II CK 374/05

Sygn. akt II CK 374/05

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 26 stycznia 2006 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Józef Frąckowiak (przewodniczący)

SSN Antoni Górski

SSN Krzysztof Pietrzykowski (sprawozdawca)

Protokolant Anna Wasiak

w sprawie z powództwa Centrali Farmaceutycznej "C." -

Spółki Akcyjnej w W.

przeciwko "M. i F." - Spółce z ograniczoną

odpowiedzialnością w W.

o opróżnienie lokalu użytkowego,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej

w dniu 26 stycznia 2006 r.,

kasacji strony pozwanej

od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]

z dnia 29 listopada 2004 r.,

oddala kasację i zasądza od pozwanej na rzecz powódki 1.800 zł

(słownie tysiąc osiemset złotych) tytułem kosztów postępowania

kasacyjnego.

2

Uzasadnienie

Przedsiębiorstwo Państwowe Centrala Farmaceutyczna „C.” (obecnie

Centrala Farmaceutyczna „C.” Spółka Akcyjna) w pozwie z dnia 18 grudnia 2002 r.

wniosło o nakazanie pozwanej „M. i F.” Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością

opróżnienia lokalu użytkowego (apteki) położonego w Ł. przy ul. K. W uzasadnieniu

pozwu powódka wskazała, iż pozwana znajduje się w posiadaniu spornego lokalu

bez tytułu prawnego, gdyż zawarta przez strony w dniu 28 sierpnia 2001 r. umowa

najmu jest nieważna z uwagi na naruszenie przepisów art. 46 ust. 3 w związku z

art. 46a z ust. 3 ustawy z dnia 25 września 1981 r. o przedsiębiorstwach

państwowych (tekst jedn. Dz.U. z 2002 r., Nr 112, poz. 981).

Wyrokiem z dnia 18 lutego 2004 r. Sąd Okręgowy uwzględnił powództwo.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny. Powódka jest użytkownikiem wieczystym

działki gruntu oznaczonej nr 62/6 położonej w Ł. przy ulicy K. oraz właścicielem

wzniesionych na niej budynków i urządzeń. Na podstawie umowy z dnia 18

grudnia 2000 r. powódka zawiązało jednoosobową spółkę z ograniczoną

odpowiedzialnością pod firmą „M. i F.” Członkiem jednoosobowego zarządu spółki

od chwili jej zawiązania jest A. R. , który pełnił także obowiązki najpierw

tymczasowego kierownika, a następnie dyrektora - zarządcy na podstawie umowy

o zarządzanie przedsiębiorstwem w p.p. Centrali Farmaceutycznej „C.” W 2001 r.

składnica „C.” w Ł. notowała straty. Podjęto działania restrukturyzacyjne, w ramach

których m. in. rozpoczęto prace nad adaptacją części starej hali fabrycznej z

przeznaczeniem na aptekę. Początkowo nowa apteka miała stanowić składnik

przedsiębiorstwa powódki. W związku z pracami nad projektem nowej ustawy -

Prawo farmaceutyczne, który zakładał obowiązek rozdzielenia sprzedaży hurtowej i

detalicznej środków farmaceutycznych, powódka jako jedyny wspólnik uchwałą

Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników spółki „M. i F.” z dnia 20 lipca 2001 r.

podwyższyła kapitał zakładowy spółki, pokrywając go aportem w postaci

zorganizowanej części przedsiębiorstwa składającej się z ośmiu aptek. W chwili

dokonywania tej czynności apteka w Ł. przy ul. K. nie była jeszcze gotowa i nie

weszła w skład aportu. Powódka postanowiła wynająć sporny lokal pozwanej, jako

3

podmiotowi zależnemu, który miał się zaopatrywać głównie w „C”. Stawka czynszu

została ustalona na poziomie wyższym niż w innych lokalach użytkowych

wynajmowanych przez Urząd Miasta Ł. w tej strefie miasta. Powódka nie rozważała

możliwości wynajęcia nowo powstałego lokalu osobom trzecim. Na wynajęcie tego

lokalu nie przeprowadzono przetargu. Ostateczną decyzję o osobie najemcy i

warunkach umowy podjął dyrektor A. R. Projekt umowy był opiniowany przez radcę

prawnego pod kątem jej zgodności z przepisami ustawy z dnia 10 czerwca 1994 r.

o zamówieniach publicznych. W dniu 28 sierpnia 2001 r. strony zawarły umowę

najmu spornego lokalu użytkowego - apteki o powierzchni 216,1 m2

. Umowa

została zawarta na okres 10 lat poczynając od dnia 1 października 2001 r. W myśl

§ 4 umowy najemca był zobowiązany do zapłaty czynszu w wysokości 30 zł za 1

m3

, łącznie w wysokości 6.483 zł oraz należnego podatku od towarów i usług, z

dołu na podstawie wystawionej przez wynajmującego faktury. Strony przewidziały

jedynie możliwość wypowiedzenia umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia

w przypadku używania lokalu przez najemcę w sposób sprzeczny z umową

lub jego przeznaczeniem, zaniedbywania lokalu w stopniu powodującym jego

uszkodzenia albo gdy najemca dopuści się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej

za dwa pełne okresy płatności. Umowa została zawarta w „zwykłej” formie

pisemnej. W imieniu pozwanej umowę podpisał jako prezes zarządu A. R., zaś ze

strony powódki umowę podpisali G. Ż. i D. K. działający na podstawie

pełnomocnictw ogólnych udzielonych im przez A. R. jako osobę zarządzającą

Przedsiębiorstwem „C”. W chwili podpisywania umowy G. Ż. nie wiedział, że w

przypadku wynajęcia składnika majątku trwałego przedsiębiorstwa jest konieczne

przeprowadzenie przetargu. W dniu 15 listopada 2001 r. strony zawarły w formie

pisemnej aneks nr 1 do umowy z dnia 28 sierpnia 2001 r., na mocy którego

przedmiotem najmu stało się także wyposażenie lokalu. Z tego tytułu najemca

zobowiązał się do zapłaty miesięcznego czynszu w wysokości 1.700 złotych

powiększonego o należny podatek VAT. Pozostałe postanowienia umowy z dnia 28

sierpnia 2001 r. pozostawały bez zmian. Po zawarciu umowy najmu spornego

lokalu uchwałą Nadzwyczajnego Zgromadzenia Wspólników z dnia 31 sierpnia

2001 r. podwyższono po raz kolejny kapitał zakładowy Spółki z ograniczoną

4

odpowiedzialnością „M. i F”. Część podwyższonego kapitału zakładowego objęta

została przez trzech nowych wspólników.

W tym stanie faktycznym Sąd Okręgowy uznał powództwo za zasadne

w świetle przepisu art. 222 § 1 k.c. W ocenie Sądu pozwana Spółka nie wykazała,

iż przysługuje jej skuteczne względem powódki uprawnienie do dysponowania

rzeczonym lokalem użytkowym. W chwili zawarcia umowy najmu nieruchomość

stanowiła składnik majątku trwałego powódki. Obrót mieniem przedsiębiorstwa

państwowego jest ściśle regulowany przez przepisy ustawy z dnia 25 września

1981 r. o przedsiębiorstwach państwowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2002 r. Nr 112,

poz. 981 ze zm.). Przepis art. 46 ust. 3 powołanej ustawy wprowadza zasadę,

iż przedsiębiorstwo państwowe może zbyć mienie zaliczone do rzeczowego

majątku trwałego wyłącznie w drodze publicznego przetargu. W myśl przepisu art.

46a ust. 3 ustawy przepis art. 46 ust. 3 stosuje się odpowiednio do odpłatnego

oddania mienia przedsiębiorstwa państwowego do używania innym podmiotom na

podstawie umów prawa cywilnego. Naruszenie powołanych przepisów powoduje

nieważność czynności prawnej (art. 46b cytowanej ustawy). Jest bezsporne,

iż powódka nie przeprowadziła publicznego przetargu poprzedzającego zawarcie

umowy z dnia 28 sierpnia 2001 r. Argumentacja pozwanej zmierzała do wykazania,

iż w okolicznościach faktycznych sprawy istniały dostateczne przesłanki do

odstąpienia od przetargowego trybu zawarcia umowy w rozumieniu przepisu § 28

pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 5 października 1993 r. w sprawie

zasad zorganizowania przetargu na sprzedaż środków trwałych przez

przedsiębiorstwo państwowe oraz warunków odstąpienia od przetargu (Dz.U. Nr

97, poz. 443 ze zm.). Powołany przepis zezwala na sprzedaż (odpłatne oddanie

do używania) środka trwałego, gdy środki te mają cenę rynkową i jest oczywiste,

że w drodze przetargu nie otrzyma się ceny wyższej. W ocenie Sądu I instancji,

przy zawieraniu przez strony umowy najmu lokalu warunki te nie zostały spełnione.

Przede wszystkim o odstąpieniu od przetargu można zasadnie mówić jedynie

w sytuacji, gdy zbywca wie, iż przetarg jest konieczny i świadomie analizuje

ewentualne przesłanki odstąpienia od tej formy sprzedaży. Zebrany w sprawie

materiał dowodowy wskazuje, iż powódka w ogóle nie rozważała możliwości

wynajęcia lokalu innemu podmiotowi niż pozwany, a jedna z osób, która podpisała

5

umowę w imieniu powódki, nie miała wiedzy, iż co do zasady przy zawieraniu tego

typu transakcji jest wymagany przetarg publiczny. Niewątpliwie intencją powódki był

zamiar obejścia ewentualnego zakazu łączenia sprzedaży hurtowej i sprzedaży

detalicznej środków farmaceutycznych. Okoliczności te sprawiły, że przed

zawarciem umowy powódka dokonała oceny planowanej czynności prawnej pod

kątem ustalenia wysokości czynszu najmu na poziomie cen rynkowych. Nawet

jeżeli przyjąć, że ustalona w umowie wysokość czynszu odpowiada stawkom

rynkowym, to w braku jakichkolwiek działań zmierzających do zbadania

potencjalnego zainteresowania wynajęciem lokalu przez inne podmioty, nie sposób

przyjąć, iż oczywiste było, że w drodze przetargu nie uzyska się ceny wyższej. Brak

przetargu publicznego wymaganego przez art. 46a ust. 3 w zw. z art. 46 ust. 3

ustawy o przedsiębiorstwach państwowych, przy jednoczesnym braku podstaw dla

odstąpienia od niego, sprawia, iż umowa najmu lokalu z dnia 28 sierpnia 2001 r.

jest nieważna z mocy przepisu art. 46b powołanej ustawy.

W przekonaniu Sądu Okręgowego będąca przedmiotem oceny umowa

najmu jest dotknięta także innymi uchybieniami powodującymi jej nieważność.

Zdaniem Sądu Okręgowego uwadze stron uszło, iż umowa z dnia

28 sierpnia 2002 r. jest czynnością prawną zdziałaną między pozwanym - spółką

z ograniczoną odpowiedzialnością a powodem - jedynym wspólnikiem spółki.

Zgodnie z przepisem art. 173 § 4 k.s.h. w wersji obowiązującej w chwili zawierania

umowy w przypadku, gdy wszystkie udziały spółki przysługują jedynemu

wspólnikowi, oświadczenie woli takiego wspólnika składane spółce wymaga formy

pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym. Powołany przepis dotyczy

oświadczeń woli składanych przez wspólnika w stosunkach zewnętrznych

(niewynikających z praw korporacyjnych), stanowiących element zarówno

jednostronnej czynności prawnej, jak i umowy. Z mocy odesłania zawartego

w przepisie art. 2 k.s.h. do oceny braku zachowania tej formy ma zastosowanie

przepis art. 73 § 2 k.c. Oświadczenie woli powódki zostało złożone w „zwykłej”

formie pisemnej, co w świetle przepisu art. 73 § 2 k.c. w związku z art. 2 k.s.h. i art.

173 § 1 k.s.h. powoduje jego nieważność.

6

Sąd Okręgowy podkreślił także, iż umowa z dnia 28 sierpnia 2001 r. narusza

wyrażony w przepisie art. 108 k.c. zakaz dokonywania czynności „z samym sobą”.

Analiza stanu faktycznego prowadzi do wniosku, że wskazana umowa została

zawarta między dwiema osobami prawnymi, które reprezentowała ta sama osoba

fizyczna, działająca po stronie pozwanej jako zarząd - organ reprezentacji, a po

stronie powódki - jako podmiot zarządzający na podstawie umowy o zarządzanie

przedsiębiorstwem państwowym. Nie ma przy tym znaczenia, iż po stronie powódki

działali pełnomocnicy, bowiem ich uprawnienia płynęły wyłącznie z umocowania

udzielonego przez osobę zarządcy. Zarządca nie jest organem przedsiębiorstwa

państwowego, a do zawartej przez niego z organem założycielskim umowy

o zarządzanie, odpowiednie zastosowanie ma przepis art. 750 k.c. Powołany

przepis art. 108 k.c. w zdaniu drugim wprowadza zakaz dokonywania czynności

prawnych w sytuacji, gdy obie jej strony reprezentuje jeden pełnomocnik. W ocenie

Sądu I instancji ratio legis tego przepisu przemawia za jego odpowiednim

zastosowaniem także w sytuacji, gdy ta sama osoba jest z jednej strony piastunem

osoby prawnej, a z drugiej - występuje w imieniu kontrahenta umowy. Odwołując

się do poglądu wyrażonego przez Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z dnia

30 maja 1990 r., III CZP 8/90 (OSNCP 1990, nr 10 - 11, poz. 124) Sąd Okręgowy

stwierdził, że co do zasady osoba fizyczna działająca jako organ osoby prawnej nie

może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w imieniu tej osoby

prawnej, chyba że ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest

możliwość naruszenia interesów tej osoby prawnej. Inne czynności prawne

dokonane przez organ osoby prawnej z samym sobą uznać należy

za bezwzględnie nieważne, bowiem z uwagi na treść przepisów normujących

działanie osób prawnych, wyłączona jest możliwość potwierdzenia skuteczności

takiej czynności prawnej przez osobę prawną. W ocenie Sądu I instancji

rozważania te można odnieść także do czynności opisanych w zdaniu drugim art.

108 k.c., a więc do czynności, w których ta sama osoba fizyczna występuje

w imieniu obu osób prawnych będących stronami umowy. Czynność taka byłaby

ważna, gdyby ze względu na jej treść została wyłączona możliwość naruszenia

interesów obu osób prawnych reprezentowanych przez jednego przedstawiciela.

Oceny, czy ze względu na treść czynności prawnej jest wyłączona możliwość

7

naruszenia interesów osoby prawnej, należy dokonywać na podstawie treści

złożonych oświadczeń woli wyłącznie według kryteriów obiektywnych. Nie będzie

więc wystarczające ustalenie, iż w danym przypadku nie zachodziła kolizja

interesów obu mocodawców. Niezbędne jest wykazanie, iż w okolicznościach

konkretnej sprawy wspomniana kolizja interesów w ogóle nie mogła powstać

(podobnie SN w powołanym wyżej orzeczeniu). W sposób oczywisty umowa najmu

z dnia 28 sierpnia 2001 r. nie spełnia tego kryterium, bowiem z istoty swej tego

rodzaju czynność prawna nie wyklucza możliwości kolizji interesów wynajmującego

i najemcy. Nie podważa tej oceny fakt, iż w chwili podpisania umowy najemca był

podmiotem całkowicie zależnym od wynajmującego. Z formy prawnej, w jakiej

działa pozwany wynika jej zmienna struktura własnościowa, o czym świadczą

bezwzględnie obowiązujące przepisy kodeksu spółek handlowych regulujące

zbywanie czy dziedziczenie udziałów, a do zmian w kręgu wspólników pozwanej

Spółki doszło już w trzy dni po zawarciu umowy najmu. W konkluzji Sąd Okręgowy

uznał, że umowa stron jest nieważna również z tego powodu, iż do jej zawarcia

doszło z naruszeniem zakazu wyrażonego w art. 108 k.c. Skoro umowa najmu jest

nieważna, pozwany włada lokalem bez tytułu prawnego, co czyni żądanie powódki

zasadnym.

Powyższy wyrok został zaskarżony apelacją pozwanej, która zarzuciła

naruszenie prawa materialnego, mianowicie art. 222 § 1 k.c. w zw. z art. 6 k.c., art.

108 k.c., art. 173 k.s.h. oraz § 28 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia

5 października 1993 r. w sprawie zasad organizowania przetargu na sprzedaż

środków trwałych przez przedsiębiorstwa państwowe oraz warunków odstąpienia

od przetargu (Dz.U. Nr 97, poz. 443 z późn. zm.), obrazę przepisów postępowania,

tj. art. 233 k.p.c. art. 264 k.p.c., art. 47912

§ 1 k.p.c., art. 299 k.p.c. oraz art. 321 § 1

k.p.c. oraz błąd w ustaleniach faktycznych będących podstawą orzekania przez

przyjęcie, że osoby odpowiedzialne w CF „C.” za zawarcie umowy z pozwaną

Spółką nie wiedziały, jakie są przesłanki odstąpienia od przetargu, oraz że nie

sprawdzono zainteresowania rzeczonym lokalem, a także, iż nie ustalono,

że stawka czynszu proponowana przez pozwaną jest najlepszą możliwą do

uzyskania przez powódkę. W konkluzji skarżąca wniosła o zmianę wyroku

8

i oddalenie powództwa, ewentualnie o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy

Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania.

Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 29 listopada 2004 r. oddalił apelację oraz

zasądził od pozwanej na rzecz powódki kwotę 2.700 zł tytułem zwrotu kosztów

postępowania apelacyjnego. W uzasadnieniu wyroku Sąd Apelacyjny podkreślił, że

wprawdzie zasadny jest zarzut obrazy art. 233 k.p.c. przez dowolną ocenę zeznań

świadka G. Ż. (w pozostałym zakresie zarzut naruszenia art. 233 k.p.c. został

cofnięty), jednak uchybienie to pozostaje bez wpływu na ocenę zaskarżonego

wyroku. Ubocznie należy podnieść, że Sąd Okręgowy przeprowadzając dowód z

zeznań G. Ż., prokurenta obecnego na rozprawach, na których byli słuchani

świadkowie, nie dopuścił się zarzucanej obrazy art. 264 k.p.c. Jego zeznania

podlegały ocenie według reguł wynikających z przepisu art. 233 § 1 k.p.c. Tym

regułom Sąd I instancji uchybił. Uznanie za wiarygodne twierdzeń świadka, że nie

wiedział, iż w przypadku spornego lokalu było konieczne przeprowadzenie

przetargu na wynajem, pozostaje w jaskrawej sprzeczności z zasadami logiki i

doświadczenia życiowego. Świadek zajmował w PP „C.” kierownicze stanowisko i

zajmował się m. in. przetargami. Nie sposób było zatem przyjąć, że nie wiedział, iż

taki przetarg był konieczny do wynajęcia spornego lokalu. Skarżący słusznie

zarzucił obrazę art. 299 k.p.c. Uchybienie to zostało naprawione w postępowaniu

przed Sądem Apelacyjnym, który przeprowadził dowód z przesłuchania A. R. jako

strony. Chybiony jest natomiast zarzut naruszenia art. 47912

§ 1 k.p.c. oraz art. 321

§ 1 k.p.c. W sprawie nie doszło do naruszenia art. 47912

§ 1 k.p.c. Powód

konsekwentnie twierdził, że umowa najmu jest nieważna jako zawarta bez

uprzedniego wyczerpania postępowania przetargowego. Podniesiona przez

skarżącego w ramach rozwinięcia tego zarzutu kwestia podpisania wezwania do

opuszczenia lokalu przez osobę nieuprawnioną do reprezentacji, nie ma znaczenia

dla rozstrzygnięcia sprawy. Ostateczne wezwanie do opróżnienia lokalu stanowi

bowiem pozew. Sąd Okręgowy badając ważność umowy najmu na gruncie art. 173

§ 1 k.s.h. oraz art. 108 k.c. nie dopuścił się obrazy art. 321 § 1 k.p.c.

Ocena ważności złożonej przez powódkę umowy najmu podlegała bowiem

badaniu w ramach oceny okoliczności faktycznych przedstawionych przez powódkę

na uzasadnienie żądania pozwu. Brak podniesionego przez powódkę zarzutu

9

naruszenia art. 173 § 1 k.s.h. i art. 108 k.c. nie zwalniał zatem Sądu z obowiązku

oceny ważności umowy.

Reasumując rozważania nad podniesionymi w apelacji zarzutami naruszenia

przepisów postępowania, Sąd Apelacyjny stwierdził, że dokonana przezeń

odmienna ocena zeznań świadka G. Ż. oraz przyjęcie za podstawę ustaleń także

zeznań A. R. jako strony, nie uzasadnia odmiennej, niż dokonana przez Sąd

Okręgowy, oceny żądania pozwu. W ocenie Sądu Apelacyjnego zebrane w sprawie

dowody czynią uprawnionym ustalenie, że osoby odpowiedzialne w CF „C.” za

zawarcie umowy z pozwaną Spółką wiedziały, jakie są przesłanki odstąpienia od

przetargu, a co więcej wiedziały, że przetarg jest konieczny i działając z góry

powziętym zamiarem przekazania lokalu Spółce „M. i F.” świadomie i celowo nie

przeprowadziły przetargu. Do takich wniosków prowadzi nie tylko analiza zeznań A.

R., ale także zeznań głównej księgowej - świadka D. K., która: „postanowiliśmy

wydzierżawić lokal naszej spółce <<M. i F.>>, aby nie przekazywać lokalu w obce

ręce”. W tym stanie rzeczy jest oczywiste, że doszło do naruszenia wskazanych

przez powódkę przepisów obligujących przedsiębiorstwo państwowe do

przeprowadzenia przetargu. Sąd Okręgowy słusznie stwierdził, że o odstąpieniu od

przetargu w rozumieniu przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia

5 października 1993 r. w sprawie zasad organizowania przetargu można mówić

wówczas, gdy ma miejsce świadoma analiza przesłanek odstąpienia od tej formy

sprzedaży. W sprawie jest oczywiste, że zawarcie spornej umowy nie było

poprzedzone taką analizą. Jej brak nie wynikał jednak z niedostatków wiedzy osób

zarządzających CF „C.”, lecz był spowodowany z góry podjętym zamiarem

wynajęcia lokalu określonemu podmiotowi, tj. spółce „M. i F”.

Należy zatem stwierdzić, że wyrażony przez Sąd Okręgowy pogląd,

iż zawarta umowa jest nieważna, mimo częściowo błędnego uzasadnienia,

zasługuje na aprobatę. Niezasadny jest zarzut obrazy art. 173 § 1 k.s.h. i art. 108

k.c. Sąd Apelacyjny w pełni podziela argumentację Sądu I instancji, która

przemawia za uznaniem zawartej umowy za nieważną także z uwagi

na niedochowanie formy wynikającej z art. 173 § 1 k.s.h. oraz naruszenie przepisu

art. 108 k.c. Odnośnie do podniesionego przez skarżącego zarzutu naruszenia art.

173 § 1 k.s.h przede wszystkim należy podkreślić, iż podstawę do jego oceny może

10

stanowić przepis art. 173 § 1 k.s.h. w brzmieniu obowiązującym w chwili zawarcia

umowy. Nadto trzeba wskazać, że w sytuacji, gdy do przetargu nie doszło,

rozważania skarżącego w kwestii formy czynności prawnej przewidzianej na

wypadek przeprowadzenia przetargu są bezprzedmiotowe. W przypadku spornej

umowy nie dochowano wymaganej przez przepis art. 173 § 1 k.s.h. formy, co rodzi

skutek w postaci nieważności. Zarzucając obrazę art. 108 k.c. skarżący zdaje się

nie dostrzegać tego, że umocowanie G. Ż. i D. K. do zawarcia umowy w imieniu CF

„C.” wynikało z pełnomocnictwa udzielonego przez A. R., co oznacza, że obie

przystępujące do umowy osoby prawne były reprezentowane przez tę samą osobę

fizyczną. W świetle powyższych rozważań nie budzi wątpliwości, że umowa najmu

rzeczonego lokalu użytkowego jest nieważna, co zrodziło po stronie powódki

uprawnienie z art. 222 § 1 k.c. do wystąpienia z powództwem windykacyjnym.

W kasacji pozwana zarzuciła wyrokowi Sądu Apelacyjnego naruszenie

prawa materialnego, mianowicie art. 222 § 1 w zw. z art. 6 k.c., § 28

rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 5 października 1993 r. w sprawie zasad

organizowania przetargu na sprzedaż środków trwałych przez przedsiębiorstwa

państwowe oraz warunków odstąpienia od przetargu, art. 173 § 1 w zw. z art. 1 § 2

k.s.h. w zw. z art. 3 k.c. oraz w zw. z art. 1 pkt 18 ustawy z dnia 12 grudnia 2003 r.

o zmianie ustawy - Kodeks spółek handlowych oraz niektórych innych ustaw w zw.

z art. L p.w.k.c., art. 108 k.c., a nadto, z ostrożności procesowej, art. 5 k.c.

Pozwana zarzuciła ponadto naruszenie przepisów postępowania, które miało

istotny wpływ na wynik sprawy, mianowicie art. 233 § 1 w zw. z art. 391 § 1 k.p.c.,

art. 264 w zw. z art. 391 § 1 k.p.c., art. 328 § 2 w zw. z art. 391 § 1 k.p.c., art. 321

§ 1 w zw. z art. 47912

w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. oraz art. 385 k.p.c.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Kasacja nie zasługuje na uwzględnienie, mimo że niektóre podniesione

w niej zarzuty są trafne.

Zgodnie z art. 222 § 1 k.c. pozwany w procesie windykacyjnym może bronić

się przeciwstawiając skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania

11

rzeczą. Osoba, która faktycznie włada rzeczą (w stanie faktycznym sprawy:

posiadacz zależny), może zatem w szczególności wykazać (jak w stanie

faktycznym sprawy) tytuł prawny do władania rzeczą wynikający ze stosunku

najmu. Aby jednak wspomniany zarzut mógł być skuteczny, ów tytuł prawny musi

wynikać z ważnie zawartej umowy najmu, dlatego nie można podzielić twierdzenia

skarżącego, jakoby z art. 6 k.c. wynikało, że ciężar dowodu w zakresie nieważności

umowy najmu obciążał powoda. Przeciwnie, to pozwany musi wykazać, że skoro

umowa najmu jest ważna, przysługuje mu skuteczny wobec właściciela tytuł prawny

do władania rzeczą. Należy zresztą podkreślić, że zgodnie z powszechnie

przyjętym w orzecznictwie i piśmiennictwie poglądem sąd z urzędu uwzględnia

bezwzględną nieważność czynności prawnej. W kwestii zaś podniesionego

w kasacji zarzutu naruszenia art. 321 § 1 w zw. z art. 47912

w zw. z art. 391 § 1

k.p.c. należy podkreślić, że - jak trafnie wskazał Sąd Najwyższy w uzasadnieniu

uchwały z dnia 17 czerwca 2005 r., III CZP 26/05 (dotychczas niepubl.) – dotyczący

postępowania odrębnego w sprawach gospodarczych art. 47912

§ 1 k.p.c. ma na

względzie zarzuty co do okoliczności, których sąd nie bierze pod uwagę z urzędu,

a dla których żaden inny przepis nie określa terminu końcowego ich podniesienia.

Innymi słowy przepis art. 47912

§ 1 k.p.c. nie dotyczy sytuacji, w której zarzut miałby

odnosić się do okoliczności, którą sąd i tak bierze pod uwagę z urzędu. Sytuacja

taka ma miejsce w odniesieniu do nieważności czynności prawnej, której cechą jest

między innymi to, że sąd bierze ją pod uwagę z urzędu w każdym stanie sprawy.

Według art. 46 ust. 3 w zw. z art. 46a ust. 3 ustawy o przedsiębiorstwach

państwowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2002 r. Nr 112, poz. 981 ze zm.) jest zasadą,

że odpłatne oddanie mienia przedsiębiorstwa państwowego do używania innym

podmiotom na podstawie umowy prawa cywilnego następuje w drodze publicznego

przetargu, a dokonanie czynności prawnej z naruszeniem tego przepisu jest

nieważne (art. 46b ustawy). W drodze wyjątku od tej zasady, zgodnie z § 28 pkt 1

rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 5 października 1993 r. w sprawie zasad

organizowania przetargu na sprzedaż środków trwałych przez przedsiębiorstwa

państwowe oraz warunków odstąpienia od przetargu (Dz.U. Nr 97, poz. 443 ze

zm.), sprzedawca może sprzedać środki trwałe bez przeprowadzenia przetargu

w wypadku, gdy środki te mają cenę rynkową i jest oczywiste, że w drodze

12

przetargu nie otrzyma się ceny wyższej. Okoliczność ta jednak musi być

udowodniona przez sprzedawcę, co w stanie faktycznym niniejszej sprawy nie

miało miejsca. W stanie faktycznym sprawy nie budzi wątpliwości okoliczność, że

stawka czynszu najmu została ustalona na poziomie wyższym niż w innych

lokalach użytkowych wynajmowanych przez Urząd Miasta Ł. w tej strefie miasta.

Nie oznacza to jednak samo przez się, że owa stawka była wyższa od rynkowych

stawek czynszu i że w konsekwencji w drodze przetargu nie otrzyma się wyższej

stawki czynszu. W każdym zaś wypadku nie została spełniona przesłanka

„oczywistości” zgodnie z § 28 pkt 1 rozporządzenia. Ocena w tym zakresie ma

znaczenie czysto obiektywne. Zgodzić się w związku z tym wypada ze skarżącym,

że w rozważanej sytuacji nie były istotne okoliczności, które świadczyłyby o

„świadomości” czy „zamiarze” sprzedawcy co do nieprzeprowadzania przetargu.

Zasługuje w związku z tym na uwzględnienie podniesiony w kasacji zarzut

naruszenia art. 233 § 1 w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. w kwestii oceny dowodu z

przesłuchania A. R. za stronę pozwaną. Nie przekreśla to jednak dokonanej przez

Sąd Apelacyjny oceny w zakresie nieważności umowy najmu zawartej bez

przeprowadzenia przetargu.

Zgodnie z art. 173 § 1 k.s.h. w pierwotnym brzmieniu w przypadku, gdy

wszystkie udziały spółki przysługiwały jedynemu wspólnikowi albo jedynemu

wspólnikowi i spółce, oświadczenie woli takiego wspólnika składane spółce

wymagało zachowania formy pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym,

chyba że ustawa stanowiła inaczej. Według tego przepisu w brzmieniu nadanym

przez art. 1 pkt 18 ustawy z dnia 12 grudnia 2003 r. o zmianie ustawy - Kodeks

spółek handlowych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 229, poz. 2276)

wymagane jest w takiej sytuacji zachowanie formy pisemnej pod rygorem

nieważności, chyba że ustawa stanowi inaczej. W żadnym jednak wypadku, wbrew

odmiennemu twierdzeniu skarżącego, nie można przyjąć, że wspomniana

nowelizacja odnosi się - zgodnie z art. L p.w.k.c. i art. 3 k.c. - również do oceny

ważności czynności prawnej, dokonanej przed wejściem w życie ustawy. Artykuł

L p.w.k.c. dotyczy już istniejących zobowiązań m. in. z umowy najmu i nakazuje do

nich stosować nową ustawę (tj. kodeks cywilny). Tymczasem nie sposób przyjąć,

jakoby w stanie faktycznym niniejszej sprawy z nieważnej umowy najmu mogło

13

wynikać jakiekolwiek zobowiązanie, istniejące w rozumieniu tego przepisu, który

bynajmniej nie upoważnia do dokonywania oceny ważności umowy zgodnie z nową

ustawą. Zgodnie zaś z przeważającym poglądem wypowiadanym we

współczesnym piśmiennictwie, odstępstwo od wyrażonej w art. 3 k.c. zasady lex

retro non agit musi wynikać z wyraźnego brzmienia ustawy, a nie z jej celu.

Również Trybunał Konstytucyjny podkreśla w swoim orzecznictwie, że takie

odstępstwo zawsze powinno wynikać z samej treści ustawy (wyrok TK z 28 maja

1986 r., U 1/86, OTK 1986, poz. 2, s. 47; wyrok TK z 8 listopada 1989 r., K. 7/89,

OTK 1989, poz. 8, s. 120). Wypowiedzi te należy zdecydowanie podzielić.

Kryterium celu ustawy jest na tyle nieostre i niejasne, że w istocie pozwala sądom

na dokonywanie arbitralnych ocen prowadzących do naruszenia pewności prawa,

co jest nie do pogodzenia z wypowiedzianą w art. 2 Konstytucji RP zasadą

demokratycznego państwa prawnego. Rzecz jednak w tym, że art. 3 k.c. w części

dotyczącej celu ustawy od początku jego obowiązywania był przepisem martwym.

W orzecznictwie sądowym w ogóle bowiem nie występowały przypadki stosowania

ustawy wstecz z powołaniem się na jej cel. Dlatego trzeba przyjąć, że art. 3 k.c.

w zakresie, w jakim odwołuje się do celu ustawy, utracił moc obowiązującą ze

względu na desuetudo. Z natury rzeczy znaczne trudności może sprawiać

precyzyjne ustalenie chwili, w której doszło do owej utraty mocy obowiązującej.

Najpóźniej jednak nastąpiło to z dniem wejścia w życie obecnie obowiązującej

Konstytucji RP. W konkluzji niniejszych rozważań należy podkreślić,

że w demokratycznym państwie prawnym nie można wywodzić mocy wstecznej

ustawy z jej celu. W konsekwencji nie zasługują na uwzględnienie postawione

w kasacji zarzuty naruszenia wymienionych w niej przepisów prawa materialnego

oraz art. 328 § 2 w zw. z art. 391 § 1 k.p.c.

Powołany w kasacji art. 108 k.c., zamieszczony wśród przepisów

o pełnomocnictwie, dotyczy zakazu dokonania przez pełnomocnika czynności

prawnej „z samym sobą”. W orzecznictwie Sądu Najwyższego przepis ten trafnie

jest odnoszony analogicznie do sytuacji, w której osoba dokonująca czynności

prawnej reprezentuje osobę prawną. Według uchwały składu 7 sędziów Sądu

Najwyższego z dnia 30 maja 1990 r., III CZP 8/90 (OSNC 1990, nr 10 - 11,

poz. 124), nie jest ważna umowa spółki z ograniczoną odpowiedzialnością

14

i umowa spółki akcyjnej zawarta przez przedsiębiorstwo państwowe i osobę

fizyczną, jeżeli osoba ta występuje jednocześnie w imieniu własnym i jako dyrektor

przedsiębiorstwa państwowego. Nie jest też ważna umowa spółki z ograniczoną

odpowiedzialnością i umowa spółki akcyjnej zawarta przez osobę występującą

jednocześnie w imieniu własnym oraz jako pełnomocnik przedsiębiorstwa

państwowego, jeżeli osoba ta piastuje w tym przedsiębiorstwie stanowisko

zastępcy dyrektora, głównego księgowego lub stanowisko równorzędne albo jest

członkiem rady pracowniczej tegoż przedsiębiorstwa. W wyroku z dnia 9 marca

1993 r., I CR 3/93 (OSNC 1993, nr 9, poz. 165) Sąd Najwyższy z kolei podkreślił,

że zakaz dokonywania przez pełnomocnika czynności prawnej „z samym sobą”,

wynikający z art. 108 k.c., odnosi się również do sytuacji, gdy ta sama osoba

fizyczna jest stroną czynności prawnej, działając z jednej strony jako organ

będącego osobą prawną pełnomocnika mocodawcy, a z drugiej strony we własnym

imieniu i na własną rzecz. Należy zgodzić się ze skarżącym, że rozszerzona

wykładnia art. 108 k.c., wynikająca z wymienionych orzeczeń Sądu Najwyższego,

nie może być odniesiona do sytuacji, w której umowa najmu została zawarta

między dwiema osobami prawnymi, z których pierwsza była reprezentowana przez

osobę fizyczną, działającą jako zarząd, a druga przez pełnomocników, których

uprawnienia wynikały z umocowania udzielonego przez wspomnianą osobę

fizyczną działającą jako podmiot zarządzający na podstawie umowy o zarządzanie

przedsiębiorstwem państwowym. Przewidziany w art. 108 k.c. zakaz dokonywania

przez pełnomocnika czynności prawnych „z samym sobą” wymaga istnienia

tożsamości osoby występującej po obu stronach czynności, co w niniejszej sprawie

nie miało miejsca. W konsekwencji uwzględnienia zarzutu naruszenia prawa

materialnego w rozważanym zakresie bezprzedmiotowa stała się ocena

podniesionego w kasacji zarzutu naruszenia przepisów postępowania, mianowicie

art. 328 § 2 w zw. z art. 391 § 1 k.p.c.

Nie zasługuje na uwzględnienie zarzut naruszenia art. 5 k.c. podniesiony

w kasacji „z ostrożności procesowej”. O ile bowiem przepis ten wyjątkowo może

stanowić podstawę oddalenia powództwa w sprawie o eksmisję z lokalu

mieszkalnego, o tyle w zasadzie nie znajduje on zastosowania w sprawach

o eksmisję z lokalu o innym przeznaczeniu; zob. odpowiednio wyrok SN

15

z 8 listopada 1985 r., III CRN 343/85 (OSNCP 1986, nr 10, poz. 161), dotyczący

eksmisji z garażu spółdzielczego; zob. też wyrok SN z 3 października 2000 r.,

I CKN 287/00 (OSNC 2001, nr 3, poz. 43), dotyczący prowadzenia działalności

społecznie użytecznej przez posiadacza nieruchomości.

Co do podniesionego w kasacji zarzutu naruszenia art. 233 § 1 w zw. z art.

391 § 1 k.p.c. (o takim zarzucie zob. też wyżej), a także zarzutu naruszenia art. 264

k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. oraz w zw. z art. 328 § 2 k.p.c., odnośnie dowodu

z zeznań świadka G. Ż., należy podkreślić, że zgodnie z uchwałą Sądu

Najwyższego z dnia 27 października 2005 r., III CZP 55/05 (dotychczas niepubl.),

strona nie może skutecznie zarzucać w apelacji uchybienia przez sąd pierwszej

instancji przepisom postępowania, polegającego na wydaniu postanowienia, które

może być zmienione lub uchylone stosownie do okoliczności, jeżeli nie zwróciła

uwagi sądu na to uchybienie w toku posiedzenia, a w razie nieobecności - na

najbliższym posiedzeniu, chyba że niezgłoszenie zastrzeżenia nastąpiło bez jej

winy (art. 162 k.p.c.). Należy w związku z tym konsekwentnie przyjąć, że strona nie

mogła podnieść takiego zarzutu również w kasacji.

W kwestii podniesionego w kasacji zarzutu naruszenia art. 385 k.p.c. należy

podkreślić, że zgodnie z poglądem utrwalonym w orzecznictwie Sądu Najwyższego

wymieniony przepis nie może być powoływany jako samodzielna podstawa

kasacyjna. W kasacji należy mianowicie wskazać również na inne przepisy

postępowania, których naruszenie miało istotny wpływ na bezzasadne oddalenie

apelacji (zob. wyrok z 11 lutego 1998 r., III CKN 364/98, Prokuratura i Prawo 1998,

nr 10, poz. 32; postanowienie z 2 grudnia 1997 r., I PKN 403/97, OSNAP 1998 r., nr

20, poz. 602; postanowienie z 12 kwietnia 2000 r., IV CKN 27/00, niepubl.;

wyrok z 7 lipca 2000 r., I PKN 711/95, OSNAP 2002, nr 1, poz. 13; postanowienie

z 3 października 2000 r., I CKN 877/00, niepubl.; postanowienie

z 12 marca 2002 r., IV CKN 1697/00, niepubl.; postanowienie z 8 maja 2002 r.,

III CKN 917/00, niepubl.).

Z przedstawionych przyczyn Sąd Najwyższy orzekł jak w sentencji

na podstawie art. 39312

k.p.c. w zw. z art. 3 ustawy z dnia 22 grudnia 2004 r.

o zmianie ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy - Prawo o ustroju

16

sądów powszechnych (Dz.U. z 2005 r. Nr 13, poz. 98). zwrotu kosztów

postępowania kasacyjnego

jz