III CSK 178/13

Sygn. akt III CSK 178/13

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 24 kwietnia 2014 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Irena Gromska-Szuster (przewodniczący)

SSN Krzysztof Pietrzykowski

SSA Katarzyna Polańska-Farion (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa M. CORPORATION

w Nowym Jorku

przeciwko V. sp. z o.o. w K.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 24 kwietnia 2014 r.,

skargi kasacyjnej strony pozwanej

od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]

z dnia 20 grudnia 2012 r.,

1) oddala skargę kasacyjną,

2) zasądza od strony pozwanej na rzecz strony powodowej

3600 (trzy tysiące sześćset) zł tytułem zwrotu kosztów

postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

2

Sąd Okręgowy w K. wyrokiem z dnia 21 marca 2010 r. zasądził od V. spółki

z o.o. w K. na rzecz M. Corporation w Nowym Jorku 527.546 zł z ustawowymi

odsetkami do dnia 23 maja 2009 r. do dnia zapłaty.

Na skutek apelacji strony pozwanej Sąd Apelacyjny zmienił wyrok Sądu

Okręgowego w ten tylko sposób, że zastrzegł ograniczenie odpowiedzialności

pozwanej do egzekucji zasadzonej kwoty z lokalu niemieszkalnego położonego w

K. przy ulicy K. 22 oraz udziału 6507/1178053 w prawie użytkowania wieczystego,

części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, dla

której to nieruchomości Sąd Rejonowy w K. prowadzi księgę wieczystą o nr …/5 i

udziału we współwłasności garażu wielostanowiskowego w budynku nr 22 przy ul.

K. w K., objętego księga wieczystą o nr …/3, prowadzoną przez wymieniony Sąd

Rejonowy, a w pozostałej części apelację oddalił.

Sądy ustaliły, że powód zawarł w dniu 2 listopada 2006r. z F. S.A. w K.

umowę o współpracy w zakresie emisji obligacji, której celem było pozyskanie

środków finansowych na zakup kilku nieruchomości przeznaczonych pod

budownictwo mieszkaniowe. W przypadku naruszenia któregokolwiek z warunków

określonych w umowie powód był uprawniony do postawienia obligacji wszystkich

emisji w stan natychmiastowej wykonalności. Zabezpieczeniem wykupu obligacji

było m.in. ustanowienie hipoteki na przysługującym F. S.A. prawie użytkowania

wieczystego nieruchomości położonej w K. przy ulicy K. Do ustanowienia hipoteki

doszło w dniu 19 stycznia 2007 r. W tym czasie nieruchomość była już obciążona

hipoteką do kwoty 12 000 000 zł na rzecz PKO BP S.A. w celu zabezpieczenia

wierzytelności banku z tytułu kredytu.

W umowie przedwstępnej F. S.A. zobowiązała się wybudować i sprzedać

pozwanej spółce do dnia 31 grudnia 2007 r. lokal użytkowy położony w K. przy

ulicy K. 22. W związku ze zbliżającym się terminem zawarcia umów

przyrzeczonych, ze strony klientów dewelopera pojawiła się propozycja spłaty przez

nich części zobowiązań tej spółki wobec powoda, tak by doprowadzić do

wykreślenia hipotek obciążających nieruchomość. Duża część klientów dokonała

dopłat, które przybrały ostatecznie postać pożyczek wobec F. S.A.; pozwana z

3

możliwości tej nie skorzystała. Wykonując postanowienia umowy przedwstępnej, w

dniu 22 października 2009 r. F. S.A. ustanowiła odrębną własność lokalu

użytkowego i sprzedała go pozwanej, zapewniając uzyskanie do 22 października

2009 r. zgody wierzyciela hipotecznego na zwolnienie nieruchomości z obciążenia.

Do wykonania tego obowiązku nie doszło.

Z uwagi na naruszenie przez emitenta warunków umowy o współpracy

powód uzyskał wobec F. S.A. nakaz zapłaty na kwotę 80.692.135 zł oraz 32.200 zł

tytułem zwrotu kosztów procesu. Postanowieniem z dnia 5 maja 2009 r. Sąd

Rejonowy ogłosił upadłość obejmującą likwidację majątku F. S.A. Na sporządzonej

w tym postępowaniu liście wierzytelności znalazła w/w wierzytelność powoda.

W tych okolicznościach Sąd Apelacyjny zaaprobował stanowisko, że zgodnie

z art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, powód może dochodzić

wierzytelności od dłużnika rzeczowego. Uznał także, że czynność prawna

polegająca na ustanowieniu zabezpieczenia hipotecznego nie może być uznana za

sprzeczną z zasadami współżycia społecznego. W relacjach między

profesjonalnymi podmiotami praktyka zabezpieczeń hipotecznych jest powszechnie

stosowana. Poza tym sąd podkreślił, że stron nie łączył żaden stosunek prawny; nie

zostało natomiast wykazane, by powód oraz F. S.A. pozostawili w zmowie i z góry

zakładali, że wyemitowane obligacje nie zostaną wykupione. Środki uzyskane z

emisji obligacji przeznaczane były na dalsze inwestycje, a do ogłoszenia upadłości

F. S.A. doszło dopiero po upływie dwóch i pół roku od zawarcia umowy o

współpracy. Materiał dowodowy nie dawał wreszcie podstaw do przyjęcia, że

powód przyczynił się do opóźnienia w finalizowaniu umów przyrzeczonych w

wykonaniu umów przedwstępnych zawartych przez F. S.A. czy nawiązywał kontakt

z nabywcami i zapewniał ich o możliwości oraz warunkach uzyskania zwolnienia

lokali z obciążeń hipotecznych. Nie znalazł też uzasadnienia, zdaniem Sądu

Apelacyjnego, zarzut sprzeczności żądania z zasadami współżycia społecznego.

Trudno bowiem uznać za nadużycie prawa dochodzenie wierzytelności

zabezpieczonej hipoteką, szczególnie w sytuacji, gdy wierzyciel nie uzyskał

dotychczas zaspokojenia od dłużnika osobistego. Za istotne uznał także sąd

względy związane z charakterem działalności prowadzonej przez pozwaną, która

jest profesjonalistą w dziedzinie obrotu nieruchomościami. Miała ona pełną

4

świadomość skutków nabycia lokalu obciążonego, zwłaszcza wobec istnienia

podobnego obciążenia na rzecz PKO BP już w dniu podpisywania umowy

przedwstępnej. Nie stały się przedmiotem zarzutów pozwanej konsekwencje

przeprowadzenia wobec niej egzekucji, nie stwierdził więc sąd zagrożenia dla bytu

spółki czy narażenia na szwank jej interesów.

Jako trafny potraktowano jedynie zarzut apelacyjny naruszenia art. 319 k.p.c.

przez pominięcie w orzeczeniu Sądu Okręgowego uprawnienia do powoływania się

w toku postępowania egzekucyjnego na ograniczenia odpowiedzialności. W tym

tylko zakresie zaskarżone orzeczenie zostało zmienione.

W skardze kasacyjnej od wyroku Sądu Apelacyjnego strona pozwana

wniosła o uchylenie wyroku i wyroku sadu pierwszej instancji oraz przekazanie

sprawy do ponownego rozpoznania ewentualnie orzeczenie co do istoty sprawy

i oddalenie powództwa.

Skarżąca zarzuciła naruszenie art. 58 § 2 k.c. w związku z art. 65 ust. 1

ustawy o księgach wieczystych i hipotece przez jego niewłaściwe zastosowanie

i przyjęcie, że czynność prawna ustanowienia hipoteki przez F. S.A. nie narusza

zasad współżycia społecznego i przez to nie jest obarczona sankcją nieważności;

art. 5 k.c. przez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na uznaniu, że

wykonywanie prawa przez powoda nie stanowi nadużycia prawa; art. 65 ust. 1

ustawy o księgach wieczystych i hipotece przez jego błędną wykładnię i uznanie,

że obowiązkiem właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką jest także

świadczenie sumy pieniężnej; art. 328 § 2 k.p.c. w związku z art. 391 § 1 k.p.c.

przez sformułowanie uzasadnienia wyroku w sposób uniemożliwiający kontrolę

kasacyjną.

W odpowiedzi na skargę kasacyjną strona powodowa wniosła o jej oddalenie

i zasądzenie kosztów postępowania kasacyjnego.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Nie zasługuje na uwzględnienie podniesiony w ramach drugiej podstawy

kasacyjnej zarzut naruszenia art. 328 § 2 w związku z art. 391 § 1 k.p.c. Jak

wielokrotnie podkreślał Sąd Najwyższy, uchybienie wymaganiom określonym

w powołanych przepisach może być ocenione jako mogące mieć wpływ na wynik

5

sprawy tylko wtedy, gdy braki w uzasadnieniu sądu drugiej instancji są tak istotne,

że uniemożliwiają kontrolę kasacyjną orzeczenia (por. wyroki Sądu Najwyższego:

z dnia 18 kwietnia 1997 r., I PKN 97/97, OSNAPUS 1998, nr 4, poz. 121, z dnia

26 listopada 1999 r., III CKN 460/98, OSNC 2000, nr 5, poz. 100). Skarżąca spółka

nie wykazała, że taka sytuacja wystąpiła w niniejszej sprawie. Sąd Apelacyjny

przytoczył motywy leżące u podłoża rozstrzygnięcia o sformułowanym w apelacji

zarzucie nadużycia prawa, czyniąc to w kontekście ustaleń faktycznych

wynikających z określonego materiału sprawy. Kwestia pominięcia części materiału

procesowego czy zaniechania przeprowadzenia postępowania uzupełniającego

wykracza poza ramy omawianego zarzutu. Z kolei wadliwości dokonanej subsumcji

mogły być uzasadnieniem dla podstawy naruszenia prawa materialnego.

Rozstrzygniętą zaskarżonym wyrokiem odpowiedzialność wywodzono

z hipoteki obciążającej nieruchomości stanowiące przedmiot własności

i użytkowania wieczystego przysługującego stronie pozwanej. Jak wynika z art. 65

ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (jednolity

tekst: Dz. U z 2013 r. poz. 707 z późn. zm.), przez ustanowienie hipoteki wierzyciel

może dochodzić zaspokojenia swojej wierzytelności z nieruchomości bez względu

na to czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi

właściciela nieruchomości. Zasadę tę stosuje się również, gdy przedmiotem

zabezpieczenia jest prawo użytkowania wieczystego czy udział w tym prawie (art.

65 ust. 2 pkt 1 i ust. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Można zgodzić

się z pozwaną, iż charakter prawny wskazanego uprawnienia wierzyciela nie jest

jednolicie oceniany w doktrynie. Wyrażony został pogląd, do którego w skardze

kasacyjnej nawiązano, w myśl którego dłużnik hipoteczny nie ma żadnych

obowiązków czynnych, a jedynie obowiązek znoszenia egzekucji z przedmiotu

obciążonego. W judykaturze dominuje jednak stanowisko przyznające wierzycielowi

uprawnienie do wytoczenia przeciwko dłużnikowi hipotecznemu, który nie jest

dłużnikiem osobistym, powództwa o świadczenie (por. postanowienie Sądu

Najwyższego z dnia 26 marca 1971 r., III CRN 553/70, OSNC 1971, nr 10,

poz. 185; wyroki: z dnia 10 września 1999 r., III CKN 331/98, OSNC 2000, nr 3,

poz. 57; z dnia 6 marca 1997 r. I CKU 78/96, Prok. i Pr.-wkł. 1997, nr 6, s. 38;

z dnia 16 lipca 2003 r. V CK 19/02, Lex nr 602311; z dnia 25 sierpnia 2004 r.

6

IV CK 606/03, Lex nr 188488; z dnia 12 grudnia 2013 r., V CSK 51/13, Lex

nr 1425058). Podzielając tę linię orzeczniczą zauważyć trzeba, że pogląd ten

uzasadniają zarówno przepisy materialnoprawne (zwłaszcza art. 73 i 78 ustawy

o księgach wieczystych i hipotece), jak i względy procesowe. Wierzyciel, by mógł

skutecznie prowadzić egzekucję z nieruchomości obciążonej musi bowiem uzyskać

przeciwko dłużnikowi rzeczowemu tytuł wykonawczy, a takim z punktu widzenia

przepisów procesowych może być wyrok zasądzający określone świadczenie.

Uwzględnienie zatem żądania zasądzenia należności dochodzonej przez powoda

od dłużnika osobistego, do wysokości zabezpieczonej hipoteką, nie może być

uznane za naruszające art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Nieskuteczny jest również zarzut naruszenia art. 58 § 2 k.c. Przepis ten

uznaje za nieważne czynności prawne sprzeczne z zasadami współżycia

społecznego. Dla takiej ich kwalifikacji rozstrzygające znaczenie ma nie tylko treść,

ale i zamierzony przez strony cel oraz przewidywane skutki czynności. Okoliczności

towarzyszące dokonaniu czynności, w tym motywy działania stron, mogą świadczyć

o braku poszanowania dla interesów partnera, naruszeniu zasad uczciwego obrotu,

rzetelnego postępowania, lojalności i zaufania w stosunkach kontraktowych. Tego

rodzaju zachowania w relacjach między przedsiębiorcami nie zasługują na ochronę

(por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 czerwca 2010 r., IV CSK 555/09, Lex

nr 885035). Nie jest też wykluczone przyjęcie rozważanej sankcji w razie

naruszenia praw osób trzecich (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 lutego

2011 r., I CSK 261/10, Lex nr 784986). Trzeba jednak pamiętać, że klauzula zasad

współżycia społecznego, wprowadzając nieostre kryteria, może zagrażać

bezpieczeństwu obrotu. Jak wskazuje doktryna, jej wykorzystanie powinno być

zatem ostrożne i obejmować przypadki rażące. Do takich trudno zaliczyć dokonanie

czynności z samą tylko świadomością istnienia powstałych wcześniej praw osób

trzecich. Zachowanie stron czynności, by wywołać skutek z art. 58 § 2 k.c., godzić

musi także w inne wartości akceptowane w społeczeństwie. Taką wartością może

być np. ogólny zakaz umyślnego szkodzenia drugiemu, gdy celem stron jest

pokrzywdzenie innej osoby czy uniemożliwienie realizacji jej roszczenia. Innymi

słowy, zastosowanie konstrukcji z art. 58 § 2 k.c. w odniesieniu do czynności

naruszających prawa osób trzecich, wymaga wystąpienia dodatkowych

7

okoliczności (por. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 16 marca 1993 r., II CRN

94/92, Wokanda 1993, nr 6, s. 4; z dnia 12 lutego 2002 r., I CKN 902/99, Lex

nr 54357; z dnia 1 lutego 2000 r., III CKN 1135/98, Lex nr 51356; z dnia 24 lipca

2009r., II CSK 124/09, Lex nr 530619; z dnia 18 kwietnia 2013 r., II CSK 557/12,

OSNC 2014, nr 2, poz. 13).

Wymaga też podkreślenia, że zgodność czynności prawnej z zasadami

współżycia społecznego jest zagadnieniem kontekstu faktycznego, tj. okoliczności

danego wypadku (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 października 2009 r.,

IV CSK 157/09, Lex nr 558611). Sąd Najwyższy konsekwentnie prezentuje przy

tym stanowisko, że stany świadomości człowieka takie, jak wola, cel działania,

zamiar stron umowy, są elementem ustaleń faktycznych, wyłączonym spod kontroli

kasacyjnej (por. wyroki: z dnia 19 lipca 2000 r., II CKN 279/00, Lex nr 533854;

z dnia 8 grudnia 2000 r., I CKN 1233/00, Lex nr 536988; z dnia 6 września 2000 r.,

II CKN 1093/00, Lex nr 51990; z dnia 27 lipca 2010 r., II CSK 147/10, Lex

nr 621139; z dnia 26 stycznia 2011 r., I UK 281/10, Lex nr 786372 czy z dnia

5 lipca 2012 r., I PK 31/12, Lex nr 1250554).

Kwestionując swą odpowiedzialność rzeczową skarżąca wskazała na ciąg

działań podejmowanych przez F. S.A. i powoda, które zmierzały w istocie do

przerzucenia na nabywców lokali - kontrahentów F. z umów przedwstępnych,

ciężaru odpowiedzialności za długi dewelopera, z zapewnieniem powodowi

uprzywilejowanej pozycji w procederze egzekucji należności. W tym dostrzegano

podstawy do stwierdzenia nieważności czynności ustanowienia hipoteki.

Stanowisko zaprezentowane w skardze pomija jednak wiążące Sąd Najwyższy

ustalenia faktyczne przyjęte za podstawę zaskarżonego orzeczenia. Z ustaleń tych

zaś nie wynika, by kolejne czynności prawne F. S.A. i powoda były ukierunkowane

na pokrzywdzenie strony pozwanej. Celem współpracy w zakresie emisji obligacji

było uzyskanie środków pozwalających na kontynuowanie działalności

inwestycyjnej dewelopera, w tym zakup nieruchomości pod budownictwo

wielorodzinne i finansowanie bieżącej działalności. Działalność tę F. prowadził, a

jego upadłość została ogłoszona dopiero po upływie ponad dwóch lat od zawarcia z

powodem umowy o współpracy. Analiza treści postanowień tej umowy nie dała

sądom podstaw do stwierdzenia, że skonstruowano ją w sposób realnie

8

uniemożliwiający wywiązanie się dewelopera z jego obowiązków wobec nabywców

lokali. Również późniejsze działania F. S.A., związane zwłaszcza ze procesem

zwalniania z obciążeń hipotecznych, nie stanowiły realizacji jakiegokolwiek

uprzedniego porozumienia z powodem. Próba odmiennego dowodzenia w tym

zakresie, podjęta na obecnym etapie postępowania, nie mogła być skuteczna.

Trudno wreszcie w samym ustanowieniu hipoteki na rzecz powoda

upatrywać istotnej zmiany rozkładu ryzyka inwestycyjnego. Zawierając umowę

z deweloperem strona pozwana miała świadomość finansowania inwestycji przez

podmiot zewnętrzny, skoro stosowna umowa kredytowa stanowiła podstawę wpisu

hipoteki na rzecz banku. Ten element obciążenia musiał być zatem od początku

brany pod uwagę. Ustalenia Sądu Apelacyjnego nie wskazują, by zmianie źródła

finansowania towarzyszyło nadmierne zwiększenie ryzyka niepowodzenia

przedsięwzięcia, z obciążeniem tego konsekwencjami wyłącznie wierzycieli

dewelopera z umów przedwstępnych. Wskazane warunki przystąpienia pozwanej

do kontraktowania z F. S.A. są ważne także z innej przyczyny. Niewątpliwie zgodzić

się można z zastrzeżeniami co do taktyki przyjętej w działalności dewelopera, który

dla utrzymania odpowiedniego poziomu swej zdolności kredytowej, ograniczył w

praktyce niektórym wierzycielom możliwość uzyskania zabezpieczeń ich roszczeń.

Nie da się jednak nie zauważyć, że skarżąca, będąc profesjonalistą w obrocie

nieruchomościami, zdawała sobie sprawę z występującego zróżnicowania pozycji

wierzycieli i związane z tym skutki uwzględniać musiała w swych kalkulacjach.

Nie jest uzasadniony także zarzut naruszenia art. 5 k.c. Przepis ten

ustanawia zakaz korzystania z praw podmiotowych sprzecznie ze społeczno -

gospodarczym przeznaczeniem prawa lub zasadami współżycia społecznego.

Dyrektywa powszechnego respektowania zasad współżycia społecznego, do

których sięgnięto w skardze kasacyjnej, nie budzi wątpliwości w doktrynie

i judykaturze. Klauzula ta ma jednak szczególny charakter; przełamuje zasadę,

że wszystkie prawa podmiotowe korzystają z ochrony prawnej, toteż jej

zastosowanie musi być uzasadnione okolicznościami rażącymi i nieakceptowanymi

(por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 kwietnia 2011 r., II CSK 438/12, Lex

nr 1241662). Choć co do zasady konstrukcja nadużycia prawa jest dopuszczalna

również w stosunkach między przedsiębiorcami, to z ograniczeniem do

9

wyjątkowych sytuacji. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 26 stycznia

2006 r., V CSK 111/05, jest to uzasadnione specyfiką obrotu gospodarczego,

w ramach którego zachodzi konieczność ciągłego i świadomego ponoszenia

ryzyka, co profesjonaliści powinni umieć przewidywać. Przyznanie im

nieograniczonej możliwości do powoływania się na art. 5 k.c. mogłoby prowadzić do

praktycznego uchylenia zasady trwałości umów, z zagrożeniem dla pewności

i bezpieczeństwa obrotu (Lex nr 346079). W każdym przypadku rozstrzygające jest

rozważenie całokształtu okoliczności rozpoznawanej sprawy (por. wyroki Sądu

Najwyższego: z dnia 27 czerwca 2001 r., II CKN 604/00, OSNC 2002, nr 3, poz. 32

czy z dnia 9 grudnia 2009 r., IV CSK 290/09, Lex nr 560607).

Hipoteka jest typowym i często stosowanym rodzajem zabezpieczenia. Jej

istota polega na tym, że w razie nieuzyskania zaspokojenia od dłużnika osobistego,

wierzyciel może uzyskać zaspokojenie od dłużnika rzeczowego. Jeżeli pomimo

nadejścia terminu płatności wierzyciel hipoteczny nie otrzyma zapłaty, może żądać

uiszczenia długu, według swego wyrobu, od dłużnika osobistego lub rzeczowego

albo od obydwu z nich (odpowiedzialność in solidum). Nabywając nieruchomość

obciążoną takim prawem dłużnik powinien zdawać sobie sprawę z płynących z tego

obciążenia konsekwencji, a sama tylko kwestia wyboru dokonanego przez

wierzyciela czy pokrzywdzenia dłużnika rzeczowego działaniami dłużnika

osobistego nie może być uznana za decydującą. Podobny pogląd wyraził Sąd

Najwyższy w wyroku z dnia 25 sierpnia 2004 r., IV CK 606/03 i argumentację tę

należy podzielić (Lex nr 188488). Strona skarżąca nie wykazała poza tym, by stan

prowadzonego od 2009 r. postępowania upadłościowego stwarzał realne podstawy

do uzyskania przez powoda pełnego zaspokojenia. Trudno więc uznać,

że podejmując działania przeciwko dłużnikowi rzeczowemu wierzyciel zastosował

środki wykraczające ponad potrzebę usprawiedliwioną jego interesem, zbędnie

uciążliwe lub kierował się względami, które nie powinny zasługiwać na ochronę.

Skutki realizacji zabezpieczenia hipotecznego, choć zapewne dotkliwe, nie

mogą być oceniane w oderwaniu od sytuacji majątkowej i dochodowej dłużnika. Ta

zaś, jak zwrócił uwagę Sąd Apelacyjny, nie stała się przedmiotem dowodzenia.

Opisywane w skardze zagrożenia nie mogły być tym samym uzasadnieniem dla

rozważanej podstawy kasacyjnej.

10

Na powyższą ocenę nie mogły wpłynąć te argumenty skarżącej, które

opierały się na stanowisku wyrażonym przez Sąd Najwyższy w wyrokach z dnia

9 lutego 2012 r., III CSK 181/11, OSNC 2012, nr 7 - 8, poz. 101 i z dnia 26 kwietnia

2012 r., III CSK 300/11, OSNC 2012, nr 12, poz. 144. Choć orzeczenia te zapadły

w podobnych sprawach, to jednak kształtująca je podstawa faktyczna nie była

tożsama z rozpatrywaną obecnie. Tymczasem to w ramach konkretnych

okoliczności faktycznych, wiążących w postępowaniu kasacyjnym w myśl art. 39813

§ 2 k.p.c., dokonywana jest ocena prawna. Co zasadnicze, wyroki te zapadły

w sprawach z udziałem osób fizycznych, które były nabywcami lokali

mieszkalnych. Konsumencki status strony stał się uzasadnieniem dla poszukiwania

rozwiązań zbliżonych do tych, jakie zapewniają obecnie przepisy ustawy z dnia

16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu

jednorodzinnego (Dz. U. nr 232, poz. 1377). Wspomniana ustawa przyznaje

ochronę nabywcom będącym osobami fizycznymi, w stosunku do których

deweloper, przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą, zobowiązał się do

ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności

tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności

nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego

nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej

posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość. Również Trybunał

Konstytucyjny w orzeczeniu sygnalizacyjnym z dnia 2 sierpnia 2010 r., S 3/10

zwrócił uwagę na konieczność "zwiększonej ochrony osób fizycznych, będących

kontrahentami deweloperów" (OTK – B 2010, nr. 6, poz. 407). Z uzasadnienia tego

postanowienia wynika, że chodziło o poszerzenie gwarancji dla konsumenta

i zniwelowania różnic w sytuacji prawnej stron umowy deweloperskiej, w ramach

której „po jednej stronie występuje nabywca mieszkania - konsument, po drugiej

zaś deweloper, czyli profesjonalny uczestnik obrotu gospodarczego. Ta

dysproporcja w pozycji stron determinuje konieczność takiego ukształtowania

postanowień umowy deweloperskiej, które zapewni maksymalną ochronę słabszej

stronie tego stosunku” Względy powyższe przestają być aktualne, gdy

kontrahentem dewelopera jest spółka prawa handlowego, która nabywa lokal

11

niemieszkalny, służący prowadzeniu działalności gospodarczej, jak to ma miejsce w

niniejszej sprawie.

Z przytoczonych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39814

k.p.c.

oddalił skargę kasacyjną i na wniosek strony powodowej zasądził na jej rzecz od

strony pozwanej zwrot kosztów postępowania kasacyjnego na podstawie art. 98

k.p.c. w zw. z art. 108 § 1 k.p.c., art. 391 § 1 k.p.c. i art. 39821

k.p.c. oraz § 13 ust. 4

pkt 2, § 5 i § 6 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września

2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb

Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (jedn. tekst:

Dz. U. z 2013 r., poz. 461) orzekł o kosztach postępowania kasacyjnego.