IV CSK 495/13

Sygn. akt IV CSK 495/13

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 15 maja 2014 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Jan Górowski (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Marian Kocon

SSN Zbigniew Kwaśniewski

w sprawie z powództwa Miejskiego Przedsiębiorstwa Gospodarki

Nieruchomościami Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w G.

przeciwko A. Z.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 15 maja 2014 r.,

skargi kasacyjnej pozwanego

od wyroku Sądu Okręgowego w T.

z dnia 6 marca 2013 r.,

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi

Okręgowemu w T. do ponownego rozpoznania i orzeczenia o

kosztach postępowania kasacyjnego.

2

UZASADNIENIE

Miejskie Przedsiębiorstwo Gospodarki Nieruchomościami sp. z o.o. w G.

wniosło o zasądzenie od pozwanego A. Z. kwoty 55 936,34 zł z odsetkami

ustawowymi od dnia wniesienia pozwu oraz kosztami procesu tytułem bonifikaty

jaką uzyskała córka pozwanego przy zakupie mieszkania od powódki, które

następnie darowane pozwanemu zostało sprzedane przez niego osobom trzecim.

Nakazem zapłaty z dnia 19 kwietnia 2012 r. Sąd Rejonowy w G. powództwo

uwzględnił. Pozwany w sprzeciwie wniósł o oddalenie powództwa w całości

podnosząc przede wszystkim zarzut braku legitymacji czynnej powódki.

Wyrokiem z dnia 3 września 2012 r. Sąd Rejonowy w G. zasądził od

pozwanego na rzecz powódki kwotę 52 447,22 zł z ustawowymi odsetkami od dnia

5 kwietnia 2012 r. i oddalił powództwo w pozostałej części.

Ustalił, że powódka jako spółka powstała w celu zaspokajania potrzeb

mieszkaniowych społeczności Miasta G. w wyniku przekształcenia zakładu

budżetowego pod nazwą Zakład Gospodarki Mieszkaniowej w G. W § 35 umowy tej

spółki postanowiono, że ma ona obowiązek respektowania roszczeń wynikających

z przepisów ustawowych dotyczących gospodarowania nieruchomościami, a w

przypadku sprzedaży lokali mieszkalnych respektowania pierwszeństwa najemców

w ich nabyciu.

Córka pozwanego M. Z. w dniu 14 lipca 2008 r. zawarła z powodem umowę

najmu lokalu mieszkalnego położonego w G. przy ul. P. 2/28, po czym w dniu 5

sierpnia 2008 r. przedmiotowy lokal od powoda kupiła za cenę 73 812 zł, jednak

przy zastosowaniu 70% bonifikaty i w związku z tym zapłaciła cenę 22 143,60 zł. W

§ 6 umowy sprzedaży zastrzeżono, że nabywczyni lokalu zobowiązana będzie do

zwrotu udzielonej bonifikaty po jej waloryzacji, jeżeli przed upływem 5 lat od dnia

nabycia zbędzie lokal lub przeznaczy go na inny cel, przy czym zastrzeżenie to nie

dotyczy osoby bliskiej.

W dniu 15 lutego 2010 r. pozwany otrzymał przedmiotowy lokal od swojej

córki w formie darowizny po czym w dniu 14 kwietnia 2010 r. sprzedał go A. B. W

dniu 31 stycznia 2012 r. wezwany został do zwrotu bonifikaty.

3

Rozważając zarzut pozwanego braku jego legitymacji czynnej w sprawie,

Sąd Rejonowy wskazał, że brzmienie art. 68 ust. 1 pkt 1 oraz ust. 2 i ust. 2b ustawy

z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz. U.

z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm., dalej: „u.g.n.”) mogłoby wskazywać, że nie ma

on zastosowania do powódki będącej inną osobą prawną, niż jednostka samorządu

terytorialnego, zwłaszcza że znajduje się on w dziale drugim ustawy zatytułowanym

„Gospodarowanie nieruchomościami stanowiącymi własność skarbu państwa oraz

własność jednostki samorządu terytorialnego”. Jego zdaniem, nie oznacza to

jednak niemożliwości zastosowania tych unormowań do zbywania nieruchomości

stanowiących własność innych osób prawnych.

W świetle bowiem art. 4 ust. 1 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw

lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U.

z 2005 r., Nr 31, poz. 266 ze zm., dalej: „u.p.l.”) tworzenie warunków

do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej należy do

zadań własnych gminy. Gospodarka komunalna jest wykonywaniem przez

jednostki samorządu terytorialnego zadań własnych w celu zaspokojenia

zbiorowych potrzeb wspólnoty samorządowej (art. 1 ust. 1 ustawy z dnia

20 grudnia 1996 roku o gospodarce komunalnej, jedn. tekst: Dz.U. z 2011 r., Nr 45,

poz. 236 ze zm., dalej: „u.g.k.”). Oznacza to, że tworzenie warunków do

zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej odbywa się przez

prowadzenie gospodarki komunalnej. Według art. 2 u.g.k. gospodarkę komunalną

gmina może prowadzić za pośrednictwem zakładu budżetowego lub spółki prawa

handlowego. Skoro powódka powstała w celu zaspokajania potrzeb

mieszkaniowych społeczności G., to realizuje ona gospodarkę komunalną w tym

zakresie. Z tych względów Sąd Rejonowy przyjął, że dział drugi ustawy

o gospodarce nieruchomościami ma zastosowanie również do gospodarowania

nieruchomościami stanowiącymi własność spółki prawa handlowego, prowadzącej

gospodarkę komunalną.

Sąd Rejonowy odwołał się także do uchwały nr .../126/02 Rady Miejskiej G. z

27 października 2004 r. w sprawie udzielania bonifikat przy sprzedaży mieszkań

znajdujących się w budynkach stanowiących własność Gminy Miasta G. i

wniesionych aportem do powódki, jako spółki prawa handlowego. Aktem tym Rada

4

wyraziła zgodę na udzielenie bonifikaty w wysokości 70% od ceny sprzedaży tych

lokali mieszkalnych wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej w budynkach

stanowiących własność Gminy i wniesionych aportem do powodowej spółki. Poza

tym, jego zdaniem, z treści tej uchwały, jak i § 35 umowy spółki wynikało, że spółka

miała obowiązek stosowania bonifikaty przy ich sprzedaży.

Uznając roszczenie za zasadne, Sąd Rejonowy w oparciu o dane

statystyczne dokonał waloryzacji bonifikaty na podstawie wskaźnika wzrostu cen

towarów i usług konsumpcyjnych w okresie od 2009 r. do marca 2010 r. według

których zwaloryzowana bonifikata wyniosła kwotę 52 447,72 zł i taką też sumę

ostatecznie zasądził.

Apelację pozwanego od tego wyroku Sąd Okręgowy w T. oddalił; podzielił

ustalenia faktyczne dokonane przez sąd pierwszej instancji i przyjął je za podstawę

swojego rozstrzygnięcia. Odnosząc się do zarzutu braku legitymacji czynnej,

podzielił w tej materii argumentację prawną Sądu pierwszej instancji, choć

zauważył, że w zawartej umowie z dnia 5 sierpnia 2009 r. nie została wprost

uregulowana kwestia skutków prawnych ewentualnej odsprzedaży lokalu przez

osobę bliską nabywcy w terminie przed upływem 5 lat od dnia pierwotnego nabycia.

Na poparcie dokonanej przez Sąd pierwszej instancji wykładni, odwołał się

do argumentu, że obowiązek zwrotu kwoty równej zwaloryzowanej bonifikacie

stanowi samoistną treść zobowiązania wynikającego wprost z ustawy, a nie

odrębnego stosunku prawnego nawiązanego umową sprzedaży i aktualizującego

się w razie przedwczesnego dalszego zbycia nieruchomości lokalowej, co miało

miejsce w sprawie. Odwołując się do doktryny podkreślił ponadto, że w skład

zasobu mieszkaniowego gminy wchodzą lokale stanowiące własność gminy albo

komunalnych osób prawnych lub spółek prawa handlowego utworzonych

z udziałem gminy. Zasób ten stanowi jego zdaniem kategorię publicznoprawną

co oznacza, że lokale te stanowiące własność gmin, albo komunalnych osób

prawnych lub spółek prawa handlowego utworzonych z udziałem gminy implikują

dla ich organów tytuł do ich dysponowania jako prywatnoprawny, który w istocie nie

uprawnia tych podmiotów do korzystania z przedmiotów swojej własności wyłącznie

według zasad określonych w kodeksie cywilnym. W ocenie tego Sądu, podmioty

5

te, w tym powód zobowiązane są tymi lokalami gospodarować według zasad

przewidzianych w ustawach szczególnych, w tym także w ustawie o gospodarce

nieruchomościami.

Pozwany w skardze kasacyjnej opartej na podstawie naruszenia prawa

materialnego tj. art. 68 ust. 2 u.g.n. przez jego niewłaściwe zastosowanie wniósł

o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości oraz poprzedzającego go wyroku

Sądu Rejonowego w G. z dnia 3 września 2012 r. i przekazanie sprawy

do ponownego rozpoznania, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku

i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu w T.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Wprawdzie skarżący wniósł o rozpoznanie skargi kasacyjnej na rozprawie,

niemniej Sąd Najwyższy przyjmując ją do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym,

musiał więc dojść do wniosku, że w sprawie nie występuje istotne zagadnienie

prawne, lecz druga z powołanych przez skarżącego przesłanek tj. oczywistość

zasadności zarzutu naruszenia art. 68 ust. 2 u.g.n. przez jego niewłaściwe

zastosowanie.

Z niezakwestionowanych ustaleń wynika, że przed nabyciem w dniu

5 sierpnia 2009 r. przez córkę pozwanego lokalu stanowił on własność powódki

i prawo to nie przysługiwało jednostce samorządu terytorialnego, czyli Gminie

Miasta G. Zakres stosowania ustawy o gospodarce nieruchomościami określa w

zasadzie art. 1 ust. 1 u.g.n. stanowiąc, że normuje ona zasady gospodarowania

nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność

jednostek samorządu terytorialnego. Ustawa ta więc nie reguluje zasad

gospodarowania wszystkimi nieruchomościami należącymi do publicznego zasobu

mieszkaniowego zdefiniowanego w art. 2 ust. 1 pkt 11 u.p.l. stanowiącymi także

własność innych samorządowych osób prawnych. Samorządowe osoby prawne to

takie podmioty prawne, które mogą być powoływane, przejęte lub utworzone na

podstawie odrębnych ustaw wyłącznie przez jednostki samorządu terytorialnego w

stosunku do których jednostki samorządu terytorialnego posiadają 100% praw

wynikających z wkładów, udziałów czy akcji (por. uzasadnienie uchwały 7 sędziów

Sądu Najwyższego z dnia 14 marca 1995 r., III CZP 6/ 95, OSNC 1995, nr 5, poz.

6

72 i uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 10 stycznia 1992 r., III CZP140/91, OSNCP

1992, nr 6, poz. 109). Dotyczy to przede wszystkim spółek kapitałowych. Aby więc

przesądzić, że powódka jest samorządową osobą prawną musiałoby istnieć

ustalenie, że Gmina G. ma 100 % udziałów powódki. Jego brak powoduje, że

zaskarżony wyrok nie może się ostać, nawet przy założeniu poprawności

rozważań Sądów meriti. W tej kwestii można zauważyć, że w samej skardze

kasacyjnej skarżący wskazał, że powódka nie powstała z przekształcenia byłego

przedsiębiorstwa państwowego, a w odpowiedzi na skargę kasacyjną sama Spółka

podniosła, że gmina Miasto G. jest udziałowcem nie wszystkich, lecz 90% udziałów

powódki.

Trafnie skarżący podniósł, że art. 68 u.g.n. ma zastosowanie tylko do

gminnego zasobu nieruchomości tj. do nieruchomości, które stanowią przedmiot

własności gminy i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste, oraz do

nieruchomości będących przedmiotem użytkowania wieczystego gminy, co wynika

wprost z regulacji zawartej w art. 24 ust. 1 u.g.n., a zatem w jego skład nie wchodzą

nieruchomości stanowiące własność gminnych osób prawnych lub będących

przedmiotem ich użytkowania wieczystego, które nawet wchodzą w skład

publicznego zasobu mieszkaniowego w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 11 u.p.l.

Pomiędzy pojęciami „gminny zasób nieruchomości” i „mieszkaniowy zasób

nieruchomości” zachodzi logiczny stosunek krzyżowania się i nie można ich

w żadnej mierze utożsamiać. Przedmiotowo szerszy zakres ma pierwszy z tych

terminów, gdyż dotyczy on wszelkiego rodzaju nieruchomości tj. gruntowych,

budynkowych i lokalowych, zabudowanych i niezabudowanych. Z kolei, wyrażenie

mieszkaniowy zasób gminy dotyczy tylko nieruchomości, w których znajdują się

lokale mieszkalne, niemniej podmiotowo ma szerszy zakres, gdyż lokale

wchodzące w zakres tego zasobu, stanowią nie tylko własność gminy, lecz także

stanowiące własność gminnych osób prawnych lub spółek z udziałem gminy, albo

są to lokale będące w posiadaniu samoistnym tych podmiotów.

Artykuł 68 u.g.n. operuje pojęciem sprzedawanej nieruchomości, przez

co należy w świetle powyższych uwag, mających oparcie w wykładni językowej art.

1 ust 1 i art. 24 ust. 1 u.g.n. oraz systemowej, rozumieć tylko nieruchomości

7

stanowiące własność Skarbu Państwa oraz własność jednostki samorządu

terytorialnego o czym przekonuje chociażby tytuł działu drugiego ustawy

o gospodarce nieruchomościami. Określa on więc warunki i zasady udzielenia

bonifikat od ceny nieruchomości zbywanych przez te podmioty publiczne. Zgodnie

z art. 68 ust. 1 u.g.n. starosta - co do nieruchomości Skarbu Państwa, a organ

wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego - w odniesieniu do nieruchomości

tego podmiotu, mogą - przy sprzedaży nieruchomości w drodze bezprzetargowej –

udzielić bonifikaty od ustalonej ceny nieruchomości. Poza nieruchomościami

zabytkowymi bonifikata ta ma charakter fakultatywny. W rezultacie, wydanie

zarządzenia lub uchwały w przedmiocie udzielenia bonifikat jest wyrazem zgody

na udzielenie takich bonifikat przez właściwy organ, na warunkach określonych

w zarządzeniu lub uchwale (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego

z dnia 8 czerwca 2011 r., I OSK 425/11 Legalis). Ani jednak wojewoda,

ani właściwe rady lub sejmiki nie mają obowiązku wydania stosownego

zarządzenia lub uchwały, które po nowelizacji omawianego unormowania ustawą

z dnia 5 listopada 2009 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz

o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 206, poz. 1590), która weszła w życie

od 7 stycznia 2010 r., wydane na jej gruncie, mogą już mieć charakter generalny.

W przypadku sprzedaży nieruchomości na cele mieszkaniowe do

zastosowania formy bezprzetargowej, możliwość zastosowania bonifikaty jest

uzależniona od istnienia uprzedniego zarządzenia wojewody lub uchwały

odpowiedniej rady lub sejmiku w przedmiocie zwolnienia z obowiązku stosowania

trybu przetargowego. Gdyby nawet istniała właściwa uchwała Rady Miejskiej G. w

przedmiocie bonifikaty to nie oznaczałoby, że bonifikata w tych przypadkach jest

obligatoryjna, tj. że właściwy organ w wypadku sprzedaży bezprzetargowej

mieszkania musi jej udzielić. W rezultacie nabywcy nie przysługuje roszczenie o

udzielenie bonifikaty. Z postanowienia zawartego w § 35 umowy spółki wynika tylko,

że powódka ma obowiązek respektowania roszczeń wynikających z przepisów

ustawowych dotyczących gospodarowania nieruchomościami, a w przypadku

sprzedaży lokali mieszkalnych respektowania pierwszeństwa najemców w ich

nabyciu. Spółka nie miała więc obowiązku udzielenia przy sprzedaży lokalu w

dniu 5 sierpnia 2008 r. córce pozwanego bonifikaty.

8

Artykuł 68 ust. 2 u.g.n. wyraźnie stanowi, że jeżeli nabywca nieruchomości

zbywa lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest

zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji.

Ze zdania drugiego tego przepisu stanowiącego „zwrot następuje na żądanie

właściwego organu” wynika, że jest to zobowiązanie na rzecz Skarbu Państwa lub

jednostki samorządu terytorialnego. Artykuł 68 ust. 2a pkt 1 jednoznacznie wyłącza

obowiązek zwrotu bonifikaty przez nabywcę w razie zbycia lokalu na rzecz osoby

bliskiej (w tym wypadku przez M. Z. ojcu, darowizną z dnia 15 lutego 2010 r.).

Innymi słowy, żądanie zwrotu może być kierowane tylko do konkretnego nabywcy

lokalu Skarbu Państwa lub w razie realizacji hipotezy normy określonej w art. 68

ust. 2 u.g.n., o ile nie zachodzi wyłączenie jego stosowania przewidziane w art. 68

ust. 2a.

Do chwili wejścia w życie w dniu 22 października 2007 r. art 68 ust. 2b u.g.n.

zobowiązanym do zwrotu bonifikaty był tylko pierwotny nabywca lokalu od Skarbu

Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (por. uchwały Sądu Najwyższego

z dnia 30 maja 2008 r., III CZP 24/08, OSNC 2009, Nr A, poz. 13 i z dnia

11 kwietnia 2008 (7) III CZP 130/07, OSNC 2008, nr 1, poz.108). W wyniku tej

zmiany osoba bliska stała się zobowiązana do zwrotu bonifikaty wobec Skarbu

Państwa, lub jednostki samorządu terytorialnego, o ile zbyła lokal mieszkalny

osobie trzeciej po wejściu w życie ustawy z dnia 24 sierpnia 2007 r. o zmianie

ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz zmianie niektórych innych ustaw

(Dz.U. Nr 173, poz. 1218) przed upływem 5 lat, licząc od dnia pierwotnego nabycia

(por. np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 kwietnia 2012 r., II CSK 462/11,

LEX nr 1231478 i uchwała Sądu Najwyższego z dnia 27 czerwca 2013 r., III CZP

30/13, OSNC 2014, nr 1, poz. 6). Dochodzenie zwrotu bonifikaty jest obowiązkiem

właściwego organu, a odstąpienie od jego realizacji może nastąpić za zgodą

właściwego wojewody, rady lub sejmiku.

Obowiązek osoby bliskiej, pierwotnego nabywcy lokalu od jednostki

samorządu terytorialnego, która zbyła nieruchomość na rzecz osoby trzeciej,

zwrotu zwaloryzowanej kwoty równej bonifikacie ma źródło bezpośrednio w ustawie

i powstaje z chwilą spełnienia wszystkich przesłanek określonych w art. 68 ust. 2

u.g.n. (por. uchwały Sądu Najwyższego z 24 lutego 2010 r., III CZP 131/09, OSNC

9

2010, nr 9, poz. 118 i z dnia 17 grudnia 2010 r., III CZP 102/10, OSNC 2011, nr 7-8,

poz. 82). Normy wynikające z art. 68 ust. 2 i 2b cechuje jednak między innymi to,

że są skierowane do właściwego organu, a nie do podmiotu prawa prywatnego.

Zatem, tylko ten organ (wójt, burmistrz, prezydent miasta) jest kompetentny do

wystąpienia z tym żądaniem do sądu. Innymi słowy, obowiązek zwrotu przez osobę

bliską pierwotnego nabywcy kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej rewaloryzacji

realizuje się, gdy zbycie z bonifikatą nastąpiło lokalu należącego do jednostki

samorządu terytorialnego przez organ uprawniony do działania w jej imieniu, oraz

gdy zwrotu kwoty równoważnej bonifikacie żąda organ jednostki samorządowej.

Za przyjętym kierunkiem wykładni przemawia także definicja zawarta w art. 4

pkt 3b u.g.n. z której wynika, że na gruncie tej ustawy przez zbywanie lub

nabywanie nieruchomości należy rozumieć dokonywanie czynności prawnych, na

podstawie których następuje przeniesienie własności nieruchomości lub

przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, albo

oddanie jej w użytkowanie wieczyste. Taką czynnością prawną Gminy G. było

wniesienie między innymi spornego lokalu tytułem aportu do powodowej spółki a

nie jego sprzedaż przez spółkę, czy też następnie jego darowizna dokonane przez

pierwotnego jej nabywcę ojcu.

Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem, od ustalonego w drodze wykładni

językowej i systemowej sensu przepisu można odstąpić tylko wyjątkowo,

jeżeli przemawiają za tym szczególne racje prawne, społeczne lub ekonomiczne,

a w omawianym wypadku takich brak. Nie bez znaczenia pozostaje także charakter

przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, które z tego względu

nie powinny być interpretowane w sposób rozszerzający. Do tego samego wniosku

prowadzi wzgląd na art. 216 ust. 2 w zw. z art. 165 ust. 1 Konstytucji RP, według

którego zbywanie nieruchomości przez Skarb Państwa lub inne państwowe osoby

prawne następuje na zasadach i w trybie określonych w ustawie. Nabycie prawa

własności lokalu przez osobę bliską rodzi konieczność zapewnienia jej ochrony

nabytego prawa, a więc między innymi swobody dalszego rozporządzenia

przedmiotem własności. Skorzystanie z tego prawa, bez wyraźnego ograniczenia

ustawowego nie powinno skutkować negatywnymi konsekwencjami majątkowymi

10

w postaci obowiązku zwrotu kwoty równej udzielonej poprzednikowi bonifikaty

(art. 64 ust. 2 i 3 Konstytucji RP).

Trafnie skarżący podniósł, że w sprawie zasadnicze znaczenie miała relacja:

Spółka jej kontrahent. Powódka sprzedając lokal osobie fizycznej stała się stroną

tego stosunku prawnego. Jako więc sprzedawca miała możliwość takiego

ukształtowania tego stosunku prawnego w ramach zasady swobody umów

(art. 3531

k.c.), aby w pełni zabezpieczał on interes publiczny, tj. zapobiegał

wykorzystaniu przywileju bonifikaty do zarabiania - kosztem środków publicznych -

na odsprzedaży lokalu. Jak wynika już z powyższych uwag, przede wszystkim

nie miała obowiązku sprzedaży lokalu z bonifikatą, a po wtóre miała nawet

możliwość wprowadzenia do umowy innych ograniczeń, co do możliwości zbycia

lokalu przez córkę pozwanego.

Mając na uwadze zasygnalizowane argumenty należało dojść do wniosku,

że dokonana przez Sąd Apelacyjny interpretacja art. 68 u.g.n., była wykładnią

preater legem, jeśli nie contra legem a zatem niedopuszczalną. Z tych względów

na podstawie art. 39815

§ 1 k.p.c. Sąd Najwyższy orzekł jak w sentencji.