III CZP 109/13

Sygn. akt III CZP 109/13

UCHWAŁA

Dnia 26 lutego 2014 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Jacek Gudowski (przewodniczący)

SSN Anna Kozłowska (sprawozdawca)

SSN Bogumiła Ustjanicz

Protokolant Katarzyna Bartczak

w sprawie z wniosku H. S. (S.) i Górniczej Spółdzielni Mieszkaniowej "L." w Z.

oraz w sprawie z wniosku B. B., A. B. i Górniczej Spółdzielni Mieszkaniowej "L." w

Z.

i w sprawie z wniosku B. W., Z. W. i Górniczej Spółdzielni Mieszkaniowej "L." w Z.

o wyodrębnienie lokalu i założenie dla niego księgi wieczystej, wpis własności

i wpis udziałów we współwłasności,

po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym

w dniu 26 lutego 2014 r.

zagadnienia prawnego

przedstawionego przez Sąd Okręgowy w G.

postanowieniem z dnia 10 października 2013 r.,

"Czy dopuszczalne jest ustanowienie odrębnej własności lokalu

w drodze umowy między nabywcą a dotychczasowym właścicielem

nieruchomości budynkowej w budynku położonym na kilku

nieruchomościach pozostających w wieczystym użytkowaniu

właściciela budynku, dla których prowadzone są odrębne księgi

2

wieczyste z uwagi na to, że nieruchomości te stanowią własność

różnych osób?"

podjął uchwałę:

Ustanowienie odrębnej własności lokalu w budynku

położonym na nieruchomościach gruntowych stanowiących

własność Skarbu Państwa i gminy jest niedopuszczalne także

wtedy, gdy użytkownikiem wieczystym gruntu obejmującego te

nieruchomości jest jedna osoba.

Uzasadnienie

3

Sformułowane przez Sąd Okręgowy zagadnienie prawne powstało na tle

następującego stanu faktycznego i prawnego wynikającego z ksiąg wieczystych nr

…12503/, nr …46759/1 i nr …3374/1.

Księga wieczysta …12503/1 jest urządzona dla nieruchomości, składającej

się z działek gruntu położonych w R. przy ul. N. 53, oznaczonych numerami:

4614/305, 4103/305, 4124/305 o łącznej powierzchni 1411 m2

, zabudowanej

budynkiem mieszkalnym pięciokondygnacyjnym o powierzchni użytkowej 1.517 m2

i

kubaturze 6.934 m3

. W dziale drugim jako właściciel nieruchomości wpisany jest

Skarb Państwa a jako użytkownik wieczysty gruntu, do 5 grudnia 2089 r., i

właściciel budynku - Górnicza Spółdzielnia Mieszkaniowa „L.” w Z. Z mapy

znajdującej się w aktach księgi wieczystej wynikało, że południowo-wschodni róg

budynku jest usytuowany na działce oznaczonej nr 4106/305. Działka ta, o

powierzchni 27 m2

, wchodziła w skład nieruchomości objętej księgą wieczystą nr

…3374/1, której właścicielem jest Gmina Miasta R. Część znajdującego się na tej

nieruchomości budynku została w umowie oddania jej w użytkowanie wieczyste

opisana jako część budynku mieszkalnego wielorodzinnego,

pięciokondygnacyjnego, o powierzchni użytkowej 1.514,40 m2

, kubaturze 6.934 m3

,

położonego przy ul. N. 53, przy czym wskazano, że z całkowitej powierzchni

zabudowy tego budynku wynoszącej 434 m2

, część znajdująca się na działce nr

4106/305 ma 7 m2

. Wspomniana umowa została zawarta w formie aktu

notarialnego w dniu 17 stycznia 2013 r. Gmina Miasta R. oddała tę działkę

Górniczej Spółdzielni Mieszkaniowej „L.” w Z. w użytkowanie wieczyste do 5

grudnia 2089 r., z przeznaczeniem na poprawienie warunków zagospodarowania

nieruchomości przyległej, to jest nieruchomości objętej KW …12503/1. Ponadto,

wraz z oddaniem gruntu w użytkowanie wieczyste Gmina Miasta R. sprzedała

Spółdzielni za ceną 54.751 zł część budynku mieszkalnego stanowiącego, według

treści aktu, odrębną od gruntu nieruchomość. Opis tej części budynku wskazuje, że

zestawienie powierzchni zabudowy znajdującej się na sąsiedniej nieruchomości -

427 m2

(KW …12503/1) i zabudowy znajdującej się na działce nr 4106/305 - to jest

7 m2

daje ułamek 984/1000 odzwierciedlający część objętą KW … 12503/1, co też

oznacza, że część budynku na działce nr 4106/305 odpowiada ułamkowi 16/1000.

4

We wnioskach wieczystoksięgowych zawartych w tej umowie strony wnosiły

o odłącznie z księgi wieczystej KW …3374/1 działki gruntu nr 4106/305

o powierzchni 27 m2

, złożenie dla tej nieruchomości nowej księgi wieczystej i wpis

w dziale I-0 sprostowania oznaczenia nieruchomości przez ujawnienie części

budynku wynoszącej 16/1000, a w dziale II – wpis jako właściciela Gminy Miasta R.

oraz Górniczej Spółdzielni Mieszkaniowej „L.” w Z. jako użytkownika wieczystego i

właściciela budynku. W uwzględnieniu wniosku wieczystoksięgowego, dla działki nr

4106/305 została założona nowa księga wieczysta nr …46795/1, w której w dziale

I-SP ,,spis praw związanych z własnością’’ wpisano: „działka gruntu w użytkowaniu

wieczystym oraz stanowiący odrębną nieruchomość 16/1000 budynku

mieszkalnego”.

W dniu 21 lutego 2013 r. Górnicza Spółdzielnia Mieszkaniowa „L.” w Z. i H.

S. zawarli umowę ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu nr 12

położonego w budynku przy ul. N. 53, z własnością którego związany jest udział

wynoszący 379/10.000 części w użytkowaniu wieczystym działki gruntu nr

4106/305 oraz taki sam udział we współwłasności części wspólnych budynku

położonego na tej działce i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku

właścicieli lokali objętych księgą wieczystą …46795/1 i udział 379/10.000 części w

użytkowaniu wieczystym działek gruntu nr 4614/305, 4103/305, 4124/305 oraz taki

sam udział we współwłasności części wspólnych budynku położonego na tych

działkach i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali

objętych Kw …12503/1. We wnioskach wieczystoksięgowych zawartych w umowie

strony wniosły o wyodrębnienie z obydwu ksiąg lokalu mieszkalnego nr 12,

założenie dla tego lokalu nowej księgi wieczystej i wpis w tej księdze w dziale

drugim prawa własności na rzecz H. S., w dziale I-SP, prawa związane

z własnością - wpis udziałów w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz we

współwłasności części wspólnych budynku, urządzeń i instalacji zapisanych

w księgach wieczystych: w KW …12503/1 udział wynoszący 379/10.000 części i w

KW …46795/1 udział wynoszący 379/10.000 części oraz wpis w działach drugich

obu tych ksiąg prawa użytkowania wieczystego i własności budynku na rzecz

właściciela lokalu nr 12 w 379/10.000 częściach.

5

Tożsamej treści umowy z Górniczą Spółdzielnią Mieszkaniową „L.” w Z., o

wyodrębnienie i przeniesienie odrębnej własności lokali, odpowiednio lokalu nr 13 i

lokalu nr 10, zawarli w dniu 21 lutego 2013 r. B. i A. małżonkowie B. oraz B. i Z.

małżonkowie W. z tym, że w odniesieniu do małżonków B. udział w częściach

wspólnych i w prawie użytkowania wieczystego został określony na 317/10.000

części, a w odniesieniu do małżonków W. na 309/10.000 części, w każdej z ksiąg.

Wnioski o wpisy w księgach wieczystych zgodnie z ich treścią ujętą

w umowach, a przytoczoną wyżej, Sąd Rejonowy w R. oddalił postanowieniami z

dnia 29 kwietnia 2013 r. Sąd Rejonowy wyjaśnił, że ustanowienie odrębnej

własności lokalu znajdującego się w budynku usytuowanym na dwóch

nieruchomościach, dla których prowadzone są oddzielne księgi wieczyste jest

dopuszczalne wówczas gdy istnieje możliwość połączenia obu nieruchomości w

jednej księdze wieczystej. W sprawie, mimo tożsamości w obu wypadkach

podmiotu będącego użytkownikiem wieczystym i właścicielem budynku, połączenie

takie nie jest możliwe ponieważ nieruchomości gruntowe stanowią własność

różnych podmiotów. Właścicielem nieruchomości gruntowej ujawnionej w KW

…12503/1 jest Skarb Państwa, a właścicielem nieruchomości gruntowej objętej KW

…46795/1 jest Gmina Miasto R. Powołując się na treść art. 6269

k.p.c. Sąd

Rejonowy oddalił wniosek stwierdzając jednocześnie, że ustanowienie odrębnej

własności lokalu w budynku położonym na dwóch nieruchomościach należących

do dwóch różnych podmiotów było niedopuszczalne.

Rozpoznając apelacje wnioskodawców od postanowień Sądu Rejonowego,

Sąd Okręgowy w G. połączył sprawy do łącznego rozpoznania i przedstawił Sądowi

Najwyższemu przytoczone na wstępie zagadnienie prawne. Sąd Okręgowy

wskazał, że w obu księgach wieczystych stan prawny w zakresie użytkowania

wieczystego i własności budynku jest taki sam, a odmiennie przedstawia się jedynie

tytuł własności do gruntu, co dla rozstrzygnięcia nie powinno być znaczące

zważywszy, że wobec wydzielenia lokali z nieruchomości budynkowej, własność

lokali nie będzie związana z własnością gruntu. Zwrócił też uwagę,

że nieruchomość objęta księgą wieczystą nr …46795/1 stanowi działkę

o powierzchni 27 m2

i tylko jej niewielka część znajduje się pod budynkiem,

6

co stwarzało podstawy do ustanowienia służebności (art. 151 k.c.), do czego jednak

nie doszło.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Sądy obu instancji analizując wyłaniające się w sprawie wątpliwości prawne,

powołały uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 14 maja 1996 r. III CZP 37/96 (OSNC

z 1996 r., nr 9, poz. 116), w której Sąd Najwyższy stwierdził, że w sytuacji, gdy

budynek jest posadowiony na dwóch nieruchomościach, stanowiących własność

gminy, dla których prowadzone są oddzielne księgi wieczyste, ustanowienie

odrębnej własności lokalu jest dopuszczalne; ta teza w uzasadnieniu uchwały

została jednak uzupełniona stwierdzeniem, że w takiej sytuacji, dla dokonania

wpisu w księdze wieczystej, istnieje potrzeba połączenia nieruchomości w jedną

nieruchomość, co powinno nastąpić w wykonaniu wniosku zamieszczonego

w umowie o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Postawienie stronom wymogu

połączenia nieruchomości było niewątpliwie konsekwencją wniosku, że stanowiące

własność tej samej osoby i graniczące ze sobą działki gruntu objęte oddzielnymi

księgami wieczystymi są odrębnymi nieruchomościami w rozumieniu art. 46 § 1

k.c., ale odrębność tę stracą w razie ich połączenia w jednej księdze wieczystej,

w związku z czym dojdzie do wyodrębnienia lokalu z jednej nieruchomości

w znaczeniu wieczystoksięgowym. Połączenie nieruchomości zapobiegnie zatem

odmiennemu i tym samym niedopuszczalnemu, ukształtowaniu udziałów

w nieruchomości wspólnej w obu księgach wieczystych. W powołanej uchwale

Sąd Najwyższy zauważył też, że ustanowienie odrębnej własności lokalu

w budynku usytuowanym na kilku nieruchomościach nie byłoby dopuszczalne

gdyby nieruchomości te stanowiły własność różnych osób, wówczas bowiem ich

połączenie w jedną nieruchomość nie byłoby możliwe. Z uwagi na inny stan

faktyczny sprawy, wątek ten w powołanej uchwale nie był przez Sąd Najwyższy

kontynuowany, niewątpliwie jednak wyrażony pogląd zasługuje na pełną aprobatę.

Znalazł on przy tym potwierdzenie w późniejszym orzecznictwie Sądu Najwyższego

(por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 25 czerwca 1997 r. III CKU 30/97,

niepubl.).

7

Wątpliwość Sądu Okręgowego powstała, jak się wydaje, w związku

z założeniem, że wyodrębnienie lokali nastąpiło z nieruchomości budynkowych

i, że w związku z tym ich odrębna własność nie będzie prawem związanym

z prawem do gruntu ale z udziałami w nieruchomościach budynkowych

i z udziałami w użytkowaniu wieczystym to jest prawami należącymi do tej samej

osoby; ta jednorodność praw i ich podmiotu miała więc stanowić okoliczność

skłaniającą do uwzględnienia wniosków. Niezależnie jednak od tego, że stan

prawny nieruchomości nie odpowiada ściśle założeniu Sądu Okręgowego, na

co jednoznacznie wskazuje stan wpisów w księgach wieczystych przytoczony na

wstępie, zwrócić przede wszystkim należy uwagę, że nieruchomość lokalowa

podobnie jak i nieruchomość budynkowa jako prawo związane z użytkowaniem

wieczystym, to konstrukcje prawne, które nadto funkcjonują wyłącznie w związku

z instytucją ksiąg wieczystych, a ich przedmiot jest ściśle powiązany ze strukturą

księgi wieczystej. Każda czynność prawna dotycząca tych praw musi odnosić się

do księgi wieczystej. Odrębna własność lokalu nie powstanie bez wpisu do księgi

wieczystej (art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, tekst

jedn.: Dz.U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.), wpisu do księgi wieczystej wymaga

zarówno oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste jak i przeniesienie tego

prawa w drodze umowy (art. 27 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce

nieruchomościami, tekst jedn.: Dz.U. z 2014 r., poz.518 - dalej jako u.g.n.).

We wskazanych wypadkach wpis w księdze wieczystej ma przy tym charakter

konstytutywny, ponadto wpis użytkowania wieczystego konstytuuje odrębną

własność budynku (art. 235 k.c.). Zgodnie z art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca

1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn.: Dz.U. z 2013 r., poz. 707

ze zm.) dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą (przy

czym księga wieczysta prowadzona dla nieruchomości gruntowej oddanej

w użytkowanie wieczyste obejmuje również budynek stanowiący odrębny od gruntu

przedmiot własności). O ile zatem wpis nieruchomości gruntowej do księgi

wieczystej jest dla tej nieruchomości czynnikiem wyodrębniającym ją

z nieruchomości o jakich stanowi w art. 46 § 1 k.c., o tyle wpis prawa własności

nieruchomości budynkowej i lokalowej jest nadto czynnikiem kreującym te prawa.

8

Wyodrębnienie lokalu i to zarówno wówczas gdy wyodrębnienie następuje

w budynku stanowiącym cześć składową nieruchomości gruntowej jaki i wówczas

gdy następuje w budynku stanowiącym nieruchomość budynkową, dokonywa się

ramach jednej księgi wieczystej.

Jeżeli do wyodrębnienia lokalu dochodzi w budynku stanowiącym część

składową nieruchomości gruntowej, księga wieczysta dla nieruchomości gruntowej,

po założeniu księgi wieczystej dla lokalu, staje się księgą obejmującą nieruchomość

wspólną. Nieruchomość wspólna, stanowiąca przedmiot współwłasności właścicieli

lokali, obejmuje więc pozostałą część budynku i te jego urządzenia, które nie służą

wyłącznie do użytku właściciela lokalu a także grunt, na którym budynek

wzniesiono i tak rozumiana nieruchomość wspólna jest tylko jedna, ponieważ jedna

jest tu księga wieczysta. Nieruchomość wspólna jest więc konstrukcją prawną

funkcjonującą wyłącznie w powiązaniu z wpisami, zarówno w dziale pierwszym jak

i drugim, jednej tylko księgi wieczystej. Udział w nieruchomości wspólnej jest

ponadto prawem związanym z własnością lokalu co oznacza, że obrót prawem do

lokalu dla ważności takiej czynności prawnej wymaga przeniesienia prawa

do nieruchomości wspólnej.

Jeżeli do wyodrębnienia lokalu dochodzi w nieruchomości budynkowej,

to współwłasność poszczególnych właścicieli lokali obejmuje niewydzielone części

budynku, nadto przysługuje im udział w prawie użytkowania wieczystego.

Nie przesądzając, wobec braku w okolicznościach sprawy ku temu takiej potrzeby,

które prawo w razie wyodrębnienia własności lokalu w budynku stanowiącym

własność użytkownika wieczystego jest prawem głównym, a które związanym,

należy jedynie zauważyć, że i w takiej sytuacji występuje konstrukcja prawa

związanego, nakazująca przyjmowanie, że rozłączny obrót prawem do lokalu

i prawami, które pozostały w księdze, z której lokal wyodrębniono, jest

niedopuszczalny. Z powyższego wynika, że struktura tak faktyczna jak i prawna

nieruchomości wspólnej wskazuje na jej jednolitość. Jej istnienie wiąże się z treścią

jednej księgą wieczystą, a konstrukcja praw związanych wyklucza, aby związanie

dotyczyło praw wpisanych w różnych księgach wieczystych. Nie może zatem istnieć

odrębna własność lokalu związana z nieruchomościami wspólnymi objętymi dwoma

lub więcej księgami wieczystymi skoro wyodrębnienie lokalu nastąpić może

9

wyłącznie z jednej nieruchomości, a ta musi mieć urządzoną jedną księgę

wieczystą. Istotnym argumentem przeciwko dopuszczalności istnienia więcej niż

jednej nieruchomości wspólnej jest uregulowanie ujęte w art. 3 ust. 1 ustawy

o własności lokali określające wielkość udziału właściciela lokalu w nieruchomości

wspólnej, na co zwrócił uwagę Sąd Najwyższy w uchwale z 14 maja 1996 r.

Zgodnie z art. 235 k.c. budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie

Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostki samorządu terytorialnego

bądź ich związków przez użytkownika wieczystego stanowią jego własność.

To samo dotyczy budynków lub innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył

zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu

w użytkowanie wieczyste. Art. 31 u.n.g. stanowi, że oddanie nieruchomości

w użytkowanie wieczyste następuje z równoczesną sprzedażą budynków

znajdujących się na tym gruncie. Obydwa przepisy mają charakter bezwzględnie

obowiązujący. Kodeks cywilny nie zawiera definicji budynku. Zawiera ją ustawa

z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane ( tekst jedn.: Dz.U. z 2013 r., poz. 1409

ze zm.), jednakże definicja ta została skonstruowana na potrzeby tej ustawy,

w związku z czym należy przyjąć, że w stosunkach cywilnoprawnych ma jedynie

znaczenie pomocnicze. W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się,

że budynkiem jest obiekt budowlany, trwale związany z gruntem, stanowiący część

składową nieruchomości gruntowej (art. 48 k.c.) albo odrębny od gruntu przedmiot

własności (art. 235 § 1 k.c.), wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród

budowlanych i posiadający fundamenty oraz dach, z tym że spełnienie cechy

odrębności może zostać zrealizowane także przez ustanowienie potrzebnych

służebności (zob. uchwała pełnego składu Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z dnia

15 grudnia 1969 r., III CZP 12/69, OSNCP 1970, nr 3, poz. 39, uchwała Sądu

Najwyższego z dnia 23 stycznia 2007 r., III CZP 136/06, OSNC 2007, nr 11,

poz. 163, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 grudnia 2004 r., II CK 262/04,

niepubl. oraz postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 13 maja 1966 r., III CR

103/66, OSPiKA 1967, nr 5, poz. 110 i z dnia 26 stycznia 2006 r., II CK 365/05,

niepubl.). Istnienie zatem nieruchomość budynkowej zakłada nie tylko odrębność

prawną budynku ale i wskazuje na jego odrębność fizyczną. Część budynku, która

nie ma cech fizycznej odrębności nie może być budynkiem, ale jest jedynie

10

strukturą budowlaną, co powoduje, że własność nieruchomości budynkowej nie

powstaje (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 kwietnia 2005 r. III CZP 9/05,

OSNC z 2006 r., Nr 3, poz. 44, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 stycznia 2013 r.

I CSK 282/12 - niepubl.). Jeden budynek nie może jednocześnie w części stanowić

nieruchomości budynkowej, a części pozostawać częścią składową nieruchomości

gruntowej.

Zagadnieniem sposobu podziału budynku oraz zasadą integralności

budynku i wpływem naruszenia tej zasady na umowę Sąd Najwyższy zajmował się

wielokrotnie (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2003 r. II CKN

1155/00, OSNC z 2004 r. nr 4, poz. 61, z dnia 22 grudnia 2004 r. II CK 262/04,

uchwała z dnia 26 kwietnia 2007 r. III CZP 27/07, OSNC z 2008 r., nr 6, poz. 62).

Okoliczność zatem, że na nieruchomości objętej KW nr …46795/1 znajduje się

fragment budynku o powierzchni zabudowy 7 m2

w zasadzie wyklucza przyjęcie, że

na nieruchomości objętej tą księgą, znajduje się taka część budynku, która spełnia

kryteria uznania ją za nieruchomość budynkową.

Jeżeli jednak mamy do czynienia z nieruchomością budynkową, a więc

z sytuacją w której obiekt na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste spełnia

niezbędne kryteria uznania go za budynek i w takiej nieruchomości budynkowej

dochodzi do ustanowienia odrębnej własności lokalu, to zagadnienie wyodrębnienia

jednego lokalu z kilku nieruchomości budynkowych w ogóle nie powstaje ponieważ

taka sytuacja po prostu nie powstanie. Na każdej nieruchomości gruntowej oddanej

w wieczyste użytkowanie, wyodrębnionej przez wpis w księdze wieczystej,

znajdować się bowiem będzie budynek stanowiący własność użytkownika

wieczystego. Powtórzyć należy, że wyodrębnienie lokalu może nastąpić z jednej

nieruchomości w znaczeniu wieczystoksięgowym i w związku z tym z własnością

wyodrębnionego lokali związany jest jeden udział w nieruchomości wspólnej.

Można dodać, że jeżeli budynek został wzniesiony na dwóch

nieruchomościach w znaczeniu wieczystoksięgowym, stanowiącym własność tego

samego podmiotu i zarówno jedna jak i druga nieruchomość stanowią przedmiot

użytkowania wieczystego tego samego podmiotu, to wyodrębnienie lokalu

znajdującego się w takim budynku jest możliwe, o ile nieruchomości te zostaną

11

połączone w jedną nieruchomość w znaczeniu wieczystoksięgowym. Dostrzeżenie

takiej możliwości nie ma jednak znaczenia dla sposobu rozstrzygnięcia

przedstawionego zagadnienia.

Z podanych przyczyn Sąd Najwyższy udzielił odpowiedzi jak w uchwale.