I CNP 66/07

Sygn. akt I CNP 66/07

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 19 października 2007 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Elżbieta Skowrońska-Bocian (przewodniczący)

SSN Jan Górowski

SSN Krzysztof Pietrzykowski (sprawozdawca)

w sprawie ze skargi B.B. o stwierdzenie niezgodności z prawem

prawomocnego wyroku Sądu Okręgowego w W.

z dnia 6 grudnia 2006 r., sygn. akt I[...], wydanego w sprawie

z powództwa B.B.

przeciwko Spółdzielni Budowlano-Mieszkaniowej P.

o ustalenie istnienia stosunku najmu,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym

w Izbie Cywilnej w dniu 19 października 2007 r.,

oddala skargę.

2

Uzasadnienie

Powódka B.B. wniosła powództwo o ustalenie, że łączy ją ze Spółdzielnią

Budowlano - Mieszkaniową P. umowa najmu lokalu mieszkalnego nr 6 w W., w

domu przy ul. L. 9. W uzasadnieniu pozwu wskazano, że powódka wraz z nieletnią

córką zamieszkały w tym lokalu jako osoby uprawnione, żona i córka, na podstawie

umowy najmu z dnia 22 sierpnia 1996 r. zawartej przez Z.B. ze Spółdzielnią.

Umowa najmu między Z.B. a Spółdzielnią została zawarta na okres jego pracy w

Spółdzielni. W 2003 r. został orzeczony rozwód związku małżeńskiego małżonków

B. Następnie powódka otrzymała od swego byłego męża pismo pozwanej z dnia 31

marca 2004 r., w którym Spółdzielnia domaga się opróżnienia lokalu przez

wszystkie osoby w nim zamieszkujące do dnia 30 kwietnia 2004 r., w związku z

wypowiedzeniem umowy najmu przez Z.B. Z.B. pismem z dnia 31 marca 2004 r.

rozwiązał umowę najmu lokalu, nie rozwiązując jednocześnie stosunku pracy. W

uzasadnieniu pozwu powódka ponadto wskazała, że ma interes prawny, polegający

na zapewnieniu jej i jej małoletniej córce gwarancji dotyczących warunków

mieszkaniowych. Najem powódki wynika z art. 680 k.c., bowiem umowa najmu

została zawarta w 1996 r., czyli w czasie trwania związku małżeńskiego powódki ze

Z.B. Najem zaś służył zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny.

Strona pozwana w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa,

wskazując, że rzeczony lokal mieszkalny jest własnością pozwanej i służy jako

mieszkanie służbowe dla dozorcy budynku. Umowa najmu z dnia 22 sierpnia

1996 r. została zawarta są z dozorcą budynku na okres jego pracy w Spółdzielni,

a jego zamieszkiwanie w tym lokalu wraz z rodziną ma z natury rzeczy charakter

czasowy. Zgodnie z postanowieniami § 2 ust. 1 umowy najmu z dnia 22 sierpnia

1996 r., po rozwiązaniu umowy o pracę, Z.B. był obowiązany zwolnić zajmowany

lokal. Z chwilą rozwodu powódka stała się dla Z.B. osobą obcą i Spółdzielnia nie

może brać na siebie obowiązku zapewnienia mieszkania byłej rodzinie byłego

pracownika. Pozwana podkreśliła, że przyznanie powódce prawa najmu

obciążałoby bezzasadnie członków Spółdzielni obowiązkiem dostarczania

mieszkania osobom obcym, nie związanym ze Spółdzielnią oraz spowodowałoby

3

dodatkowe trudności przy zatrudnianiu innego dozorcy, bez zapewnienia mu

mieszkania w czasie trwania stosunku pracy.

Sąd Rejonowy w W. uznał powództwo za zasadne. W jego ocenie nie ma

wątpliwości, że B.B. wstąpiła w stosunek najmu rzeczonego lokalu mieszkalnego z

dniem 22 sierpnia 1996 r. Sąd uznał, że w myśl obowiązującego w dniu zawarcia

umowy najmu art. 7 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i

dodatkach mieszkaniowych, małżonkowie wspólnie zajmujący lokal są z mocy

prawa najemcami tego lokalu, chociażby umowa najmu została zawarta tylko z

jednym z nich.

Apelację od wyroku Sądu Rejonowego wniosła pozwana Spółdzielnia.

Sąd Okręgowy w W. zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że oddalił

powództwo i zasądził od B.B. na rzecz Spółdzielni kwotę 120 zł tytułem zwrotu

kosztów procesu. W uzasadnieniu podkreślił, że Sąd Rejonowy błędnie zastosował

art. 7 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach

mieszkaniowych (Dz. U. Nr 105, poz. 509 ze zm.) jako podstawę ustalenia istnienia

stosunku najmu rzeczonego lokalu mieszkalnego. W chwili orzekania przez Sąd

Rejonowy, czyli w dniu 20 października 2005 r., art. 7 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r.

o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych nie obowiązywał, gdyż

został uchylony przez ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów,

mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (jedn. tekst: Dz. U.

z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.). Przedmiotem regulacji tej ustawy jest stosunek

najmu, jednakże w odniesieniu tylko do zasobów lokalowych gminy. Natomiast

rzeczony lokal jest własnością Spółdzielni i tym samym nie należy do zasobów

gminy. Do byłych małżonków Barankiewiczów nie ma również zastosowania

wprowadzony przez tę ustawę art. 6801

k.c., ponieważ przepis ten stosuje się do

sytuacji, w których nawiązanie stosunku najmu lokalu służącego zaspokajaniu

potrzeb mieszkaniowych rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Zgodnie z

§ 1 pkt 1 umowy z dnia 22 sierpnia 1996 r., rzeczony lokal został oddany w najem

wyłącznie na czas zatrudnienia na stanowisku dozorcy domu. Umowa najmu miała

więc charakter czasowy.

Powódka wniosła skargę o stwierdzenie niezgodności z prawem

prawomocnego wyroku Sądu Okręgowego, zarzucając naruszenie art. 1 i 11

4

ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie

Kodeksu cywilnego, art. 7 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach

mieszkaniowych, art. 6801

k.c. oraz art. 43 § 1 k.r.o.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Trafny jest zarzut naruszenia art. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów,

mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Sąd Okręgowy

błędnie bowiem stwierdził, że ustawa ta znajduje zastosowanie do stosunku najmu,

jednakże „w odniesieniu tylko do zasobów lokalowych gminy”. W rzeczywistości

ustawę tę stosuje się w zasadzie do wszystkich stosunków prawnych

uprawniających lokatora do używania lokalu mieszkalnego, z wyjątkami wyraźnie

określonymi w ustawie (art. 1a i 3). Wyłącznie zaś do mieszkaniowego zasobu

gminy stosuje się tylko te przepisy ustawy, z których wyraźnie to wynika (art. 4, 8

i 20-25 oraz dotyczące publicznego zasobu mieszkaniowego art. 6f, 7 i 14 ust. 7).

Nietrafny jest zarzut naruszenia art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów,

mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, bowiem przepisy

tego artykułu dotyczą wypowiedzenia m. in. stosunku najmu lokalu mieszkalnego

przez właściciela, a nie – jak w okolicznościach niniejszej sprawy – przez lokatora.

Trafny jest zarzut naruszenia art. 7 ustawy o najmie lokali mieszkalnych

i dodatkach mieszkaniowych, Sąd Okręgowy nieprawidłowo bowiem uznał, że Sąd

Rejonowy błędnie zastosował ten przepis jako podstawę ustalenia istnienia

stosunku najmu rzeczonego lokalu mieszkalnego. Rozważany przepis, zgodnie

z którym małżonkowie wspólnie zajmujący lokal byli z mocy prawa najemcami tego

lokalu, chociażby umowa najmu została zawarta tylko przez jednego z nich, stanowi

w okolicznościach niniejszej sprawy podstawę wspólnego przysługiwania prawa

najmu obojgu małżonkom. W tym bowiem zakresie, wobec braku szczególnego

przepisu przejściowego w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym

zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, która uchyliła m. in. art. 7 ustawy

o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, należy zastosować

podstawowe zasady prawa międzyczasowego prywatnego (intertemporalnego).

Takie znaczenie ma z pewnością zasada lex retro non agit (art. 3 k.c.), do której

w niniejszej sprawie trafnie odwołał się Sąd Okręgowy, wypowiadając się przeciwko

zastosowaniu art. 6801

k.c., dodanego dopiero przez ustawę o ochronie praw

5

lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dlatego

podniesiony w skardze zarzut naruszenia tego przepisu jest oczywiście nietrafny).

Tym bardziej niezrozumiałe jest więc nie zastosowanie przez ten Sąd zasady locus

regit actum, wypowiedzianej w przepisach wielu ustaw, m. in. w art. XXVI p.w.k.c.,

zgodnie z którą skutki zdarzenia prawnego należy oceniać na podstawie ustawy,

która obowiązywała w czasie, gdy to zdarzenie nastąpiło.

Nietrafny jest zarzut naruszenia art. 43 § 1 k.r.o. Okoliczność, że oboje

małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym, mogłaby bowiem mieć

znaczenie w razie przyjęcia, że utrata przez powódkę prawa do lokalu nastąpiła

w związku z wypowiedzeniem umowy najmu przez jej męża. Do oceny ważności

wypowiedzenia nie miał wprawdzie zastosowania art. 37 § 3 k.r.o. w pierwotnym

brzmieniu (obecnie art. 37 § 4 k.r.o.), ponieważ w 2003 r. został orzeczony rozwód

związku małżeńskiego małżonków B., jednakże Z.B. mógł skutecznie wypowiedzieć

stosunek najmu lokalu mieszkalnego bez zgody byłej małżonki tylko w odniesieniu

do przysługującego mu udziału (stosowny w drodze analogii art. 198 k.c.).

Skarżąca nie bierze jednak pod uwagę, że umowa najmu lokalu mieszkalnego była

w okolicznościach niniejszej sprawy związana ze stosunkiem pracy i jako taka

została zawarta na czas oznaczony. Tak zresztą wyraźnie stanowił obowiązujący w

dniu zawarcia umowy art. 6 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach

mieszkaniowych. Obecnie zaś obowiązująca ustawa o ochronie praw lokatorów,

mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego wyraźnie podkreśla

związanie ze stosunkiem pracy jedynie stosunku najmu lokalu wchodzącego w

skład mieszkaniowego zasobu gminy lub innych jednostek samorządu

terytorialnego (art. 5 ust. 2), jednakże zasadniczo dopuszcza zawieranie umów o

odpłatne używanie lokalu, a więc również umów najmu, zarówno na czas

oznaczony, jak i nie oznaczony (art. 5 ust. 1). W okolicznościach niniejszej sprawy,

z chwilą ustania stosunku pracy na stanowisku dozorcy, doszło z mocy prawa do

wygaśnięcia stosunku najmu lokalu mieszkalnego, co jednak pozostaje bez

związku z podniesionym zarzutem naruszenia art. 43 § 1 k.r.o. Do takiego

wygaśnięcia stosunku najmu i wynikającego z niego prawa najmu dochodzi bowiem

również wtedy, gdy prawo to stanowi przedmiot wspólności w częściach

ułamkowych byłych małżonków.

6

Mimo zatem częściowo błędnego uzasadnienia, zaskarżone orzeczenie

Sądu Okręgowego należy uznać za zgodne z prawem.

Z przedstawionych powodów Sąd Najwyższy na podstawie art. 42411

§ 1

k.p.c. orzekł jak w sentencji.