III CSK 113/13

Sygn. akt III CSK 113/13

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 14 marca 2014 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Anna Owczarek (przewodniczący)

SSN Józef Frąckowiak (sprawozdawca)

SSN Agnieszka Piotrowska

w sprawie z powództwa M. K.

przeciwko J. F., D. S. i J. S.

o uznanie czynności prawnej za nieważną,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 14 marca 2014 r.,

skargi kasacyjnej powoda

od wyroku Sądu Okręgowego w T.

z dnia 29 listopada 2012 r.,

oddala skargę kasacyjną i zasądza od powoda na rzecz

pozwanych kwotę 1800 (tysiąc osiemset) zł tytułem zwrotu

kosztów postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

2

Powód M. K. wniósł o uznanie za nieważną, na podstawie art. 58 § 1 i 2 k.c.,

umowy sprzedaży i darowizny nieruchomości zawartej w dniu 29 kwietnia 2010 r.,

w formie aktu notarialnego pomiędzy pozwanym J. F. a pozwanymi D. i J. S. Powód

zgłosił także roszczenie alternatywne, na wypadek nieuwzględnienia przez Sąd I

instancji powództwa w powyższym zakresie, domagając się uznania wskazanej

umowy za bezskuteczną w stosunku do niego, na podstawie art. 59 k.c. W trakcie

postępowania zainicjowanego tym pozwem ustalono, co następuje

W dniu 12 kwietnia 2010 r. powód M. K. zawarł z pozwanym J. F.

warunkową umowę sprzedaży nieruchomości o pow. 0,38 ha, dla której

prowadzona jest KW nr […], położonej w N. za cenę 45 000 zł. Na mocy tej umowy

pozwany zobowiązał się przenieść własność wskazanej nieruchomości na powoda

w razie nie skorzystania z przysługującego Agencji Nieruchomości Rolnych prawa

pierwokupu. W tym samym dniu pozwany udzielił powodowi pełnomocnictwa do

złożenia w jego imieniu oświadczenia woli którego skutkiem ma być przeniesienie

własności nieruchomości objętej umową z 12 kwietnia 2010 r.

Pozwany J. F., w dniu 29 kwietnia 2010 r. zawarł z pozwanymi D. S. i J. S.

kolejną warunkową umowę sprzedaży i darowizny tej samej nieruchomości, na

mocy której sprzedał pozwanym udział wynoszący ¾ części opisanej powyżej

nieruchomości za cenę 41 250 zł oraz darował im udział wynoszący ¼ jej części, o

wartości 13 750 zł. W momencie zawierania tejże umowy pozwani S. nie wiedzieli,

że zbywana im nieruchomość była już przedmiotem wcześniejszej umowy

pomiędzy J. F. a powodem.

W dniu 17 maja 2010 r., powód na mocy udzielonego mu pełnomocnictwa,

złożył oświadczenie w formie aktu notarialnego o przejściu własności

nieruchomości, o której mowa w umowie z dnia 12 kwietnia 2010 r. z pozwanego J.

F. na powoda M. K. Postanowieniem z dnia 21 czerwca 2010 r., Sąd Rejonowy w

Tarnowie oddalił wniosek powoda o wpisanie go jako właściciela do księgi

wieczystej KW […] wskazując, że w chwili jego złożenia pozwany J. F. nie

figurował jako właściciel, w związku z czym nie mogło dojść do przeniesienia przez

niego własności spornej nieruchomości.

3

Wyrokiem z dnia 9 stycznia 2012 r. Sąd Rejonowy w T. uznał pozwanego J.

F. za winnego popełnienia przestępstwa z art. 286 § 1 k.k. w zw. z art. 12 k.k.

polegającego na tym, że działając w krótkim odstępie czasu i w wykonaniu z góry

powziętego zamiaru w celu osiągnięcia korzyści majątkowej, doprowadził do

niekorzystnego rozporządzenia mieniem w wysokości 45 000,00 zł M. K.

sprzedając i przenosząc dwukrotnie na różne osoby własność tej samej

nieruchomości.

Pozwani S. wnieśli o oddalenie powództwa podnosząc, że zawarli

z pozwanym notarialną umowę, na mocy której nabyli własność oznaczonej w tej

umowie nieruchomości. Oświadczyli, że działali w dobrej wierze, gdyż wpisany jako

właściciel w księdze wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości, pozwany

zapewnił ich, że nabywana przez nich nieruchomość jest wolna od obciążeń,

długów oraz praw osób trzecich. Nie mieli żadnych podstaw, aby stwierdzić, że

umowa z dnia 29 kwietnia 2010 r. została zawarta z pokrzywdzeniem powoda,

udaremniając wykonanie zawartej już przez niego wcześniej umowy warunkowej.

Zdaniem pozwanych działali oni w ramach instytucji rękojmi wiary ksiąg

publicznych, pod której ochroną aktualnie pozostają i jako pierwsi dokonując wpisu

w księdze wieczystej prowadzonej dla spornej nieruchomości skutecznie nabyli jej

własność.

Wyrokiem z dnia 20 czerwca 2012 r. Sąd Rejonowy w T. powództwo oddalił

oraz orzekł o kosztach postępowania. Oddalając apelację powoda Sąd Okręgowy

stwierdził, że ustalenia faktyczne poczynione przez sąd I instancji są prawidłowe.

Sąd Okręgowy zwrócił uwagę, że powód uważa, iż umowa jaką zawarł

z pozwanym jest sprzeczna z prawem, gdyż cele jej zawarcia był niezgodny

z ustawą, skoro pozwany został prawomocnie skazany wyrokiem sądu karnego za

popełnione na szkodę powoda przestępstwo oszustwa. Wskazując, że zgodnie

z art. 58 k.c. czynność prawna jest nieważna gdy jest sprzeczna z ustawą lub

zasadami współżycia społecznego, albo ma na celu obejście ustawy, podkreślił, że

chodzi o sprzeczność z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa, zarówno

kodeksu cywilnego jak i innych ustaw z zakresu prawa prywatnego jak

i publicznego. Za sprzeczną z ustawą może być uznana czynność prawna nie tylko

w sytuacji, gdy wadliwością taką obarczona jest jej treść, ale również w sytuacji gdy

4

sprzeczny z ustawą jest jej cel. Budzi to jednak wątpliwości w przypadku czynności

wielostronnych, jeżeli cel ten nie był znany wszystkim stronom danej czynności.

W takim wypadku sprzeczne z ustawą działanie jednej ze stron może pociągać

negatywne skutki względem pozostałych, którym cel ten nie był znany,

doprowadzając do ich pokrzywdzenia.

W rozpoznawanej sprawie umowa warunkowej sprzedaży zawarta przez

powoda z pozwanym, zdaniem Sądu II instancji, nie może być uznana za

nieważną. Jej forma i treść pozostają w pełnej zgodności z obowiązującymi w tym

zakresie przepisami prawa, czego powód (także w apelacji) nie kwestionował.

Wątpliwości mógł jedynie budzić cel, w jakim pozwany J. F. czynności tej dokonał,

a konkretnie to czy cel ten jako, że był celem przestępczym, mógł doprowadzić do

nieważności czynności prawnej. W tym kontekście należy w pierwszej kolejności

wskazać, że zapadły przeciwko pozwanemu J. F. wyrok skazujący go za

popełnienie przestępstwa oszustwa na szkodę powoda, wiążący w zakresie ustaleń

w postępowaniu cywilnym przesądził jedynie, że sprzeczne z prawem było

działanie oskarżonego w trakcie zawierania umów z powodem - w dniach 12

kwietnia 2010 roku oraz 17 maja 2010 roku, nie zaś w dniu 29 kwietnia 2010 r.

kiedy to doszło do zawarcia umowy sprzedaży i darowizny nieruchomości pomiędzy

pozwanymi w niniejszej sprawie.

Sąd Okręgowy zauważył, że chociaż zasadniczo można zgodzić się z tezą

zaprezentowaną w orzecznictwie Sądu Najwyższego (orzeczenie z dnia

28 października 2005 r., II CK 174/05, OSNC 2006, nr 9, poz. 149), a powołaną

przez powoda, że nieważna jest czynność prawna podjęta w celu przestępczym, to

proste przekładanie tej tezy na każdą sytuację, w której okaże się, że czynność

prawna posłużyła danej osobie do popełnienia przestępstwa byłoby nieuprawnione.

Wszak czynność taka byłaby sprzeczna z przepisami prawa publicznego -

prawa karnego, co jak wykazano powyżej nie jest bez znaczenia dla oceny jej

cywilnoprawnej ważności, ale a priori nie przesądza o nieważności danej

czynności. Prawo karne przewiduje w tej mierze własne sankcje, które

to w niniejszej sprawie dotknęły pozwanego, skazanego na karę pozbawienia

wolności. Nadto zważyć należy, że cel działania pozwanego J. F. nie był znany

pozwanym S., co w sposób bezsprzeczny w niniejszym postępowaniu zostało

5

wykazane. Uznanie analizowanej umowy za nieważną z powodu oszukańczego

celu działania pozwanego J. F., prowadziłoby także do pokrzywdzenia pozwanych

S., dokonujących tej czynności w dobrej wierze.

W skardze kasacyjnej powód zarzucił naruszenia prawa materialnego przez

błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, tj.: art. 58 § 1 k.c. przez przyjęcie, że

umowa z dnia 29 kwietnia 2010 r. zawarta pomiędzy J. F. a małżeństwem D. i J. S.

została zawarta w sposób prawidłowy, nie była ona podjęta przez sprzedającego w

celu przestępczym oraz nie została zawarta w celu pokrzywdzenia osoby trzeciej -

powoda.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje.

Umowa, której uznania za nieważną domaga się powód, co jest bezsporne,

spełniła wszelkie wymogi wymagane przez prawo do przeniesienia własności

nieruchomości stanowiącej własność pozwanego J. F. Okolicznością bezsporną

jest także to, że nabywcy działali w dobrej wierze i w zaufaniu do wpisu do księgi

wieczystej. Trafnie Sąd Okręgowy podkreślił, że w celu oszukania powoda został

zawarta umowa z dnia 12 kwietnia 2010 i tę czynność uznał sąd karny za

wyczerpującą znamiona przestępstwa oszustwa. W tej sytuacji nieważną jest tylko

ta umowa. Została ona zawarta w celu oszukania powoda i jest niewątpliwie

sprzeczna z przepisami prawa karnego. Brak zaś podstaw, aby umowę z dnia

29 kwietnia 2010 r. jaką pozwany J. F. zawarł z pozwanymi D.S. i J. S. uznać także

za nieważną. Pozwani S. zawarli tę umowę nic nie wiedząc, że nieruchomość

będąca przedmiotem tej umowy została już wcześniej warunkowo sprzedana

powodowi. Tylko więc pozwany J. F. miał świadomość, że jeżeli kupujący i

obdarowani D. i J. S. wcześniej niż powód zgłoszą wniosek o wpis do księgi

wieczystej, to jego umowa z powodem będzie prowadziła do oszukania powoda.

Jeżeli ta sama osoba jako sprzedawca, działając z zamiarem oszukania jednego

z kupujących zawiera z dwoma różnymi kupującymi dwie warunkowe umowy,

których wykonanie ma prowadzić do przeniesienia własności tej samej

nieruchomości na każdego z kupujących, w sytuacji gdy jedna z tych umów jest

nieważna nie pociąga to za sobą automatycznie nieważności drugiej umowy. To, że

sprzedawca w tych umowach wie, że wykonanie drugiej z tych umów może

prowadzić do sprzeczności pierwszej umowy z prawem, nawet z prawem karnym,

6

nie stanowi podstawy do uznania drugiej umowy za nieważną, jeżeli kupujący w tej

umowie działali w dobrej wierze.

W rozpoznawanej sprawie przeciwko uznaniu umowy warunkowej sprzedaży

i darowizny nieruchomości, jaką w dniu 29 kwietnia 2010 r, zawarli z powodem

pozwani przemawia także rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Osoba,

działająca w dobrej wierze na podstawie stanu nieruchomości ujawnionego

w księdze wieczystej jest chroniona, nawet gdyby rzeczywisty stan prawny był inny.

W rozpoznawanej sprawie stan księgi wieczystej odpowiadał w chwili zawierania

umowy z dnia 29 kwietnia 2010 r. rzeczywistemu stanowi prawnemu, gdyż wpisany

jako właściciel pozwany J. F. był właścicielem, bowiem nie doszło jeszcze do

przejścia własności, jako że oświadczenie o przeniesieniu na powoda własności

przedmiotowej nieruchomość, powód, na mocy udzielonego mu pełnomocnictwa,

złożył w imieniu J. F. dopiero 17 maja 2010 r. Pozwanych D. i J. S. w pełni chroni

wobec tego rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Przytoczone wyżej argumenty wskazują, że brak podstaw do uznania umowy

z dnia 29 kwietnia 2010 r. za nieważną. Pozwany J. F., jako sprzedający w tej

umowie wiedział, że jej wykonanie spowoduje to, iż zawarta przez niego wcześniej

umowa sprzedaży tej samej nieruchomości doprowadzić może do sprzeczności

pierwszej z tych umów z przepisami kodeksu karnego, gdyż wyczerpie znamiona

przestępstwa oszustwa. Nie jest to jednak równoznaczne z tym, że druga umowa

sprzedaży zawarta z pozwanymi D. i J. S. także jest sprzeczna z ustawą, w razie

gdy nabywcy działali w dobrej wierze i nic nie wiedzieli o sprzecznych z prawem

zamiarach sprzedawcy. Tylko gdyby wiedzieli, że celem działania pozwanego J. F.

było oszustwo i zgodzili się pomimo tego na zawarcie z nim drugiej umowy, byłaby

ona także nieważna, gdyż uczestniczyliby oni wtedy w działaniach niezgodnych

z prawem tj. w oszukiwaniu powoda. To, że sprzedawca działał w zamiarze

oszukania powoda, a kupującym w drugiej zawartej przez niego umowie

warunkowej sprzedaży nieruchomości zamiar ten nie był znany, wbrew zarzutom

zawartym w skardze nie prowadzi do nieważności tej drugiej umowy. Powód ma

wobec tego tylko roszczenie wobec pozwanego J. F. który go oszukał. Umowa

warunkowej sprzedaży jaką powód zawarł z tym pozwanym jako sprzeczna z

ustawą jest nieważna i powodowi wobec tego pozwanego służy roszczenie o zwrot

7

zapłaconej mu ceny oraz ewentualnie o odszkodowanie jeżeli wykaże, że zawarcie

takiej nieważnej umowy naraziło go na dalszą szkodę.

Mając na względzie, że zarzuty podniesione w skardze kasacyjnej okazały

się niezasadne Sąd Najwyższy, na podstawie art. 39814

k.p.c. orzekł jak w sentencji

wyroku.