II CSK 218/06

Sygn. akt II CSK 218/06

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 4 października 2006 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Irena Gromska-Szuster (przewodniczący)

SSN Dariusz Zawistowski (sprawozdawca)

SSN Tadeusz Żyznowski

Protokolant Anna Banasiuk

w sprawie z powództwa T.O.

przeciwko M.Z., A.P. i B.P.

o ustalenie,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 4 października 2006 r.,

skargi kasacyjnej powoda od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 15 grudnia 2005 r., sygn. akt [...],

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi

Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o

kosztach postępowania kasacyjnego.

2

Uzasadnienie

Sąd Okręgowy w P. wyrokiem z dnia 4 listopada 2004 r. uwzględnił

powództwo wniesione przez T.O., ustalając nieważność umowy sprzedaży gruntów

rolnych oznaczonych w tym wyroku, zawartej w dniu 11 czerwca 2003 r. pomiędzy

pozwanymi M.Z. oraz A. i B.P.

Sąd ten ustalił, że powód jest posiadaczem gospodarstwa rolnego

położonego na terenie gminy K. W dniu 25 lipca 1995 r. zawarł on z L.G. umowę

dzierżawy gruntów rolnych o powierzchni 5,43 ha. Następnie w dniu 13 sierpnia

1997 r. powód zawarł z L.G. umowę dzierżawy gruntów rolnych na okres 10 lat.

L.G. oświadczył powodowi, że jest właścicielem gospodarstwa rolnego, w którego

skład wchodziły wydzierżawione grunty. W rzeczywistości był on współwłaścicielem

tego gospodarstwa wraz z córkami M.Z. i H.M. Decyzja L.G. o wydzierżawieniu

gruntów była znana jego córkom. Był on człowiekiem despotycznym i nie pozwalał

się wtrącać córkom w sprawy gospodarstwa. Jego decyzje w tym zakresie były

akceptowane przez córki. Powód uprawiał grunty objęte umową dzierżawy. W dniu

11 czerwca 2003 r. grunty dzierżawione przez powoda, pozwana M.Z., która stała

się ich właścicielką, sprzedała B. i A.P. Umowa sprzedaży została zawarta w formie

bezwarunkowej. W ocenie Sądu Okręgowego umowa ta była nieważna, gdyż

naruszała ustawowe prawo pierwokupu przysługujące powodowi, jako dzierżawcy

gruntów. Umowa dzierżawy została zawarta skutecznie na okres dłuższy niż 3 lata,

co uprawniało powoda do możliwości skorzystania z prawa pierwokupu, na

podstawie art. 695 § 2 k.p.c., obowiązującego w chwili zawarcia przez pozwanych

umowy sprzedaży.

Sąd Apelacyjny po rozpoznaniu apelacji pozwanych zmienił zaskarżony

wyrok Sądu pierwszej instancji w ten sposób, że oddalił powództwo i obciążył

powoda kosztami procesu na rzecz pozwanych. Sąd Apelacyjny dokonał częściowo

odmiennych, niż Sąd Okręgowy, ustaleń faktycznych, przyjmując, że córki L.G. nie

wiedziały o umowie dzierżawy zawartej między nim a powodem w 1997 r.

Pozwana M.Z., która mieszkała z ojcem wiedziała, że od 1995 r. otrzymywał on

rentę. Nie wiedziała natomiast, że otrzymywał on również rentę rolniczą z KRUS. W

3

świetle tych ustaleń brak było podstaw dla stwierdzenia, że córki L.G. w sposób

dorozumiany wyraziły zgodę na zawarcie umowy dzierżawy gruntów przez powoda.

Ich zachowanie nie pozwala przyjąć, że złożyły one oświadczenia woli, z których

wynikałaby zgoda na zawarcie umowy dzierżawy, co było konieczne z punktu

widzenia wymogów wynikających z brzmienia art. 199 k.c. W ocenie Sądu

Apelacyjnego nie ulega wątpliwości, że umowa dzierżawy przeważającej części

gruntów gospodarstwa rolnego zawarta na tak długi okres jak 10 lat stanowiła

czynność przekraczającą zwykły zarząd. Dla dokonania takiej czynności konieczna

była zgoda wszystkich współwłaścicieli. Wobec braku zgody M.Z. i H. M. na

zawarcie umowy dzierżawy przez powoda i L.G. umowa ta była nieważna. W

konsekwencji powodowi nie przysługiwało prawo pierwokupu i żądanie pozwu

dotyczące ustalenia nieważności umowy, bądź jej bezskuteczności wobec powoda,

było pozbawione podstawy, co przemawiało za oddaleniem powództwa.

Skarga kasacyjna powoda od wyroku Sądu Apelacyjnego została oparta o

podstawę naruszenia prawa materialnego (art. 3983

§ 1 pkt.1 k.p.c.). W jej ramach

powód zarzucił obrazę art. 199 k.c., art. 693 § 1 k.c., art. 695 § 2 k.c. i art. 599 § 2

k.c. W oparciu o te zarzuty wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku i orzeczenie co

do istoty sprawy poprzez oddalenie apelacji pozwanych, ewentualnie uchylenie

zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi

Apelacyjnemu.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Rozważania Sądu drugiej instancji, co do istnienia po stronie powoda

uprawnień wynikających z zawarcia umowy dzierżawy, zostały dokonane wyłącznie

na płaszczyźnie art. 199 k.c., w wyniku przyjętego niejako z góry założenia, że

sposób zarządu rzeczą wspólną, którą stanowiło gospodarstwo rolne należące do

L.G., M.Z. i H.M. określała wyłącznie ustawa. Tymczasem wskazany w kodeksie

cywilnym sposób wykonywania zarządu rzeczą wspólną przez współwłaścicieli nie

ma charakteru wyłącznego, bowiem regulujące go przepisy nie stanowią norm o

charakterze iuris cogentis. Współwłaściciele mogą określić inaczej, niż przepisy

kodeksu cywilnego sposób wykonywania zarządu, przykładowo powierzyć go

jednemu ze współwłaścicieli, a skuteczność umowy ustanawiającej określony

sposób sprawowania zarządu nie wymaga zachowania żadnej szczególnej formy

4

dla tej czynności. Umowa powierzająca wykonywanie zarządu jednemu ze

współwłaścicieli wyłącza uprawnienia pozostałych współwłaścicieli do sprawowania

zarządu, określone w art. 199 - 202 k.c. W tym kontekście wymagały rozważenia

bezsporne ustalenia faktyczne wskazujące, że córki L.G. tolerowały stan, w którym

to on decydował osobiście o prowadzeniu gospodarstwa rolnego i akceptowały

między innymi wydzierżawianie przez niego gruntów należących do tego

gospodarstwa. Należało ocenić czy w świetle tego rodzaju okoliczności nie doszło

do powierzenia L.G. sprawowania zarządu nad gospodarstwem. Dopiero

stwierdzenie, że współwłaściciele nie ustanowili umownie zarządu rzeczą wspólną

nakazywałoby rozważenie czy umowa dzierżawy części gospodarstwa rolnego,

zawarta pomiędzy powodem a L.G. na okres 10 lat, stanowiła czynność

przekraczającą zakres zwykłego zarządu w rozumieniu art.199 k.c. W skardze

kasacyjnej podniesiono przy tym zasadnie, że stwierdzenie przez Sąd Apelacyjny,

iż samo zawarcie umowy dzierżawy gospodarstwa rolnego na okres 10 lat nakazuje

jednoznacznie kwalifikować tego rodzaju umowę do czynności przekraczających

zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną, należy uznać za nieuzasadnione. Ocena

charakteru umowy dzierżawy dotyczącej gospodarstwa rolnego na gruncie art. 199

k.c. wymaga każdorazowo uwzględnienia konkretnych okoliczności towarzyszących

zawarciu takiej umowy. Wskazywał już na to Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 3

lutego 1964 r., II CR 192/62, OSN 1/65, poz. 9. Z przyczyn wyżej wskazanych,

zawarty w skardze kasacyjnej powoda zarzut naruszenia art. 199 k.c. poprzez jego

niewłaściwe zastosowanie, był usprawiedliwiony. Nakazywało to uwzględnienie

skargi kasacyjnej i uchylenie zaskarżonego wyroku na podstawie art. 39815

§ 1

k.p.c., niezależnie od oceny zasadności pozostałych zarzutów skargi kasacyjnej.

Zostały one sformułowane w części na wypadek ewentualnego stwierdzenia

nieważności umowy dzierżawy z powodu jej dokonania z naruszeniem art. 199

k.c. Skarżący podnosił, że w takim przypadku konieczne byłoby rozważenie

wzajemnego stosunku treści art. 199 k.c. i przepisów art. 693 § 1 k.c. regulującego

przesłanki istotne dla zawarcia umowy dzierżawy. Ponieważ, jak wyżej wskazano,

kwestia zastosowania art. 199 k.c. i wiążących się z tym skutków nie została

dotychczas rozstrzygnięta prawidłowo, zbędne jest aktualnie dokonywanie oceny

zarzutów związanych z przyjęciem konstrukcji nieważności umowy dzierżawy,

5

spowodowanej przekroczeniem zakresu zwykłego zarządu rzeczą wspólną. Wobec

podstaw uzasadniających uwzględnienie skargi kasacyjnej, przedwczesna stała się

również ocena zagadnienia czy dokonana przez pozwaną M.Z. sprzedaż gruntów

rolnych, których dotyczyła umowa dzierżawy, naruszyła prawo pierwokupu

określone w art. 695 § 2 k.c.