IV CSK 229/06

Sygn. akt IV CSK 229/06

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 grudnia 2006 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Henryk Pietrzkowski (przewodniczący)

SSN Teresa Bielska-Sobkowicz

SSN Jan Górowski (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa "A." Spółki z o. o.

przeciwko „P.” S.A. i Gminie Miasta S.

o ustalenie,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 20 grudnia 2006 r.,

skargi kasacyjnej strony pozwanej Gminy Miasta S.

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 7 kwietnia 2006 r., sygn. akt [...],

uchyla zaskarżony wyrok (pkt I, II i III) i oddala apelację powódki

oraz zasądza od powódki na rzecz pozwanej Gminy Miasta S.

kwotę 24000 (dwadzieścia cztery tysiące) złotych tytułem zwrotu

kosztów postępowania apelacyjnego i kasacyjnego.

2

Uzasadnienie

Firma A. sp. z o.o. domagała się ustalenia nieważności nabycia przez

pozwaną Gminę Miasta S. od pozwanych „P.” S.A. prawa użytkowania

wieczystego działki nr [...] stanowiącej część nieruchomości położonej przy ul. J.

33a w S., składającej się także z działki nr [...]. Podniosła, że w 2002 r. wygrała

przetarg na nabycie prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości i zawarła z

„P.” warunkową umowę sprzedaży, zaś pozwana Gmina w dniu 23 września 2002 r.

złożyła oświadczenie o skorzystaniu z prawa pierwokupu działki nr 8/43, które jest

bezskuteczne w stosunku do niej, gdyż wykonanie prawa pierwokupu może

dotyczyć tylko całości przedmiotu sprzedaży.

Sąd Okręgowy w G., wyrokiem z dnia 30 czerwca 2005 r., oddalił powództwo

i zasądził od powódki na rzecz pozwanej Gminy koszty procesu. Ustalił, że P.

ogłosiła przetarg ofertowy na zbycie prawa użytkowania wieczystego

niezabudowanych działek nr [...] o pow. 1 310 m2

i nr [...] o pow. 11 m2

,

położonych w S. przy ul. J. za cenę 300 000 zł. W chwili sprzedaży działki te były

objęte księgą wieczystą nr [...] Sądu Rejonowego w S., założoną w dniu 18 grudnia

2000 r. na wniosek Przedsiębiorstwa Państwowego „P.”. Księga ta została

założona dla trzech działek [...] i [...], oraz działki [...] o pow. 292 m 2

na wniosek z

dnia 9 listopada 2000 r. po wydaniu przez Wojewodę decyzji stwierdzającej

nabycie z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 r. użytkowania wieczystego

niezabudowanego gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa i oznaczonego

jako wydzielone geodezyjnie działki nr [...] o pow. 292 m2

i nr [...] o pow. 1310 m2

objęte księgą wieczystą nr [...] oraz działki nr [...] o pow. 11 m2

zapisanej w k.w. S.

karta [...], przeznaczone w miejscowym planie ogólnym o zagospodarowaniu

przestrzennym miasta S. pod funkcję produkcyjno – usługową i mieszkaniową jako

uzupełniającą.

W księdze wieczystej nr 9907 założonej po zamknięciu kw S. karty [...],

prowadzonej dla działki nr [...] w dziale pierwszym oznaczono tę działkę jako

zabudowaną, natomiast działkę [...] odłączoną z księgi wieczystej nr [...] określono

jako niezabudowaną, Działka [...] została wyłączona z nieruchomości pozostającej

3

do 1987 r. w użytkowaniu Spółdzielni Inwalidów „W.” i na mocy decyzji Urzędu

Miejskiego z dnia 19 października 1987 r. wygaszono prawo jej użytkowania

służące tej Spółdzielni oraz przekazano je w zarząd Dyrekcji Okręgowych Kolei

Państwowych w zamian za przekazanie w użytkowanie Spółdzielni „W.”, po

wygaszeniu zarządu tej Dyrekcji, dwóch innych działek [...] i [...]. Celem tej

transakcji była zmiana granic, polegająca na wymianie gruntów o jednakowej

powierzchni 266 m2

. Pomimo tej korekty, obecnie przez działkę nr [...], na prawie

połowie jej powierzchni, przebiega betonowy podjazd prowadzący od ulicy J. do

drzwi wejściowych budynku Spółdzielni usytuowanego na działce nr [...].

Niewielka część tego podjazdu znajduje się w granicach działki nr [...].

W akcie notarialnym umowy warunkowej strony oświadczyły, że działka nr

[...] jest działką zabudowaną budowlą słupa energetycznego kratowanego sieci

wysokiego napięcia na fundamencie żelbetonowym. Notariusz sporządzający tę

umowę uznał istnienie prawa pierwokupu pozwanej Gminy Miasta S. do prawa

użytkowania wieczystego działki nr [...], jako działki nie zabudowanej, na podstawie

art. 109 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce

nieruchomościami (tekst jednolity: Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm., dalej

„u.g.n.”) o czym zawiadomił Gminę.

Pozwana w dniu 22 września 2002 r. złożyła oświadczenie o wykonaniu

prawa pierwokupu „do części nieruchomości niezabudowanej działki gruntu nr [...]

o pow. 1310 m2

położonej w S. przy ul. J., objętej księgą wieczystą Kw [...]”.

Według oceny Sądu pierwszej instancji oświadczenie Gminy o wykonaniu

prawa pierwokupu i zawarta w jego następstwie umowa nabycia prawa

użytkowania wieczystego działki [...] od „P.” są ważne, gdyż przedmiotem

sprzedaży pomiędzy pozwaną i powodową spółką było prawo użytkowania

wieczystego dwóch odrębnych i samodzielnych działek nie mających związku

funkcjonalnego i gospodarczego, a które tylko na wniosek użytkownika wieczystego

obejmujący także działkę nr [...] zostały objęte jedną księgą wieczystą nr [...]

bezpośrednio po wydaniu decyzji uwłaszczeniowej. Skoro więc przedmiotem

sprzedaży były już tylko dwie działki wpisane do księgi wieczystej nr [...] to nawet

według stron umowy sprzedaży warunkowej nie wszystkie działki wpisane do tej

4

księgi wieczystej stanowiły jedną niepodzielną nieruchomość. Zdaniem tego Sądu,

historia powstania działki [...] świadczy o braku podstaw do przyjęcia, że stanowi

ona jedną nieruchomość z działką nr [...] nie podlegającą prawu pierwokupu

w świetle aktualnych zapisów w dziale pierwszym księgi wieczystej.

Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 7 kwietnia 2006 r., na skutek apelacji

powódki, zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że powództwo uwzględnił. Nie

zakwestionował podstawy faktycznej zaskarżonego wyroku, lecz dodatkowo ustalił

na podstawie dokumentów geodezyjnych, że działka nr [...] oznaczona jest w

ewidencji symbolem B, zaś działka [...] symbolem Bp. Dokonał natomiast

odmiennej oceny prawnej stanu faktycznego sprawy.

Podkreślił, że gminie przysługuje wynikające z art. 109 ust. 1 pkt 2 u.g.n.

prawo pierwokupu prawa użytkowania wieczystego nie zabudowanej

nieruchomości. Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie zawiera ustawowej

definicji tego pojęcia a zwłaszcza nie wskazuje czy chodzi tu tylko o zabudowanie

budynkiem, czy także innym obiektem budowlanym. Uznał, że pewna wskazówka

może wynikać z unormowania zawartego w art. 62 ust 1-3 u.g.n., który stanowi,

że w umowie o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste ustala się sposób

i termin jej zagospodarowania, w tym termin zabudowy zgodnie z celem, na który

nieruchomość gruntowa została przeznaczona. Jeżeli sposób zagospodarowania

nieruchomości polega na jej zabudowie, ustala się termin rozpoczęcia lub termin

zakończenia zabudowy; za rozpoczęcie zabudowy uważa się wybudowanie

fundamentów, a za zakończenie zabudowy wybudowanie budynku w stanie

surowym zamkniętym. Wskazał, że kierując się tym unormowaniem i odwołując się

do wykładni Sądu Najwyższego zawartej w wyroku z dnia 10 października 2000 r.,

V CKN 96/00 (OSNC 2001, nr 2, poz. 34) należałoby przyjąć, że sporne działki

nie są zabudowane i w rezultacie że Gminie przysługiwało prawo pierwokupu

dotyczące obu działek łącznie, gdyż według art. 602 § 1 k.c. jest ono niepodzielne.

Skoro więc Gmina złożyła oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu tylko

w odniesieniu do działki nr 8/43, to jej oświadczenie, jako sprzeczne z tym

unormowaniem, było nieważne (art. 58 § 1 k.c.).

5

Posiłkując się z kolei definicjami zawartymi w art. 3 ustawy z dnia 7 lipca

1994 r. - Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz.U. z 2003 r., Nr 207, poz. 2016 ze

zm.) w kontekście art. 4 tej ustawy Sąd Apelacyjny wskazał, że do budowli trzeba

zaliczyć także drogi, a w konsekwencji uznać, że obydwie działki są częściowo

zabudowane, gdyż na około połowie działki nr [...] oraz w dwóch miejscach na

obrzeżu działki [...] znajduje się droga, najprawdopodobniej wybudowana przez

użytkownika sąsiedniej działki nr [...]. W takim wypadku Gminie nie przysługiwałoby

prawo pierwokupu prawa użytkowania wieczystego żadnej z tych dwóch działek,

skutkiem czego należałoby uznać oświadczenie Gminy o wykonaniu prawa

pierwokupu za nieważne (art. 58 § 1 k.c.). Taki rodzaj zabudowy – jego zdaniem –

nie wyłącza jednak możliwości korzystania z działek na cele budowy budynków.

Odwołując się do art. 20 ust 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo

geodezyjne i kartograficzne (tekst jednolity: Dz.U. z 2005 r. Nr 240, poz. 2027)

wskazał, że ewidencja gruntów i budynków obejmuje informacje dotyczące gruntów

wskazujące ich położenie, granice, powierzchnię, rodzaje użytków gruntowych oraz

klas gleboznawczych oraz dane o budynkach i lokalach. Symbolem „B” oznacza się

tereny mieszkaniowe, natomiast symbolem „Bp” zurbanizowane tereny

niezabudowane, zaś symbolem „dr” oznacza się drogi – w każdym przypadku

w grupie terenów zabudowanych i zurbanizowanych. Jego zdaniem przepisy te

mogą wskazywać, że w art. 109 ust 1 u.g.n. chodzi o zabudowę gruntu budynkami,

a nie innymi obiektami budowlanymi, co przemawiałoby za istnieniem prawa

pierwokupu Gminy do prawa użytkowania wieczystego obu przedmiotowych

działek. Skoro więc obie działki nie są zabudowane budynkami, a w ewidencji

gruntów i budynków, w przeciwieństwie do faktycznego stanu, nie ma oznaczenia,

że znajdują się na nich drogi, to należało je traktować jednolicie przy ocenie

istnienia lub nieistnienia prawa pierwokupu. W rezultacie złożenie przez Gminę

oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu tylko w odniesieniu do jednej działki

narusza art. 602 §1 zdanie drugie k.c. skutkiem czego jest nieważne na podstawie

art. 58 § 1 k.c.

Pozwana Gmina w skardze kasacyjnej opartej na podstawie naruszenia

prawa materialnego, tj. art. 600 § 1 k.c., art. 602 § 1 zd. 2 k.c. i art. 109 ust 1pkt 2

6

u.g.n. wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku i oddalenie apelacji bądź

przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Pojęcia nieruchomości na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami

nie można utożsamiać z definicją tego pojęcia występującą w ustawie z dnia

6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity: Dz.U. z 2001 r.,

Nr 124, poz. 1361 ze zm., dalej „u.k.w.h.). Na gruncie wieczystoksięgowym

nieruchomość identyfikowana jest z księgą wieczystą i w rezultacie o tym czy mamy

do czynienia z jedną czy z wieloma nieruchomościami decyduje liczba ksiąg

wieczystych dla niej urządzonych (art. 1 u.k.w.h.). Odmienne ujęcie nieruchomości

funkcjonuje natomiast na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Gminie przysługuje prawo pierwokupu (art. 109 ust 1 pkt. 2 u.g.n.)

w wypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej

nieruchomości gruntowej, a nie działki gruntu, których to pojęć także nie można

utożsamiać. W art. 4 pkt 1 i pkt 3 u.g.n. ustawodawca zdefiniował odmiennie

pojęcie „nieruchomości gruntowej” oraz pojęcie „działki gruntu”. Przez

nieruchomość gruntową należy rozumieć grunt wraz z częściami składowymi

z wyłączeniem budynków i lokali jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności

(art. 4 ust 1 u.g.n.). Działkę stanowi natomiast niepodzielna, ciągła część

powierzchni ziemskiej stanowiąca część lub całość nieruchomości gruntowej (art. 4

ust. 3 u.g.n.). W świetle tych definicji nawet odległe od siebie działki mogą być

częścią określonej nieruchomości. Z drugiej strony, jedna działka też może

stanowić nieruchomość. Z tego względu jeżeli gminie przysługuje prawo

pierwokupu niezabudowanej nieruchomości, to nie ma przeszkód do wydzielenia

z niej działki, gdyż nieruchomość może składać się z jednej działki. Niepodzielność

zatem prawa pierwokupu nie stoi na przeszkodzie wykonaniu prawa pierwokupu

przy sprzedaży wydzielonej fizycznie części nie zabudowanej nieruchomości.

Z kolei jeżeli nieruchomość składa się z kilku działek i jest zabudowana,

a przedmiotem sprzedaży jest jej całość, to gminie nie przysługuje prawo

pierwokupu gdyż stoi temu na przeszkodzie niepodzielność prawa pierwokupu.

7

Rozstrzygnięcie sprawy zależało więc w pierwszej kolejności od oceny czy

prawo użytkowania wieczystego działek [...] i [...] mimo, że przysługiwało jednemu

podmiotowi i było ujawnione w tej samej księdze wieczystej dotyczy jednej czy

dwóch odrębnych nieruchomości. Z powyższych uwag wynika, że sam wpis w

jednej księdze wieczystej nie mógł tu mieć większego znaczenia.

W judykaturze wielokrotnie wyrażono pogląd, że przy interpretacji pojęcia

nieruchomości niezabudowanej w rozumieniu art. 109 ust. 1 pkt 2 u.g.n. należy dać

priorytet wykładni funkcjonalnej (por. np. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia

9 lipca 2004 r., II CK 5/04, z dnia 2 lipca 2004 r., II CK 3/04 i z dnia 11 sierpnia

2004 r., II CK 9/04 nie publikowane). Wykładnia prawa powinna uwzględniać

bowiem nie tylko dążenie do literalnego jego stosowania, ale także być oparta

o rozeznanie czy jej wynik nie przekreśla funkcji dla której dany przepis został

ustanowiony. Już z samej treści art. 109 ust. 1 pkt 2 u.g.n. wynika jednak,

że prawo to przysługuje w odniesieniu do nieruchomości niezabudowanej.

Jeżeli związek funkcjonalny nie występuje pomiędzy działkami, to nawet gdy

stanowią przedmiot użytkowania wieczystego tej samej osoby i są objęte jedną

księgą wieczystą stanowią odrębne nieruchomości w rozumieniu omawianego

przepisu i z tego względu, należy w stosunku do nich oddzielnie rozważać

czy gminie przysługuje ustawowe prawo pierwokupu. W takim wypadku objęcie

aktem notarialnym dwóch, w istocie odrębnych nieruchomości, nie stoi na

przeszkodzie skorzystaniu przez podmiot uprawniony z prawa pierwokupu do

jednej z nich, gdyż hipoteza art. 109 ust. 1 pkt 2 u.g.n. obejmuje jedną

nieruchomość, a nie dwie lub więcej nieruchomości, chociażby były objęte jednym

aktem notarialnym. W takim wypadku wykonanie prawa pierwokupu do jednej

z odrębnych nieruchomości nie narusza więc wyrażonej w art. 602 § 1 zd. 2 zasady

niepodzielności prawa pierwokupu.

Sąd pierwszej instancji trafnie ustalił, że działka nr [...] nie ma

funkcjonalnego związku z działką [...], skoro nie nadaje się ze względu na swą

powierzchnię i zabudowę urządzeniem betonowego podjazdu do wejścia do

siedziby spółdzielni mieszkaniowej usytuowanego na działce nr 9/20 do innego

gospodarczego wykorzystania. Trafnie więc ocenił, że w tym wypadku działki te

8

stanowią odrębne nieruchomości w rozumieniu art. 109 ust. 1 pkt 2 u.g.n. Można

zauważyć, że nie byłaby odrębną nieruchomością, w rozumieniu omawianego

przepisu a tylko częścią składową zabudowanej nieruchomości spółdzielczej

składającej się z działki [...] właśnie ze względu na występujący związek

funkcjonalny, gdyby użytkowanie wieczyste obu tych działek przysługiwało temu

samemu podmiotowi, podczas gdy prawo to przysługiwało co do działki 9/11 PKP,

a do działki [...] Spółdzielni.

Należy też zgodzić się ze skarżącym, że w świetle art. 3 pkt 3 ustawy z dnia

7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2003 r. Nr 207, poz. 2016 ze zm.) teren

komunikacyjny, tj. droga, czy parking stanowią budowle w rozumieniu tej ustawy

i są elementem składającym się na całość użytkową obiektu budowlanego

w postaci budynku. Przepis ten rzeczywiście ma związek z art. 4 pkt 17 u.g.n.,

który odnosi się do stanu zagospodarowania i stanu techniczno-użytkowego

nieruchomości rozumianej jako całość funkcjonalnie powiązana, bez względu

na działki zabudowane i niezabudowane.

Sąd Najwyższy wyjaśnił, że przeznaczenie nieruchomości, które decyduje

o istnieniu ustawowego prawa pierwokupu Gminy ocenia się według chwili

sprzedaży (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 18 marca 2004 r., III CZP 5/04,

OSNC 2005, nr 6, poz. 96) Należało zatem rozstrzygnąć, która z przedmiotowych

nieruchomości w tym czasie była nieruchomością niezabudowaną. Brak w ustawie

o gospodarce nieruchomościami definicji niezabudowanej nieruchomości gruntowej

skutkował tym, że w ramach wykładni systemowej trzeba było sięgnąć do

unormowań prawa budowlanego z uwzględnieniem jednak, że w samej treści art.

109 ust. 1, pkt 2 u.g.n. ustawodawca użył określenia „nieruchomość

niezabudowana” nie ograniczając zabudowy do konkretnego rodzaju obiektu

budowlanego.

Wbrew sugestiom Sądu Apelacyjnego w wyroku z dnia 10 października

2000 r., V CKN 96/00 Sąd Najwyższy wyraził jedynie pogląd, że jeżeli

nieruchomość jest zabudowywana budynkiem, to stan zabudowy powstaje z chwilą

zamknięcia stanu surowego. W orzeczeniu tym brak natomiast rozważań, które

9

pozwoliły by przyjąć, że omawiany przepis wyłącza prawo pierwokupu tylko wtedy,

gdy nieruchomość zostanie zabudowana budynkiem.

Z analizy art. 3 ust. 3 i art. 4 prawo budowlanego wynika, że zabudowa

gruntu polegać może nie tylko na wybudowaniu budynku, ale także innych budowli

jak lotniska, drogi, linii kolejowej mostu. (por. postanowienie Sądu Najwyższego

z dnia 4 listopada 1995 r., V CK 121/05, nie publikowane). Definicja ta odpowiada

także unormowaniom zawartym w kodeksie cywilnym dotyczącym użytkowania

wieczystego (art. 235 § 1 k.c. i art. 239 § 2 k.c.), w których mowa o wznoszeniu

budynków i innych budowli.

Za wąskim ujęciem pojęcia „nieruchomość niezabudowana” w rozumieniu

art. 109 ust. 1 pkt 2 u.g.n. przemawia przede wszystkim to, że ustawowe prawo

pierwokupu jest instrumentem ograniczającym swobodny obrót nieruchomościami

i użytkowaniem wieczystym. Należy zatem je interpretować w sposób ścisły.

Wykładnia ta także jednak nie może przekreślić funkcji analizowanego

unormowania. Jeżeli nieruchomość jest zabudowana wprawdzie budowlą w postaci

słupa energetycznego, a jej wielkość (działka nr [...] o pow. 1310 m2

),

przeznaczenie, względy gospodarcze umożliwiają w dalszym ciągu jej zabudowę

nawet budynkiem wielofunkcyjnym, to w dalszym ciągu jest nieruchomością

niezabudowaną w rozumieniu art. 109 ust. 1 pkt. 2 u.g.n. Jeżeli natomiast

nieruchomość ma 11 m2

, w połowie jest zabudowana betonowym podjazdem i nie

ma żadnego znaczenia gospodarczego z punktu widzenia innej zabudowy, to nie

można racjonalnie twierdzić, aby w dalszym ciągu mogła pełnić funkcję

nieruchomości niezabudowanej.

Z tych względów Sąd Najwyższy orzekł jak w sentencji (art. 39816

k.p.c.).