IV CSK 98/06

Sygn. akt IV CSK 98/06

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 5 lipca 2006 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Mirosława Wysocka (przewodniczący)

SSN Teresa Bielska-Sobkowicz

SSN Krzysztof Pietrzykowski (sprawozdawca)

Protokolant Izabela Czapowska

w sprawie z powództwa W.T.

przeciwko Gminie Miejskiej U., E.C. i R.C.

o ustalenie,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej

w dniu 5 lipca 2006 r.,

skargi kasacyjnej pozwanej E.C.

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 24 czerwca 2005 r., sygn. akt [...],

I. oddala skargę kasacyjną;

II. zasądza od pozwanej E.C. na rzecz powoda kwotę 2700

(dwa tysiące siedemset) zł tytułem zwrotu kosztów

postępowania kasacyjnego.

2

Uzasadnienie

Powód W.T. domagał się stwierdzenia nieważności umowy sprzedaży

nieruchomości zawartej między Gminą Miejską U. a E.C. w dniu 7 sierpnia 2003 r.

Rzeczona nieruchomość zabudowana została oznaczona w ewidencji gruntów jako

działka nr 154/14 o powierzchni 92 m2

i jest położona w U. przy ul. M. 48. Pozwani,

mianowicie Gmina Miejska U., E.C. i R.C., wezwany przez Sąd na podstawie art.

195 k.p.c. do udziału w sprawie w charakterze pozwanego, wnosili o oddalenie

powództwa.

Wyrokiem z dnia 12 października 2004 r. Sąd Okręgowy w S. uwzględnił

powództwo. Sąd ten ustalił, że powód jest właścicielem nieruchomości

zabudowanej, oznaczonej jako działka nr 154/13 w U., dla której jest prowadzona

samodzielna księga wieczysta. Nieruchomość powoda jest obciążona nieodpłatną

służebnością umożliwiającą dostęp i dojazd do zabudowanej działki nr 154/14

każdoczesnemu jej właścicielowi. Pozwana E.C. jest właścicielką nieruchomości

zabudowanej nr 154/6 w U., dla której prowadzona jest samodzielna księga

wieczysta. Nieruchomości powoda i pozwanej graniczą z działką nr 154/14. Działka

nr 154/14, stanowiąca własność Gminy, została uregulowana w jednej księdze

wieczystej wraz z innymi działkami, z którymi nigdy nie sąsiadowała. Na działce nr

154/14 jest usytuowany budynek, który częściowo był wydzierżawiany matce

pozwanej E.C. na podstawie umowy dzierżawy z 12 lutego 1996 r. W 2001 roku

powód W.T. zwrócił się z wnioskiem o sprzedaż na jego rzecz działki 154/14

podnosząc, że zabudowania na tej działce przylegają do jego nieruchomości

tworząc integralną część. Powód kilkakrotnie ponawiał żądanie nabycia tej działki.

Z podobną propozycją nabycia działki nr 154/14 wystąpiła E.C. Gmina prowadziła

szeroką korespondencję nawiązującą do zgłoszonych wniosków o nabycie działki

oraz prowadziła negocjacje ze stronami, które nie doprowadziły do zgodnych

ustaleń w kwestii podziału działki nr 154/14 na dwie części. Z tych powodów oraz

biorąc pod uwagę opinię architekta miejskiego Gmina rozpoczęła postępowanie

zmierzające do zbycia w formie bezprzetargowej spornej nieruchomości na rzecz

3

pozwanych C. Gmina Miejska U. dnia 7 sierpnia 2003 r. sprzedała działkę nr

154/14 w formie aktu notarialnego pozwanym E.C. i R.C.

Sąd Okręgowy zakwalifikował żądanie pozwu jako zmierzające do ustalenia,

że umowa zawarta przez pozwanych jest nieważna (art. 189 k.p.c.), przy czym

powód miał interes prawny w żądaniu ustalenia nieważności umowy jako osoba

zainteresowana w przejęciu działki nr 154/14. W ocenie Sądu I instancji umowa

sprzedaży działki nr 154/14 jest nieważna na podstawie art. 58 k.c., gdyż naruszyła

bezwzględnie obowiązujące przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.

o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz. U. 2000 r. Nr 46, poz. 543, dalej:

u.g.n.).

Stosownie do art. 37 ust. 1 u.g.n. jest zasadą sprzedaż nieruchomości

stanowiących własność Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego w

drodze przetargu. Zgodnie zaś z art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. jest dopuszczalna

sprzedaż bezprzetargowa wtedy, gdy przedmiotem zbycia są części nieruchomości,

niezbędne do poprawienia warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej,

stanowiącej własność lub oddanej w użytkowania wieczyste osobie, która zamierza

tę część nabyć, jeżeli nie mogą być zbyte jako odrębne nieruchomości. Działka nr

154/14 jest, zdaniem Sądu Okręgowego, samodzielną nieruchomością gruntową

w rozumieniu art. 46 § 1 k.c. Jednakże nawet gdyby przyjąć rozszerzającą

wykładnię przepisu art. 37 ust 2 pkt 6 u.g.n., to i tak w okolicznościach sprawy nie

były zachowane wszystkie pozostałe przesłanki warunkujące prawidłowość

zastosowania trybu bezprzetargowego. Według Sądu Okręgowego oznacza to, że

w niniejszej sprawie powinien mieć zastosowanie tryb przetargowy jako zasada

zbywania nieruchomości.

Powyższy wyrok zaskarżyli apelacją pozwani: Gmina Miejska U. oraz E.C.

Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 24 czerwca 2005 r., oddalił obie apelacje

podzielając poglądy wypowiedziane w uzasadnieniu wyroku Sądu Okręgowego

oraz rozszerzając zamieszczoną tam argumentację prawną.

W ocenie Sądu Apelacyjnego, w sytuacji objęcia jedną księgą wieczystą

kilku działek, z których jedna nie posiada wspólnej granicy z pozostałymi, działka

niegranicząca z pozostałymi działkami i niepowiązana z nimi gospodarczo stanowi

odrębną, samodzielną nieruchomość, mimo, że wchodzi w skład księgi wieczystej

4

z innymi działkami stanowiącymi własność tego samego właściciela. Pogląd ten

znajduje, zdaniem Sądu, uzasadnienie w art. 21 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r.

o księgach wieczystych i hipotece (jedn. tekst: Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361

ze zm., dalej: u.k.w.), zgodnie z którym właściciel kilku nieruchomości stanowiących

całość gospodarczą lub graniczących ze sobą może żądać połączenia ich

w księdze wieczystej w jedną nieruchomość. Z przepisu tego wynika, iż przesłanką

spełnienia kryterium „jednej nieruchomości” przez kilka działek należących do tego

samego właściciela jest to, aby te działki graniczyły ze sobą lub stanowiły całość

gospodarczą rozumianą jako istnienie zależności gospodarczej pomiędzy nimi.

Za takim rozumieniem nieruchomości wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku

z dnia 26 lutego 2003 r., II CKN 1306/00 (niepubl.) oraz postanowieniu z dnia

30 października 2003 r., IV CK 114/02 (OSNC 2004, nr 12, poz. 201).

Sąd Apelacyjny podkreślił, że w art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. chodziło o takie

sytuacje, gdy określona część nieruchomości mogła poprawić warunki

zagospodarowania jednej tylko nieruchomości i z tego powodu organizowanie

przetargu nie byłoby uzasadnione. Jeżeli zaś nabyciem takiej nieruchomości jest

zainteresowanych kilku właścicieli nieruchomości przyległych, to sprzedaż

bezprzetargowa nie może mieć miejsca nawet w sytuacji, gdy sprzedawana część

nieruchomości nie może być zbyta jako odrębna nieruchomość.

Pozwana E.C. w skardze kasacyjnej od wyroku Sądu Apelacyjnego zarzuciła

naruszenie przepisów powodujących nieważność postępowania z mocy art. 379 pkt

5 k.p.c. przez pozbawienie R.C. prawa do obrony w związku z nie zawiadomieniem

go o rozprawie i tym samym uniemożliwienie mu udziału w sprawie oraz

naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik

sprawy, mianowicie art. 378 § 1 k.p.c., art. 232 k.p.c. w zw. z art. 6 k.c. i art. 299

k.p.c. Zarzuciła ponadto naruszenie prawa materialnego, mianowicie art. 46 § 1 k.c.

w zw. z art. 21 u.k.w. oraz art. 4 pkt 3 i art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje.

Skarga kasacyjna nie zasługuje na uwzględnienie.

Zarzut nieważności postępowania jest nieprecyzyjny, nie zawiera mianowicie

wskazania, o którym posiedzeniu nie zawiadomiono pozwanego R.C. Z

okoliczności można wnosić, że zarzut dotyczy posiedzenia przed Sądem

5

Apelacyjnym. Przed Sądem tym odbyło się jedno posiedzenie, o którym pozwany

był zawiadomiony przez doręczenie zawiadomienia dorosłemu domownikowi –

matce pozwanego (w aktach sprawy znajduje się zwrotne potwierdzenie odbioru

zawiadomienia). Oznacza to, że wspomniany zarzut został przedstawiony

niezgodnie z prawdą.

Zarzut naruszenia art. 378 § 1 k.p.c. jest niedostatecznie sprecyzowany.

Oprócz bowiem ogólnikowego powołania się na niedokonanie ponownej oceny

stanu faktycznego sprawy brak jest wskazania, jakie zaniechanie zbadania sprawy

jest przedmiotem zarzutu. Ponadto treść zarzutu nie koresponduje z brzmieniem

powołanego przepisu, którego naruszenie jest zarzucane. Sąd nie wykroczył

przecież poza granice apelacji i nie pominął nieważności postępowania (skarga

kasacyjna zresztą nie zawiera takiego zarzutu), ale – wbrew twierdzeniom

skarżącej – bardzo szeroko i wnikliwie rozważył okoliczności sprawy i dokonał ich

prawnej oceny. Jeżeli więc uznać zarzut za sprecyzowany w niezbędnym zakresie,

należy uznać, że jest on bezzasadny.

Nie został też sprecyzowany zarzut naruszenia art. 232 k.p.c. w zw. z art. 6

k.c., ponieważ nie podano, której okoliczności istotnej dla rozstrzygnięcia sprawy

dotyczy nieprawidłowe określenie rozkładu ciężaru dowodu przez Sąd Apelacyjny

i nie wyjaśniono tego zarzutu w uzasadnieniu skargi kasacyjnej, które jest bardzo

ogólnikowe. Poza tym argumentacja podnoszona przez skarżącą jest

bezprzedmiotowa wobec stanowiska Sądu Apelacyjnego, który uznał, że

niezbędność zbycia części nieruchomości dla poprawienia warunków

nieruchomości przyległej musi zachodzić względem jednej nieruchomości przyległej

(a nie np. dwu – kiedy to wymagane jest już przeprowadzenie przetargu).

Wobec tego „faktem” istotnym dla rozstrzygnięcia sprawy nie byłaby tu okoliczność

„niezbędności zbycia części nieruchomości dla poprawienia warunków

nieruchomości” pozwanych, ale wspomnianej niezbędności dla poprawienia

warunków jednej nieruchomości. W razie takiego sprecyzowania faktu,

dowodzenie, że sporna działka poprawia warunki nieruchomości należącej do

pozwanej E.C., nie wyczerpuje możliwości zakwestionowania zgodności zbycia

bezprzetargowego z prawem. Skoro Sądy przyjęły, że poprawa taka miałaby także

miejsce w odniesieniu do nieruchomości powoda, nastąpił taki stan, w którym

6

więcej, niż jedna nieruchomość spełniałaby to samo kryterium „poprawienia

warunków”. Powód miał zatem dwie możliwości podważenia omawianej obecnie

przesłanki. Mógł dowodzić, że sporna nieruchomość nie poprawia warunków

nieruchomości należącej do skarżącej lub dowodzić, że poprawa ta zachodziłaby

także w razie zbycia nieruchomości na jego rzecz. W obu wypadkach zbycie

bezprzetargowe byłoby niedopuszczalne. Z uzasadnienia wyroku wynika, że Sąd

Apelacyjny uznał, iż poprawa warunków nieruchomości mogła nastąpić w stosunku

do co najmniej dwu nieruchomości: powoda i pozwanych, co wykluczało

zastosowanie art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n., wprowadzającego wyjątek od zasady

przeprowadzenia przetargu. To, czy sporna nieruchomość poprawiała

funkcjonowanie nieruchomości pozwanych, czy też go nie poprawiała, było w

świetle zaaprobowanej przez Sąd wykładni bezprzedmiotowe, a poza tym w świetle

innych ustaleń nie musiało być dowodzone, ponieważ nie było niezbędne dla

rozstrzygnięcia sprawy.

Bezzasadny jest zarzut naruszenia art. 299 k.p.c. Trafne jest stanowisko, że

pomimo stanowczego brzmienia tego przepisu („sąd ... zarządzi”), sugerującego

konieczność przeprowadzenia dowodu z przesłuchania stron, przeprowadzenie

tego dowodu nie zawsze jest konieczne. W wyroku z dnia 12 grudnia 2000 r.,

V CKN 175/00 (niepubl.), Sąd Najwyższy trafnie podkreślił, że „Do stron, a nie do

sądu należy ocena, czy pozostały niewyjaśnione fakty istotne dla rozstrzygnięcia

sprawy w sposób dla niej korzystny. Z zachowanej nadal dotychczasowej treści art.

299 k.p.c. nie wynika nakaz przeprowadzenia dowodu z przesłuchania stron na

odmiennych zasadach niż ogółu pozostałych dowodów. Możliwość

przeprowadzenia z urzędu także tego dowodu (art. 232 zd. drugie k.p.c.) powinna

być wykorzystywana jedynie w szczególnie wyjątkowych sytuacjach. Zastępujące

jedną ze stron działanie sądu z urzędu może być zawsze odbierane jako

naruszenie prawa do bezstronnego sądu i odpowiadającego mu obowiązku

przestrzegania zasady równego traktowania stron (art. 32 ust 1. i art. 45 ust. 1

Konstytucji RP).”. Pominięcie dowodu zostało wyjaśnione w uzasadnieniu Sądu

Apelacyjnego (relacjonującego stanowisko Sądu Okręgowego w tej kwestii).

Zarzut skargi kasacyjnej dotyczy oczywiście działania Sądu Apelacyjnego, tzn.

nieprzeprowadzenia przez ten Sąd dowodu z przesłuchania stron, jednak wniosek

7

o przeprowadzenie tego dowodu nie został zgłoszony ani w apelacji skarżącej, ani

w czasie posiedzenia przed Sądem Apelacyjnym. Skoro Sąd uznał sprawę za

dostatecznie wyjaśnioną, nie musiał dopuszczać z urzędu dowodu z przesłuchania

stron, zwłaszcza wobec faktu, że skarżąca nie zgłosiła takiego wniosku

dowodowego.

Zarzuty dotyczące naruszenia art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n., a w konsekwencji

również art. 46 § 1 k.c. w zw. z art. 21 u.k.w. oraz art. 4 pkt 3, są nietrafne,

a ponadto bezprzedmiotowe. Jest zasadą sprzedaż nieruchomości stanowiących

własność Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego w drodze

przetargu (art. 37 ust. 1 u.g.n.). Sprzedaż bezprzetargowa jest zaś wyjątkiem od

zasady. Zgodnie z art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. w brzmieniu obowiązującym w dniu

7 sierpnia 2003 r. (jedn. tekst: Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.), tj. w dniu

zawarcia przez pozwaną Gminę Miejską U. z pozwanymi E.C. i R.C. umowy

sprzedaży działki nr 154/14 w formie aktu notarialnego, sprzedaż bezprzetargowa

wchodziła w rachubę w odniesieniu do części nieruchomości niezbędnych do

poprawienia warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej

własność osoby, która zamierza te części nabyć, jeżeli nie mogą być zbyte jako

odrębne nieruchomości (obecnie jest to możliwe w wypadku sprzedaży

nieruchomości lub jej części – jedn. tekst: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze

zm.). Sądy obu instancji przekonywająco wyjaśniły, że przepis ten nie miał

zastosowania w niniejszej sprawie, ponieważ rzeczona działka stanowiła odrębną

nieruchomość w rozumieniu art. 46 § 1 k.c. w zw. z art. 21 u.k.w. Nawet jednak w

razie podzielenia poglądu skarżącej o zasadności przyjęcia wieczystoksięgowego

rozumienia nieruchomości, skarga kasacyjna nie mogłaby być uwzględniona,

ponieważ nie została zrealizowana inna przesłanka, której łączne spełnienie jest

konieczne do wyłączenia obowiązku przeprowadzenia przetargu. Jak już bowiem

wyżej wyjaśniono, art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. i tak nie mógł mieć zastosowania w

sprawie, skoro nabycie spornej działki nr 154/14 zmierzało do poprawienia

warunków nie jednej nieruchomości przyległej, ale przynajmniej dwóch takich

nieruchomości. Gdy zaś możliwość poprawienia warunków odnosi się do większej

liczby nieruchomości (jak w niniejszej sprawie), musi być przeprowadzony przetarg,

a umowa zbycia zawarta bez przetargu jest bezwzględnie nieważna (art. 58 k.c.

8

w zw. z art. 37 ust. 1 u.g.n.). Przedstawiona wykładnia jest zgodna z ratio legis art.

37 u.g.n., który, zakładając co do zasady przeprowadzanie przetargu, ma zapewnić

zbywcy najlepsze warunki zbycia nieruchomości, a osobom zainteresowanym

nabyciem nieruchomości – równe szanse w staraniach o zawarcie umowy.

Z przedstawionych przyczyn Sąd Najwyższy na podstawie art. 39814

k.p.c.

orzekł jak w sentencji.