści umów użytkowania wieczystego. Skoro taka konstrukcja prawna nie jest możliwa,

konflikt między dyrektywami wysłowionymi w art. 232 k.c. i art. 5 ustawy z dnia 6 lipca

1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn.: Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz.

1361 ze zm.; dalej – „u.k.w.h.”) podlega rozstrzygnięciu przez uchylenie działania

zasady wiarygodności ksiąg wieczystych w odniesieniu do użytkowania wieczystego

(wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 21 czerwca 1968 r., III CRN 139/68, OSPiKA 1970,

nr 6, poz. 119, i z dnia 14 maja 1986 r., II CR 28/86, OSNCP 1987, nr 8, poz. 122).

Wyrok wymieniony na wstępie zaskarżyli kasacjami pozwani: Skarb Państwa –

Prezydent Miasta K., J. W. i S. B. Podstawą wszystkich kasacji jest naruszenie art. 5

u.k.w.h., polegające na błędnej jego wykładni. Podstawą kasacji pozwanej W. jest

ponadto naruszenie art. 10 u.k.w.h. przez jego niewłaściwe zastosowanie i naruszenie

art. 5 k.c. przez przyznanie powódce pełnej ochrony, mimo że decyzja Kolegium

Odwoławczego przy Sejmiku Samorządowym Województwa X. z dnia 21 września 1993

r. była błędna. Podstawą kasacji pozwanego B. jest ponadto naruszenie art. 232 k.c.,

polegające na błędnej jego wykładni oraz naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. przez

niedokonanie oceny wiarygodności i mocy dowodowej wymienionej wyżej decyzji.

Skarżący wnieśli o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa, względnie o

uchylenie tego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi drugiej instancji do ponownego

rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

W orzecznictwie ugruntowany jest pogląd, że sądy powszechne i Sąd Najwyższy

związane są decyzją administracyjną w postępowaniu, którego celem nie jest poddanie

kontroli tej decyzji. Jedynie w razie tzw. bezwzględnej nieważności decyzji, tj. gdy

wydana ona została przez organ oczywiście niewłaściwy lub z naruszeniem wszelkich

zasad postępowania bądź z oczywistym naruszeniem prawa materialnego, sąd nie jest

związany decyzją administracyjną (np. orzeczenia Sądu Najwyższego: uchwała z dnia

27 listopada 1984 r., III CZP 70/84, OSNCP 1985, nr 8, poz. 108; postanowienie z dnia

9 listopada 1995 r., III CRN 36/94, niepubl.; postanowienie z dnia 15 grudnia 1999 r., I

CKN 1210/99, niepubl.). Aczkolwiek występuje zagadnienie, czy dopuszczalne jest

stwierdzenie nieważności decyzji, na podstawie której Skarb Państwa nabył własność

nieruchomości, w tej części, która obejmuje zbyte przez Skarb Państwa lokale

w budynku znajdującym się na tej nieruchomości wraz z oddaniem w użytkowanie

wieczyste ułamkowej części gruntu (zob. uchwałę składu siedmiu sędziów Naczelnego

4

Sądu Administracyjnego z dnia 23 lutego 1998 r., OPS 6/97, ONSA 1998, nr 2, poz. 40),

Sąd Apelacyjny trafnie uznał, że jest związany decyzją stwierdzającą nieważność

decyzji orzekającej o przejęciu na własność Skarbu Państwa nieruchomości, której

dotyczy sprawa. Przyjęcie na użytek rozpoznawanej sprawy, że decyzja Kolegium

Odwoławcze przy Sejmiku Samorządowym Województwa X. z dnia 21 września 1993 r.

ma inną treść niż została w niej wysłowiona, oznaczałoby uzurpowanie sobie przez sąd

powszechny władzy, której według obowiązującego porządku konstytucyjnego sąd ten

nie ma. Uwzględniając przy rozstrzygnięciu sprawy wymienioną decyzję, Sąd

Apelacyjny nie naruszył art. 233 § 1 k.c. Nie naruszył także art. 5 k.c.

Skutków konstytutywnych, jakie wymieniona decyzja spowodowała, zarzut naruszenia

tego przepisu nie może zniweczyć. Nie jest zaś nadużyciem prawa powołanie się przez

powódkę na ostateczną w toku instancji i prawomocną decyzję administracyjną, która

nie jest bezwzględnie nieważna i której nieważność ani niezgodność z prawem nie

zostały stwierdzone w prawem przewidzianym trybie. Skutkiem uwzględnienia

powództwa nie jest przy tym pozbawienie pozwanych – nabywców lokali i ich następców

prawnych możności zamieszkiwania w tych lokalach ani pozbawienie ich ewentualnych

roszczeń do Skarbu Państwa o naprawienie szkody poniesionej na skutek zbycia im

lokali, które – jak się okazało – nie były jego własnością.

Stwierdzenie nieważności decyzji administracyjnej (art. 156-158 k.p.a.) wywiera

skutek ex tunc. Decyzja, której nieważność została stwierdzona, jest zatem nieważna od

chwili jej wydania. Wobec nieważności decyzji Naczelnika Dzielnicy K. z dnia 4 grudnia

1980 r. o przejęciu nieruchomości na własność Skarbu Państwa, nieruchomość ta

pozostawała własnością J. B., a następnie powódki. Czynności prawne polegające na

oddaniu przez Skarb Państwa w latach 1989-1991 ułamkowych części tej nieruchomości

w użytkowanie wieczyste, wraz ze sprzedażą lokali w budynku położonym na tej

nieruchomości, były nie tylko czynnościami dokonanymi przez nieuprawnionego, ale

były nieważne. Bowiem stosownie do art. 232 k.c. przedmiotem użytkowania

wieczystego mogły wówczas być tylko grunty stanowiące własność państwową (Skarbu

Państwa), a od dnia 1 października 1990 r. także grunty stanowiące własność gmin lub

ich związków. Ustanowienie użytkowania wieczystego na gruncie stanowiącym

własność osoby fizycznej było czynnością prawną nieważną. Nieważnością tą objęta

zostało także dokonana jednocześnie z ustanowieniem użytkowania wieczystego

sprzedaż lokali w budynku położonym na tym gruncie. Własność lokalu jest mianowicie

prawem związanym z użytkowaniem wieczystym, przy czym prawem głównym jest

5

użytkowanie wieczyste, a własność lokalu jest prawem podrzędnym (zob. art. 235 § 2

k.c.). Wprawdzie rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 u.k.w.h.) chroni

nabycie od nieuprawnionego własności lub innego prawa rzeczowego, w tym

użytkowania wieczystego, ale chroni tylko nabycie ważne (wyrok Sądu Najwyższego z

dnia 24 stycznia 2002 r., III CKN 405/99, OSNC 2002, nr 11, poz. 142). Nieważność

umów nabycia lokali z oddaniem nabywcom w użytkowanie wieczyste ułamkowych

części działki powoduje zatem, że choć nabyli oni prawo na podstawie czynności

prawnej z osobą uprawnioną według treści księgi wieczystej, rękojmia wiary publicznej

ksiąg wieczystych ich nie chroni. Zaskarżony wyrok wydany zatem został bez

naruszenia art. 5 u.k.w.h. i art. 10 u.k.w.h. dawał podstawę do uwzględnienia

powództwa.

Z przytoczonych względów kasacje, jako niemające usprawiedliwionych podstaw,

Sąd Najwyższy oddalił stosownie do art. 39312

k.p.c., obowiązującego przed zmianą

dokonaną ustawą z dnia 22 grudnia 2004 r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania

cywilnego oraz ustawy – Prawo o ustroju sądów powszechnych (Dz. U. z 2005 r. Nr 13,

poz. 98), w związku z art. 3 tej ustawy.