II CSK 273/07

Sygn. akt II CSK 273/07

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 17 października 2007 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Stanisław Dąbrowski (przewodniczący)

SSN Barbara Myszka

del. SSA Michał Kłos (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa B.S.

przeciwko Miastu P. i Spółdzielni Mieszkaniowej w P.

o ustalenie,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 17 października 2007 r.,

skargi kasacyjnej powoda

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 28 listopada 2006 r., sygn. akt [...],

1) oddala skargę kasacyjną;

2) zasądza od powoda B.S. na rzecz pozwanej Spółdzielni

Mieszkaniowej w P. kwotę 1.800 zł (jeden tysiąc osiemset

złotych) z tytułu zwrotu kosztów procesu w postępowaniu

kasacyjnym.

2

Uzasadnienie

Powód B.S. wniósł o stwierdzenie nieważności umowy z dnia 5 października

1993 r. o oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości w części dotyczącej

działki nr 146/10 objętej księgą wieczystą KW nr [...] i działki nr 147/15 objętej

księgą wieczystą KW nr [...], zawartej pomiędzy pozwanymi Miastem P. oraz

Spółdzielnią Mieszkaniową w P.

Sąd Okręgowy w P. wyrokiem z dnia 13 lipca 2006 r. oddalił powództwo.

Sąd pierwszej instancji ustalił, że J.S., którego powód jest jedynym

spadkobiercą, zawarł w dniu 23 marca 1976 r. na podstawie przepisu art. 6 ustawy

z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (Dz.

U. z 1974 r., Nr 10, poz. 64 ze zm.) umowę sprzedaży na rzecz Skarbu Państwa

nieruchomości, która następnie została podzielona m. in. na działki nr 146/10 i

147/15. Decyzją z dnia 6 czerwca 1989 r. ustalono lokalizację inwestycji na rzecz

Spółdzielni Mieszkaniowej natomiast decyzją z dnia 24 lipca 1989 r. zatwierdzono

plan realizacyjny, zaś Spółdzielnia Mieszkaniowa zwróciła się do Rady Miasta P. o

bezprzetargowe oddanie terenów komunalnych w wieczyste użytkowanie dla

realizacji budownictwa mieszkaniowego. Uchwałą z dnia 2 czerwca 1992 r. Rada

Miejska P. podjęła decyzję o odstąpieniu w wieczyste użytkowanie Spółdzielni

Mieszkaniowej gruntów stanowiących własność Miasta P. w tym działki nr 146/10.

Odstąpienie gruntów miało nastąpić w trybie bezprzetargowym na podstawie

przepisu art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie

terytorialnym (Dz. U. nr 16, poz. 95 z późn. zm.) oraz art. 88a ustawy z dnia

29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U.

z 1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm. - dalej „u.g.g.”). W dniu 5 października 1993 r.

zawarto zaskarżoną umowę.

Sąd pierwszej instancji stwierdził, że adres J.S., a następnie jego

spadkobierców, powinien być pozwanemu Miastu P. znany, jednakże na stronie

pozwanej nie ciążył obowiązek powiadomienia następców prawnych byłego

właściciela nieruchomości o przysługującym mu pierwszeństwie nabycia

nieruchomości, wynikającym z art. 23 ust. 3 i 4 u.g.g. j Spółdzielni Mieszkaniowej

3

przysługiwało bowiem roszczenie o zawarcie z nią umowy sprzedaży

nieruchomości, na którą uzyskała decyzję lokalizacyjną, wynikające z treści art. 88a

u.g.g. Przepis ten – w ocenie Sądu pierwszej instancji – ma charakter szczególny

wobec art. 23 ust. 3 i 4. Powód nie wykazał również, aby zaskarżona umowa

obejmowała działkę nr 147/15.

Wyrokiem z dnia 28 listopada 2006 r. Sąd Apelacyjny oddalił apelację

powoda od powyższego wyroku.

Sąd Apelacyjny uznał, że powództwo winno było zostać oddalone, jednakże

z innym uzasadnieniem. Powód nie wykazał bowiem interesu prawnego

w rozumieniu przepisu art. 189 k.p.c. w żądaniu ustalenia nieważności umowy.

Interes ten powód winien udowodnić, gdyż sama nieważność umowy nie przesądza

o jego istnieniu. Sąd drugiej instancji powołał się na wystąpienie przez powoda do

pozwanego z podaniem o zwrot wywłaszczonej nieruchomości, które załatwione

zostało odmownie, jednakże uznał, że nie wynika z niego, aby intencją powoda było

odkupienie nieruchomości. Ponieważ powodowi nie przysługuje zwrot

wywłaszczonej nieruchomości, co wynika z treści art. 229 i 136 ust. 3 u.g.g., brak

po jego stronie obiektywnej potrzeby uzyskania wyroku żądanej treści.

W ocenie Sądu drugiej instancji, zaniechanie powiadomienia powoda

w trybie art. 23 u.g.g. mogłoby spowodować jedynie powstanie obowiązku

odszkodowawczego. Roszczenie o świadczenie eliminuje zaś interes prawny. Sąd

ten uznał również, że powód nie udowodnił, aby przedmiotową umową objęta była

również działka nr 147/15.

Powyższy wyrok zaskarżył skargą kasacyjną powód, opierając skargę na

obu podstawach wskazanych w art. 3983

§ 1 k.p.c. Powód zarzucił naruszenie

prawa materialnego: art. 189 k.p.c. w zw. z art. 23 ust. 3 i 4 u.g.g. poprzez ich

błędną wykładnię i przyjęcie, że dla ustalenia interesu prawnego w żądaniu

stwierdzenia nieważności przedmiotowej umowy, konieczne jest wykazanie

zamiaru ubiegania się o odkupienie nieruchomości, podczas gdy wystarczające jest

wykazanie, że powodowi przysługiwało prawo pierwszeństwa w nabyciu

nieruchomości. W ramach pierwszej podstawy kasacyjnej powód zarzucił też

naruszenie art. 189 k.p.c. w zw. z art. 136 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.

o gospodarce nieruchomościami (tekst jednol. Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603

4

ze zm. – dalej „u.g.n.”) poprzez błędną wykładnię i przyjęcie, że nie ma on interesu

prawnego w ustaleniu nieważności przedmiotowej umowy, gdyż nie przysługuje

mu roszczenie o zwrot nieruchomości podczas, gdy doszłoby wcześniej do jej

zwrotu, gdyby nie zawarto zaskarżonej umowy.

W ramach drugiej podstawy kasacyjnej powód zarzucił naruszenie art. 328

§ 2 k.p.c. poprzez poczynienie ustalenia, że nie przysługuje mu roszczenie o zwrot

wywłaszczonej nieruchomości, a zatem nie ma on interesu prawnego w żądaniu

ustalenia nieważności przedmiotowej umowy.

W oparciu o powyższe podstawy kasacyjne powód wniósł o uchylenie

zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego

rozpoznania, ewentualnie o uchylenie wyroku i orzeczenie co do istoty sprawy.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

W pierwszej kolejności wymaga rozważenia zarzut dotyczący podstawy

faktycznej wyroku, ponieważ w świetle art. 3983

§ 1 k.p.c., zarzut naruszenia prawa

materialnego powinien być oceniony w odniesieniu do ustalonego stanu

faktycznego.

Sąd drugiej instancji dał wyraz stanowisku, że – w okolicznościach niniejszej

sprawy – powodowi nie przysługuje roszczenie o zwrot nieruchomości na

podstawie art. 136 u.g.n., a to ze względu na treść art. 229 u.g.n. Roszczenie to nie

było przedmiotem żądania zawartego w pozwie, jednakże podlegało przesłankowo

ocenie sądu w aspekcie ustalenia, czy powód ma interes prawny w żądaniu

ustalenia nieważności umowy na podstawie art. 189 k.p.c. Pogląd Sądu drugiej

instancji, co do zastosowania w sprawie art. 229 u.g.n. jest trafny, skarżący zresztą

go nie kwestionuje. Trudno natomiast zgodzić się z generalną tezą tego Sądu

o braku w sprawie interesu prawnego, o czym niżej będzie mowa.

Przystępując do oceny zasadności zarzutu naruszenia art. 189 k.p.c. w zw.

z art. 23 ust. 4 u.g.g., wypada zgodzić się z tezą, leżącą u podstaw zaskarżonego

wyroku, że w pierwszym rzędzie winien być rozważony interes prawny powoda

w żądaniu ustalenia nieważności umowy tyle tylko, że z innym uzasadnieniem.

Dla ustalenia bowiem, czy powód ma interes prawny w wystąpieniu z niniejszym

powództwem nie ma znaczenia, czy z okoliczności sprawy wynika, że nosi się on

z zamiarem wystąpienia o zwrot tej nieruchomości, czy chce ją odkupić. Nie ma

5

podstaw dla – swego rodzaju – nie uprawnionej subiektywizacji interesu prawnego,

której dał wyraz Sąd Apelacyjny. Istotne jest natomiast, na ile zawarcie

przedmiotowej umowy obiektywnie ingeruje w sferę prawną powoda. Nie może

rodzić wątpliwości, że – utrzymując, iż kwestionowana umowa jest nieważna,

a zatem nie zrodziła skutku w postaci przeniesienia własności nieruchomości co do

której powód ma prawo do odkupienia jej na podstawie przepisu prawa

materialnego, lub ma prawo domagać się jej zwrotu - powód interes prawny

w rozumieniu przepisu art. 189 k.p.c. wykazał. Nie da się zatem uciec od problemu,

czy powodowi przysługuje – w tym stanie faktycznym – prawo nabycia

nieruchomości na warunkach określonych w art. 23 ust. 3 i 4 u.g.g. oraz, czy mógł

on skutecznie ubiegać się o zwrot nieruchomości na podstawie art. 136 i 229 u.g.n.

Jeśli okaże się, że powód miał prawo nabycia nieruchomości a nie został

o sprzedaży powiadomiony, lub jeśli okaże się, że miał prawo do żądania zwrotu

nieruchomości, gdyby nie zaskarżona sprzedaż, nie sposób byłoby zaprzeczyć, że

ma on interes prawny w żądaniu ustalenia jej nieważności. Występuje bowiem

obiektywna potrzeba uzyskania wyroku żądanej treści.

Istotą pierwszego zagadnienie jest ocena wzajemnego stosunku do siebie

dwóch norm zawartych w przepisach art. 23 ust. 4 w zw. z ust. 3 i w art. 88a ustawy

z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości

(Dz. U. nr 30, poz. 127 ze zm.). Powstaje zatem zagadnienie, czy norma wyrażona

przez przepis art. 88a ma charakter legis specialis w stosunku do normy zawartej

w art. 23 ust. 3 i 4.

Jak stanowi przepis art. 23 ust. 4 u.g.g., byli właściciele nieruchomości

przejętych na rzecz Skarbu Państwa lub ich spadkobiercy mają pierwszeństwo

w ich nabyciu, jeżeli zaoferują cenę równą wartości tej nieruchomości ustalonej

w sposób określony w art. 38. Przepis ust. 3 stosuje się odpowiednio, chyba że

adres byłego właściciela nieruchomości nie jest znany. Z kolei ust. 3 art. 23

stanowi, że najemców lub dzierżawców zawiadamia się na piśmie o przeznaczeniu

lokalu do sprzedaży oraz o przysługującym im pierwszeństwie nabycia

zajmowanego lokalu. Przepis ten usytuowany jest w Rozdziale 3 zatytułowanym:

Sprzedaż lub oddawanie w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, dzierżawę, najem

i użyczenie nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub własność

6

gminy. Z jego treści oraz lokalizacji wynika, że zawiera jeden z wyjątków od zasady

jaką jest rozporządzanie nieruchomościami w trybie przetargowym.

Na gruncie powyższego przepisu w orzecznictwie Sądu Najwyższego

przyjęto, że pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości lub otrzymaniu jej

w użytkowanie wieczyste nie tylko eliminuje podmioty ubiegające się o tę

nieruchomość, ale także, przez wyłączenie trybu przetargu, daje możność

uzyskania jej za atrakcyjną cenę (zob. uzasadnienie uchwały składu 7 sędziów

Sądu Najwyższego z dnia 23 lipca 1992 r., III CZP 62 / 9, OSNCP 1992, nr 12,

poz. 214). Uznano również, że tkwi w nim immanentnie zakaz dysponowania

nieruchomością w sposób naruszający to uprawnienie, obwarowany sankcją z art.

58 § 1 k.c. (zob. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 20 stycznia 1998 r., I CKN

368/97, OSNC 1998, nr 9, poz. 143; z dnia 6 maja 2004 r., III CK 471/02, niepubl.

i z dnia 29 kwietnia 2005 r., V CK 499/04, niepubl.).

W konsekwencji umowa zawarta z naruszeniem praw byłego właściciela,

o jakich mowa w art. 23 ust. 3 i 4 u.g.g., byłaby dotknięta nieważnością. W takiej

sytuacji nie sposób byłoby uprawnionemu odmówić interesu prawnego

w rozumieniu przepisu art. 189 k.p.c.

Powstaje natomiast zagadnienie czy w taki sam sposób kształtują się

uprawnienia byłego właściciela w sytuacji, w której nieruchomość objęta została

działaniem art. 88a u.g.g. Na powyższe pytanie należy udzielić odpowiedzi

negatywnej, co wynika przede wszystkim z charakteru normy przez przepis ten

wyrażonej. Art. 88a w brzmieniu pierwotnym, wynikającym z treści art. 16 ustawy

z dnia 4 października 1991 r. o zmianie niektórych warunków przygotowania

inwestycji budownictwa mieszkaniowego w latach 1991 – 1995 oraz o zmianie

niektórych ustaw (Dz. U. Nr 103, poz. 446), obowiązującym w dacie zawarcia

kwestionowanej umowy stanowi, że osoby prawne lub osoby fizyczne, które do

dnia 5 grudnia 1990 r. uzyskały na działki budowlane, stanowiące własność Skarbu

Państwa lub własność gminy, ostateczne decyzje lokalizacyjne, otrzymują te działki

w użytkowanie wieczyste w trybie bezprzetargowym. Zgodnie z utrwalonym

orzecznictwem Sądu Najwyższego, przepis ten nakłada na właściciela gruntu

obowiązek oddania gruntu w użytkowanie wieczyste, któremu to obowiązkowi

towarzyszy roszczenie uprawnionych osób o zawarcie umowy (zob. uchwały Sądu

7

Najwyższego z dnia 11 marca 1994 r., III CZP 17/94, OSNCP 1994, nr 10, poz. 185

i z dnia 17 grudnia 1996 r., III CZP 122/96, OSNC 1997, nr 1, poz. 28). Przepis ten

zawiera zatem normę stanowiącą wyjątek w odniesieniu do całości regulacji

zawartych w ustawie o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości w tym

również w odniesieniu do przepisów rozdziału 3, w którym usytuowany jest art. 23.

Do powyższej tezy prowadzą również wnioski wynikające z wykładni

systemowej. Wynika to bowiem z jego usytuowania w rozdziale 8 Przepisy

przejściowe i końcowe. Oznacza to, że przepis ten znajduje swoje zastosowanie do

wszystkich nieruchomości objętych działaniem ustawy w tym także do tych,

o których mowa w art. 23. Również wykładnia celowościowa prowadzi do uznania

pierwszeństwa uprawnień wynikających z art. 88a u.g.g. Funkcją tego

unormowania było bowiem uporządkowanie sytuacji w gospodarce gruntami.

Analogiczne stanowisko wyrażone zostało w uzasadnieniu uchwały Sądu

Najwyższego z dnia 17 grudnia 1996 r. III CZP 122/96.

Wypada również zauważyć, że pogląd o silniejszym charakterze uprawnień,

które niosło unormowanie zawarte a art. 88a g.g.w. od tych, jakie wynikały dla

byłych właścicieli z art. 23 ust. 4 tej ustawy dostrzegł również Trybunał

Konstytucyjny w uzasadnieniu uchwały z dnia 18 czerwca 1996 r., W 19/95, (OTK

Zb. Urz. 1996 r., nr 3, poz. 25).

W konsekwencji należy uznać, że pozwana Gmina miała obowiązek

zawarcia zaskarżonej umowy bez uprzedniego zawiadomienia byłych właścicieli.

Zawarcie tej umowy w niczym nie dotknęło sfery prawnej powoda, ponieważ i tak

nie miałby możliwości odkupienia nieruchomości od pozwanej. Należy również

podnieść, że wszystkie przywołane wyżej orzeczenia Sądu Najwyższego, zapadłe

na podstawie przepisu art. 34 ust. 4 u.g.g., wydane zostały na gruncie takich

stanów faktycznych, w których do zaskarżonej czynności doszło na ogólnych

zasadach normowanych przepisami działu III u.g.g., nie zaś w wyniku realizacji

roszczenia z art. 88a tejże ustawy.

Analogiczne stanowisko prezentuje również Sąd Najwyższy w wyroku z dnia

6 października 2004 r. I CK 197/04, (niepubl.) aczkolwiek orzeczenie to dotyczy

kolizji pomiędzy uprawnieniami płynącymi z art. 88a i z art. 7 ust. 1 i 2 dekretu

z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.

8

st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279). W uzasadnieniu tego wyroku Sąd

Najwyższy dał wyraz stanowisku, że pierwszeństwo przyznane byłemu

właścicielowi na mocy art. 23 ust. 4 u.g.g. łączy się z przetargową postacią oddania

gruntu w użytkowanie wieczyste. Wniosek ten Sąd Najwyższy wywiódł z całości

regulacji zawartej w art. 23, nakładającej obowiązek podawania wykazów

nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży lub do oddania w użytkowanie

wieczyste. Sąd Najwyższy uznał również, że brak unormowania, zawierającego

reguły kolizyjne pomiędzy zbliżonymi do siebie uprawnieniami, nie pozwala uznać

za sprzeczną z ustawą umowy w przedmiocie ustanowienia użytkowania

wieczystego ze względu na pominiecie byłej właścicielki. Pogląd o konieczności

pominięcia przy badaniu ważności umowy objętej działaniem art. 229 u.g.n.

regulacji zawartej w art. 23 u.g.g. zajął Sąd Najwyższy również w wyroku z dnia

21 czerwca 2007 r., IV CSK 81/07, (niepubl.).

Podsumowując powyższe rozważania należy stwierdzić, że uprawnienie do

otrzymania działki w użytkowanie wieczyste w trybie bezprzetargowym, mające

podstawę w treści przepisu art. 88a u.g.g. prowadzi do pominięcia pierwszeństwa

byłego właściciela w nabyciu tej działki, wynikającego z treści art. 23 ust. 4 u.g.g.

Konsekwencją powyższej tezy jest stwierdzenie, że umowa zawarta na

podstawie przepisu art. 88a u.g.g., z pominięciem uregulowanego w art. 23 ust. 3

i 4 u.g.g. prawa byłego właściciela działki do zawiadomienia go o przeznaczeniu

tejże nieruchomości do oddania w użytkowanie wieczyste, nie jest z tego powodu

nieważna.

Odnosząc się do zasadności zarzutu naruszenia art. 189 k.p.c. w zw. z art.

136 u.g.n. należy stwierdzić, że zarzut ten jest uzasadniony o tyle tylko, o ile Sąd

drugiej instancji nie dopatrzył się po stronie powoda interesu prawnego z uwagi na

brak prawa do ubiegania się o zwrot nieruchomości. Ściślej rzecz ujmując,

powodowi nie służy prawo do żądania zwrotu nieruchomości, nie ze względu na

oddanie jej w użytkowanie wieczyste zaskarżoną umową z 1993 r., co wprost

wynika z przepisu art. 229 u.g.n. Przeszkoda ta mogłaby bowiem zostać usunięta

poprzez eliminację z obrotu tej umowy. Właściwą przeszkodą w ubieganiu się

o zwrot nieruchomości jest to, że innemu podmiotowi przysługuje prawo silniejsze,

jakie przyznał art. 88a u.g.g., którego realizacją stała się zaskarżona umowa.

9

Mając powyższe względy na uwadze, jak również treść przepisu art. 39814

k.p.c., skargę kasacyjną należało oddalić.

O zwrocie kosztów procesu w postępowaniu kasacyjnym orzeczono na

podstawie przepisu art. 39821

w zw. z art. 391 § 1 w zw. z art. 98 § 1 k.p.c., biorąc

pod uwagę zasadę odpowiedzialności za wynik sprawy. O wysokości tych kosztów

orzeczono na podstawie przepisu § 13 ust. 4 pkt 2 w zw. z § 6 ust. 6

rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie

opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów

nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1348

ze zm.).