V CSK 19/05

Sygn. akt V CSK 19/05

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 22 grudnia 2005 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Tadeusz Domińczyk (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Antoni Górski

SSN Krzysztof Pietrzykowski

w sprawie z powództwa J. K.

przeciwko "A.(...)" Sp. z o. o. w W. o zapłatę, po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym

w Izbie Cywilnej w dniu 22 grudnia 2005 r., skargi kasacyjnej powoda od wyroku Sądu

Apelacyjnego z dnia 22 lutego 2005 r., sygn. akt I ACa (...),

oddala skargę kasacyjną i zasądza od powoda na rzecz strony pozwanej 3.600

(trzy tysiące sześćset) zł tytułem kosztów postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Wyrokiem z dnia 23 września 2004 r. Sąd Okręgowy w W. zasądził od pozwanej

A.(...) – Sp. z o. o. w W. na rzecz powoda J. K. 1.731.650 zł z ustawowymi odsetkami,

powołując się na następujące ustalenia i wyprowadzone z nich wnioski.

W dniu 28 października 1997 r. strony zawarły umowę, w wyniku której pozwana

zobowiązała się wznieść budynek mieszkalno-usługowy wraz z podziemnym parkingiem

w W. przy ul. K. i ul. Ś. i z ogólnej powierzchni zabudowy sprzedać powodowi 550 m2

wraz z udziałem we współwłasności nieruchomości. W umowie kontrahenci określili

2

termin zakończenia budowy na dzień 30 czerwca 2000 r., przyjmując zarazem, że

przeniesienie własności nastąpi w ciągu 90 dni od daty protokolarnego przekazania

nabywcy przedmiotu nabycia. Wstępnie wartość przedmiotu sprzedaży określono w

umowie na kwotę 1.127.500 zł, z tym, że ostateczna cena miała być ustalona w dacie

zakończenia inwestycji. Zbywca zastrzegł w umowie prawo odstąpienia od niej w razie

zwłoki w zapłacie pierwszej żądanej raty należności po upływie trzech dni od daty

wezwania, a w przypadku zwłoki przekraczającej 30 dni – każdej raty. Ewentualne

odstąpienie od umowy którejkolwiek ze stron, ale z przyczyn niezależnych od

sprzedającego, ten miał zwrócić kupującemu wpłacone przez niego należności, bez

odsetek, nie później niż w 90 dniu licząc od dnia oddania budynku do użytkowania.

Kupujący zapewnił sobie prawo zmiany przeznaczenia pomieszczeń z zachowaniem

ogólnej ceny należności. Zmiana postanowień umowy obwarowana została natomiast

obowiązkiem złożenia oświadczeń w formie pisemnej.

Na poczet ceny sprzedaży powód uiścił sumę 1.127.500 zł.

Aneksem z dnia 28 grudnia 1999 r. strony przesunęły termin ukończenia budowy

na dzień 31 grudnia 2000 r. zachowując dalsze postanowienia umowy.

W dniu 28 sierpnia 1999 r. powód przesłał pozwanemu pismo, w którym zawarł

oświadczenie o przeznaczeniu pomieszczeń na I p. budynku na cele biurowe. Stosując

się do tego pisma strona pozwana wykonała prace budowlane służące wykończeniu

lokali biurowych, których koszt wyniósł 150.000 zł. W dniu 16 sierpnia 2000 r. natomiast

powód dostarczył pozwanej projekt uwzględniający jego zamierzenie przystosowania

lokali na I p. dla potrzeb fitness clubu. Okazało się w związku z tym, że zarówno

adaptacja lokali dla potrzeb biurowych, jak i dla potrzeb fitnes clubu, sprowadziły

konieczność zastosowania wyższej stawki VAT, pod rygorem sankcji podatkowych.

Powołując się na formalny brak podstawy do zmiany przeznaczenia lokali,

pismem z dnia 18 września 2000 r. pozwana poinformowała powoda, ze jest zmuszona

wykończyć lokale stosownie do założeń ujętych w umowie z dnia 28 październik 1997 r.,

z tym, że zmiana ich przeznaczenia może mieć miejsce po odbiorze budynku. Powód

zareagował na to pismem z dnia 19 października 2000 r., w którym domagał się

realizacji inwestycji w myśl założeń przyjętych pierwotnie. W odpowiedzi, pismem z dnia

27 października 2000 r., strona pozwana oświadczyła, iż odstępuje od umowy, z tym

uzasadnieniem, że wedle ustnych uzgodnień, lokale miały być przeznaczone na biura.

Złożonej powodowi propozycji wypłacenia odszkodowania opiewającego na

kwotę 800.000 zł ten nie przyjął. Tymczasem wartość 550 m2

powierzchni na I p.

3

budynku wyceniona została na 2.478.000 zł, z jednoczesnym wskazaniem na

możliwości uzyskania stawki czynszu za 1 m2

powierzchni w wysokości 30 – 40 zł.

W tych okolicznościach Sąd Okręgowy, uwzględniając zwróconą powodowi kwotę

1.127.500 zł, uznał powództwo za zasadne do kwoty 1.731.650 zł. Przyjął, że zawarta

przez stronę umowa nie była umową przedwstępną, a w dacie jej zawarcia, nienazwaną

umową deweloperską.

Rozpoznając apelację obu stron oraz zażalenie powoda, zaskarżonym wyrokiem

Sąd Apelacyjny zmienił wyrok Sądu Okręgowego, zastępując zasądzoną sumę suma

268.746,58 zł i oddalając powództwo w pozostałej części, zaś oddalając apelację i

zażalenie powoda, obciążył go kosztami postępowania apelacyjnego na rzecz strony

pozwanej.

W ocenie Sądu Apelacyjnego zawarta przez strony umowa, nazwana

przedwstępną, taką umową nie jest. Należy ją natomiast zaliczyć do umów

deweloperskich. Jej skutki natomiast podlegają ocenie na gruncie art. 471 i 472 k.c.,

przy czym skutki te określa pierwotny kształt umowy zważywszy, iż składane później

przez strony oświadczenia w przedmiocie zmiany jej postanowień nie przybierały

wymaganej formy pisemnej. Co się zaś tyczy podejmowanych przez stronę pozwaną

działań w zakresie realizacji zamierzenia inwestycyjnego, to nie są one tego rodzaju,

iżby sprowadzały szkodę w postaci utraconych korzyści, będących normalnym

następstwem zachowań tejże strony. Powód nie może też upatrywać szkody w braku

możliwości korzystania z należności czynszowych, skoro wzniesione lokale nie stały się

jego własnością. W konsekwencji szkoda, którą poniósł ogranicza się do zasądzonych

odsetek za czas opóźnienia zwrotu wpłaconej należności na poczet nabycia własności

przedmiotu umowy.

Wyrok Sądu Apelacyjnego zaskarżył powód. W skardze kasacyjnej powołał się na

obie jej podstawy i wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku przez zasądzenie na jego

rzecz dalszej sumy 2.000.396,58 zł wraz z odsetkami i kosztami, ewentualnie uchylenie

tego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania z

uwzględnieniem kosztów. Zarzucił, iż wydanie zaskarżonego wyroku nastąpiło z

naruszeniem przepisów prawa materialnego: art. 361, 471, 472, 481 § 1 i 3 k.c. oraz art.

378 k.p.c.

W odpowiedzi na skargę kasacyjną powód wniósł o jej oddalenie.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

4

Zagadnieniem węzłowym dla rozstrzygnięcia w sprawie jest odpowiedź na

pytanie, czy istotnie zawarta przez strony w dniu 28 października 1997 r. umowa jest

umową deweloperską, rozumianą jako należącą do katalogu umów cywilnoprawnych i

zobowiązującą do przeniesienia własności lokali. Za taką mogłaby natomiast być

uznana wtedy, gdyby spełniała wymagania określone w art. 9 ustawy z dnia 24 czerwca

1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz. U. z 2002 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). W myśl

tego przepisu odrębna własność lokalu może powstać w wykonaniu umowy

zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do

ustanowienia – po zakończeniu budowy – odrębnej własności lokali i przeniesienia tego

prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę. Dla ważności

takiej umowy, poza uzyskaniem pozwolenia na budowę, niezbędne jest ujawnienie w

księdze wieczystej roszczenia o ustanowienie tego prawa. Temu ostatniemu wymaganiu

zawarta przez strony umowa ponad wszelką wątpliwość nie odpowiada. W konsekwencji

nie może ona być traktowana jako umowa zobowiązująca do przeniesienia własności

nieruchomości lokalowej ani też jako umowa zobowiązującą do wybudowania domu i

ustanowienia odrębnej własności lokali. Najwyraźniej takie cele umowy nie były też

objęte wolą stron, skoro jej skutki sprowadziły one do następstw właściwych umowie

przedwstępnej tyle tylko, że niemożliwej do sfinalizowania wobec nie zachowania formy

aktu notarialnego (art. 390 § 2 k.c.). Wyłączenie możliwości dochodzenia tego

roszczenia nie oznacza jednakże, że pozostałe związane z umową obowiązki i prawa

stron stają się bezskuteczne bądź nieważne. Przeciwnie, przepis art. 3531

k.c. zakreśla

kontrahentom daleko idącą swobodę we wzajemnym układaniu się, nie wyłączając

sytuacji, w których uprawnienie wierzyciela może polegać na oczekiwaniu, iż dłużnik

w poczuciu lojalności zobowiązanie wykona. Tego rodzaju stosunek obligacyjny

powstaje na tle umowy przedwstępnej zawartej bez wymaganej formy dla umowy

przyrzecznej. Sama bowiem umowa przedwstępna może być zawarta w dowolnej formie

i jeżeli nie pozostaje w sprzeczności z zakazami, o których mowa w art. 3531

k.c., obok

skutku zaniechania właściwej formy, rodzi także inne skutki podlegające ocenie na

gruncie przepisów o zobowiązaniach umownych.

W ustalonym stanie faktycznym sprawy oceniana umowa ma cechy umowy

przedwstępnej skoro określony w niej został przedmiot zbycia, jego ocena wstępna i

reguły jej zmiany, co odpowiada wymaganiu określenia istotnych postanowień, a także

wskazany został dający się ująć w konkretne ramy czasowe termin zawarcia umowy

przyrzeczonej. Zważywszy zatem, że przesądzone zostało w sprawie, iż do zawarcia

5

umowy przyrzeczonej nie doszło na skutek okoliczności zależnych od strony pozwanej,

powód nabył roszczenie o odszkodowanie, stosownie do treści art. 390 § 1 k.c.,

zważywszy ponadto, że spełnione zostały ogólne przesłanki z art. 471 k.c. W aktualnym

stanie sprawy strona pozwana nie kwestionuje swojej odpowiedzialności w ogóle, a

jedynie wyliczenie sumy odszkodowania konkludentnie akceptując stanowisko Sądu

Apelacyjnego w tym względzie.

Tymczasem zarówno o orzecznictwie jak i w literaturze powszechne jest

zapatrywanie, że zawiedzionemu w oczekiwaniu na zawarcie umowy przyrzeczonej

kontrahentowi przysługuje odszkodowanie w ramach tzw. ujemnego interesu

umownego. Odszkodowanie to obejmuje straty wynikłe z niedojścia do skutku umowy

między stronami. Na te straty zaś składają się: koszty zawarcia umowy, wydatki

związane z własnym świadczeniem, zbędne nakłady podjęte w związku z własnym

świadczeniem lub przyjęciem świadczenia drugiej strony, ilekroć przywrócenie stanu

poprzedniego nie będzie możliwe albo wynikną stąd koszty, ewentualnie inne składniki

uszczerbku materialnego wyrażające się w poniesieniu oznaczonych strat. Wyłączone

są natomiast nieuzyskane korzyści w postaci tych, które by odpowiadały uzyskanym w

razie dojścia do skutku umowy i jej wykonania. W żadnym wypadku wysokości

dochodzonego w tych okolicznościach roszczenia nie może kształtować wartości rzeczy,

którą poszkodowany by nabył, gdyby doszło do wykonania umowy, podobnie jak i

pożytków, które rzecz ta przynosi, a tak rozumianej szkody powód dochodzi, dążąc do

zmiany zaskarżonego wyroku.

Wychodząc z tych założeń, odmiennych wprawdzie niż te, które Sąd Apelacyjny

wyprowadził z ustalonego stanu faktycznego, skargę kasacyjną należało oddalić na

zasadzie art. 39814

k.p.c. gdyż zaskarżony wyrok odpowiada prawu. O kosztach

orzeczono na zasadzie art. 98 § 1 i 108 § 1 k.p.c.