III CZP 19/14

Sygn. akt III CZP 19/14

UCHWAŁA

Dnia 14 maja 2014 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Jacek Gudowski (przewodniczący)

SSN Krzysztof Strzelczyk

SSN Maria Szulc (sprawozdawca)

Protokolant Katarzyna Bartczak

w sprawie z powództwa K. C.-K.

przeciwko Skarbowi Państwa - Wojskowej Agencji Mieszkaniowej Oddziałowi

Regionalnemu w W.

o ustalenie,

po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym

w dniu 14 maja 2014 r.

zagadnienia prawnego

przedstawionego przez Sąd Okręgowy w W.,

postanowieniem z dnia 20 grudnia 2013 r.

"Czy wypowiedzenie jednemu ze współwłaścicieli samodzielnego

lokalu mieszkalnego całej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego

o wartości odpowiadającej udziałowi we współużytkowaniu

wieczystym działki jako prawa związanego z własnością lokalu odnosi

skutek w stosunku do pozostałych współwłaścicieli lokalu będących

współużytkownikami wieczystymi?

a jeśli nie:

czy w tej sytuacji opłata powinna być wypowiedziana każdemu ze

współwłaścicieli lokalu w całej wysokości, czy w części

odpowiadającej jego udziałowi we współwłasności lokalu?"

podjął uchwałę:

Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego związanego

z prawem własności wyodrębnionego lokalu mieszkalnego

powinna być wypowiedziana w całości wszystkim

współwłaścicielom tego lokalu (art. 78 ust. 1 ustawy z dnia

2

21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jedn. tekst:

Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.).

3

UZASADNIENIE

Sąd Rejonowy w W. wyrokiem z dnia 14 grudnia 2012 r. ustalił, że

aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste jest uzasadniona w wysokości

1683,70 zł oraz oddalił powództwo w pozostałej części.

Sąd Okręgowy w W. rozpoznając apelację powódki, w której zarzuciła, że w

dacie złożenia sprzeciwu do Samorządowego Kolegium Odwoławczego nie był

jeszcze ustalony krąg spadkobierców i wyłącznym właścicielem mieszkania została

dopiero na mocy umowy darowizny z dniem 20 maja 2010 r., powziął poważne

wątpliwości i przedstawił Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia przedstawione

na wstępie zagadnienie prawne.

Wskazał, że w dacie dokonania przez Skarb Państwa wypowiedzenia

wysokości opłaty rocznej, udział 16,23 % w użytkowaniu wieczystym gruntu

związany był z prawem własności wyodrębnionego lokalu mieszkalnego,

którego współwłaścicielami po 1/3 części była powódka oraz pozostali

spadkobiercy pierwotnych właścicieli. Oświadczenie o wypowiedzeniu zostało

doręczone wyłącznie powódce i tylko ona była stroną postępowania

administracyjnego przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym oraz

postępowania sądowego.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Rozważania prowadzące do rozstrzygnięcia zagadnienia prawnego

rozpocząć należy od stwierdzenia, że poza nimi pozostają problemy prawne

związane ze sposobem spełnienia świadczenia w postaci opłaty rocznej z tytułu

wieczystego użytkowania przez współużytkowników wieczystych będących

współwłaścicielami samodzielnego wyodrębnionego lokalu mieszkalnego.

Rozróżnić trzeba bowiem aktualizację opłaty rocznej, czyli zmianę treści

zobowiązania w części dotyczącej wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości

w zakresie udziału w wieczystym użytkowaniu i wykonanie już ustalonego

zobowiązania przez współużytkowników wieczystych. Bez znaczenia dla

rozstrzygnięcia pozostają więc podniesione przez Sąd Okręgowy kwestie

analogicznego stosowania art. 207 k.c. w zakresie rozliczeń z tytułu opłaty rocznej

i podzielności lub niepodzielności tej opłaty, która nie ma związku z zagadnieniem

niepodzielności udziału w prawie wieczystego użytkowania.

4

Artykuł 238 k.c. nakłada na użytkownika wieczystego obowiązek uiszczania

opłaty rocznej. Wysokość opłaty jest ustalana umownie pomiędzy właścicielem

nieruchomości (Skarbem Państwa albo jednostką samorządu terytorialnego)

i użytkownikiem wieczystym, jej aktualizacja następuje bądź w drodze umowy, bądź

w drodze postępowania uregulowanego w art. 78 – 81 u.g.n., zaś jej wymiar

określają dwa czynniki – cena nieruchomości i stawka procentowa. Wypowiedzenie

wysokości opłaty rocznej jest jednostronną czynnością prawa cywilnego właściciela

gruntu i zostaje dokonane poprzez złożenie wieczystemu użytkownikowi

oświadczenia woli zgodnego z wymogami określonymi w art. 78 § 1 u.g.n.

Użytkowanie wieczyste może przysługiwać danemu podmiotowi w całości albo być

przedmiotem współużytkowania w częściach ułamkowych i wówczas każdego ze

współużytkowników łączy z właścicielem odrębny stosunek prawny. W tym drugim

wypadku, oświadczenie o wypowiedzeniu opłaty rocznej odpowiadającej ich

udziałowi we współużytkowaniu musi być złożone wszystkim współużytkownikom, bo

odnosi skutek tylko wobec jego adresata.

Problem pojawia się natomiast w sytuacji, w której wyodrębniony lokal

w budynku na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym pozostaje we

współwłasności ułamkowej kilku osób. W razie wyodrębnienia własności lokali przez

użytkownika wieczystego prawo użytkowania wieczystego jest objęte wspólnością

ułamkową a właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako

prawo związane z własnością lokalu, a więc udział ten służy również w zakresie

prawa do gruntu (art. 4 ust. 3 i art. 3 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.

o własności lokali (Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903; dalej u.w.l.). Przedmiotem

wspólności współwłaścicieli lokalu są dwie wspólności ułamkowe – we

współwłasności lokalu i w udziale w prawie użytkowania wieczystego (nieruchomości

wspólnej). Za utrwalone uznać należy stanowisko Sądu Najwyższego, że w takim

wypadku obowiązuje zasada jedności udziału w prawie wieczystego użytkowania, co

oznacza, że udział ten nie ulega podziałowi w taki sposób, że każdemu ze

współwłaścicieli przysługuje odrębny udział w nieruchomości wspólnej lecz

każdemu z nich przysługuje udział w udziale wieczystego użytkowania stosownie do

posiadanych udziałów we współwłasności lokalu (uchwały Sądu Najwyższego z dnia

3 października 2003 r., III CZP 65/03, OSNIC z 2004 r., nr 12, poz. 189, z dnia

5

14lipca 2005 r., III CZP 43/05, OSNIC z 2006 r., nr 6, poz. 98, z dnia 12 grudnia

2012 r., III CZP 82/11, ISNIC z 2013 r., nr 6, poz. 75). Współwłaściciele mają więc

udział nie w prawie użytkowania wieczystego ale w udziale prawa użytkowania

wieczystego i w tym zakresie każdy z nich jest współużytkownikiem wieczystym.

Opłata za wieczyste użytkowanie jest ustalana w odniesieniu do konkretnego,

określonego procentowo, udziału w wieczystym użytkowaniu związanym z prawem

własności odrębnej nieruchomości jaką jest wyodrębniony lokal. Jest to jedna opłata

roczna dla tego udziału, a nie dla poszczególnych udziałów współwłaścicieli lokalu

w tym udziale. Na etapie ustalania wysokości opłaty nie ma znaczenia sposób w jaki

współwłaściciele będą spełniać świadczenie, a więc czy jest ono podzielne czy nie

i jakie udziały im przysługują. Nie może ulegać wątpliwości, że skoro art. 238 k.c.

nakłada obowiązek uiszczania opłaty na użytkownika wieczystego a art. 78 § 1 u.g.n.

nakazuje dokonać wypowiedzenia jej wysokości również użytkownikowi wieczystemu,

to złożenie oświadczenia o wypowiedzeniu całej opłaty dotyczy każdego użytkownika

wieczystego, niezależnie od tego czy służy mu samodzielnie prawo do udziału

w użytkowaniu wieczystym związanym z danym lokalem, czy też wspólnie,

w częściach ułamkowych z innymi współwłaścicielami lokalu. Współwłaściciele

wyodrębnionego lokalu, którym służą udziały w udziale prawa wieczystego

użytkowania są bowiem „użytkownikiem wieczystym” w rozumieniu art. 78 § 1 k.p.c.

Dodatkowo stanowisko powyższe wspiera argument, że złożenie przez

jednego ze współwłaścicieli lokalu wniosku wszczynającego postępowanie

administracyjne o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona nie stanowi

czynności zachowawczej, o której mowa w art. 209 k.c. Koniecznym warunkiem

uczestniczenia przez współużytkownika w postępowaniu sądowym w sprawie

o ustalenie wysokości opłaty rocznej jest uprzednie wyczerpanie postępowania

administracyjnego przed samorządowym kolegium odwoławczym (postanowienie

Sądu Najwyższego z dnia 30 marca 2011 r., III CZP 3/11, OSNC z 2011 r., nr 12,

poz. 138). Prawo do ochrony prawnej i prawo do sądu może zapewnić wyłącznie

doręczenie wszystkim współwłaścicielom oświadczenia o wypowiedzeniu

zawierającego informacje i pouczenie wymagane przez art. 78 ust. 1 u.g.n.

Zasada jedności udziału w nieruchomości wspólnej sprzeciwia się przyjęciu

poglądu zaprezentowanemu przez Sąd Okręgowy, że oświadczenie

6

o wypowiedzeniu opłaty powinno być złożone każdemu ze współwłaścicieli

wyodrębnionego lokalu w części odpowiadającej ich udziałom we współwłasności

lokalu. Prowadziłoby to do niedopuszczalnej sytuacji, w której w zależności

od aktywności poszczególnych współwłaścicieli, w ramach jednego udziału

w prawie użytkowania wieczystego mogłoby dojść do zróżnicowania części jednej

opłaty ustalonej dla tego udziału. Przyjęte rozstrzygnięcie zapobiega takiej

możliwości, bo mimo braku współuczestnictwa koniecznego współwłaścicieli

w postępowaniu sądowym o ustalenie wysokości opłaty rocznej i braku

rozszerzonej prawomocności materialnej wyroku w tej sprawie, orzeczenie dotyczyć

będzie całości opłaty rocznej ustalonej dla udziału w prawie użytkowania wieczystego

związanego z prawem współwłasności w częściach ułamkowych wyodrębnionego

lokalu.

Na marginesie jedynie zaznaczyć trzeba, że powyższe rozważania nie

odnoszą się do wypadku, gdy prawo własności wyodrębnionego lokalu jest

przedmiotem współwłasności łącznej.

Z tych względów Sąd Najwyższy rozstrzygnął przedstawione zagadnienie

prawne jak w uchwale.