III CSK 145/06

Sygn. akt III CSK 145/06

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 25 października 2006 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Gerard Bieniek (przewodniczący)

SSN Iwona Koper

SSN Zbigniew Kwaśniewski (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa Gminy Miasto L.

przeciwko E.C., A.C. i S.C.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 25 października 2006 r.,

skargi kasacyjnej strony powodowej od wyroku Sądu Okręgowego w L.

z dnia 30 listopada 2005 r., sygn. akt [...],

oddala skargę kasacyjną.

2

Uzasadnienie

Sąd pierwszej instancji oddalił powództwo Gminy o zapłatę kwoty równej

wysokości bonifikaty udzielonej nie uczestniczącej w tym sporze nabywczyni lokalu

mieszkalnego. Powództwo o zwrot bonifikaty Gmina skierowała przeciwko osobom

bliskim pierwotnego nabywcy, którzy nabyli lokal od swej matki i babci na mocy

umowy darowizny, a następnie, w bardzo krótkim odstępie czasu, zbyli go na rzecz

osób trzecich. Uzasadniając oddalenie powództwa Sąd pierwszej instancji

stwierdził, że wynikający z art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami

(dalej „ugn.”) obowiązek zwrotu kwoty odpowiadającej wysokości udzielonej

bonifikaty obciąża tylko pierwotnego nabywcę nieruchomości, a więc tylko osobę,

która nabyła nieruchomość od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu

terytorialnego za cenę uwzględniającą bonifikatę.

Sąd drugiej instancji oddalił apelację powodowej Gminy w pełni podzielając

wykładnię art. 68 ust. 2 i art. 68 ust. 2a ugn., dokonaną przez Sąd pierwszej

instancji. Sąd odwoławczy nadto stwierdził, że aprobuje argumenty Sądu

Najwyższego wyrażone w uchwale z dnia 6 listopada 2002 r., sygn. III CZP 59/02,

a odwołujące się do wykładni funkcjonalnej, a nie językowej, ale tylko w zakresie

w jakim dotyczą one sukcesji uniwersalnej. W konsekwencji Sąd drugiej instancji

uznał, że brak jest podstaw do przyjęcia w drodze wykładni funkcjonalnej aby

obowiązek zwrotu bonifikaty mógł obciążać inną osobę niż bezpośredniego

(pierwotnego) nabywcę nieruchomości od Skarbu Państwa lub gminy. Podkreślił

nadto, że sądy są organami stosującymi prawo, a poglądy skarżącej można uznać

za postulat skierowany pod adresem ustawodawcy objęcia obowiązkiem zwrotu

bonifikaty także innych osób niż pierwotny nabywca.

W skardze kasacyjnej powodowej Gminy zarzucono naruszenie prawa

materialnego przez błędną wykładnię art. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia

1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz.U. 2004, nr 261, poz. 2603 ze zm.),

polegającą na przyjęciu, że wynikający z tego przepisu obowiązek zwrotu kwoty

równej udzielonej bonifikacie nie obciąża osób bliskich pierwotnego nabywcy.

3

W uzasadnieniu skargi powódka wywodzi, że z przepisu art. 68 ust. 2 ugn.

nie wynika wyraźnie, iż nabywcą jest tylko pierwotny nabywca, a w sytuacji gdy

sens tego przepisu nie jest jednoznaczny to Sąd drugiej instancji powinien

zastosować wykładnię funkcjonalną, która zlikwiduje proceder nabywania lokali

przez najemców w celu dalszej ich sprzedaży poprzez osoby bliskie. Zdaniem

skarżącej, na podstawie dokonanej darowizny pozwani weszli w prawa i obowiązki

zbywcy ze wszystkimi ograniczeniami związanymi z nabytym lokalem, a osoba

bliska uprzywilejowanego nabywcy pierwotnego powinna być traktowana jako

nabywca w rozumieniu art. 68 ust. 2 ugn.

Stanowisko Prokuratora Generalnego, przedstawione na podstawie art. 3988

§ 1 k.p.c., sprowadza się do stwierdzenia, że skarga kasacyjna powinna być

oddalona jako pozbawiona uzasadnionych podstaw, bowiem przepis art. 68 ust. 2

ugn. jednoznacznie obciąża obowiązkiem zwrotu bonifikaty wyłącznie nabywcę,

który nabył nieruchomość za cenę z udzieloną bonifikatą.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna nie zasługiwała na uwzględnienie wobec braku w niej

uzasadnionych podstaw.

Sąd drugiej instancji nie dopuścił się zarzucanej skargą kasacyjną błędnej

wykładni art. 68 ust. 2 ugn. wskutek uznania, że występujące w tym przepisie

pojęcie „nabywca nieruchomości” obejmuje tylko tę osobę, która nabyła

nieruchomość od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego za cenę

uwzględniającą udzieloną bonifikatę (dalej określanego mianem „pierwotnego

nabywcy”).

Trafne jest stanowisko Sądu odwoławczego, że sporne pojęcie, użyte

w przepisie objętym zarzutem błędnej wykładni, nie obejmuje osób bliskich

pierwotnego nabywcy w konsekwencji czego nie obciąża tych osób obowiązek

zwrotu sprzedawcy kwoty równej wysokości bonifikaty udzielonej od ceny ustalonej

zgodnie z art. 67 ust. 3 ustawy przy sprzedaży nieruchomości.

Dokonana przez Sąd drugiej instancji ścisła wykładnia językowa pojęcia

„nabywca nieruchomości” jest zgodna zarówno ze stanowiskiem prezentowanym

4

w piśmiennictwie, jak również w orzecznictwie, mimo wskazywania w skardze na

istnienie rozbieżności w judykaturze.

Sąd Najwyższy w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę opowiada się za

ścisłą interpretacją art. 68 ust. 2 ustawy, co oznacza, że obowiązek zwrotu kwoty

równej udzielonej bonifikacie spoczywa jedynie na tym nabywcy nieruchomości,

który uiścił sprzedawcy cenę uwzględniającą udzieloną bonifikatę. Innymi słowy,

obowiązek wynikający z tego przepisu obciąża jedynie pierwotnego nabywcę

nieruchomości, bowiem ustawodawca jego właśnie uczynił beneficjentem korzyści

ekonomicznych polegających na zapłacie ceny obniżonej o kwotę równą udzielonej

bonifikacie, przy równoczesnym uzależnieniu skutecznego skorzystania z tego

przywileju od zachowania się uprawnionego (a nie innych osób) zgodnie

z ustawowymi przesłankami. W literaturze zaprezentowano dość śmiałe

stanowisko, że wykorzystanie nieruchomości przez osobę bliską nabywcy (zarazem

np. obdarowaną przez pierwotnego nabywcę) na inne cele niż uzasadniające

udzielenie bonifikaty należy traktować jako wykorzystanie nieruchomości na inne

cele przez samego pierwotnego nabywcę. Jednakże nawet ten daleko idący pogląd

skłonił jego autora do stanowczego wniosku, że podmiotem, od którego właściwy

organ mógłby w takiej sytuacji żądać zwrotu kwoty bonifikaty jest osoba, która

nabyła nieruchomość od Skarbu Państwa lub gminy, a nie osoba bliska temu

nabywcy.

Wykładnia językowa normy zawartej w przepisie art. 68 ust. 2 ugn. prowadzi

zatem do wniosku, że przewidziany nim obowiązek nabywcy dokonania zwrotu

kwoty równej udzielonej od ceny bonifikacie obciąża tylko tego nabywcę, któremu

udzielono tej bonifikaty, a więc kupującego będącego bezpośrednim kontrahentem

sprzedawcy nieruchomości udzielającym bonifikaty, którym w omawianej sytuacji

jest Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego.

Za potrzebę dokonywania ścisłej wykładni językowej normy art. 68 ust. 2

ugn. przemawia również i ta okoliczność, że w dniu 22 września 2004 r. weszła

w życie zmiana tego przepisu, polegająca na zastąpieniu dotychczasowego

uprawnienia właściwego organu do żądania zwrotu kwoty równej udzielonej

bonifikacie po jej waloryzacji obowiązkiem właściwego organu żądania zwrotu tej

5

kwoty. W dacie dokonanego zbycia lokalu mieszkalnego przez pierwotnego

nabywcę na rzecz pozwanych osób bliskich (umową darowizny z dnia 7 grudnia

2004 r.) przepis art. 68 ust. 2 ugn. obowiązywał już w nowym brzmieniu.

Zastrzeżenie w nim ustawowego obowiązku żądania zwrotu przedmiotowej kwoty

tym bardziej musi być łączone z koniecznością dokonywania ścisłej wykładni normy

prawnej w części określającej podmiot, do którego omawiane żądanie musi zostać

skierowane. Do takiej wykładni pojęcia „nabywca nieruchomości” użytego w art. 68

ust. 2 ugn. składnia się również Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z dnia

9 grudnia 2005 r., sygn. akt III CZP 112/05 (nie publ.) stwierdzając, że roszczenie

gminy o zwrot udzielonej nabywcy kwoty bonifikaty jest adresowane do nabywcy

lokalu będącego kontrahentem gminy, a więc nie do kolejnego nabywcy tego

lokalu.

Za taką ścisłą wykładnią pojęcia „nabywca nieruchomości” rozumianego jako

podmiotu zobowiązanego wobec sprzedawcy nieruchomości zbywającego mu tę

nieruchomość za cenę uwzględniającą bonifikatę, przemawia również potrzeba

ochrony praw kolejnych jej nabywców. Jeśli są nimi nawet osoby bliskie

pierwotnego nabywcy to skutkiem dokonania ważnej czynności prawnej także

w takiej konfiguracji podmiotowej, jest nabycie przez osoby bliskie (wobec

pierwotnego nabywcy) prawa własności nieruchomości. Treścią przysługującego im

wówczas prawa jest m.in. swoboda dowolnego rozporządzania przedmiotem prawa

własności. Skorzystanie z tego uprawnienia nie może jednak skutkować

negatywnymi konsekwencjami majątkowymi w postaci obowiązku zwrotu kwoty

równej wysokości udzielonej innemu podmiotowi bonifikaty jeśli sankcja taka,

będąca niewątpliwie przejawem ingerencji w sferę prawa własności kolejnych

nabywców, nie została wyraźnie zastrzeżona w ustawie (art. 64 ust. 2 i ust. 3

Konstytucji RP). Ewentualna potrzeba udzielenia ochrony uzasadnionym interesom

Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego wymaga przeto stosownej

ingerencji ustawodawcy, której nie można skutecznie zastąpić próbą dokonywania

nie dającej się zaaprobować wykładni prawa.

Powyższa interpretacja w istocie nie sprzeciwia się stanowisku Sądu

Najwyższego zajętemu w uchwale z dnia 6 listopada 2002 r. (OSNC 2003 r., Nr 7-

8, poz. 101), jeśli zważyć że uchwała ta została podjęta w sprawie wymagającej

6

uwzględnienia jej konkretnego stanu faktycznego. Niezmiernie istotnym jego

elementem było ustalenie, że zbycia lokalu mieszkalnego, nabytego najpierw przez

spadkodawcę za cenę uwzględniającą bonifikatę, dokonała osoba bliska, ale

będąca zarazem spadkobiercą pierwotnego nabywcy. W takiej sytuacji trafnie

podkreślono w uzasadnieniu ostatnio powołanej uchwały, że m.in. i obowiązki

wiążące się z zawartą umową sprzedaży nieruchomości lokalowej podlegają

sukcesji uniwersalnej i przechodzą na spadkobierców zmarłego w drodze

dziedziczenia. Jednym z takich obowiązków zmarłego pierwotnego nabywcy lokalu

był obciążający go obowiązek zwrotu – w razie wystąpienia określonych ustawowo

przesłanek – kwoty równej udzielonej bonifikacie. Śmierć nabywcy nie wygasiła

tego obowiązku, a ponieważ przepisy ugn. nie dają podstaw do wnioskowania

o niedziedziczności tego obowiązku, przeto stał się on elementem spadku,

a w konsekwencji obowiązkiem spoczywającym na spadkobiercy, który nabył

spadek. W sytuacji wystąpienia sukcesji uniwersalnej, będącej następstwem

dziedziczenia, spadkobiercę pierwotnego nabywcy nieruchomości można więc

wyjątkowo traktować jako nabywcę tej nieruchomości obciążonego obowiązkiem

zwrotu, o którym stanowi art. 68 ust. 2 ugn. Wniosek taki jest jednak wyłącznie

konsekwencją zastosowania normatywnych reguł określających porządek i skutki

spadkobrania, a zatem stanowisko zajęte w ostatnio powołanej uchwale SN,

podjętej w innym stanie faktycznym, nie uzasadnia trafności poglądu strony

skarżącej o dokonaniu wadliwej wykładni art. 68 ust. 2 ugn. przez Sąd drugiej

instancji.

W tym stanie rzeczy Sąd Najwyższy orzekł jak w sentencji działając na

podstawie art. 39814

k.p.c.