IV CK 336/05

Sygn. akt IV CK 336/05

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 19 stycznia 2006 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Tadeusz Żyznowski (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Mirosław Bączyk

SSN Barbara Myszka

Protokolant Izabela Czapowska

w sprawie z powództwa Skarbu Państwa - Nadleśnictwa J.

przeciwko Gminie N.

z udziałem A. M. jako interwenienta ubocznego po stronie pozwanej

o wydanie nieruchomości,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej

w dniu 19 stycznia 2006 r.,

kasacji interwenienta ubocznego

od wyroku Sądu Okręgowego w O.

z dnia 24 listopada 2004 r.,

oddala kasację.

2

Uzasadnienie

W uwzględnieniu żądania powodowego Skarbu Państwa - Nadleśnictwo J.

Sąd pierwszej instancji nakazał pozwanej Gminie N. by wypowiedziała najemcy

najem lokalu mieszkalnego w N. nr […], opróżniła ten lokal oraz wydała powodowi

nieruchomość zabudowaną o powierzchni 0,2661 ha, stanowiącą działkę

ewidencyjną nr 287/5, położoną w obrębie N., w stanie opróżnionym, oraz orzekł

o kosztach procesu.

Z powołaniem się na podstawę prawną wydanego rozstrzygnięcia

przewidzianą w art. 262 k.c. Sąd orzekający przytoczył, że dnia 10 maja 1993 r.

powodowy Skarb Państwa i Zarząd Miasta N. zawarły umowę dzierżawy spornej

nieruchomości do czasu uzyskania decyzji Ministerstwa Ochrony Środowiska,

Zasobów Naturalnych i Leśnictwa o sprzedaży lub przekazaniu tej nieruchomości

dla pozwanej Gminy, nie dłużej niż na okres 3 lat. W dniu 16 sierpnia 1993 r.

została zawarta na czas nieokreślony umowa najmu tej nieruchomości między

Zespołem Opieki Zdrowotnej w N. a A. M. – mężem inter. ubocznej A.M.. Decyzją z

dnia 17 października 1994 r. Minister Ochrony Środowiska wyłączył z zarządu

Lasów Państwowych m.in. wymienioną działkę, oznaczoną nr ewidencyjnym 287/5

o powierzchni 0,2661 ha położoną w N., przekazał na potrzeby lecznictwa

pozwanej Gminie. Protokół zdawczo – odbiorczy tej działki, na której od 1993 r.

zamieszkiwali małż. A i A. M., został sporządzony dnia 28 listopada 1994 r.

Pozwana Gmina zrzekła się dnia 3 listopada 1993 r. prawa użytkowania

przekazanej jej nieruchomości ponieważ nie była ona wykorzystywana

na wskazany cel leczniczy, o czym powiadomiła powodowy Skarb Państwa.

W uwzględnieniu wniosku Skarbu Państwa Minister Środowiska decyzją z dnia

24 marca 2000 r. pozbawił pozwaną Gminę prawa użytkowania spornej

nieruchomości, stwierdzając iż faktyczne przejęcie tej nieruchomości przez Lasy

Państwowe nastąpi z dniem sporządzenia protokołu zdawczo – odbiorczego

z udziałem stron. Ponieważ żądanie strony powodowej o wydanie spornej

nieruchomości w stanie wolnym i bez lokatorów nie zostało uwzględnione,

do sporządzenia protokołu zdawczo – odbiorczego nie doszło. Zamieszkujący na

tej nieruchomości małżonkowie A i A. M. przysługujące im spółdzielcze

3

własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego położone w O. darowali - umową z

dnia 22 maja 2000 r. – córce M. M. A. M. zmarł 31 października 2001 r. Na

spornej nieruchomości zamieszkuje interwenientka uboczna A. M., która w okresie

zimowym wyjeżdża do swojej córki M. M. Podczas jej nieobecności sporną

nieruchomością opiekuje się R. L. - narzeczony M. M., który - od śmierci A. M. -

zamieszkuje na tej nieruchomości.

Sąd Okręgowy zmienił - zaskarżony przez pozwaną Gminę i inter. A. M. –

wyrok i nakazał tejże pozwanej Gminie N. aby opróżniła i wydała powodom

Skarbowi Państwa Nadleśnictwu J. zabudowaną nieruchomość o powierzchni

0,2661 ha stanowiącą działkę ewidencyjną nr 287/5 położoną w obrębie N. i zniósł

wzajemnie między stronami koszty procesu. Potwierdzając zasadność przyjętej

podstawy prawnej przewidzianej w art. 262 k.c. Sąd Okręgowy stwierdził, że

obciążający pozwaną Gminę obowiązek wydania rzeczy – w myśl tego przepisu –

„... winna ona zrealizować w sposób, jaki sama uzna za stosowny.”

Kasację wniosła interwenientka uboczna A. M. Skarżąca z powołaniem się

na obie postawy przewidziane w art. 3931

k.p.c. (według jego numeracji i brzmienia

obowiązującego w chwili wydania zaskarżonego wyroku) zarzuciła:

I. naruszenie przepisów prawa materialnego tj.:

1. art. 254 k.c. i 262 k.c. poprzez błędną ich wykładnię i niewłaściwe

zastosowanie w niniejszej sprawie związku z :

2. art. 11 ust. 10 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw

lokatorów ......, poprzez niewłaściwe zastosowanie go w niniejszej

sprawie,

3. art. 690 k.c. poprzez niezastosowanie go w niniejszej sprawie,

- poprzez przyjęcie, iż właściciel nieruchomości może żądać jej wydania

w stanie opróżnionym od użytkownika, nawet jeżeli do tej nieruchomości

przysługują osobom trzecim prawa wynikające z umowy najmu, podlegające

ochronie na podstawie ustawy o ochronie praw lokatorów oraz art. 690 k.c.

II. Nadto skarżąca zarzuciła naruszenie przepisów postępowania tj. art. 233

§ 1 k.p.c. oraz 386 § 6 k.p.c. poprzez niezastosowanie ich w niniejszej sprawie,

4

polegające na niewyjaśnieniu praw interwenienta ubocznego, pomimo oceny

prawnej wyrażonej przez Sąd Okręgowy w O. - Wydział I Cywilny w wyroku z dnia

12 grudnia 2001 r. nakazującego uwzględnienie zasad z ustawy z dnia

21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów (Dz.U. Nr 71, poz. 733), oraz

nierozpoznanie zarzutu naruszenia normy art. 5 k.c. interwenienta ubocznego co do

przyznania powodowi uprawnienia do żądania wydania opróżnionego lokalu,

w sytuacji, gdy nadużył on swych praw podmiotowych wprowadzając stronę

pozwaną w błąd o charakterze istotnym, oraz gdy prawa powoda pozostają

w konflikcie z prawami interwenienta ubocznego, wynikającymi z przepisów

szczególnych w stosunku do art. 262 k.c., w związku z naruszeniem art. 81 k.p.c.

poprzez nieuwzględnienie jego skutków w stosunku do interwenienta ubocznego,

co miało istotny wpływ na treść zaskarżonego rozstrzygnięcia.

W uzasadnieniu kasacji skarżąca – z odwołaniem się do obowiązującego

porządku prawnego, w tym - postanowień art. 20, 21, 64, 75 i 76 Konstytucji RP

i wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 12 stycznia 2000 r., P 11/99 (OTK 2000

nr 1, poz. 3) dowodziła, że zarówno prawo własności, jak i prawo najmu, kolidujące

ze sobą w sprawie o rozwiązanie najmu, podlegają ochronie konstytucyjnej,

co obligowało Sąd orzekający do ustalenia, iż sporny lokal jest niezbędny

wynajmującemu i zarazem nie jest niezbędny najemcy.

Wskazując na powyższe skarżąca wnosiła o:

1) zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa,

2) zasądzenie od powoda na rzecz interwenienta ubocznego zwrotu

kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego

w postępowaniu kasacyjnym wg norm przepisanych oraz za wszystkie

instancje wg załączonego spisu kosztów.

Powodowy Skarb Państwa wnosił o oddalenie kasacji z zasądzeniem

kosztów procesu za instancję kasacyjną.

Sąd Najwyższy – po uwzględnieniu postanowień art. 3 ustawy z dnia

22 grudnia 2004 r. o zmianie ustawy kodeks postępowania cywilnego ...

(Dz.U. z 2005 r., Nr 13, poz. 98) zważył, co następuje:

5

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów,

mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (tekst jedn. Dz.U.

z 2005 r., Nr 31, poz. 266 – dalej powoływana przy pomocy skrótu u.o.p.l.) została

uchwalona w wykonaniu obowiązku określonego w art. 75 ust. 2 Konstytucji

stanowiącym, że ochronę praw lokatorów określa ustawa. Stała się zatem

instrumentem prowadzenia polityki sprzyjającej zaspokojeniu potrzeb

mieszkaniowych obywateli i przeciwdziałaniu bezdomności (ust. 75 ust. 1

Konstytucji). Podkreślona także w kasacji, ranga i rola społeczna tej ustawy wynika

stąd, iż prawo, którego przedmiotem jest mieszkanie, służy zaspokojeniu jednej

z elementarnych potrzeb człowieka i dlatego ma szczególne znaczenie tak dla

uprawnionego, jak i całego społeczeństwa. Ustawowa – o charakterze szczególnym

– ochrona praw lokatorów została ukształtowana inaczej niż ochrona innych niż

własność praw majątkowych, których przedmiotem nie jest mieszkanie. Z chwilą

ustawowego określenia praw przysługujących lokatorowi, objęte są one pojęciem

praw majątkowych, zawartym w art. 64 ust. 1 i 2 Konstytucji, co skłoniło skarżącą

do przedstawienia obszernych wywodów istotę których można ująć jako wykazanie

relacji w jakiej pozostaje własność i uzyskane przez skarżącą Alicję Miernik prawo

majątkowe oraz określenie nieprzekraczalnych granic ochrony własności.

W wypadku kolizji między prawami podmiotowymi wskazanymi w art. 64 ust. 1 i 2

Konstytucji jest ona rozstrzygana na rzecz własności, jako prawa o najpełniejszej

treści wskazanego w Konstytucji. Bezskuteczne jest powoływanie się na art. 690

k.c. w stosunku do powodowego Skarbu Państwa, któremu przysługuje, sprzed

daty powstania najmu silniejsze prawo własności. Natomiast zdaniem składu

orzekającego Sądu Najwyższego rozstrzygnięcie kasacji nie wymaga rozważania

granic ochrony, własności którą wyznacza zakaz naruszenia istoty własności oraz

poszanowania zasady proporcjonalności (art. 31 ust. 3 i 64 ust. 3 Konstytucji).

Na gruncie omawianej ustawy o.p.l. wynajmujący nie został w jakiś

szczególny sposób zdefiniowany, co stwarza możliwość przyjęcia znaczenia

w jakim on występuje w k.c. Wynajmującym jest osoba, która zobowiązuje się

oddać najemcy lokal do używania. Ponieważ umowa najmu nie należy

do czynności prawnych rozporządzających, lecz do zobowiązujących, do jej

ważności nie jest konieczne, aby wynajmującemu przysługiwało prawo własności

6

bądź jakiekolwiek inne do wynajmowanego lokalu. Ustalenie, kto jest

wynajmującym, ma znaczenie ze względu na jego odpowiedzialność wobec

najemcy za mogące wystąpić zakłócenia, polegające na działaniach faktycznych

lub na podnoszeniu roszczeń prawnych ze strony osób trzecich. Niewykonanie

przez wynajmującego ciążących na nim obowiązków może spowodować jego

odpowiedzialność odszkodowawczą na zasadach ogólnych według przepisów

o wykonywaniu zobowiązań wynikających z umów. Nadto w art. 664 k.c.

przewidziana została odpowiedzialność wynajmującego z rękojmi za wady fizyczne

i prawne rzeczy najętej. Odpowiedzialność ta została ukształtowana na takich

samych zasadach jak w przypadku rękojmi sprzedającego za wady rzeczy

sprzedanej. Zostaje wyłączona tylko w przypadku wiedzy najemcy o istnieniu wad

lokalu w chwili zawierania umowy (art. 664 § 3 k.c.). Umowa z dnia 16 sierpnia

1993 r. stanowiąca podstawę istnienia stosunku najmu, stanowi że wynajmującym

lokal położony w budynku użytkowanym na sporej nieruchomości był Zespół Opieki

Zdrowotnej w Nidzicy. Z niekwestionowanych zaś ustaleń Sądów obu instancji

wynika, że pozwana Gmina otrzymując sporną nieruchomość w użytkowanie

decyzją z dnia 17 października 1994 r. była już dzierżawcą tej nieruchomości

związaną z lokatorem umową najmu zawartą dnia 16 sierpnia 1993 r. Pozwana –

jak to stwierdziły Sądy orzekające – otrzymała sporną nieruchomość w użytkowanie

z własnym lokatorem. Nie rozstrzygając o charakterze prawnym więzi łączącej

Zespół Opieki Zdrowotnej w Nidzicy z pozwaną Gminą, należy stwierdzić,

że przytoczone bezsporne ustalenia wykluczają możliwość uznania powodowego

Skarbu Państwa za stronę tej umowy. Ta okoliczność jest istotna dla

rozstrzygnięcia o zasadności kasacji. W myśl bowiem wprowadzonej w ustawie

o.p.l. definicji właściciela (art. 2 ust. 1 pkt 2) pojęcie to obejmuje wynajmującego lub

inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania

lokalu. Właścicielem w rozumieniu powołanego przepisu jest także - jak trafnie

wskazuje się w literaturze przedmiotu – najemca podnajmujący lub użyczający

lokal, członek spółdzielni mieszkaniowej dysponujący spółdzielczym prawem

do lokalu mieszkalnego, jeżeli pozostaje z inną osobą (lokatorem) w stosunku

prawnym stwarzającym jej tytuł prawny do używania lokalu, a nawet osoba, której

do wynajętego przez nią lokalu nie przysługuje żaden tytuł prawny. Stosunek najmu

7

powstanie bowiem także wtedy, gdy wynajmującemu nie będzie przysługiwało

żadne prawo do lokalu oddanego najemcy. Niewątpliwym jest, że pojęcie

właściciela w świetle omawianej ustawy o.p.l. zostało zdefiniowane w oderwaniu od

pojęcia własności wynikającego z art. 140 k.c. Właścicielem w rozumieniu tej

ustawy może być – jak to wskazano – osoba, której nie przysługuje jakikolwiek tytuł

prawny. Zasadnie zatem Sądy obu instancji nie ustalały, jakie prawo do lokalu

mieszkalnego usytuowanego w budynku znajdującym się na spornej

nieruchomości, przysługiwało Zespołowi Opieki Zdrowotnej w N. Powodowy Skarb

Państwa jako właściciel całej spornej nieruchomości w rozumieniu art. 140 k.c. nie

miał żadnego wpływu na treść ukształtowanego najmu lokalu. Podstawa prawna

uwzględnienia żądania strony powodowej (art. 262 k.c.) nie może być –

w okolicznościach tej sprawy – zasadnie kwestionowana. Ciężar realizacji

postanowień ustawy o.p.l. przewidujących szczególną, czy też wzmożoną ochronę

praw lokatora ponosi wynajmujący co czyni bezzasadnymi zarzuty kasacji

zmierzające do wykazania naruszenia art. 11 ust. 10 tej ustawy. Ustanowione

zasady i formy ochrony praw lokatorów oraz cel zawartych w omawianej ustawie

unormowań mogą być rozważane oraz stosowane w sporze między stronami

umowy najmu. Tak ukształtowana sytuacja najemcy nie traci wymiaru

konstytucyjnego. Nie może ona być rozpatrywana i oceniana w oderwaniu od

ogólnych wskazań zawartych w art. 75 oraz 76 Konstytucji. Najem lokalu

mieszkalnego stanowi inne prawo majątkowe w rozumieniu art. 64 ust. 1 Konstytucji

(por. wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 czerwca 1999 r. K 34/98 – OTK ZU

1999, nr 4, poz. 94). Może zatem dojść – między stronami umowy najmu – do konfliktu

praw obligacyjnych należących do tej samej konstytucyjnej kategorii, a więc do innych

niż własność praw majątkowych (art. 64 ust. 1 Konstytucji).

Związanie oceną prawną, w sposób i w zakresie przewidzianym w art. 386 § 6

k.p.c., którego naruszenie zarzuca skarżąca, odnosi się zawsze do pewnego stanu

faktycznego, który stanowił podstawę subsumcji pod konkretny przepis prawa

materialnego. Zebrany – po uchyleniu przez Sąd Okręgowy wyroku Sądu

pierwszoinstancyjnego oddalającego powództwo – materiał dowodowy nie pokrywa się

z materiałem dowodowym stanowiącym podstawę wyrażonej przez Sąd drugiej

instancji oceny prawnej. W następstwie włączenia do podstawy faktycznej nowych

8

elementów, także ustalenia faktyczne, stanowiące podstawę orzeczeń Sądów obu

instancji, nie pokrywają się. Nie zachodzi zatem zarzucane naruszenie art. 386 § 6

k.p.c. do którego odwołał się Sąd Okręgowy w uzasadnieniu zaskarżonego

orzeczenia. Skarżąca poza sformułowaniem zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c.

nie wskazała wadliwości mogących ten zarzut uzasadniać, w szczególności aby

Sąd orzekający postąpił w sposób niezgodny z dyspozycją powołanego art. 233 §

1 k.p.c. Wskazywana w kasacji norma art. 5 k.c. ma charakter wyjątkowy i może

być zastosowana po wykazaniu istnienia okoliczności wyjątkowych po stronie

osoby, której interes jest zagrożony wykonaniem prawa podmiotowego przez inną

osobę, co – wbrew twierdzeniu kasacji – nie zostało wykazane w rozpoznawanej

sprawie.

Z powyższego wynika, że skarga kasacyjna nie ma usprawiedliwionych

podstaw a zaskarżone orzeczenie pomimo, iż w końcowym fragmencie skrótowego

uzasadnienia zawiera nie w pełni zrozumiałe sformułowania, niemożliwe

do wyeliminowania także na podstawie konfrontacji oryginału uzasadnienia

z maszynopisem, w ostatecznym wyniku odpowiada prawu (art. 39312

k.p.c.).

O żądanych kosztach procesu za instancję kasacyjną orzeczono na podstawie art.

39319

, 391 § 1 w zw. z art. 108 § 1, 98 § 1 i 3 oraz 99 k.p.c. (według ich numeracji

i brzmienia obowiązującego w chwili wydania zaskarżonego orzeczenia).