II CK 360/05

Sygn. akt II CK 360/05

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 12 stycznia 2006 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Antoni Górski (przewodniczący)

SSN Józef Frąckowiak

SSN Henryk Pietrzkowski (sprawozdawca)

Protokolant Maryla Czajkowska

w sprawie z powództwa "I." Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością

przeciwko Syndykowi Masy Upadłości "I.I" Spółce z ograniczoną

odpowiedzialnością

o ustalenie,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 12 stycznia 2006 r.,

kasacji strony powodowej od wyroku Sądu Okręgowego w S.

z dnia 29 października 2004 r., sygn. akt [...],

oddala kasację i zasądza od strony powodowej na rzecz strony

pozwanej kwotę 1800zł tytułem kosztów postępowania

kasacyjnego.

2

Uzasadnienie

Sąd Okręgowy w S. wyrokiem z dnia 29 października 2004 r. oddalił

apelację powodowej spółki „I.” od wyroku Sądu Rejonowego w S., oddalającego

powództwo o ustalenie, że jest ważna i obowiązuje na okres 30 lat umowa najmu

budynku z datą pewną, potwierdzona przez notariusza w dniu 23 lutego 1996 r.,

zawarta między powodową spółką „I.” a spółką „I.I” w dniu 14 grudnia 1995 r., do

której w dniu 18 grudnia sporządzony został aneks nr 1/95. Strona powodowa

wyjaśniła, że pozwany Syndyk masy upadłości „I.I” sp. z o.o. nie uznaje ważności

tej umowy, co uzasadnia wystąpienie z powództwem na podstawie art.189 k.p.c.

Według dokonanych ustaleń w dniu 15 grudnia 1995 r. komornik w ramach

egzekucji wszczętej przeciwko spółce „I.”, zajął nieruchomość stanowiącą jej

własność oraz wierzytelności przysługujące tej spółce z tytułu czynszu najmu.

Umowa na którą powołuje się strona powodowa zawarta została dzień wcześniej

i zgodnie z jej postanowieniami spółka „I.I” jako najemca miała podnajmować

budynek będący przedmiotem umowy najmu innym podmiotom. Czynsz najmu

ustalony został w wysokości 5 % miesięcznych dochodów, jakie strona powodowa,

jako najemca miała uzyskiwać z tytułu czynszu za podnajmowane powierzchnie w

budynku. Postanowieniem sądowym z dnia 14 marca 1996 r. spółce „I.”, jako

dłużnikowi odjęty został zarząd nad nieruchomością z powodu zawarcia umowy z

dnia 14 grudnia 1995 r. powodującej utrudnienie w prowadzeniu egzekucji, a w

dniu 5 lipca 2000 r. ogłoszona została upadłość tej spółki. Po tych zdarzeniach

strona powodowa zawarła z pozwanym syndykiem umowę najmu lokalu w

przedmiotowej nieruchomości.

Sąd Okręgowy uznał, że umowa najmu z dnia 14 grudnia 1995 r. zawarta

została wyłącznie w celu udaremnienia egzekucji prowadzonej przeciwko spółce

Inwestbud. Świadczy o tym zbieżność daty jej zawarcia z datą wszczęcia

egzekucji, a także okoliczność, że data umowy potwierdzona została u notariusza

3

dopiero po półtora miesiąca od jej zawarcia. Skoro przedmiotowa umowa zawarta

została po wszczęciu egzekucji z nieruchomości, spółka Inwestbud jako dłużnik,

w którego zarządzie nieruchomość została pozostawiona, nie mogła – stosownie

do art. 935 § 3 k.p.c. - bez zgody sądu lub wierzyciela zawrzeć takiej umowy. Sąd

Okręgowy podkreślił, że zgodnie z art. 931 § 1 k.p.c. do dłużnika, w którego

zarządzie pozostawiona została zajęta nieruchomość stosuje się przepisy

o zarządcy, prawidłowe zatem jest ustalenie Sądu Rejonowego, że umowa z dnia

14 grudnia 1995 r. zawarta została przez powódkę z zarządcą zajętej

nieruchomości. Należało uznać tę umowę za nieważną (art. 58 k.c.). W ocenie

Sądu Okręgowego sporna umowa nie zawiera istotnego elementu, jakim jest

zobowiązanie się najemcy do płacenia umówionego czynszu. Zawarte w art. 3 pkt

3 ppkt 1 umowy uzgodnienie oznacza, że najemca będzie płacił czynsz w

wysokości 5 % uzyskanych wpływów netto z efektywnie wykorzystanej

powierzchni, że czynsz w ogóle mógł być nie płacony, co sprzeczne byłoby z art.

659 § 1 k.c. Z tych też względów umowa taka jest nieważna (art. 58 k.c.).

Kasacja strony powodowej oparta została na podstawie naruszenia art. 58

§ 1 k.c. w zw. z art. 935 § 3 k.p.c. przez jego zastosowanie; art. 81 § 1 i art. 678

k.c. przez ich błędną wykładnię, polegającą na „stwierdzeniu nieważności umowy

najmu z 14.12.1995 r., jako mającej na celu obejście przepisu ustawy,

a mianowicie zakazu zawierania umów przekraczających zwykły zarząd przez

dłużnika-zarządcę nieruchomości, która rzeczywiście została zajęta dopiero w dniu

22.01.1996 r., a którego podstawą było ustalenie, że faktyczną datą zawarcia

umowy najmu miał być dzień 23.02.1996 r., w którym nadana została umowie data

pewna, a nie dzień 14.12.1995 r., w którym umowa została zawarta, co jest

następstwem oczywiście błędnej wykładni art. 81 § 1 k.c….” Skarżąca zarzuciła

także naruszenie art.58 § 1 k.c. przez jego zastosowanie, błędną wykładnię

art.659 k.c. oraz naruszenie art.3531

k.c. przez uznanie, że czynsz najmu nie może

być ustalony w sposób, w jaki strony przyjęły w umowie. W ramach podstawy

naruszenia przepisów postępowania strona powodowa zarzuciła Sądowi

Okręgowemu naruszenie art. 233 § 1 w zw. z art. 391 k.p.c. oraz art. 378 § 1 i art.

382 k.p.c. przez przyjęcie ustaleń Sądu Rejonowego za własne bez jakichkolwiek

rozważań w tej kwestii oraz nierozpoznanie wszystkich zarzutów apelacyjnych.

4

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Kasacja nie ma usprawiedliwionych podstaw. Sformułowany w ramach

podstawy naruszenia przepisów postępowania zarzut naruszenia art. 233 § 1

k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. oraz art. 378 § 1 i art. 382 k.p.c. oparty jest na

twierdzeniu, że sąd drugiej instancji, nie dokonując wszechstronnej własnej oceny

zebranego w sprawie materiału dowodowego, nie mógł przyjąć za własne ustaleń

sądu pierwszej instancji, które – jako wadliwe – zakwestionowane zostały

w apelacji. Ich wadliwość miałaby zdaniem skarżącego polegać na tym, że sądy

obu instancji – wbrew dokumentom, których wiarygodność nie została podważona

- zakwestionowały datę zawarcia spornej umowy, a Sąd Okręgowy dodatkowo

poprzestając na stwierdzeniu, że umowa została zawarta po zajęciu

nieruchomości, nie wskazał żadnej innej daty, niż wskazywana przez powoda data

14 grudnia 1995 r. Odnosząc się do tego zarzutu przede wszystkim zauważyć

należy, że ani Sąd Rejonowy, ani Sąd Okręgowy nie ustalił – jak sugeruje się

w zarzutach podniesionych w kasacji – że umowa najmu zawarta została dopiero

z chwilą notarialnego poświadczenia daty, co nastąpiło w dniu 23 lutego 1996 r.

Z ustaleń Sądu Rejonowego, zaakceptowanych przez Sąd Okręgowy wynika, że

umowa najmu, zawarta w dniu 14 grudnia 1995 r. była aneksowana w dniu

18 grudnia 1995 r., a zatem trzy dni po zajęciu nieruchomości będącej

przedmiotem tej umowy. W świetle takiego ustalenia szerokie rozważania w

kasacji dotyczące naruszenia przez Sąd Okręgowy art.81 k.c. przez błędną jego

wykładnię, prowadzącą do rzekomego ustalenia, że umowa zawarta została w

istocie w dniu potwierdzenia jej datą pewną przez notariusza, ocenić należało jako

bezprzedmiotowe.

Z przyjętych w aneksie uzgodnień, rozszerzających uprawnienia najemcy,

któremu m.in. przyznano prawo dysponowania, według własnego uznania,

prawami wynikającymi z umowy, tj. prawem do podnajmowania, prawem do

czynszu i innymi, a ponadto wprowadzono zapis o zawarciu umowy z datą pewną

– Sąd Okręgowy, podobnie jak Sąd Rejonowy, wywiódł wnioski stanowiące

podstawę ostatecznego uznania, że umowa najmu zawarta została w celu obejścia

prawa i jako taka jest nieważna (art. 58 k.c.). Jest okolicznością bezsporną, że

aneks do umowy został sporządzony po zajęciu przez komornika nieruchomości

5

będącej przedmiotem umowy najmu i pozostawieniu jej w zarządzie dłużnika,

którym był wynajmujący. Zgodnie z art. 931 § 1 k.p.c. do dłużnika, któremu

pozostawiono w zarządzie zajętą nieruchomość, stosuje się przepisy o zarządzie.

Trafnie zatem Sądy obu instancji – powołując się na art. 935 § 3 k.p.c. –

wskazały, że umowa najmu całej nieruchomości budynkowej, będącej

przedmiotem zajęcia - zawierająca uzgodnienia w zakresie dotyczącym czynszu

oraz wprowadzone aneksem z dnia 18 grudnia 1995 r. – w istocie ma na celu

obejście wskazanych przepisów, które zabezpieczają prawa wierzyciela

egzekwującego. Taka umowa jest nieważna (art. 58 k.c.).W tym miejscu należy

przywołać wyrok, na podstawie którego prezes Inwestbud sp. z o.o. skazany

został za to, że w okresie od grudnia 1995 r. do lutego 1996 r. w celu

udaremnienia wykonania tytułów wykonawczych, na podstawie których wszczęta

została wzmiankowana egzekucja, będąc odpowiedzialnym za sprawy majątkowe

tej spółki usunął spod zajęcia komorniczego wierzytelności z tytułu umów najmu

lokali w nieruchomości będącej przedmiotem umowy najmu z dnia 14 grudnia

1995 r. Skoro skazującym wyrokiem karnym działania w zakresie których mieści

się sporna umowa, zakwalifikowane zostały jako przestępcze, nie można i z tych

przyczyn kwestionować stanowiska obu orzekających Sądów, które legło

u podstaw uznania umowy za nieważną.

Z przytoczonych względów kasację należało oddalić (art. 39312

k.p.c. w zw.

z art. 3 ustawy z dnia 22 grudnia 2004 r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania

cywilnego oraz ustawy – Prawo o ustroju sądów powszechnych, Dz. U Nr 13,

poz. 98). O kosztach postępowania kasacyjnego Sąd Najwyższy orzekł na

podstawie art. 98 § 12 k.p.c.